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“대한민국에서 집을 산다면 반드시 이 책을 거쳐야 한다!”
100여 년 부동산 개발의 역사부터 당장 투자하기 좋은 곳까지
“대한민국에서 집을 산다면 반드시 이 책을 거쳐야 한다!”

부동산 시장이 요동치고 있다. 인플레이션과 경기침체 우려로 집값이 계속 하락할 것이라는 전망과 새 정부의 부동산 정책 규제 완화로 집값이 다시 오를 거라는 기대가 부딪히는 지금, 대한민국에서 집을 사고파는 일은 굉장히 어려운 눈치싸움이 되어버렸다. 이럴 때일수록 우리가 주목해야 할 것은 오르락내리락하는 ‘집값’이 아니라, ‘집값’을 형성하는 입지 조건과 미래 가치이다. 그래야만 한 번의 잘못된 선택으로 평생 모은 목돈을 쏟아부어 마련한 ‘내 집’이 후회로 점철된 감옥이 되는 일을 피할 수 있다.

이 책의 저자 김시덕은 오랜 시간 도시의 개발 역사를 추적해온 도시 문헌학자이다. 그의 연구 과제는 일주일에 서너 번씩 대중교통을 이용해 대한민국 방방곡곡을 답사하며 수집한 생생한 현장 정보와 식민지 시기의 ‘토지구획 평면도’부터 가장 최근의 ‘도시기본계획’에 이르기까지 100여 년의 문헌 자료를 바탕으로 도시의 현재 가치와 미래 가치를 알아보는 것이다. 그의 기록은 일찍이 눈 밝은 투자자에게 재개발·재건축·택지개발 예정지를 임장한 보고서로 높은 가치를 지녔다고 평가받으며 활용되어왔다. 오랜 시간 수집한 빅데이터를 바탕으로 그가 풀어내는 부동산 이야기 역시 유튜브 채널 삼프로TV 〈김시덕 박사의 도시야사〉를 비롯해 다양한 매체를 통해 큰 주목을 받으며, “그 어떤 이야기보다 삶과 부 창출에 큰 도움이 되었다”는 호평을 얻었다.

이 책은 대한민국에서 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 이들을 위해 쓴 인문학자 김시덕의 첫 번째 경제경영서로, ‘살기 좋고 사기 좋은 곳’에 대해 ‘국가 프로젝트’, ‘안보’, ‘재난’, ‘교통’, ‘재개발’ 다섯 가지 시선으로 분석한다. 그가 수십 년간 두 발로 걷고, 두 눈으로 확인하며 직접 고른 실거주하기 좋으면서도 미래의 투자 가치가 높은 유니콘 같은 유망지를 소개하며, 집값이 떨어질까 봐 쉬쉬하며 감추고 있는 입지 조건의 실체와 터무니없는 기획부동산의 수법에 속지 않는 법까지 소개한다. 이 책은 똘똘한 한 채를 찾는 실거주자와 똑똑한 수익률을 올리고 싶은 투자자 모두에게 든든한 지침이 되어줄 것이다.

