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“누구나, 가장 쉽게, 지금 당장 시작할 수 있는 부동산 공부!“
아파트·빌라·상가·토지까지 모든 부동산의 기초 지식 정리

부동산은 모르지만 내집은 갖고 싶은 부린이
내집은 있지만 더 좋은 동네로 옮기고 싶은 유주택자
투자처를 다양하게 넓히려는 꿈 많은 투자자까지

부동산에 관심이 있는 모두를 위한 부동산 투자 기초 가이드 『이렇게 쉬운데 왜 부동산 투자를 하지 않았을까』가 출간되었다. 국내 최대의 부동산 커뮤니티인 네이버 카페 〈부동산 스터디〉에서 늘 TOP 조회수를 달리며 누적 110만 뷰를 기록하는 필자 마인츠가 부동산 투자를 할 때 반드시 알아야 하는 지식을 한 권에 모아 전달한다. 총 7개 장으로 나뉜 이 책은 부동산 거래의 절차와 기초적인 용어, 정책과 세금, 아파트나 빌라 외의 상가나 토지, 지식산업센터 등 다양한 투자처에 대해서 쉽고 깔끔하게 설명하고 있다. 또한 저자는 독자가 부수적으로 알면 좋은 정보나 읽어볼 만한 내용을 [부동산 틈새상식]과 [한 꼭지 더!]에서 이야기하고 있다. 각 장의 마지막에서는 [정리 문제]를 통해 내용을 얼마나 이해했는지, 얼마나 알고 있는지 스스로 점검해볼 수도 있도록 구성했다.

"집값은 무조건 오늘이 제일 싸다!"
이제는 국민 교양이 된 부동산 지식

대한민국 부동산 가격은 늘 비쌌지만, 최근 몇 년 사이 더욱 급격히 상승했다. 특히 코로나19 팬데믹을 지나면서 많은 국가들에서 유동성이 상승했고 우리나라도 마찬가지였다. 시장에 풀린 현금은 각종 자산 시장으로 몰려갔는데, 부동산 역시 그 영향에 힘입어 연일 신고가를 경신했다. 무주택자, 특히 젊은층은 "집은 오늘이 제일 싸다!"며 어떻게든 영혼까지 끌어모아서라도 집을 장만하려 부동산 시장에 뛰어들고 있다. 보통은 부동산에 그리 관심을 갖지 않는다고 여겨졌던 사람들이 부동산 시장에 대거 진입하는 계기가 만들어진 것이다. 그러나 큰돈이 드는 데다가 절차도 복잡하고 긴 시간이 소요되는 부동산 거래. 마치 주식 투자처럼 가벼운 마음으로 '경험 삼아' 시도해볼 수는 없는 투자다. 웬만큼 살만한(live) 곳들은 이미 가격이 너무 올라버린 요즘, 아직 부동산 거래 경험조차 없는 ‘부린이’들의 마음은 착잡하고 초조하다.

가파른 부동산 가격 상승률과 이를 따라잡지 못하는 임금 상승률 때문에 젊은층에서는 내집 마련을 아예 포기해버리는 경우도 생기고 있다. 아무리 열심히 월급을 모아봤자 수도권에서는 10평대 아파트도 갖기 어려우니 아예 자동차나 명품, 여행에 소비하겠다는 것이다. 그러나 차 없는 사람은 있어도 월세든 전세든 자가든 집 없는 사람은 없다. 이처럼 거주의 공간은 누구나 무시할 수 없는 삶의 필수 조건이다. 의식‘주’가 아니던가. 그렇기 때문에 내집 마련을 꿈꾸든 아니든, 수중에 여윳돈이 많든 적든 부동산 상식을 교양으로 갖추고 부동산 시장의 움직임도 부지런히 주시해야 한다. 이 책 『이렇게 쉬운데 왜 부동산 투자를 하지 않았을까』는 그렇게 부동산 투자를 본격적으로 공부해보려는 사람들이 첫발을 떼기 좋은 입문서다.

