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대한민국 일등 저자 신방수 세무사가 심혈을 기울여 집필한
재건축 · 재개발 세금에 관한 모든 것!

최근 정부에서 재건축 및 재개발 등과 관련된 세제를 대폭 손질함으로써 이로 인해 손해를 보는 일이 많아지고 있다. 하지만 실무현장 재건축·재개발 사업과 관련해 발생하는 세금 문제를 이해하는 것이 생각보다 쉽지 않다. 관련 사업 방식에 따라, 그리고 조합원의 종류 등에 따라 세제의 내용이 달라지는 한편, 사업의 진행 과정에서 다양한 세무상 쟁점들이 파생하기 때문이다. 특히 조합원입주권이나 주택분양권을 주택 수에 산입하는 식으로 세제를 운영하다 보니 생각지도 못하는 곳에서 다양한 세무상 쟁점들이 발생하고 있다. 따라서 재건축이나 재개발 사업과 관련해서 투자하기 전에 재건축이나 재개발에 대한 세금부터 제대로 알아야 한다.

이 책은 이러한 재건축·재개발 투자에 꼭 필요한 세무 문제를 모두 다루었을 뿐만 아니라, 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 쉽게 문제 해결이 가능하도록 했다. 또한, 재건축과 관련된 절세 전략 수립을 위해 필요한 최신 정보를 모두 다루었다.
독자들은 저자가 현장에서 문제를 어떻게 해결하는지를 지켜보는 것만으로도 이와 유사한 세무 문제를 손쉽게 해결할 수 있을 것이다. 이외에 실무적으로 더 알아두면 유용할 정보들은 Tip이나 심층분석 란을 통해 정보의 가치를 더했다. 또한 곳곳에 요약된 핵심정보를 정리해서 실무 적용 시의 적응력을 높였기에 독자들은 주택정비 사업의 유형에 따른 세제상의 차이를 명확히 이해하는 한편, 자신에 맞는 절세전략을 손쉽게 찾을 수 있을 것이다.

꼬리에 꼬리를 무는 재건축 · 재개발의 세제에 관한 궁금증!
이 책 한 권으로 확실히 해결할 수 있다

ㆍ 조합원입주권과 주택분양권은 어떻게 구분이 될까?
ㆍ 주택 수에 포함되는 입주권과 분양권은 취득세와 양도세에 어떤 영향을 미칠까?
ㆍ 입주권을 양도하면 양도차익을 어떤 식으로 계산할까?
ㆍ 1+1 재건축 양도세는 어떻게 계산이 될까?
ㆍ 등록임대주택이 재건축에 들어가면 세제는 어떻게 변동이 될까?
ㆍ 리모델링 중에 있는 주택에 대한 과세는 어떻게 될까?

이러한 의문점들을 풀기 위한 목적으로 쓰인 이 책은 총 9장과 부록으로 구성되었다. 제1장은 재건축 등과 관련된 세무상 쟁점을 전체적으로 조망하고, 제2장부터 제5장까지는 재건축과 관련된 취득세와 보유세, 그리고 양도소득세 문제를 체계적으로 다루고 있다. 제6장은 청산금과 1+1 재건축 양도소득세, 제7장은 임대 주택의 재건축에 관련된 이슈를 다루고 있다. 제8장은 주택분양권과 관련된 주요 세무상 쟁점을, 제9장은 지역·직장주택조합과 주택리모델링조합 등에 대한 세제 내용을 다루고 있다. 마지막으로 부록에서는 재건축과 관련된 법률 중 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’의 주요 내용을 다루고 있다.