★삼프로TV 〈김시덕 박사의 도시야사〉 김시덕의 최신간★

“당신은 얼마짜리 집에 살고 있습니까?”
100여 년 부동산 역사와 20만 장의 현장 사진으로 읽어내는
대한민국 부동산의 현재 가치와 미래 가치

대한민국의 부동산을 바라보는 시선은 두 가지로 나뉜다. 바로 실거주를 위해 ‘살 곳(places to live)’ 또는 투자를 위해 ‘살 곳(places to buy)’이다. 거대한 자산가라면 실거주를 위한 곳과 투자를 위한 곳을 나눠 생각할 수 있다. 그러나 열심히 모은 돈으로 똘똘한 집 한 채 마련하는 것이 꿈인 평범한 사람에게 실거주를 위한 곳과 투자를 위한 곳을 나눠 생각하기는 쉽지 않다. 몇 년만 살다가 상급지로 갈아타려는 계획인 사람도 마찬가지다. 만약 실거주에 적당하지 않은 곳이거나 훗날 악재에 휘말릴 곳이라면? 갈아타려는 순간 그 집이 발목을 붙잡을 것이기 때문이다. 결국 우리는 살기에도 좋으면서, 미래 가치가 기대되는 유니콘 같은 유망지를 찾아야만 한다. 그런 곳은 과연 어디에 있을까? 우리는 어디에서 살아야 할까?
이 책은 그 질문에 답하기 위해 가장 먼저 ‘역사’를 도구 삼아 ‘현재 가치’와 ‘미래 가치’를 분석한다. 대한민국 유일무이한 도시 문헌학자 김시덕은 우리나라 곳곳을 답사하며 기록하고 촬영한 간판, 머릿돌, 마을 비석, 벽보, 플래카드, 전단지, 폐업을 알리는 가게의 안내문 등 도시에 남겨진 자취와 함께 조선시대부터 현대까지의 도시개발계획 자료를 분석하며 도시의 과거-현재-미래 가치를 재구성한다. 그가 100여 년의 역사를 넘나들며 정리한 글을 읽다 보면, 대한민국 부동산 역사의 흐름과 독특한 양상을 이해하게 된다. 조선시대부터 건너와 2011년에 실현된 ‘경인 아라뱃길 사업’을 통해 행정의 관성이 작용하는 사업들을 알 수 있으며, 정부와 지자체가 제시한 장밋빛 개발계획 중 실현된 것과 실현되지 않은 것의 차이는 무엇인지 살펴보며 ‘호재’라 불리는 각종 이슈를 해석하는 안목을 기를 수 있다.

부동산 업자는 절대 말해주지 않는 입지 조건의 실체와
군 공항 이전부터 GTX 개설 등 호재 이슈의 정체

‘국가 프로젝트’의 과거와 현재 그리고 미래를 분석하며 부동산의 전체적인 흐름을 읽는 눈이 생겼다면, 이제는 ‘살기 좋고’, ‘사기 좋은’ 곳에 대해 본격적으로 알아볼 차례이다. 이 책에서는 ‘안보 문제’, ‘재난’, ‘교통’, ‘재개발’를 중점적으로 부동산의 입지를 살펴보는데, 기존의 다른 부동산 책들과는 또다른 관점의 깊이 있는 혜안을 제시한다.
가장 먼저 안보 문제 파트에서는 남북관계가 부동산에 미치는 영향부터 파주 등 DMZ 접경지역 투자는 전망이 어떠한지 이야기한다. 그리고 군 공항 이전과 군 부대 이전 가능성과 그 이면에 숨어 있는 공해 문제에 대해서도 면밀히 짚어낸다. 그리고 재난 문제 파트에서는 안전하고 건강한 거주 권리를 지키기 위해 알아야 할 ‘지진’, ‘홍수’, ‘산사태’로부터 안전한 지대는 어디인지 알아본다. 특히 부동산 업자는 물론 현지 주민까지 집값 떨어질까 봐 쉬쉬하는 재난 위험 지역의 특징과 부실시공으로 지반침하 위험을 겪고 있는 지대까지 냉철하게 파헤친다.
교통과 재개발 파트에서는 최근 부동산 투자자들 사이에서 가장 뜨거운 감자로 떠오른 GTX 이슈에 대해 중점적으로 다룬다. GTX 신설로 급등했던 대표 단지들의 집값이 수억 원씩 떨어지고 있는 상황에서, GTX 관련 호재에 낀 거품과 미래 가치를 면밀하게 분석한다. 지난 100년간, 동해선·비인선·서해안선·담양선처럼 선거를 앞두고 공약으로 제시되었으나 중단된 사례나 과거에 지하철 개통으로 급부상한 지역과 큰 기대를 안고 개통되었으나 막상 노선의 위치나 실효성이 부족해 집값이 하락했던 이슈를 살펴본다. 또한, 현재 GTX 관련 호재를 비롯해 교통망 개설과 관련한 투자의 미래를 방대한 빅데이터를 바탕으로 김시덕만이 할 수 있는 분석을 전한다.

