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상가 분석부터 임장, 계약, 세금, 임대차까지
쉽게 배우고 쉽게 써먹는 상가 투자 A to Z

상가 투자에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 상가 물건을 분석하고, 임장하고, 공실 없이 임대차를 맞추고, 세금을 고려해 수익률을 지키는 것이다. 이 책은 수익형 부동산에 대해 아무것도 몰랐던 아이 엄마가 어떻게 첫 상가를 샀고, 이후 5개 상가를 보유하고 지식산업센터 투자까지 도전하게 되었는지 살펴보는 실전 투자서다.
상가 투자는 높은 진입 장벽으로 ‘상가=상갓집’ ‘상가 투자=복잡한 전문 영역’이라는 편견이 있다. 저자는 이 책을 통해 그러한 편견을 깨고 공실, 매출 걱정 없이 통장에 임대료가 꼬박꼬박 쌓이는 명쾌한 비결을 소개한다.
부수입을 창출할 수 있는 수익형 부동산은 주택, 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 종류가 다양하다. 이 중 상가는 고장·수리 등의 이유로 임차인에게 시달리는 경우가 적고, 임차인이 바뀔 때마다 인테리어를 신경 쓸 필요가 없다는 장점이 있다. 끊임없이 관리해야 하는 원룸, 오피스텔 등 다른 수익형 부동산과 달리 기반을 다져놓으면 알아서 다달이 임대료가 나오는 시스템을 구축할 수 있는 것이다. 무엇보다 공실 없이 수익률 높은 상가는 고정수입은 물론 시세차익까지 기대할 수 있다.

공실, 매출 걱정 없는
마법의 상가 투자 노하우!

직장인이라면 늘 느끼는 위협이 있다. 바로 ‘퇴직 후에는 뭐하지?’ 하는 것이다. 당장 먹고살 걱정이 없어도 준비되지 않은 노후를 떠올리면 고민은 끝이 없다. 평생직장 개념이 사라진 지금, 미래에 대비하기 위해서는 하루빨리 매달 월급처럼 꼬박꼬박 들어오는 부수입을 창출해야 한다. 그런 면에서 상가 투자는 가장 매력적인 선택지다.
회사의 입수합병으로 계획에 없던 희망퇴직을 하게 된 저자는, 새로운 소득 파이프라인을 구축하기 위해 상가 투자의 세계로 과감히 뛰어들었다. 이를 통해 2019년부터 현재까지 5개 상가와 지식산업센터에 투자해 착실하게 수익을 늘렸다. 저자는 자신과 비슷한 처지에 놓인 맞벌이 중인 워킹맘, 퇴사를 앞둔 가장, 경제적 자유를 꿈꾸는 월급쟁이라면 반드시 상가 투자를 시작해야 한다고 강조한다.
이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 1장 ‘엄마의 첫 상가 투자 도전기’에서는 상가 투자를 시작하게 된 경위와 첫 투자 과정, 간단한 팁을 소개한다. 2장 ‘상가 투자로 은퇴를 은퇴하다’에서는 5개 상가와 지식산업센터에 투자하게 된 과정 및 상가 매수 포인트를 다룬다. 3~4장 ‘임대수입 300만 원 만들기’에서는 물건 분석부터 대출금 관리, 임장, 세금, 공실과 연체 리스크, 매수 시기, 수익률 계산 등 세세한 노하우를 소개한다. 5장 ‘상가 투자도 요령은 있다’에서는 안정적으로 임대수익 500만 원을 창출한 저자의 특별한 비법을 살펴본다. 마지막으로 6장 ‘상권분석 들여다보기’에서는 코로나19 수혜 업종, 집 앞 정육점, 동네 안경점, 스터디카페, 학원, 미용실, 무인점포 등 다양한 사례를 통해 상권분석 노하우를 익힌다.
상가 투자 과정에서 터득한 비결과 시행착오, 돈 되는 상가를 찾는 비법, 임대차 과정에서 주의해야 할 부분은 무엇인지, 또 임차인 및 공실과 연체료 리스크 관리, 상가 투자로 파생되는 세금 등을 터득해 현장에 직접 적용하고 실제 투자로 실현해보자. 이 책이 차별화된 가치 창출의 도구가 되어줄 것이다.

프롤로그_상가 임대수입의 기쁨을 당신도 느끼기 바라며

1장. 엄마의 첫 상가 투자 도전기
어리바리, 나의 첫 부동산 투자
배움에서 활로를 찾다
실거주용 집과 투자용 집
나에게 이런 일이? 희망퇴직하다
월급 대신 임대수익에 도전하다
부록_초보 투자자를 위한 10가지 제언

2장. 상가 투자로 은퇴를 은퇴하다
나의 첫 번째 상가 매수 포인트
두 번째 상가에 도전하다
세 번째, 네 번째, 다섯 번째 상가를 사다
아파트 단지 내 상가, 주의해야 하는 이유
지하상가에 대한 편견을 깨자
효과적인 틈새시장, 지식산업센터
부록_네이버 로드뷰로 임장하는 방법

3장. 임대수입 300만 원 만들기 ①
퇴사 후 루틴이 노후를 결정한다
경제 공부를 통해 배움의 토대를 마련하자
상가 투자 절차와 세금
일반과세자 vs. 간이과세자
투자 물건 분석 노하우
등기부등본과 건축물대장을 확인하세요
수익률 계산하기
공인중개사 소재지 파악하기
부록_그래서 건강보험료는 얼마나 내나요?