머리말 4
일러두기 14

제1장 투자 전 재건축·재개발 세금을 알아야 하는 이유
1. 재건축·재개발 세금을 알아야 하는 이유 18
2. 재건축 사업진행 방식에 따른 세무상 쟁점 21
3. 조합원의 유형에 따른 세무상 쟁점 26
4. 조합원입주권과 주택분양권이 주택 수에 포함되면서 벌어지는 일 32
5. ‘소득세법’상 조합원입주권과 주택분양권의 범위 36
6. ‘지방세법’상 조합원입주권과 주택분양권의 범위 42
7. 개인이 임의로 재건축을 하는 경우 48
| 심층분석 | ‘소득세법’과 ‘지방세법’상 조합원입주권과 주택분양권의 범위에서 차이가 발생한 이유 54
| 심층분석 | 재건축 사업과 세무상 쟁점 59
| 심층분석 | 새 정부의 세제정책 64

제2장 재건축 취득세·보유세
1. 재건축 취득세 과세체계 66
2. 조합원입주권 외 주택에 대한 취득세율 적용법 72
3. 2020년 8월 12일 이후 2주택자에 대한 취득세율 적용법 77
4. 조합원입주권 보유 중 신규주택을 취득한 경우의 일시적 2주택 취득세율 적용법 79
5. 사업시행 중 대체주택에 대한 일반취득세 적용법 85
| 심층분석 | 주택 취득 상세 명세서 88
| 심층분석 | 재건축 보유세 관련 세무상 쟁점 90

제3장 재건축 양도세 쟁점 해결을 위한 기초지식 쌓기
1. 양도의 개념 96
2. 양도세 과세와 비과세 대상 100
3. 재건축 양도세 계산구조 104
4. 보유기간의 산정과 세제의 적용 108
5. 양도 또는 취득시기 113
| 심층분석 | 관리처분인가일 후 주택이 멸실되지 않는 경우의 세무상 쟁점 117

제4장 재건축 양도세 비과세 적용법
1. 재건축과 양도세 비과세 쟁점 122
2. 원조합원의 1조합원입주권을 비과세 사례 127
3. 원조합원이 조합원입주권 보유 중 신규주택을 취득한 경우의 비과세 사례 132
4. 1주택 보유 중 조합원입주권을 유상취득한 경우의 주택 비과세 사례 137
5. 사업시행 중 취득한 대체주택 비과세 사례 144
6. 사업시행 중 취득한 대체주택 비과세 쟁점 사례 149
| 심층분석 | 조합원입주권 상속 등과 비과세 특례 153
| 심층분석 | 완공주택 양도세 비과세 적용법 159

제5장 재건축 양도세 과세 적용법
1. 재건축과 양도세 과세 쟁점 162
2. 조합원입주권 양도차익의 구분 167
3. 조합원입주권과 장기보유특별공제 172
4. 조합원입주권 양도세율 적용법 181
5. 조합원입주권 양도세 계산 사례 185
6. 완공주택 양도세 계산구조 191
7. 완공주택 양도세 계산 사례 197
| 심층분석 | 재건축 양도세 필요경비 처리법 201

제6장 재건축 청산금, 1+1 조합원입주권 양도세 특집
1. 재건축 청산금과 세무상 쟁점 204
2. 청산금 양도세 계산구조 208
3. 현금청산 시 양도세 계산법 215
4. 고가주택의 청산금에 대한 비과세와 과세 사례 217
5. 청산금 양도시기와 납세의무자 관련 세무상 쟁점 221
6. 1+1 재건축과 세무상 쟁점 225
7. 1+1 재건축 조합원입주권 비과세 사례 229
8. 1+1 조합원입주권 양도세 계산 사례 231
| 심층분석 | 공동소유 주택의 1+1 재건축과 공유물 분할 236

제7장 임대주택의 재건축과 세무상 쟁점
1. 주택임대사업자와 재건축에 따른 쟁점 240
2. 임대주택이 멸실된 경우 거주주택 비과세 적용법 244
3. 거주주택이 멸실된 경우 거주주택 비과세 적용법 248
4. 임대주택의 재건축과 양도세 중과배제 250

제8장 주택분양권과 세무상 쟁점
1. 주택분양권과 세무상 쟁점 254
2. 주택분양권과 취득세 쟁점 258
3. 주택분양권과 양도세 쟁점 262
4. 주택 보유 중 2021년 이후에 주택분양권 취득 시의 일시적 2주택 비과세 266
5. 주택분양권의 증여와 부담부증여 272
| 심층분석 | 2020년 12월 31일 전 주택분양권을 취득한 경우의 일시적 2주택 비과세 적용법 275

