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세상에서 가장 쉬운
부동산 절세책이 나왔다!
몰라서 더 내고
때를 놓쳐 아끼지 못했던 부동산 세금,
이 책과 함께라면 이제는 절대 그럴 일이 없습니다!

지난 수년간 폭등한 집값과 그에 대한 정부 대책으로 인해 부동산 관련 세법 역시 갈수록 복잡해져 일반인들은 이해하기 어려운 수준이 된 반면, 부동산 절세의 중요성은 높아지고 있다. 아는 만큼, 공부한만큼 합법적으로 많은 세금을 아낄 수 있기 때문이다. 신간 《이렇게 쉬운데 왜 부동산 절세를 하지 않았을까》는 부동산 전문 세무사가 부동산 절세에 관한 거의 모든 지식을 처음부터 끝까지 가장 쉽게 알려주는 책이다. 세법이라는 것 자체가 용어부터 생소하고 어려운 것이 많기 때문에 부동산 세법을 처음 접한 경우에도 포기하지 않고 읽을 수 있도록 상세하고 쉽게 설명하고 있고, 사례 위주로 소개하고 있어 개인별로 응용력이 높다. 때문에 이미 다른 부동산 절세 책을 읽은 이들의 경우에도 세법에 관한 지식을 체계적으로 정리할 수 있을 것이다. 더불어 기존의 정책 해설과 그에 따른 절세법은 물론 새로운 정부에서 개정된 혹은 개정될 세법까지 모두 아우르고 있어 그야말로 부동산 절세의 가장 쉬운 바이블이 될 것이다.

사고파는 것보다 더 중요한 부동산 절세의 특급 비밀!
가장 쉽고 완벽하게, 내야 할 세금을 아낄 수 있다!

돌이켜보면 대한민국 부동산은 불과 10여년 만에 엄청난 변화를 겪었다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 한동안 하락하던 집값으로 인해 ‘하우 스푸어’라는 낯선 용어가 유행할 정도였는데, 박근혜 정부 후반기 소위 ‘빚 내서 집을 사라’는 정책 등으로 회복하기 시작한 집값이 문재인 정부 시절 다양한 요인들로 인해 두세 배 이상 오른 것이다. 계속해서 오르는 집값을 잡고자 정부는 지속적으로 부동산 대책을 발표했다. 대출규제뿐만 아니라 다주택자를 투기수요로 보아 부동산 관련 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등을 대폭 개정한 것이다.
다주택자에 대한 취득세 중과세율 도입, 1세대 1주택자의 조정대상지역 취득 시 비과세 2년 거주요건 추가, 등록 주택임대사업자의 단기임대와 아파트 등록 불가 등 수많은 정책들이 줄을 이었다. 특히 개정된 세법 조항들의 시행일이 각각 다르고 계약 시점이 대책 발표 전인지 후인지에 따른 예외 사항 등도 존재해 너무나도 복잡해졌고, 이로 인해 부동산 세법에 익숙하지 않은 일반인들은 이해하기가 거의 불가능한 수준에 이르렀다.
윤석열 정부 출범 이후, 부동산 세제의 정상화를 국정과제로 발표하면서 정권 출범일인 2022년 5월 10일을 기준으로 세법 개정이 이루어 졌는데 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 한시적 배제나 조정지역 내 일시적 2주택자의 중복 보유기간을 1년에서 2년으로 확대한 것이 대표적이다. 또한 종합부동산의 부담완화를 위한 조치(공시가격, 공정시장가액비율 조정)와 생애최초 취득에 대한 취득세 감면대상 확대 및 다주택자 취득세 중과 완화 등을 국정과제로 발표했고 추가로 종합부동산세와 재산세의 중장기적 통합과 증여세와 상속세의 인적공제 등의 확대도 추진할 것을 밝힌 바 있다. 새로운 정부에서는 부동산 세법도 계속해서 개정될 것으로 보이므로 실거주 목적이든 투자 목적이든 개정된 내용과 향후 개정 방향에 대해서도 꼼꼼하게 살펴보아야 할 것이다.
이렇게 세법이 복잡해질수록 부동산 절세법에 대한 공부는 더욱 중요해질 수밖에 없다. 아는 것과 모르는 것의 차이가 투자의 성과를 좌우할 수 있기 때문이다. 특히 부동산 투자를 꾸준히 해오던 다주택자가 아닌, 1주택자나 이사 등으로 일시적 2주택자가 된 경우에도 잘못하여 세금 폭탄을 맞게 된 사례가 눈에 띄게 늘고 있기 때문에 이제 부동산 절세 지식은 ‘투자의 영역’이 아니라 내 재산을 지키는 ‘자산관리’의 관점에서 필수적으로 익혀야 할 지식이 되었다.

