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“나는 주 2회 출근하고 1,000만 원 번다!”
창업자 99%가 모르는 블루오션 ‘고시원’ 투자의 비밀

취준생, 직장인, 예비 창업자, 경영자 그 누구도 살아남기 힘든 세상이다. 주거비, 생활비, 자기 계발비, 노후 자금 등 경제적 자유에 쫓기듯 여전히 사람들에겐 재테크 열풍이 거세게 불고 있다. 새로운 수익 구조를 만들기 위해 주식, 부동산, 투잡 등 여러 곳에 투자를 시작했다가 망연자실하곤 한다. 결국 사람들이 바라는 것은 안정적인 현금 흐름을 만드는 것이다. 적은 돈으로 최대의 수익 구조를 만들고 이를 통해 시간적, 경제적 두 마리 토끼를 다 잡는 방법! 그 시작은 바로 ‘고시원 창업’이 될 것이다. 고시원이라는 단어를 떠올리면 긍정적인 느낌보다는 조금 어둡다는 느낌이 날 수 있다. 하지만 이를 활용해 블루오션 전략을 짠다면 이야기가 달라진다. 젊은 층이 좋아할 만한 인테리어와 스프링클러, 연기감지기 설치 등 안정성을 보완하면서 고시원만의 장점을 살려낸다면 투자 대비 안정적인 높은 수익률을 얻을 수 있다.

《고시원킹》은 좋은 매물 찾는 방법부터 온라인 마케팅과 인테리어 노하우, 입실자 관리와 매출 구조의 비밀 등 고시원 운영 시 필요한 현실적인 노하우가 담겨 있다. 그뿐만 아니라 예비 창업자들에게 꼭 필요한 희망 지역 및 가용 금액에 따른 창업 방향을 제시한다. 저자의 실제 시행착오와 수많은 운영 컨설팅 사례 등 창업을 성공적으로 이끌 수 있었던 핵심 비법 또한 담겨 있다. 평범한 회사원이었던 저자가 주 2회, 월 수익 1,000만 원이라는 새 인생을 살게 된 것처럼 소자본 창업이 가능한 고시원으로 워라밸은 물론 제 2의 인생을 살아보길 바란다.

고정관념을 깨고 새로운 전략을 세워라!

높은 보증금으로 인해 서울뿐만 아니라 전국적으로 많은 청년이 고시원 거주를 선택하고 있다. 또한 한 해가 지나갈수록 높아지는 1인 가구 수로 소형 주거 시설의 부족함이 드러나는 추세며, 비싼 월세와 관리비, 기타 생활비 등으로 필요한 돈은 늘어가지만 이를 뒷받침해줄 수 있는 경제적 상황은 희망적이지 않다. 그러나 수많은 정보 속에서 살아가고 있는 요즘 사람들은 성향이 점점 뚜렷해지는 것은 물론, 그만큼 자신만의 공간을 중요시한다. 오롯이 나에게 집중하고 남 눈치 안 볼 수 있는 곳이 필요한 것이다. 이러한 상황에서 ‘고시원’은 분명한 투자처가 될 것이다.
하루하루 치열해지는 창업 시장과 정답이 정해져 있지 않은 투자 시장 속에서 살아남는 방법은 무엇일까? 바로 고정관념을 깨고 새로운 블루오션을 찾는 것이다. 높은 보증금 속에서 혼자만의 공간을 구하고 싶은 사람, 거주 기간을 자유롭게 정하고 싶은 사람, 부담되지 않게 1인 라이프를 즐기고 싶은 사람 등 고시원만이 줄 수 있는 강점을 활용한다면 고시원은 사람들에게 숨 쉴 구멍을 줄 수 있는 분명한 블루오션이 될 것이다. 소자본으로 창업해 소형 주거 시설을 찾는 사람들의 마음을 사로잡아 시간적 자유와 안정적인 현금 흐름을 만든 방법을 가져가길 바란다.
1장에서는 저자가 고시원 창업을 도전하게 된 계기부터 준비 과정, 수익 구조도 모른 채 시작해 결국 시간적, 경제적 자유를 얻어낸 방법을 담았다. 2장에서는 고시원이 왜 블루오션인지, 투자 대비 30%의 수익률이 가능한 사업인지에 관해 담고 있다. 아울러 앞으로 고시원 사업의 향후 비전에 관해 담고 있다. 3장에서는 고시원 매물을 선택하는 기준, 수익률 계산법, 세금 및 현금 영수증 관리 비법, 권리금의 의미, 선호도 높은 상권 찾는 방법, 인테리어 노하우 등 창업자들이 가장 궁금해하는 점들에 대한 답변이 실려 있다. 4장에서는 만실을 채우는 전략, 운영할 때 필요한 마인드, 오토 시스템의 장점 등 실제 사례를 바탕으로 현실적인 운영 비법이 담겨 있다. 5장에서는 투자에 관한 생각의 폭을 넓힐 수 있도록 경영자 마인드에 대해 다뤘다. 부록에서는 경력 10년 이상인 고시원 전문 부동산 실무자들의 솔직한 인터뷰를 통해 고시원 시장을 이해하고 궁금증을 해소할 수 있도록 구성했다.