평생 모아 마련한 내 집이 후회로 점철된 지옥이 되지 않으려면…
당신의 주거 행복을 지키는 든든한 안전망이 되어줄 책

부동산 업계에서는 ‘역세권’, ‘사통팔달의 요지’, ‘최고의 입지’, ‘전통의 명당’ 같은 미사여구를 너무 쉽게 쓴다. 이런 미사여구들은 실제로 그곳에 거주하거나 투자할 사람들을 현혹한다. 하지만 실제로 현장에 가보면 ‘역세권’이라 부르는 곳이 까마득한 언덕 위에 있다거나, ‘숲세권’이라 부르는 곳이 비만 오면 토사물이 흘러내리는 산사태 위험지역인 경우도 있다. 철도가 깔린다고 홍보했던 곳은 정작 여객 철도가 아니라 화물 철도가 깔리면서 오히려 도시 성장을 저해하기도 한다. 이처럼 부동산을 둘러싼 수많은 입지 조건·정보는 삶의 질과 집값에 대단히 큰 영향을 미치는 요인이지만, 부동산에 대한 이해가 부족하면 쏟아지는 거짓 정보에 휘말리기 쉽다.
정말 살고 싶은 땅이 생겼다면 자가용으로 휙 둘러보지 말고, 실제로 걸으면서 땅의 높낮이를 확인해야 한다. 공기의 냄새는 어떤지, 주변의 공장이나 축산단지에서 매연과 폐수가 흘러내리는지 확인하고 직접 버스와 열차를 타며 체감적인 배치 시간도 확인해야 한다. 그리고 지역과 관련된 도시계획의 역사적 변화 과정도 살펴보길 바란다. 그럴 시간과 여력이 없다면, 이 책을 펼쳐라. 평생 모아 마련한 내 집이 당신의 ‘평생 후회’가 되지 않도록, 내 집 마련을 꿈꾸는 이들의 주거 행복을 지켜줄 최소한의 안전망이 되어줄 것이다.

김동환(삼프로TV)
집은 투자 대상이기 이전에 나와 사랑하는 가족이 추억을 쌓아가는 역사적 장소다. 그렇기에 부동산에 대한 접근은 좀 더 신중하고 사려 깊어야 한다. 실거주자를 위해서도, 땅과 집에 투자하고 싶은 사람에게도 그 결정이 삶에 어떤 영향을 미칠지 톺아볼 수 있는 단단한 안목을 길러준다.

들어가며
1부. 국가 프로젝트로 읽어내는 부동산의 역사

1장. 도시기본계획의 탄생과 변화
지도가 말해주는 진실
도시기본계획의 변화
인구 증가와 도시계획의 관계
식민지 시기 평면도에서 엿보는 현대 한국

2장. 경인운하 및 행정수도 계획의 변천사
행정의 연속성, 행정의 관성
대국토건설계획: 경인운하 구상
대국토건설계획: 신도시 구상
경인운하에서 여의도 개발로
부천항 구상과 가로림만 프로젝트
행정수도 이전과 세종·공주·청주의 미래
청와대 행정수도 백지계획과 부동산의 미래
두 차례에 걸친 행정수도 입지 선정
행정수도, 노무현·이명박·박근혜의 삼국지
중부권 메가시티는 탄생할까?
중부 공업 지역 구상은 실현될까?
용산 대통령 집무실 시대가 열리다

2부. 살기 좋고 사기 좋은 부동산의 조건
3장. 남북관계와 부동산의 상관관계
안보 문제와 현대 한국
북한과 가까우면 위험하다?
낙관하기 어려운 접경지역의 투자
군 공항 이전이 힘든 이유
군 부대 이전 문제: 평택 고덕신도시
군 부대 이전 시 토양 오염 문제
공장 부지와 토양 오염

4장. 삶과 집값을 붕괴하는 재난 위험
집값 떨어질까 봐 감춰둔 재난 요소
땅 이름에 숨겨진 위험과 가치
상수도 걱정 없는 전원주택은 어디?
우리는 지진으로부터 안전한가?
부실시공과 지반침하의 원인

5장. 재개발과 교통망 호재의 실체
원도심은 개발될까, 유지될까?
층고와 용적률 제한을 완화해야 한다
GTX는 과연 모두 개통될까?
철도를 공부하면 투자의 미래가 보인다
가치가 흔들리지 않는 부동산의 조건