아는 만큼, 공부한 만큼 줄어드는 부동산 세금!
신간 《이렇게 쉬운데 왜 부동산 절세를 하지 않았을까》의 가장 큰 장점은 복잡한 절세 지식을 가장 쉽게, 가장 유용하게 설명하고 있다는 것이다. 물론 세법이라는 것 자체가 용어부터 생소하고 어려운 것이 많아 공부하기가 마냥 쉽지는 않겠지만, 부동산 세법을 처음 접한 경우에도 포기하지 않고 쉽게 읽을 수 있도록 기술하였고, 다양한 사례와 예시를 통해 실전에서의 활용도를 높이고자 노력했다. 때문에 이미 다른 부동산 절세 도서 등을 읽은 이들의 경우에도 관련 지식을 체계적으로 정리할 수 있을 것이다.
이 책에서 다루는 세법의 범위는 다양하다. 주택의 취득, 보유, 임대, 양도의 전반적인 부분과 증여와 상속에 대한 내용도 많이 할애했고, 특히 입문자들의 기초적인 지식을 쌓기 위해 1장 ‘이것만은 알고 갑시다’에서 기초적인 내용을 따로 소개했다. 또한 각 세금별로 동일한 체계를 유지하여 기본 구조와 신고납부 방법 및 해당 세법의 전체적인 규정을 체계적으로 설명했다.
아는 만큼, 공부한 만큼 줄이고 아낄 수 있는 것이 바로 부동산과 관련한 세금이다. 세상에서 가장 쉬운 부동산 절세 가이드북 《이렇게 쉬운데 왜 부동산 절세를 하지 않았을까》를 통해 부동산 절세 전문가에 도전해보자.

★★★★★ 부동산을 살 때 부동산을 팔 때 초특급 절세법
★★★★★ 취득세, 증여세, 상속세, 양도세, 재산세, 종부세 절세법 총정리
★★★★★ 2022 새로운 정부에서 바뀐 세법 완벽 반영
★★★★★ 향후 부동산 세법 개정 방향 & 연간 주택 세금 주요 일정표 수록

부동산 절세에 더욱 강해지는 이 책만의 시크릿 포인트!
★ 체계적인 구성과 알기 쉬운 해설로 누구나 쉽게 활용할 수 있는 부동산 절세 지침서
★ 세금 줄여주는 화제의 블로그 〈오회계사의 지식창고〉 오동욱 저자의 첫 책!
★ 부동산 절세 초보자를 위한 아주 특별한 부록 3가지
① 앞으로 부동산 세법은 어떻게 바뀔까? - 〈한눈에 보는 향후 부동산 세법 개정 방향〉
② 꼼꼼하게 챙길 수 있는 - 〈부동산 세금 관련 연간 주요 일정표〉
③ 잊으면 안 돼요! - 〈주요 부동산 세금의 신고납부 기한〉

프롤로그 | 복잡하고 어려워질수록 더욱 절실한 부동산 절세의 비법

1장 왜 부동산 절세법을 알아야 할까?
부동산은 한국인 재산목록 1순위
부동산 가격의 급등으로 세부담 증가
부동산 시장과 정부에 따라 달라지는 세법
문재인 정권의 부동산 세법 개정
세금 폭탄 피하기
새로운 투자 기회의 파악
정리 문제

2장 이것만은 알고 갑시다
주택 관련 세금 요약
증여세와 상속세
탈세와 절세
국세와 지방세
본세와 부가세
누진세율과 비례세율
실거래가, 시가, 공시가격, 기준시가, 시가표준액
〈한 꼭지 더!〉 - 증여로 인한 취득세 개정(2023년 시행)
1세대 1주택과 다주택자
가족, 세대 및 특수관계자
거주자와 비거주자
투기과열지구와 조정대상지역
정리 문제