프롤로그 얻고자 하는 것이 있다면 용기 내어 도전해보자

1장 불광불급, 고시원을 시작하다
갑작스러운 해고, 앞으로 어떻게 살 것인가?
고시원 수익 구조도 모르고 시작한 겁 없는 도전
오피스텔보다 수익률 10배 차이 나는 고시원 투자
일주일에 이틀 일하고 수익 월 1,000만 원

2장 나는 건물주처럼 살기로 마음먹었다
창업자 99%가 모르는 블루오션
기적의 수익률, 연 30%가 가능하다
오토 시스템으로 시간적 여유를 얻다
직장인도 ‘투잡’을 할 수 있다

3장 막막한 고시원 창업의 문을 열다
고시원 창업은 어떻게 하나요?
고시원 매물을 선택하는 3가지 기준
돈을 잃지 않는 필수 특약사항
창업 비용은 얼마나 드나요?
수익률은 어떻게 계산하나요?
원룸, 샤워룸, 미니룸, 혼합룸이란?
선호도 높은 상권은 따로 있다
사람들이 많이 찾는 상권의 단점
고정 지출 비용, 이렇게 관리하라
몰라서는 안 되는 세금 및 현금 영수증
적정한 권리금의 의미
고시원 운영, 최장 10년까지 보장
소액으로 하는 인테리어 노하우
좋은 고시원 부동산을 찾는 방법
기존 고시원 vs 프리미엄 고시원
똑같은 매물, 그런데 권리금은 다르다

4장 오토 시스템과 운영의 관계를 말하다
만실을 채우는 전략과 조건
입실자들의 불만이 줄어들다
불만이 나오지 않는 방 관리 비법
이 방법 하나로 골치 아픈 미납 관리 끝
고시원 운영, 50대 이상도 가능하다
여성 혼자 운영할 때 필요한 마인드
고시원에 사는 사람들이 궁금하다
남자 층과 여자 층 분리는 반대
오토 시스템으로 하는 운영의 장점
고시원에도 있는 충성 고객
발생할 수 있는 민원 A to Z
운영하면서 생기는 어려움 극복 방법

5장 두 곳 이상을 책임지는 순간 경영자다
고시원 세 곳을 운영 중인 실제 이야기
공동 투자 가능한가요?
권리금 장사가 가능해지는 방법

부록 경력 10년 이상 부동산 실무자들과 인터뷰Q1 고시원 사업의 전망은 어떤가요?
Q2 좋은 매물이란 무엇인가요?
Q3 중요한 특약사항 내용은 무엇인가요?
Q4 건축물대장 보는 법이 있나요?
Q5 좋은 중개사와 나쁜 중개사를 구별하는 방법은 무엇인가요?
Q6 잔금 치를 때 계약이 파기되는 무엇 때문인가요?
Q7 부동산 사무소에서 생각하는 진상 고객의 기준은 무엇인가요?
Q8 어떤 손님에게 좋은 매물이 갈까요?
Q9 운영한 지 1년도 안 된 매물이 다시 시장에 나오는 이유는 뭘까요?
Q10 성공하는 원장과 실패하는 원장은 어떻게 다른가요?