이제 공부를 시작한 초보자부터
투자처를 넓히고 싶은 투자자까지

『이렇게 쉬운데 왜 부동산 투자를 하지 않았을까』의 장점 중 하나는 다양한 깊이의 지식을 누구나 이해하기 쉬운 서술로 설명했다는 것이다. 우리가 왜 부동산에 관심을 갖고 여유 자금을 모아야 하는지 동기에 관한 부분부터 구체적인 내집 마련의 방안들, 그리고 상가와 토지, 법인투자에 이르기까지 초보자부터 웬만한 중급자들까지 궁금해할 만한 부동산 투자의 종류와 방법, 장단점들에 대한 이야기가 실려 있다. 총 7개 장으로 구성된 본문에서는 부동산 공부의 당위성과 부동산 거래의 방법, 늘 어렵고 헷갈리는 용어 설명, 매번 바뀌는 정책에 대한 이야기, 내집 마련, 부동산 거래 시 발생하는 문제들에 대한 대처법, 거주를 넘어선 목적의 투자에 대한 지식까지 차례대로 서술하고 있다.

「1장 저, 사실 부동산 처음 가봅니다」에서는 우리가 왜 부동산에 대한 관심을 놓으면 안 되는지부터, 서울 집값은 왜 이렇게 비싼지, 부동산 구매 시 대출을 받는 방법, 부동산을 거래하는 방법과 임장을 다닐 때 유의해야할 점, 신뢰할 만한 공인중개사를 만나는 법까지 말한다. 분양권과 입주권, LTV와 DTI 그리고 DSR과 같이 언제 들어도 잘 모르겠는 부동산 관련 어휘들은 「2장 헷갈리는 부동산 용어」에서 구분하여 설명하고 있다. 「3장 또 다른 변수, 부동산 정책」에서는 박정희 정부 시절부터 2021년 현재 문재인 정부까지 역대 정부의 부동산 정책과 기류를 짚어보고 규제와 가격 안정 사이의 관계를 서술한다. 「4장 한국인이라면 제발 내집 마련」은 이 책의 가장 중심이 되는 챕터로, 많은 한국인들의 버킷리스트 중 하나인 내집 마련을 중점적으로 설명하고 있다. 내집 마련의 적기는 언제인지 실거주를 위한 구매를 할 때의 기준은 무엇이 되어야 하는지 그리고 청약에 대한 설명까지 꼼꼼히 다루고 있다.

「5장 알아야 지킨다! 부동산 사고 피하기」에서는 보증금을 돌려받지 못한다거나 계약이 파기되는 등 부동산을 거래할 때 처할 수 있는 난처한 상황을 대비하는 방법에 대해 이야기한다. 내집 마련에 성공하긴 했지만 이것만으로 충분한지 의문이 드는 독자들은 「6장 내집 마련을 넘어 투자로!」를 읽어보면 좋다. 실전 투자전략과 지역의 가격을 선도하는 ‘대장아파트’에 대해서도 알아볼 수 있다. 마지막 「7장 깊고도 넓은 부동산 투자의 세계」에서는 법인투자와 경매, 건물과 토지투자 등에 대해서 언급하고 있다. 투자의 지평을 넓히고자 하는 투자자들에게도 입문용으로 도움이 되는 대목이다. 본문에서 저자는 [부동산 틈새상식]과 [한 꼭지 더!]를 통해 독자가 더 알아두면 좋을 만한 정보를 꼼꼼히 챙기고 있다. [정리 문제]는 각 장의 마지막에서 읽은 내용을 한 번 더 되새겨볼 수 있도록 한다.

네이버 최대 부동산 카페 〈부동산 스터디〉
110만 뷰 저자 마인츠의 쉽고 간결한 서술

『이렇게 쉬운데 왜 부동산 투자를 하지 않았을까』의 저자 마인츠는 부동산 투자에 관심이 있는 사람들이라면 이미 어느 정도 알 만한 위치의 필자다. 약 172만 명의 회원 수를 자랑하는 국내 최대의 부동산 관련 커뮤니티 네이버 카페 〈부동산 스터디〉에서 언제나 TOP 조회수를 자랑하는 필자로, 부동산 투자와 정책에 관련된 자신의 생각과 의견을 솔직하게, 때로는 날카롭게 피력하며 많은 이들의 공감을 얻고 있다. 그런 그는 이번 책에서 부동산에 막 발을 들이려는 사람들에게 좋은 길잡이를 자처하며 다른 건 몰라도 이것만큼은 알아야 하는 지식들을 아낌없이 풀어놓고 있다.