제9장 지역·직장주택조합과 세무상 쟁점
1. 지역·직장주택조합원과 세무상 쟁점 284
2. 주택조합에 현물출자 시의 비과세와 과세 여부 289
3. 지역주택조합원 지위의 양도와 과세 293
4. 조합아파트 완공과 세무상 쟁점 295
| 심층분석 | 주택리모델링 사업과 세무상 쟁점 분석 298

부록 재건축 관련 법률의 이해
1. 재건축 관련 법률에 대한 이해가 중요한 이유 304
2. ‘도정법’상의 재건축 사업 절차 308
3. ‘도정법’상의 조합원 자격 313
4. 관리처분계획의 인가 및 수립기준 317
5. 정비 사업의 준공인가와 소유권 이전고시 322
6. 청산금(수령 또는 납부) 325
| 심층분석 | 재건축 초과이익 환수법률 330

▷ 재건축·재개발 사업은 국가나 지자체의 입장에서 매우 중요하다. 국민의 주거를 안정시키는 한편, 도시미관을 정비하는 관점에서 그렇다. 그런데 사업 규모가 크고 그에 따라 참여 인원이 상당함에 따라 법을 제정해 시행될 수밖에 없는 한계가 있다. 또한, 해당 법에서 정하고 있는 사업추진 방식이 환지 방식인지, 수용·사용 방식인지에 따라 재건축 세금의 내용이 달라진다는 문제점도 파생한다.
-p. 21

▷ 조합원입주권과 주택분양권의 과세체계는 확연히 다르다. 아무래도 전자는 준부동산에 해당하고, 후자는 단순한 권리에 해당하다 보니 차이가 발생하는 것으로 볼 수 있다. 따라서 초보자의 관점에서 조합원입주권과 주택분양권을 제대로 구분하는 것이 중요할 수밖에 없다.
-p. 36

▷ 1주택 보유자가 재건축 등에 따라 해당 주택이 멸실되면 당장 거주할 집이 마땅치가 않다. 그래서 어떤 이들은 이주비를 받아 전세로 들어가거나 임시로 거주할 주택을 마련하기도 한다. 이에 ‘소득세법’은 후자의 경우, 일정한 요건을 두어 양도세 비과세 혜택을 부여하고 있는데, ‘지방세법’도 이러한 취지를 살려 “대체주택”에 대한 취득세를 일반세율로 과세한다.
-p. 85

▷ 원조합원이 사업시행 중에 마련한 “대체주택”은 이들에게 재테크 수단이 되는 경우가 많다. 재건축 중에 잠시 1년 이상 거주만 하면 양도세 비과세를 받을 수 있어 상당히 파격적인 제도에 해당하기 때문이다. 전세를 마련해 이사하는 사람들과의 형평성 차원에서 문제가 있지만, 아무튼 법은 이들에게 유리한 잣대를 적용하고 있다.
-p. 149

▷ 2개의 조합원입주권을 모두 양도하면서 비과세를 적용받는 것은 그다지 어려울 것이 없다. 하지만 양도세가 과세되는 조합원입주권에 대한 과세 방식은 조금 더 신경 써야 한다. 1개의 주택이 2개의 조합원입주권으로 변하면서 취득가액 등의 안분문제가 발생하기 때문이다.
-p. 231

▷ ‘도정법’은 노후화되거나 불량한 건축물을 효율적으로 개량하는 사업을 뒷받침하기 위해 마련된 법률을 말한다. 이러한 사업은 주거의 질과 공급을 획기적으로 늘릴 수 있는 만큼 다양한 이해관계자가 참여함에 따라 이에 대한 제반절차 등을 규율할 필요성이 있게 된다. 따라서 이 법은 다양한 이해관계를 조정하고, 공급 질서를 유지할 수 있도록 하는 기능이 있다고 할 수 있다.
-p. 308

▷ 재건축 또는 재개발에서 청산금은 조합원의 조합원분양가액과 평가액의 차액을 말한다. 예를 들어 후자가 더 크면 차액을 돌려받게 되며, 전자가 더 크면 차액을 납부하게 된다. 실무에서 청산금 납부금액을 추가부담금 등의 용어로 사용하나, 세무에서는 청산금으로 통일해서 부르고 있다.
-p. 325