3장 부동산 살 때 세금 아끼는 법
취득세의 기본 구조
취득세의 신고와 납부
취득세의 1세대
〈한 꼭지 더!〉 - 30세 미만 소득 기준
〈한 꼭지 더!〉 - 양도소득세의 동거봉양합가
취득세의 주택
주택을 매매로 취득 시
다주택자에 대한 취득세 중과
취득세가 중과되지 않는 주택
〈한 꼭지 더!〉 - 양도소득세의 공시가격 1억 이하 주택
중과세율 적용 시 주택수 계산
일시적 2주택 중과배제
생애최초 취득세 감면
주택을 증여와 상속 취득 시
〈한 꼭지 더!〉 - 부가세를 포함한 취득세율
취득세 절세 비법
정리 문제

4장 부동산 팔 때 세금 아끼는 법
양도소득세의 기본구조
양도소득세의 신고와 납부
양도소득세의 1세대
양도소득세의 주택
주택의 보유기간 계산 방법
1세대 1주택 비과세 받는 방법
1세대 2주택 비과세 받는 방법
다주택자에 대한 양도소득세 중과
양도소득세가 중과되지 않는 주택
이월과세와 우회양도
양도소득세 절세 비법
정리 문제

5장 부동산 갖고 있을 때 세금 아끼는 법
재산세와 종합부동산세의 기본구조
〈한 꼭지 더!〉 - 재산세의 토지 과세
재산세와 종합부동산세의 신고와 납부
종합부동산세의 1세대 1주택자
종합부동산세의 주택수 계산
종합부동산세 합산배제
종합부동산세의 다주택자 중과
재산세와 종합부동산세 절세 비법
정리 문제

6장 전월세 및 주택임대사업자가알아야 할 절세법
주택임대소득의 기본 구조
주택임대소득의 신고와 납부
주택임대소득의 총수입금액
주택임대소득의 필요경비
사업자등록 및 사업장현황 신고
지자체 민간임대주택 등록
주택임대소득과 건강보험료
주택임대사업 절세 비법
정리 문제

7장 조합원입주권과 분양권 보유 시세금 아끼는 법
조합원입주권과 분양권의 개념
조합원입주권과 분양권의 기본구조
취득과 보유 관련 고려 사항
조합원입주권과 분양권의 양도
완공 이후 신축 주택을 양도
주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우
조합원입주권과 분양권 절세 비법
정리 문제

8장 증여와 상속할 때 세금 아끼는 법
증여세의 기본구조
〈한 꼭지 더!〉 - 취득세의 증여 취소
증여세의 신고와 납부
증여 및 상속재산의 평가
〈한 꼭지 더!〉 - 재산평가심의위원회로 평가기간 연장
증여재산 가산액
증여재산 공제액
채무인수 부담부증여
배우자 등과의 거래 증여추정
저가양수와 고가양도로 인한 증여
부동산의 무상사용으로 인한 증여
부동산의 담보제공으로 인한 증여
재산취득 자금 증여추정
금전 대여로 인한 증여
상속세의 기본구조
상속세의 신고와 납부
〈한 꼭지 더!〉 - 상속재산의 재분할
사전증여재산 가산
추정상속재산 가산
상속공제액 계산
증여세와 상속세 절세 비법
정리 문제

9장 세금 문제가 생겼을 때 대처법
사고 팔기전에 미리 세금 문제를 확인하자
세금 문제 상담을 받는 법
세금을 안 내거나 잘못 낸 경우
세무조사를 받는 경우
조세불복을 진행하는 경우
정리 문제

