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부동산 절세전략(2021) : 다주택자, 임대업자, 부동산업자가 꼭 알아야 할[개정증보판]

소득공제

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책소개

누구도 가르쳐 주지않는 부동산 절세에 대한 노하우를 현직20년 세무사 실전경험과 사례를 통해 배워보는 지침서!

우리나라는 과거부터 주기적으로 부동산 가격이 상승과 하락을 반복하고 있습니다. 이럴 때마다 정부에서는 각종 부동산대책을 발표하였으며 그 대책에는 부동산관련 세금이 핵심역할을 하고 있습니다.
하지만 잦은 부동산관련 세법의 개정으로 인하여 일반인 들 뿐만 아니라 부동산관련 업종 종사자, 다주택자, 임대업자 들은 혼란이 빠질 수 밖에 없고 일부 개정된 세법 내용을 제대로 숙지하지 못하여 뜻하지 않은 불이익을 받는 것도 사실입니다.
특히, 최근에 개정된 부동산세법은 세무전문가들도 어려움을 호소할 정도로 난해하다고 볼 수 있습니다.
이에 공인중개사를 중심으로 한 부동산 중개업 종사자, 다주택자, 임대업자를 대상으로 실무에서 바로 적용할 수 있는 부동산 관련 세금 지침서가 필요하다고 생각되어 이 책을 쓰게 되었습니다.
이 책은 이론과 실무사례를 적절히 혼합하여 실무에 바로 적용하실 수 있도록 하였습니다.
2021년 개정세법을 완벽히 반영하였을뿐만 아니라 2022년부터 시행되는 개정세법까지 반영하였습니다.
특히, 2019.12.16. 부동산대책, 2020.6.17 부동산대책, 2021.7.26 부동산대책에 따른 개정세법과 취득세 세율 등 지방세법 개정내용을 중심으로 개정내용에 따른 향후 절세전략을 제시하고 사례에 반영하였으며 특히 사례 중에서 관심이 많은 부분은 심층분석편을 통해 더 자세히 다루어 보았습니다.
아무쪼록 이 책을 통하여 부동산 관련 세금을 줄일 수 있는 실무 지침서가 될 수 있기를 기원하며 실제 실무에 적용할 때에는 반드시 세무전문가와 사전에 상담을 통해 본인의 사례가 이 책의 내용대로 적용이 되는지 사전에 확인하고 적용하길 부탁드립니다.

출판사 서평

이 책은 다주택자, 임대업자, 공인중개사 등 부동산업 종사자를 대상으로 쓴 책으로 이론과 사례를 적절히 혼합하여 실무에 바로 적용할 수 있게끔 간략하면서도 심층적으로 다루었습니다.
특히, 이번 개정판에서는 부동산세금에 관심 많은 분들이 주로 질문하는 주제 위주로 심층분석을 통해 사례와는 별도로 심도있고 자세히 설명함으로써 최근 부동산세금이슈에 이해를 높일 수 있게 보강하였습니다.
1) 부동산 거래 흐름별로 알아야할 세금의 종류와 내용을 한눈에 볼 수 있게 요약하였습니다.
부동산을 취득 ·보유 ·처분 과정에서 발생할 수 밖에 없는 세금을 그 순서대로 그 종류 및 내용을 최대한 쉽게 요약하여 설명하려고 하였습니다.
2) 이론과 사례를 구분하여 이론을 통해 다양한 사례에 응용할 수 있도록 하였습니다.
단순한 이론만 설명하거나 사례만 열거하는 방식이 아닌 이론과 이와 관련된 160여개의 다양한 사례를 서로 연결함으로써 다양한 사례에도 응용하여 적용할 수 있도록 함과 동시에 중간에 핵심 절세TIP을 제시함으로써 절세전략을 다양한 방식으로 제시하였습니다.
3) 최근 이슈가 되는 부동산세금 주제를 심층분석을 통해 보다 더 자세하게 다루었습니다.
부동산 세금에 관심이 많은 분들이 주로 궁금해하는 핫이슈 주제들에 대해 심층분석을 통해 좀 더 심도있고 상세하게 설명하였습니다.
* 한국공인중개사협회 회장 박용현 : 20년간 경험과 지식이 집약된 부동산 세법 서적으로 일반인뿐만 아니라 공인중개사에게도 유용하게 활용할수 있을 것이라 기대하는 마음으로 추천합니다.
* 대한부동산학회 회장 서진형 : 부동산자산관리와 부동산투자에서 세무관리가 성패를 좌우하는 시대이다. 변화하는 절세전략을 이해하기 쉽게 체계적으로 정리한 세무지침서의 역활을 할 것이다.
* 영신세무회계 김덕형 세무사 : 최근 부동산 관련 세제가 너무 자주 바뀌고 복잡해져 납세자뿐 아니라 관련종사자, 심지어 세무사들까지 많은 어려움을 겪고 있습니다. 이 책은 저자가 20년 이상 공인중개사 대상 강의와 수많은 상담을 바탕으로 실전에서 유용한 절세비법 및 그 근거가 되는 법령의 핵심을 세세한 부분까지 간결하고 명확하게 설명하고 있습니다. 세무전문가 이외에도 부동산 세제에 관심 있는 일반인들의 일독을 강추합니다.