고시원을 창업했다는 소식을 들은 지인 몇 명이 궁금하다며 방문했는데, 그들의 첫 마디는 똑같았다. “아니, 이런 곳에서 누가 살겠어?” 그들은 걱정된다는 눈으로 깊은 한숨을 내쉬었다. 정작 울고 싶은 사람은 나였는데 말이다. 계약을 되돌리기는 이미 늦었고 후회도 사치라고 생각하며 이대로 주저앉아 있을 수만은 없어서 추가 금액을 들여 부분 인테리어를 하기로 결심했다. 이미 가진 전 재산을 다 털었기 때문에 추가 비용이 필요했다. 다행히 직장 생활을 할 때 만들어두고 매년 증액했던 마이너스 통장을 이용할 수 있었다. 직접 업체를 알아보며 견적을 받아 가장 저렴한 곳만 선별했고, 도배를 할 때도 10개 방을 하면 1개 방은 서비스로 해달라고 적극적으로 부탁하며 공사를 진행했다. 고시원 근처 조명집에 여러 번 발품을 팔아 비용도 깎고 인건비도 깎아달라고 사정한 기억이 난다. _25p

고시원을 창업하려면 어떻게 해야 할까? 여기서는 크게 2가지 방법으로 나눠서 설명하겠다. 첫 번째는 신축(+시설)하는 방법이고, 두 번째는 기존 고시원을 인수(+인테리어)하는 방법이다. 고시원 창업을 하고자 하는 사람들은 처음에는 깨끗한 시설로 시작하고 싶어 신축을 염두에 두고 창업을 꿈꾼다. 그러나 현실적으로 신축의 경우는 건물을 보유한 건물주가 직접 시설을 지어 신축하는 창업 방법 외에는 없다. 당연히 건물이 있어야 가능한 형태이므로 진입 장벽이 그만큼 높다. 그렇다고 건물이 없다면 신축이 불가능한 것인가? 그렇지는 않다. 기존의 고시원을 인수 받아 낡은 시설을 철거하고 새롭게 시설하여 꾸민다면 신축의 효과를 충분히 내면서 고시원을 창업하는 게 얼마든지 가능하다. _68p

부동산 사무소 상호를 클릭하면 등록한 매물을 확인할 수 있는데, 텍스트만 등록되어 있어서 이 글만으로 매물 정보를 파악하거나 위치를 알기는 어렵다. 따라서 관심이 있다면 각 부동산 사무소에 연락해서 매물을 요청하고 담당자를 현장에서 만나 매물을 답사하는 방법으로 진행될 것이다. 직접 전화를 해보면 알겠지만, 통화하는 부동산 사무소의 담당자 직함이 대표, 이사, 전무, 실장 등 각자 다르다. 부동산 사무소의 특성상 개인사업자로 각자 활동하는 경우가 많다. 즉, 내가 A부동산 사무소의 전무와 통화를 했다고 해서 이 전무가 갖고 있는 매물이 이 부동산 사무소의 전체 매물은 아니다. A부동산 사무소의 다른 실장과 통화를 하면 그 실장이 전무가 보유하고 있지 않은 다른 매물을 가지고 있을 수 있다는 것이다. _131p

그럼 어떻게 오토 운영이 가능한가. 가장 먼저 이야기할 수 있는 점은 매장 운영과 비교해보면, 고시원은 오픈 시간 및 마감 시간이 정해져 있어서 그 시간에 맞춰 문을 열고 닫아야 하는 업종이 아니라는 것이다. 개인 사업이어서 더 많은 시간과 노력을 쏟아야 한다는 고정관념에서 벗어난다. 고시원은 분명 24시간 운영되고 그 공간에는 사람들이 살고 있다. 그렇다면 내가 매일 9시에 출근해 6시에 퇴근해야 할까? 절대 그렇지 않다. 이미 여기서 절반은 자동으로 오토 사업을 할 수 있다는 강점이 있다. 나머지 절반은 고시원 구조 자체가 시설을 임대하는 임대 사업과 유사하기 때문에 가능해진다. 고시원은 임대 사업은 아니지만 시스템만 갖춰놓으면 분명 임대 사업과 가장 유사한 사업이라고 거듭 설명한다. _187p

만약 내가 고시원을 운영하다가 다시 시장에 내놓았다고 생각해보자. 내 투자금은 2억 3,000만 원이었다. 누구나 자신이 팔때는 투자한 금액보다 높게 내놓고 싶고, 사는 사람은 누구나 조금이라도 더 깎아서 저렴하게 사고 싶어 한다. ‘더 비싸게 살게요, 더 받으세요’ 하는 사람은 아무도 없다. 인수하려는 사람도 여기저기 매물을 알아보던 중에 내가 내놓은 매물을 보러 왔을 것이다. 본인도 인수할 때 더 많이 지불하고 들어오지 않으려 했던 것처럼 인수하려는 사람도 마찬가지 심정임을 알아야 한다. 그럼 어떻게 해야 권리금을 더 받을 수 있고 팔았을 때 차익을 남길 수 있을까? _218p