부록 - ① 한눈에 보는 향후 부동산 세법 개정 방향
부록 - ② 부동산 세금 관련 연간 주요 일정 & 주요 부동산 세금의 신고납부 기한

지난 2013년 이후 서울 아파트 가격은 지속적으로 상승하여 현재는 2~3배씩 오른 곳이 많이 있습니다. 물론 무주택자에겐 매우 힘든 상황이지만, 유주택자의 경우에도 마냥 행복하지는 않은 것 같습니다. 부동산 가격의 급등으로 인해 보유세인 재산세와 종합부동산세가 기존보다 대폭 올랐고, 더군다나 정부의 다주택자에 대한 규제를 강화하는 정책들로 인해 세부담이 더욱 증가하였습니다. 그렇다고 보유 주택을 팔자니 1세대 1주택 비과세 적용 대상이라도 매매가액이 12억 원을 넘는 경우에는 고가주택으로 분류되어 전액 비과세를 받지 못하여 1주택을 팔고 세금 내고 나면 더 싼 집으로 이사를 할 수밖에 없는 상황입니다. 다주택자인 경우, 보유세가 부담되어 주택을 일부 처분하려고 해도 다주택자에 대한 중과로 양도소득세가 대폭 늘어나 차익의 상당 부분을 세금으로 내야 할 판국이라 팔지도 못하는 경우가 많습니다. 보유세와 양도소득 세 중과세율을 피해 자녀나 배우자에게 증여를 하려니, 증여세도 만만치 않고 증여로 인한 취득세도 세법의 개정으로 대폭 인상되어 증여도 쉽게 할 수 없는 상황이 되었습니다. 부동산 절세에 대한 지식이 더욱 중요해진 이유입니다. -〈1장 왜 부동산 절세법을 알아야 할까?〉 중에서

매년 6월 1일에 보유 중인 주택은 재산세가 나옵니다. 재산세는 주택공 시가격에 60%를 곱한 금액에 대해 구간별 누진세율을 적용하는데 세율은 0.1~0.4%로 비교적 낮은 수준입니다. 종합부동산세도 6월 1일을 기준의 소유주에 대해 과세하지만, 개인별로 전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산하여 해당 금액이 6억 원을 넘는 경우에만 과세가 됩니다. 만약 1세대 1주택자인 경우에는 공시가격이 11억 원(시가 15억 수준)을 넘어야 종합부동산세 대상이 됩니다. 재산세는 주택을 보유하면 누구나 내야 하지만 종합부동산세는 보유 주택의 공시가격이 미달하면 납부 대상이 아닙니다. - 〈2장 이것만은 알고 갑시다〉 중에서

취득세는 법에 정한 특정한 재산을 취득하는 경우에 납부하는 세금인데, 그 대상으로 토지, 건축물, 차량, 기계장치, 항공기, 선박, 입목, 골프 회원권 등의 각종 권리로 한정하고 있습니다. 주택은 건축물과 부속토지가 있으므로 당연히 취득세 납부 대상입니다. 그리고 어떻게 취득한 것인지에 따라서도 나누게 되는데 그 취득 원인에 따라서 취득세율이 달라지기 때문입니다. - 〈3장 부동산 살 때 세금 아끼는 법〉 중에서

양도소득세는 특정한 자산을 매매하여 발생한 차익에 대해 부과하는 세금입니다. 모든 자산이 대상이 아니고, 법에서 정한 토지ㆍ건물ㆍ부동산에 관한 권리, 주식ㆍ기타자산ㆍ파생상품ㆍ신탁이익을 받을 권리로 한정하고 있습니다. 예를 들어 비트코인 등 가상자산이 처음 등장했을 때 양도소득세 과세 대상에 열거되지 않았고 다른 세법의 과세 대상에도 열거되지 않아 차익에 대해 세금을 부과하지 못했습니다. 결국 세법 개정을 통해 양도소득이 아닌 기타소득으로 분류하여 과세를 하기로 결정되었습니다. 여기서 알 수 있는 것은 매매차익이 발생했지만, 열거되어 있지 않은 자산은 세금을 매길 수 없다는 것입니다. -〈4장 부동산 팔 때 세금 아끼는 법〉 중에서

재산세와 종합부동산세는 6월 1일 과세 대상을 소유한 경우에 부과되는 것은 동일하지만, 그 대상과 계산 방식이 다릅니다. 주택을 보유한 경우 재산세는 저가주택이라도 피할 수 없으나, 종합부동산세는 일정 수준 이상의 금액을 보유한 경우에만 납부 대상입니다. 부동산에 대한 재산세와 종합부동산세를 비교해보면, 재산세는 예외 없이 과세되나 종합부동산세는 건축물 중에 주택만 대상이고 상가, 공장, 업무용 빌딩 등 일반건축물은 과세 대상 자체가 아닙니다. 그리고 토지 중에서도 따로 저율이나 고율로 재산세를 매기는 농지, 임야, 골프장, 고급 오락장 등의 분리과세 대상 토지도 종합부동산세 대상이 아닙니다. -〈5장 부동산 갖고 있을 때 세금 아끼는 법〉 중에서