목차

Chapter 1 부동산과 세금
제1장 세금에 대한 이해
제2장 부동산 관련 세금

Chapter 2 부동산 취득시 알아두어야 할 세금
제1장 취득세
제2장 기타 취득관련 세금
제3장 자금출처조사

심층분석 자금조달계획서 작성과 자금출처조사
심층분석 주택임대사업자 등록 및 세금혜택

Chapter 3 부동산 보유시 알아두어야 할 세금
제1장 재산세
제2장 종합부동산세
제3장 임대관련 부가가치세 및 소득세

심층분석 부동산을 가족간에 분산 보유할경우 절세효과

Chapter 4 부동산 처분시 알아두어야 할 세금
제1장 양도소득세
제2장 부가가치세

심층분석 개인과 법인의 부동산세금 차이
심층분석 1세대1주택 비과세 요건은 어떻게 될까?
심층분석 2021년부터 달라지는 보유기간 계산
심층분석 조정대상지역 지정 및 해제에 따른 세금변화

Chapter 5 부동산 상속과 증여시 알아두어야 할 세금
제1장 상속세
제2장 증여세
제3장 상속 및 증여재산의 평가

부록
부록1) 세무일정표
부록2) 조정대상지역
부록3) 세율조견표

실무사례별 절세전략 찾아보기

본문중에서

부담부증여로 취득하는 경우 취득세를 줄일 수 있다. (46page, Chapter 2 실무사례#6 내용중)
상대방이 100% 무상으로 재산을 취득하는 단순증여와는 다르게 부담부증여 같이 채무액을 승계하는 조건인 경우 그 채무액 만큼은 유상으로 재산을 취득한 경우와 마찬가지이므로 그 채무액만큼은 유상매매로 본다. 그래서 부담부증여시 채무액에 대해서는 댓가가 지급된 것으로 보고 양도소득세를 부과하는 것이고 반대로 취득자가 납부하는 취득세에서는 부담부증여시 채무액 만큼은 유상취득으로 보아 일반 증여세율인 3.5%를 적용하지 않고 매매에 해당하는 취득세율(1~3%)를 적용한다. 그러므로 만약 주택을 부담부증여로 증여하는 경우에는 채무액에 해당하는 부분은 주택매매에 해당하는 취득세율인 1~3%를 적용받게 되는 것이다. 그 만큼 취득세 부담이 줄어드는 것이다. 하지만 증여하고자 하는 주택이 조정대상지역내 3억원이상인 주택인 경우에는 증여에 의한 취득세가 중과세되므로 상황은 많이 달라질 수 있다. 예를 들어 증여 받은 자가 1주택이상 보유자이고 증여자도 다주택자인 경우에는 순수 증여부분에 대해서는 12%의 취득세율이 적용되고 채무에 해당하는 부담부증여부분에 대해서는 증여받은자의 주택수에 따라 8% 또는 12%의 취득세율이 적용되어 증여에 따른 취득세 부담이 대폭 늘어나게 된다. 반대로 증여자가 1세대1주택자이고 증여받은자가 무주택자라면 부담부증여에 따른 취득세 부담은 대폭 줄어들 수 밖에 없다. 왜냐하면 증여자가 1세대1주택자라면 순수증여에 따른 취득세는 3.5%를 적용하고 증여 받은자는 무주택자에 해당하므로 부담부증여부분에 대해 1~3%의 취득세율을 적용받을 수 있기 때문이다.

