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남들이 못 보는 땅에 기회가 있다!

토지 투자로 큰 부자가 됐다는 소리를 어디선가 들어봤을 것이다. 언론에서 ‘땅 투기’라는 말을 종종 하지만, 이 책에서 말하는 것은 땅 투기에 관한 내용이 아니다. 땅을 사서 개발해 주택부지나 공장용지를 공급하자는 것이다. 이는 서민주택 마련 및 중소기업의 제조공장 지원 등 국가정책사업에 이바지하면서, 연구와 노력에 대한 대가로 수익을 올리는 것이기에 사회적 생산활동에 참여하는 것이다. 토지 투자를 열심히 할수록 생산활동을 많이 하는 것이며 큰 부자가 되는 길이다.
이 책은 토지의 기본상식부터 토지 투자의 방법으로 경매·공매도 알려주고 있다. 또한, 그냥 토지를 사고파는 것이 아니라 용도에 맞는 건물을 신축해 토지의 가치를 더 올리는 비법을 알려준다. 부자가 땅에 투자하는 것이 아니라 땅에 투자해서 부자가 되는 것이다. 땅에 대한 투자는 어떤 투자보다 안정적이고 수익성이 높으며, 미래 지향적인 투자 방법이다. 토지로 돈 벌 기회가 오면 잡아라. 그 기회를 잡는 방법이 이 책 속에 있다.

개발해서 돈 되는 땅은 따로 있다!

집값은 떨어져도 땅값은 절대 떨어지지 않는다는 것은 부동산 업계에서는 상식이다. 우리나라는 국토의 70%가 산지로 이루어져 있다. 그에 비해 인구 밀도는 높다. 지난 50년간 계속 오른 땅값의 역사를 돌이켜 봐도 그렇다. 이 책은 땅을 사서 개발행위를 통해 용도에 맞는 건물을 신축하고 분양해 수익을 극대화하라고 말한다. 그러기 위해서는 투자자 스스로 지식을 습득하고, 지속적인 경험으로 실력을 쌓으라고 한다.
총 5장으로 구성된 이 책은 1장에서는 토지의 기본상식과 토지 투자의 블루오션을 이야기한다. 2장에서는 토지 경매·공매 방법을 알려주고, 3장에서는 토지의 가치를 상승시켜 수익을 극대화하는 방법을 소개한다. 4장에서는 땅을 분할해 소규모 주택, 소규모 공장을 짓는 법을 들려주고, 5장에서는 입지를 철저히 분석해 공장 및 전원주택을 짓는 방법을 살펴본다. 토지 투자를 위한 기초지식은 많을수록 좋다. 이 책을 통해 사례별로 처음부터 끝까지 리허설 하듯 연습하고 연구하면, 누구나 토지 투자의 고수가 될 수 있다.

프롤로그 4

제1장 남들이 못 보는 땅에 기회가 있다
1. 알아야 돈 버는 토지의 기본상식 14
2. 땅에 대한 상상력과 창의력을 발휘하라 20
3. 맹지를 연구하라 27
4. 생각을 바꾸면 돈이 보인다 34
5. 이런 땅을 사면 장래가 촉망된다 41
6. 개발해서 돈 되는 땅은 따로 있다 49
7. 토지 투자의 블루오션 56

제2장 토지 투자는 경매·공매도 한 방법이다
1. 토지 투자는 소규모로 시작하라 66
2. 경매·공매는 현장조사를 철저히 해야 한다 73
3. 경매는 법원, 공매는 온비드 79
4. 경매·공매 잔금은 금융기관을 이용하라 85
5. 토지의 경매·공매는 권리관계가 복잡하지 않다 91
6. 경매·공매는 세금이 철저하다 97
7. 급매 토지, 더욱 신중하라 103
8. 공인중개사의 말을 맹신하지 말라 109

제3장 용도에 맞는 건물을 신축하면 토지 가치는 더 상승한다
1. 신축하고자 하는 건축물과 땅과의 관계를 분석하자 118
2. 녹지지역, 관리지역 및 농림지역을 활용하라 125
3. 용도에 맞는 단지 조성은 토지의 가치를 상승시킨다 131
4. 노후를 대비한 농지연금용 농지 투자 137
5. 목가적 전원생활을 즐기는 펜션 운영 143
6. 토지 개발 후 건물을 신축해서 팔아야 이익 극대화 150
7. 토지 투자의 고수들은 수익을 극대화한다 157

제4장 땅을 분할해서 소규모 주택, 소규모 공장을 지어보자
1. 주말용 세컨 하우스는 소규모가 적합하다 166
2. 직장인들은 소형의 세컨 하우스 휴식을 즐긴다 173
3. 현대인들은 소규모 주택을 선호한다 180
4. 아이들을 위한 농장 겸 전원주택도 소규모를 선호한다 187
5. 은퇴 후 휴식 및 휴양을 위한 전원주택은 소규모로 준비하라 193
6. 법을 활용한 공동 구매, 공동 개발의 전원주택 200
7. 소규모 공장들은 대부분 임대공장이다 206
8. 쉽게 분양되는 60평~100평의 공장을 지어라 213

