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부동산 규제에도 평범한 직장인이
어떻게 6년 만에 100억 자산가가 되었을까?

부동산 규제에도 유연하게 대응하며 투자 수익 내는 비법!

저자는 월급만으로 생활하는 게 당연하다고 생각했던 평범한 직장인이었다. 결혼하면서 신혼집으로 전셋집을 계약한 게 저자의 부동산 첫 경험이었다. 하지만 저자는 주거 안정에 대한 깊은 갈증이 생기기 시작했다. 그 때문에 시작한 부동산 공부가 직접 투자로까지 발전하게 되었다. 그동안 근무 외 자투리 시간에 부동산 투자를 해온 게 벌써 6년이 되었다.
이렇게 꾸준하게 부동산 투자 성과를 만든 저자에게 가장 중요한 노하우는 때마다 발표되는 부동산 정책과 부동산 규제의 행간을 읽는 것이다. ‘카더라’ 정보에 귀 기울이지 않고, 왜 이런 규제 발표가 나왔는지를 자세히 들여다보고 그에 맞는 투자 방향을 직접 정해 투자를 진행해왔다. 지금은 정부의 규제 발표의 의도를 꿰뚫는 것이 성공적인 부동산 투자의 열쇠라고 저자는 말한다.

부동산 규제의 행간에 투자의 방향이 있다!
현명한 투자자를 위한 필독서!

1장에서는 부동산 투자에서 망설이게 되는 요인과 인자들을 생각해보고 부동산 정책을 잘 알아야 하는 이유를 서술했습니다.
2장에서는 저의 지난 경험을 예로 들어 부동산 정책의 행간을 읽고 먼저 선점하여 자산을 축적해온 과정을 구체적으로 풀어보았습니다.
3장에서는 정책의 행간을 파악하기 위해 정보를 습득하고 분석하는 방법과 도구에 대해 설명했습니다.
4장에서는 향후 부동산 정책의 변화 흐름 방향과 이에 따른 대응 방안을 제시해, 독자들께서 이후의 시장에 대응할 때 조금이나마 참고가 되도록 구성했습니다.
부디 이 책을 읽는 독자들께서는 4년의 시간을 하락에 강제 베팅한 후에 깨닫지 않기를 간절히 염원합니다. 그리고 부동산 정책과 규제 홍수의 혼란 속에서 길을 잃은 모든 투자자들이 어떻게 대응하면 좋을지, 향후 정책과 규제가 나온다면 뭘 해야 할지 판단하는 데 이 책이 작은 도움이 되었으면 합니다.

임경민(주식회사 워리어스 대표)
금수저가 아닌 대부분의 서민들이 서울에 아파트 한 채를 갖는 것을 목표로 한다면 저자의 투자 노하우가 담긴 이 책을 읽어보길 바란다. 저자는 최근 몇 년간 부동산 규제정책 흐름 속에서도 꾸준히 투자수익률을 높여가고 있으며 경제적인 여유, 시간적인 자유를 스스로의 노력으로 만들어가고 있다. 부동산 투자에 어려움을 겪는 이들에게 이 책은 부동산 투자의 지침서가 될 것이다.

김민기(KICPA 공인회계사)
현재 부동산 시장은 급속도로 정책이 변해왔고 앞으로도 변해갈 것입니다. 부동산 투자 시 세무사나 다른 전문가의 도움을 받을 수 있으나, 그들에게 전적으로 의지해서는 안 됩니다.
부동산 투자를 생각한다면 본인이 큰 틀에서 내용을 숙지해야 하며, 그에 따른 의사결정을 해야 합니다. 실전경험을 바탕으로 부동산 투자에 대한 노하우를 집대성한 이 책을 강력 추천합니다.

프롤로그 ㆍ 4

1장: 부동산 정책을 잘 알아야 하는 이유

투자 두려움 ㆍ 13
억울한 세금 ㆍ 20
리스크 최소화 ㆍ 28

2장: 정책의 행간을 잘 읽어내 투자에 성공하다

LTV, DTI 상향 정책을 활용한 내 집 마련 … 39
분양권 투자와 전세 레버리지 투자 … 52
주택임대사업자등록 … 68
규제 발표 후 먼저 선점하여 저점매수 … 83
투자 수단과 투자 대상의 다변화 … 93

3장: 정책의 행간을 파악하기 위해 정보를 습득하고 분석한다

매일 체크할 정보 … 109
가장 신속한 정보 … 117
전문가 통찰이 담긴 자료 … 124
부동산 시세 현황 체크 … 131
규제와 딱 붙어 있는 세금 … 140

4장: 향후 부동산의 흐름과 우리의 대응 방안을 고민하다

대내외 환경 변화와 부동산 정책의 변화에 따른 예측 … 159
부동산 정책의 방향과 대응 방안 … 168

다시 말해, 부동산에 직접 투자한 것이 아니라 부동산을 투자할 수 있는 주변 사람과 정보에 간접적으로 권한을 위임하는 투자 결정을 한 것이고, 그 결정에 따라 투자권한을 위임받은 누군가의 다른 사람에 의해 실행된 투자의 결과물을 내가 받는 것입니다.
이는 실질적으로 부동산 리츠 등의 금융상품을 이용하여 자본을 투자하고 투자 수익금을 받는 것이나, 금융기관의 펀드 상품을 선택해서 투자하고 수익금을 받는 간접 투자와 다를 것이 없다고 생각합니다 p.16