4장. 임대수입 300만 원 만들기 ②
상가 급매 여부는 시간이 지나야 알 수 있다
평수별로 어울리는 업종이 다르다
상가는 세금이 많다는데 남는 게 있을까?
큰 상가 하나 vs. 작은 상가 여러 개
수익률도 좋고 공실 안 나는 상가?
상가 대출금, 어떻게 관리할까?
상가를 사야 하는 시기
경매로 상가 낙찰받기? 책처럼 쉽지 않다
우량 임차인을 너무 믿지 마세요
상가의 리스크, 공실과 연체
부록_상가 살 때 부동산에 뭐라고 문의해야 할까?

5장. 상가 투자도 요령은 있다
힘든 투자는 지양하고, 단순한 투자는 지향하고
비관적인 목소리에 휘둘리지 말자
계약 후에는 되돌릴 수 없다
너무 저렴한 월세 상가는 사지 마세요
높아지는 대출 금리, 상가 사도 될까?
제1종근린생활시설 vs. 제2종근린생활시설
묵시적 갱신은 NO! 꼭 연장계약서 작성하세요
중과세율이 적용되는 특수상가
임차인은 친구가 아닌 사업 파트너
상가를 매수할 때는 수다쟁이가 되세요
수익률을 간단하게 계산하는 방법
부록_상가 투자에 도움이 되는 카페들

6장. 상권분석 들여다보기
집 앞 정육점으로 보는 상권 이야기
시황을 읽으면 돈 되는 업종이 보인다
동네 안경점, 자세히 본 적 있으세요?
스터디카페와 학원 상가
미용실 상가와 1층 부동산 자리
무인점포 전성시대
부록_대한민국 50대 상권

에필로그_누구나 시작은 작고 초라하다

마침 퇴사 후 정기적인 수입에 목이 말랐던 저는 단번에 수익형 부동산에 매료되었어요. 주택은 잦은 고장과 수리로 임차인의 전화가 자주 왔지만 상가는 그런 부담이 덜했어요. 실제로 다가구주택을 추천한 직장동료는 임차인의 전화가 가장 무섭고 스트레스라고 했어요. 맨날 수리해달라는 전화에 시달려서 임대수익을 포기하고 갖고 있던 다가구주택을 판 적도 있다고 해요. 상가는 임차인 본인이 업종에 맞게 인테리어를 하다 보니 고장과 수리 문제로 시달릴 걱정이 덜했어요. _53쪽

저는 일단 분양상가는 멀리했습니다. 높은 분양가도 문제지만 당장 임대수익을 얻을 수 있는 물건이 필요했어요. 그래서 임대가 맞춰지지 않은 상가는 되도록 피했습니다. 상가 투자에 대한 지식도 부족했고, 갖고 있는 자금도 너무 적어서 분양상가 투자는 아직 이르다고 판단했어요. 또 상가는 시세차익이 거의 없다고 들어서 높은 임대수익률만 추구했습니다. 저는 매매가 2억 원 미만으로 대출이 없다고 가정할 시 1층 상가는 수익률 5% 이상, 2층 이상 상가는 수익률 6% 이상만 찾았어요(참고로 대출을 받을 경우 기대수익률은 더 높아져요). _65쪽

임차인이 일반과세자라면 임대인도 일반과세자로 납부를 진행해야 해요. 임차인이 납부한 부가세를 임차인이 다시 환급 받아야 하니까요. 사실 일반과세가 관리하기 수월한 부분도 있어요. 임차업종이나 임차인이 계속 바뀔 건데 미래의 임차인이 간이과세자일지, 일반과세자일지 알 수 없으니까요. 그냥 포괄적인 일반과세자로 진행하는 게 나을 수 있어요. _132쪽

저는 상가 구매 시 자기자본비율을 반드시 50% 이상으로 한다는 원칙이 있어요. 자기자본비율이란 총자본 대비 자기자본의 구성비를 나타내는 비율을 뜻해요. 보통 이 자기자본비율이 50% 이상은 되어야 급작스럽게 금리가 오르거나 공실이 생기더라도 유연하게 대처할 수 있어요. 반대로 자기자본비율이 너무 낮으면, 즉 과도하게 대출을 받으면 리스크가 커질 수 있어요. _185쪽

대출 금리가 무섭다고 상가 투자를 포기해서는 안 됩니다. 가파른 인플레이션 때문에 현금화도 답은 아니고요. 전 지금이야말로 상가를 매수하기 좋은 타이밍인 것 같아요. 매도자의 급한 사정에 따라 협상도 가능하고, 상대적으로 여유롭게 좋은 조건의 상가를 살 수 있는 시기라고 생각해요. 한 가지 조심해야 할 부분은 과도한 대출은 지양해야 한다는 점입니다. _242쪽

그럼 코로나19로 인기를 누리고 있는 상권은 어디일까요? 사람들이 집 근처만 다니다 보니 집 근처 근린상권이 수혜를 보게 되었어요. 대단지 아파트를 끼고 있는 상가인데, 정확히는 단지 안에 있는 물건이 아니라 주변에 있는 상가가 최대 수혜를 보고 있어요. 물론 업종에 따라 단지 근처에 있더라도 피해를 보는 경우도 있어요. 아무래도 학원은 코로나19로 손실을 좀 입었어요. 이 밖에는 매물이 잘 안 보일 정도로 장사가 잘되고 있고요. _288쪽