제5장 화성에서는 공장을, 용인에서는 전원주택을 지어라
1. 교통 및 입지여건을 철저히 분석하라 222
2. 출퇴근이 용이한 전원주택지, 용인 229
3. 제조공장 및 물류창고는 수익 공간이다 235
4. 제조공장은 물류의 편리성을 따져라 238
5. 대한민국 제1의 공장 집결지, 화성 243
6. 토지 매입 결정 및 매매계약 체결 248
7. 토지 매입을 하기 전 마을 주민들을 만나라 255

▷ 토지 투자와 관련한 세금은 양도세뿐 아니라, 취득세와 재산세가 있다. 일반적인 토지 투자자가 취득세나 재산세를 감면받는 경우는 거의 없다고 생각하면 된다. 따라서 양도세를 절세해야 한다. 양도세의 경우 보유 기간과 토지 활용 방법에 따라 세율이 달라진다. 땅의 지목대로 사용해 사업용 토지로 인정받는 경우 10%의 절세가 가능하다. 또 농지의 경우 농지은행에 8년 이상 위탁하면 사업용 토지로 인정받아 똑같이 절세할 수 있다.
-p. 40

▷ 토지 경매·공매의 장점

① 시세 대비 싸게 살 수 있다(수익성이 높다)
토지 경매·공매의 최대 장점은 싸게 살 수 있다는 점이다. 때에 따라 서는 개별공시지가 이하로도 매입할 수 있다. 경매·공매에서 1회 유찰될 때마다 최저 매각 가격이 10~20%씩 떨어져 감정평가액의 50% 이내에서 낙찰되기도 한다.

② 지역이 한정되지 않는다
경매·공매로 토지 투자를 할 때는 전국의 매물을 다 볼 수가 있어서 일정 지역에 국한되지 않는다. 미래가치나 수익성이 좋은 물건이 있으면 전국 어디든 입찰할 수 있다.
-pp. 92~93

▷ 토지 투자에서 단순히 시세차익만 노리는 투자는 매우 소극적인 투자다. 토지를 매입해서 개발행위를 통해 가치를 상승시킨 뒤 매각해 수익을 만들어내는 것이 적극적인 투자다. 적극적인 투자를 하기 위해서 우리가 지금까지 공부하고 연구하는 것이다. 지식을 갖추고 경험을 쌓으면 누구나 투자의 고수가 될 수 있다. 발품을 팔고 부지런히 다니다 보면 땅을 보는 안목이 생기고, 개발행위의 방향과 요령이 만들어지는 것이다.
-p. 160

▷ 또 100평짜리 한 필지를 매입하고자 하면 시세대로 다 지급해야 한다. ‘땅은 클수록 단가가 싸다’라는 사실은 누구나 다 아는 사실이다. 평당 100만 원씩 하는 땅 100평을 사려면 1억 원을 지불해야 한다. 그런데 1,000평을 사려면 8억 원 정도면 가능한 경우가 많다. 그렇다고 보면 10명이 모여서 8억 원에 사서 분할하면 각 8,000만 원씩만 부담 하면 된다. 또 전원주택단지를 개발, 분양하는 곳에 가서 각각 개인이 매입하고자 하면 1억 원씩 부담을 해야 한다. 10명이 모여 동호인 주택을 짓고자 한다면, 10개 필지를 한꺼번에 매각할 좋은 기회인데, 20% 정도는 할인을 해줄 것으로 생각한다. 이렇게 해서 토지 매입을 하면 20% 정도는 부담을 줄일 수 있다.
-p. 202

▷ 토지 투자자들에게 현장 답사를 10회 이상 다니라고 한다. 여러 번 보고 계속 봐도 볼 때마다 새로운 것을 발견한다. 경험해보신 분들이 많을 것이다. 이렇게 여러 차례 다니면서, 개발행위허가를 진행해줄 토목사무소를 정해서 허가 여부도 함께 검토해야 한다. 궁금한 것들은 계속 질문하고, 조금이라도 의심스럽다거나 이상한 것이 있으면 거리낌 없이 협의해야 한다. 토목사무소와 친분을 만들고 자주 만나면서 친한 사이가 되어야 무엇이든지 편하게 협의를 할 수 있다. 필요하면 함께 막걸리도 마시고, 취미가 같으면 취미활동도 함께하면서 친분을 가져야 한다. 허가서를 받고 토목공사가 끝날 때까지 토목사무소와 계속 협의해 나가야 하기 때문이다.
-p. 250