이 책의 참고 문헌과 함께 읽으면 좋은 자료

한국은 북한과 군사적으로 대치하고 있는 나라입니다. 당연히 전국 구석구석에 군 부대가 자리하고 있습니다. 또 북한의 스파이가 정보를 쉽게 얻을 수 없도록 지도에 여러 가지 제약을 가하고 있습니다. 따라서 어떤 지역에 투자하려고 할 때는 지도 애플리케이션의 위성사진 모드를 꼼꼼히 들여다보아야 합니다. 위성사진에 초록색으로 칠해져 있는 부분을 녹지라고 넘기지 말고, 구글맵에서 확인하는 것을 습관으로 만들어야 합니다. 그리고 현장에 직접 찾아가서 그 근처에 군 부대가 있는지, 개발이 불가능한 급경사지인지, 맹지인지 등을 확인하는 버릇을 들여야 합니다. 29p

모든 지자체가 인구 증가와 발전하는 미래 계획을 제시합니다. 어떤 시장·군수·국회의원도, 자신들의 도시가 더 이상 양적으로 규모를 키우지 못하니 미래에 대비해서 압축도시를 만들자고 주장하지 못합니다. 그런 사람은 선거 때 지역민에게 선택받지 못하는 것이 현실이지요. 하지만 인구가 늘고 도시가 성장할 것이라는 예측에 따라 건설한 시설이 텅 빈 채 놀고 있는 모습을 답사하면서 흔하게 목격합니다. 상황이 이렇다 보니, ‘어디에 살지, 어디를 살지’ 고민하는 시민이라면 정부·지방자치단체가 제시하는 각종 청사진을 자신의 눈으로 해석할 수 있는 힘을 길러야 합니다. 그래야만 각종 호재를 속삭이는 사람들에 휘말려서 묻지 마 투자를 하는 대신, 이 집 혹은 이 땅이 정말로 살 가치가 있는지를 냉철하게 판단할 수 있습니다. 31~32p

1930~1940년대에 토지구획 정리사업의 대상지가 된 곳보다는, 이때 제척된 더 오래된 블록이나 외곽의 경사지가 더 먼저 개발되었습니다. 그 개발의 주기는 80~100년 정도입니다. 이러한 개발 주기로부터 1930~1940년대에 정비된 구역의 개발 주기를 유추할 수 있습니다. 이들 지역은 광복 후에 개발된 지역보다 역사가 오래되었기 때문에 그만큼 소유 관계가 복잡합니다. 서울 사대문 동북쪽 바깥의 오래된 개량 기와집 블록이던 길음역 서쪽의 삼각형 지역도 지난한 과정을 거쳐 간신히 길음역 롯데캐슬 트윈골드 아파트로 재건축되고 있습니다. 속칭 ‘미아리 텍사스’라 불리던 서울시 성북구 하월곡동도 현재 신월곡1구역으로 지정되어 정비사업이 진행 중인데, 마찬가지로 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려져 있습니다. 59p

우리가 집을 고를 때 생명과 ‘집값’을 지키기 위해 고려해야 하는 재난 요소는 많습니다. 앞서 소개한 국립재난안전연구원의 보고서에서는 여러 가지 재난을 모두 열거하고 있지만, ‘어디서 살고 어디를 살 것인가’의 관점에서 보면 재난의 긴급도가 조금 달라집니다. 예를 들어, 풍수해 가운데 산사태는 특별히 생명과 집값에 미치는 영향이 큽니다. 이와 관련해서 연약지반과 부실공사로 인한 건물 붕괴와 지반 침하도 실생활에 와 닿는 재난입니다. 173p

실제로 현장에 가보십시오. 자가용으로 휙 둘러보지 말고, 실제로 걸으면서 땅의 높낮이를 확인하십시오. 그곳의 공기에서 냄새도 맡아보십시오. 맑은 공기인지, 아니면 주변의 공장이나 축산단지에서 매연과 폐수가 흘러내리는지 확인하십시오. 그리고 직접 버스와 열차를 타보십시오. 자가용을 이용하지 않는 가족들이 대중교통을 이용할 때 어떤 불편함이 있을지, 또 본인이 자가용을 사용하지 않게 되었을 때 어떨지 확인해보십시오. 이 방법은 살 곳을 찾을 때뿐 아니라, 살 곳을 찾을 때에도 참고가 되리라고 믿습니다. 336p