한스미디어의 〈이 쉬운 시리즈〉
모든 투자자의 탄탄한 기초를 위해

한스미디어는 『이렇게 쉬운데 왜 부동산 투자를 하지 않았을까』를 시작으로 〈이 쉬운 시리즈〉를 본격적으로 런칭한다. 최근 몇 년 사이 급격히 달아오른 투자와 재테크에 대한 전국민적인 관심은 여전히 식을 줄을 모르고 있다. 과거에는 소위 ‘돈에 밝은’ 몇몇이 하던 재테크가, 이제는 하지 않으면 이상한 사람으로 보이는 세상이 된 것이다. 직장인, 자영업자, 주부, 은퇴자 그리고 대학생까지 주식 계좌 하나쯤은 갖고 있는 게 보통이다. 그런데 이들은 자신이 하는 투자에 대해서 얼마나 정확하게 알고 있을까? 〈이 쉬운 시리즈〉는 이러한 입문자를 비롯한 모든 사람이 원할 때면 언제든 가장 쉽게 투자의 기초 상식을 습득할 수 있는 입문서를 지향하고자 한다. 이번 『이렇게 쉬운데 왜 부동산 투자를 하지 않았을까』를 시작으로 내년 상반기 안에 주식, ETF, 코인, 재개발·재건축, 재무제표 등 다양한 분야의 입문서를 차례로 출간할 계획이다.

프롤로그 | 부동산 투자, 처음부터 다시 시작해봅시다

1장. 저, 사실 부동산 처음 가봅니다
─ 나도 부동산 투자를 할 수 있을까?
─ 종잣돈을 모아야 하는 이유
─ 부동산 투자의 종류
─ 부동산 투자의 도움닫기, 대출
─ 금리와 부동산
─ 인구는 준다는데, 왜 집값은 오를까?
─ 서울 집값 상승률은 왜 이렇게 가파를까?
─ 부동산은 어떻게 사는 건가요?
● 한 꼭지 더! - 누구나 할 수 있는 ‘셀프등기’
─ 부동산 방문 첫발 떼기
─ 임장을 다니기 전 준비해야 할 것들
● 한 꼭지 더! - 손품팔기 TIP
─ 좋은 파트너가 좋은 매물을 부른다
● 한 꼭지 더! - 어떤 중개인이 좋은 중개인?
☞ 정리문제

2장. 헷갈리는 부동산 용어
─ 갭투자란 무엇일까?
─ 대출 삼형제: LTV, DTI, DSR
● 한 꼭지 더! - 규제지역에 대해 알고 싶어요!
─ 분양권이란?
─ 입주권이란?
─ 재건축과 재개발은 무엇이 다를까?
─ 용도지역, 용적률과 건폐율
─ 전용면적과 공용면적
─ 등기부등본을 살펴봅시다!
─ 프롭테크가 뭘까?
─ 부동산 펀드? 리츠!
─ 부동산 서민의 버팀목, 임대주택
☞ 정리문제

3장. 또 다른 변수, 부동산 정책
─ 부동산을 대하는 역대 정부의 자세
─ 규제는 가격 안정에 얼마나 효과가 있을까?
─ 투자와 투기 사이
─ 부동산 영끌, 패닉바잉이냐 막차 올라타기냐
☞ 정리문제

4장. 한국인이라면 제발 내집 마련
─ 내집 마련은 언제 하는 게 좋을까?
─ 내집 마련은 빌라보다 아파트에서 하세요
─ 택지와 도심 재개발지역, 어디를 사는 게 좋을까?
─ 부동산 급매물 노리기
─ 집값은 할인 받을 수 없나?
─ 학군지의 중요성
─ 실거주를 위한 구매의 기준
─ 10평대 아파트를 실거주로 사도 될까?
─ 부동산 투자와 절세
● 한 꼭지 더! - 부동산 세금 한눈에 살피기
─ 청약으로 내집 마련하기
─ 모델하우스 제대로 보는 법
☞ 정리문제

5장. 알아야 지킨다! 부동산 사고 피하기
─ 전세 사기 또는 매매 사기를 예방하려면
─ 내 전세금을 지키는 안전장치
─ 지역주택조합 아파트는 어떨까?
● 한 꼭지 더! - 지역주택조합 사업의 진행 절차
─ 계약파기에 대비하자!
─ 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면?
☞ 정리문제

6장. 내집 마련을 넘어 투자로!
─ 드디어 내집 마련! 그 다음은 어떻게 해야 할까?
● 한 꼭지 더! - 실전 투자전략─ 부동산 시세는 어떻게 움직일까?
─ 대장아파트는 뭐가 다를까?
● 한 꼭지 더! - 시세로 대장아파트 찾아보기
─ 부동산 투자의 마지막 사이클: 매도하기
☞ 정리문제