부동산을 가족간에 분산 보유할 경우 절세효과 (124page, Chapter 3 심층분석 내용중)
투자관련 명언 중에 ‘계란은 한바구니에 담지 말라’라는 말이 있다. 세금 관련 절세전략 수립시에도 이 말은 굉장히 중요한 의미를 갖고 있다.
가족 중심으로 부동산을 투자할 경우에 한사람 명의로 취득하기보다는 가족과 공동명의 또는 분산 투자 소유하는 것이 세금측면에서 절대 유리할 수 밖에 없다.
가족간의 부동산 공동명의 또는 분산 소유시 구체적인 절세효과에 대해 아래의 표를 통해 알아보자. 주택 구입시 본인과 배우자가 각각 주택을 한 채씩 소유했을 경우를 가정한다.
위와 같이 부동산을 가족중 한명이 모두 보유하기 보다는 공동명의 또는 여러개의 부동산을 각각 명의를 달리하여 보유하는 것이 전체적으로 세금측면에서 유리할 수 밖에 없다.
다만, 분산보유시 임대사업을 한다면 사업자에 대한 사회보험료가 부과될 수 있고 소득이 없다면 취득자금에 대한 증여세 과세문제 그리고 은행권 대출이 힘들 수 있다는 점은 고려하여야 할 것이다.

1세대 1주택자가 입주권 및 분양권을 취득한 경우에도 일시적 2주택 비과세 가능하다. (227page, Chapter 4 실무사례#37 내용중)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권 또는 분양권(2021.1.1.이후 취득분)을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권 또는 1주택과 분양권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권 및 분양권을 취득하고 그 조합원입주권 및 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 1세대 1주택 비과세 요건*을 갖춘 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용한다(ⓐ의 경우). 다만, 3년이 경과하더라도 일반주택을 양도할 때 다음 아래의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세적용이 가능하다(ⓑⓒ의 경우).
* 1주택을 소유한 1세대가 2년 보유한 주택(양도가액 9억원 이하)을 양도
가. 종전 주택이 1세대 1주택 비과세요건 갖출 것
나. 재건축주택(분양으로 취득한 주택) 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택 양도
다. 재건축주택(분양으로 취득한 주택) 완공 후 2년 이내 재건축주택 등으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

2021년부터 달라지는 보유기간 계산 (243page, 심층분석 내용중)
현재 1세대1주택 비과세규정에서는 1세대가 양도일 현재 국내에 보유하고 있는 1주택을 2년 이상 보유하고 조정대상지역 내 주택 (’17.8.3일 이후 취득)의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 비과세 받을 수 있다. 이때 보유기간 기산일은 그 주택의 당초 취득일로부터이므로 그 주택 보유기간 중 수채의 주택을 보유하고 양도하여도 양도당시에 1주택이기만 하면 종전에는 비과세를 받을 수 있었다. 그래서 수채의 주택을 동시에 양도한 경우에도 납세자가 선택한 한 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세가 가능했던 것이다.
하지만, 2021.1.1.이후 양도분 부터는 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 기산하여 2년 이상 보유를 계산한다.
이와 관련하여 2021년 양도분부터 적용되는 1세대 1주택 비과세 요건중 하나인 보유요건에 대해 더 자세히 알아보도록 하자.

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저자소개

생년월일 -

중앙대학교 경영학과 졸업. 전, 관악구청 예산결산 감사위원. 현, 한국공인중개사협회 사전교육 강사, 정동현세무회계사무소 대표세무사, 경인여자대학교 부동산경영학과 강사, 숭실대학교 전산원 전산세무회계학과 강사, 대한제과협회 창업과정 강사. 저서:'부동산개발 이론과 실무', '아카데미 부동산세법', '현대사회생활과 회계', '프라임 원가회계', '부동산뉴스' 등.

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