일반적인 상가, 업무시설, 토지 등을 임대하는 경우에는 종합소득세 신고납부 대상입니다. 주택을 임대하는 경우에도 원칙적으로 소득세 신고납부를 해야 하는데, 2018년까지는 주택임대소득이 2,000만 원 이하인 경우에는 비과세를 적용해서 신고납부 의무가 없었습니다. 그래서 아직도 본인이 거주하는 집과 월세 조금 받으려고 산 집만 있는데 왜 사업자인지 의아해하시는 분들도 있습니다. 하지만 주택을 임대하는 경우에는 상황에 따라 비과세에 해당하면 신고납부를 하지 않아도 되고, 납부 대상이 되더라도 임대수입금액이 2,000만 원 이하인 경우에는 종합소득신고를 하지 않고 분리과세로 신고할 수도 있습니다. -〈6장 전월세 및 주택임대사업자가 알아야 할 절세법〉 중에서

매매로 아파트를 취득하는 방법 외에는 기존의 오래된 주택이나 아파트를 매입하여 재개발·재건축으로 취득(원조합원)하는 방법과 청약통장으로 분양에 당첨되는 방법 또는 원조합원의 조합원입주권을 매매로 취득(승계취득 조합원입주권)하거나 매매로 분양권을 사는 방법이 있습니다. 새 아파트를 취득하는 것은 모두 동일하나 어떤 유형인지에 따라서 세법상으로는 다르게 취급되는 경우가 있으니 유의해야 합니다. - 〈7장 조합원입주권과 분양권 보유 시 세금 아끼는 법〉 중에서

증여와 상속은 무상 이전임은 동일하나, 증여는 생전에 재산을 무상 이 전하는 경우에 적용되는 것이 차이점입니다. 증여세 과세 대상은 무상으로 이전된 재산 또는 이익이면 모두 대상이 고, 이는 증여 계약을 했는지 여부와는 무관하게 적용됩니다. 또한 무상 이 전은 아니지만 부동산을 저가양수나 고가양도의 경우와 부동산의 무상사용 등도 조건에 충족되면 증여에 해당합니다. 그리고 증여추정이라고 하여 명백한 반증이 없으면 증여한 것으로 보 는 규정이 있는데 대표적으로 ㉠ 배우자 등에 양도한 재산 ㉡ 특수관계자를 통한 우회양도 ㉢ 재산취득 자금 또는 채무상환이 있습니다. 이때 증여추정은 증여가 아니라는 명백한 반증이 있다면 증여로 보지 않습니다. - 〈8장 증여와 상속할 때 세금 아끼는 법〉 중에서

고객과 부동산 상담을 하다 보면, 많은 경우 이미 손을 쓸 수 없는 때가 많습니다. 부동산을 살 때는 누구의 추천이나 투자지역 분석과 현장 답사를 통해 매입할 물건은 꼼꼼히 검토하시면서도 매입 결정은 가격이 상승 할 것인지만 고려하고, 정작 세금 문제는 크게 생각하지 않고 진행하는 경우가 많은 것 같습니다. 매매 전에 미리 본인의 향후 부동산 보유 계획을 세우고, A주택은 언제 사고팔지, B주택은 계속 보유할지 등에 따른 여러 방안을 검토해봐야 최대한 절세가 가능한데, 이미 엎질러진 물은 담을 수가 없습니다. 단순히 보유·거주기간에 따른 비과세뿐만 아니라 1세대 2주택 비과세 특례나 1주택 1입주권 또는 1분양권 특례 등 다양한 조항들에 취득 시점, 처분 시점에 대한 제한을 두고 있기 때문입니다. 따라서 주택의 취득 시점에 따라 과세가 비과세가 될 수도 있고, 처분 시점에 따라 비과세, 일반과세, 중과세율이 적용될 수도 있는 것입니다. -〈9장 세금 문제가 생겼을 때 대처법〉 중에서