7장. 깊고도 넓은 부동산 투자의 세계
─ 나도 법인투자를 할 수 있을까?
● 한 꼭지 더! - 법인 설립 빠르게 따라하기
─ 규제 없는 대체 투자처, 지식산업센터
─ 돈은 길을 따라 흐른다!
─ 부동산 경매에 대해서 알아보자
─ 부동산의 끝판왕, 토지 투자
● 한 꼭지 더! - 중요한 지목은 알아두자
─ 조물주도 탐내는 건물주 되기, 상가 투자
☞ 정리문제

자가용은 있는 사람도 없는 사람도 있지만, 모든 사람이 월세든 전세든 아니면 본인 소유의 집이든 각자의 사적인 공간을 가지고 있습니다. 내 소유의 부동산을 마련해야 하는 당위성은 그래서 견고합니다. 이는 가장 사적인 공간을 빌리는 것 자체가 경제적, 심리적 불안함과 직결되기 때문입니다. 집은 가장 편안하고 익숙한 안식처여야 하는데 정을 붙일 새도 없이 임대인의 사정에 따라 2년 혹은 4년마다 옮겨야 하는 것은 당연히 불안하고 불편합니다. 그래서 우리는 잠시 화려한 꿈보다는 지금 근로 소득을 모아 자본 소득으로 전환하는 작업을 시작해야 합니다.
─ 23쪽, 「1장. 저, 사실 부동산 처음 가봅니다 - 종잣돈을 모아야 하는 이유」에서

부동산을 거래할 때 반드시 살펴볼 것이 있습니다. 바로 ‘등기부등본(등기사항전부증명서)’입니다. 사람으로 치자면 주민등록등본을 확인하는 것과 마찬가지입니다. 주민등록등본을 보면 이 사람의 이름과 생년월일, 주민등록번호 같은 기본 정보부터 과거에는 어느 곳에 살았고, 지금은 어디에서 누구랑 살고 있는지도 확인할 수 있지요. 등기부등본도 역시 이 집이 언제 처음 지어졌고 어떤 소유주들을 거쳐왔으며, 현재에는 누가 이 건물에 권리를 행사하고 있는지를 한눈에 확인할 수 있습니다.
─ 135쪽, 「2장. 헷갈리는 부동산 용어 - 등기부등본을 살펴봅시다!」에서

간혹 저렴한 임대주택에 살면서 절약한 주거비로 집을 산다는 계획을 세우는 분들이 있습니다. 하지만 임대주택에서 10년을 살고 나면 이미 부동산 시세는 내가 모은 돈보다 더 올라 있을 가능성이 높습니다. 일반적으로 노동 소득보다 자본 소득의 상승폭이 더 가파르기 때문입니다. 그러므로 임대주택에 들어갔다고 하더라도 청약에 도전하든 매수 시장을 눈여겨 보든 빠른 시일 내에 벗어나는 것을 목표로 해야 할 것입니다.
─ 156쪽, 「2장. 헷갈리는 부동산 용어 - 부동산 서민의 버팀목, 임대주택」에서

하지만 간과해서는 안 되는 부분은 개인이 투자와 투기를 구별하는 주관적인 잣대를 들이대 이를 구분하고 각각의 역할에 따를 필요는 없다는 점입니다. 개인들은 지금 자신의 행위가 법의 테두리 안인지 바깥인지를 중점적으로 판단해야 합니다. 법적으로 처벌 받는 투기 행위는 탈세, 불법적 사전취득, 불법 자금 조달 등입니다. 그러므로 본인의 투자 행위가 불법이 아니라면 내집 마련과 잃지 않는 투자를 흔들림 없이 이어나가야 할 것입니다.
─ 177쪽, 「3장. 또 다른 변수, 부동산 정책 - 투자와 투기 사이」

가격이 떨어지면 혹은 정권이 바뀌면 사겠다는 경우도 있습니다. 하지만 가격에 언제 떨어질지, 정권이 바뀔지 그리고 정권 교체가 가격에 어떤 영향을 미칠지 누가 정확히 판단할 수 있을까요? 그러한 가능성에 배팅을 한다면 상당히 위험한 선택이 될 수도 있습니다. 가격 조정 중 매수하는 행위, 소위 ‘떨어지는 칼을 손으로 받는 행동’은 투자 경험이 많은 투자자들에게도 결코 쉽지 않은 일입니다.
─ 193쪽, 「4장. 한국인이라면 제발 내집 마련 - 내집 마련은 언제 하는 게 좋을까?」에서

부동산에는 하루에도 수십 통의 전화가 옵니다. 그런데 만약 나도 그 수십 통의 전화 중 한 명이라면 아무런 의미가 없습니다. 그래서 최대한 얼굴을 비추는 게 중요합니다. 특히 현재 살고 있는 지역의 근방이라면 가능한 한 자주 들러 안면도 트고 분위기도 보고 나온 매물이 있는지도 꾸준히 확인해야 합니다.
─ 209쪽, 「4장. 한국인이라면 제발 내집 마련 - 부동산 급매물 노리기」에서

이렇듯 부동산 세금이 만만치는 않지만, 투자 수익률을 높이기 위해 반드시 뛰어넘어야 할 부분입니다. 특히 요즘처럼 부동산 관련 세금이 갈수록 복잡해지고 세부담이 강화되고 있는 시점에서는 다주택자는 물론이고 1주택자도 세금 공부는 필수가 되었습니다. 1주택자라고 하여 아무 생각 없이 주소를 옮기거나 집을 사고 팔아 양도세 비과세 요건을 날릴 수도 있고, 공동명의를 하지 않아서 양도세에서 손해를 보는 경우들도 있기 때문입니다.
─ 234쪽, 「4장. 한국인이라면 제발 내집 마련 - 부동산 투자와 절세」에서
요즘은 중개수수료를 절감하기 위해 카페나 플랫폼을 통해 직거래를 하는 경우도 많습니다. 물론 비용을 절감하는 것도 중요합니다. 하지만 적은 돈을 아끼려다가 더 큰 손해를 입는 경우도 많습니다. 그렇기 때문에 가급적 공인중개사를 통해서 거래하시는 편이 낫습니다.
─ 260쪽, 「5장. 알아야 지킨다! 부동산 사고 피하기 - 전세 사기 또는 매매 사기를 예방하려면」에서

전세권은 법적으로 보호받는 권리입니다. 이러한 권리를 행사하기 위해서는 전세권설정등기가 필요합니다. 전세권설정은 전세를 얻은 집의 등기부등본에 전세 세입자가 누구인지, 전세금은 얼마나 줬는지 등 전세권과 관련된 내용을 표기하는 것입니다. 이렇게 전세권이 설정되면 임차인은 전셋집이 경매에 넘어가는 일이 생기더라도 후순위권리자보다 우선변제를 받을 권리가 생깁니다.
─ 266~267쪽, 「5장. 알아야 지킨다! 부동산 사고 피하기 - 내 전세금을 지키는 안전장치」에서

매도가 어려운 가장 큰 이유는 높은 가격에 팔고 싶은 욕심 때문입니다. 누구나 가격이 비쌀 때 매도하고 싶지만, 언제가 고점인지는 아무도 모르지요. 그래서 언제, 어떻게, 누구를 통해 파느냐에 따라 수익률의 차이는 천차만별입니다.
─ 308쪽, 「6장. 내집 마련을 넘어 투자로! - 부동산 투자의 마지막 사이클: 매도하기」에서

건물을 짓고 싶어도 도로가 없으면 건축 허가가 나지 않습니다. 고속철이 개통되면 지방 도시에서 서울까지의 거리가 1시간이 단축되기도 하고, 지하철이 들어온다는 소문만 돌아도 하루아침에 집값이 몇 억씩 오르기도 합니다. 도로는 경제의 혈관이라고들 하죠. 길이 있어야 사람이 다니고 물류도 움직이고 모든 사회 체계가 돌아갈 수 있습니다. 그리고 길을 따라 개발 사업이 이루어집니다. 그래서 돈은 길을 따라 흐른다고들 합니다.
─ 333쪽, 「7장. 깊고도 넓은 부동산 투자의 세계 - 돈은 길을 따라 흐른다!」에서

토지 투자가 어렵긴 하지만 아파트든 상가든 재개발이든 결국 토지라는 하나의 줄기에서 나온 파생상품입니다. 즉 토지라는 원재료를 가공해야 아파트도 만들고, 상가도 만들어 내는 것입니다. 그렇기 때문에 저평가된 토지라는 원석을 골라내는 안목을 갖추게 된다면 아파트나 상가와는 차원이 다른 수익을 낼 수 있습니다.
─ 348쪽, 「7장. 깊고도 넓은 부동산 투자의 세계 - 부동산의 끝판왕, 토지 투자」에서