두려움을 이겨낼 수 있는 가장 확실한 방법은 스스로 공부하여 더 정확하고 상세히 부동산 정책과 규제를 파악하는 것입니다. 이를 통해, 내가 할 수 있는 투자 방법을 도출하여 실제 투자에 적용하면 됩니다. 또한, 과거의 유사한 정책과 규제가 도입되었을 때 이에 따른 파급 효과와 긍정적 영향, 부정적 영향에 대한 경험을 복기하고 축적된 데이터를 분석하여 앞으로 발생할 수 있는 변화의 방향성을 예측하고 대응하는 것입니다.
수많은 시행착오를 거치며 쌓여 있는 지난 데이터와 경험들을 발판 삼아, 두려움을 극복하고 자신만의 투자의 길을 찾아 나아가길 바랍니다. p.19

만약, 양도소득세 산정 시 보유 주택 수와 취득세 산정 시 보유 주택 수가 각기 서로 다른 법률에 따라 개정되어 그 적용 시기가 서로 다름을 모르고, 2020년 8월 12일 이후 분양권을 취득한 후 2020년 12월까지 실거주를 위한 다른 부동산을 취득하는 경우가 있을 수 있습니다. 이때에도 이미 먼저 취득한 분양권을 보유 주택으로 보아 실거주 주택의 잔금 지급 및 등기 이전 시 다주택 보유에 따른 취득세 폭탄을 맞게 됩니다. p.24

누군가는 안정적인 투자를 선호하기 때문에 대중이라는 수요가 움직이는 반응을 확인하고 그 후에 투자하는 것이 리스크를 줄이는 안정적인 투자라고 생각할 수 있겠습니다. 그러나 다른 측면에서 생각해보면 어떤 호재나 규제에 대해 늦게 대응해 진입했다가 상승 구간에서는 그동안의 급등 피로감으로 인해 정체기를 맞이하여 투자 수익이 낮아지거나 수익 확보를 위해 투자금이 묶이는 리스크가 있다는 점도 생각해볼 필요가 있습니다. p.31

첫 매수한 주택이 주변 다른 주택들에 비해 얼마나 많이 상승했는지 경제적 이익의 관점보다, 오히려 더욱 중요한 것은 첫 주택을 매수하고 실거주했기 때문에 비로소 부동산에 관심을 갖게 되고 투자에 눈을 뜨게 된 계기가 되었다는 사실입니다.
첫 집을 마련하면 걱정이 되어서라도 내 집 시세와 주변 시세가 상승했는지 보합하는지 확인해보게 되고, 많지 않은 금액이라도 꾸준히 상승하는 성공 체험을 해보면 투자에 좀 더 관심을 갖게 됩니다 p.50

전세 레버리지 투자는 담보대출을 활용하지 않기에 첫 투자금만 마련하면 그 이후로는 대출 원금이자 상환 부담으로 괴로워할 필요가 없는 점이 마음에 들었습니다. 그리고 수도권 역세권 소형 아파트를 타깃으로 하면 전세가와 매매가는 지속적으로 우상향할 것이기에 투자금 손실 우려도 적다고 생각되었습니다. 또한, 점차 보유 아파트의 개수가 늘어날수록 전세 재계약시 상승한 전세금을 활용해 재투자할 수 있다고 들었습니다.
규제로 인해 분양권 투자를 포기하고 탈출구를 찾고 있던 저에게는 새로운 마법처럼 느껴져 전세 레버리지 투자에 매료되었습니다. p.59

어떤 정책이나 규제가 발표되었을 때 이를 빠르고 정확하게 이해하기 위해 다양한 강의나 유튜브, 책을 참고하는 것은 도움이 됩니다. 그러나 내용을 모두 이해한 뒤 분석 정리된 정책과 규제에 따라 현 시점에서 내가 어떻게 움직이고 대응해야 할 것인가에 대해서는 스스로 판단하여 결정해야 합니다. 다른 유명한 투자자가 어떻게 움직이고 대응한다고 해도, 그 대응책은 그 사람에게는 가장 적합한 대응일지 모르지만, 상황이 많이 다른 나에게는 매우 후회할 선택이 될지 모릅니다. p.67

이에 대응하는 우리의 자세도 대응 속도가 중요해졌습니다. 발표된 규제 정책을 실행해야 하는 실무 부서나 관청에서도 사례별 어떻게 적용되는지를 몰라 혼란이 있는 상황일지라도, 발표된 정책이 구체적인 케이스에 따라 모든 의문이 해소되고 깨끗하게 정리되기를 기다리기에는 곧 닥쳐올 다음 규제책이 너무 빠르게 다가옵니다.
규제 정책이 발표되고 이에 따라 내가 어떻게 해야 할지 공부하고 전문가에게 상담해서 대응책을 논의해 대응하기보다는, 평소에 미리 충분히 공부해두고 규제 정책이 나왔을 때 바로 해석하고 대응안을 결정하여 실행해야 합니다.
변화하는 시장 환경과 정책을 지속적으로 살펴 기민하게 전략을 수정하고 피보팅(Pivoting, 외부환경에 따른 사업 아이템 및 방향전환)하는 대응이 절실한 때입니다. p.82

지금처럼 15억 이상 아파트에 대해 담보대출이 전혀 되지 않는 시기에는 어차피 계약금, 중도금, 잔금이 일정 간격을 두고 모두 준비되어야 분양 계약을 할 수 있습니다. 따라서 주택담보대출이 불가함을 이해하고 자금을 미리 계획하여 청약을 시도하고 있다면, 분양에 당첨이 되지 않았을지라도 포기하지 말고 보류지 물건 입찰 기회를 추가로 활용해보길 권합니다. p.95

부동산 투자는 매입부터 최종 처분할 때까지 오랜 시간이 걸리는 장기 투자임에 비해, 정책과 환경은 너무도 빠르게 변화합니다. 2020년의 코로나19를 아무도 예측하지 못했던 것처럼, 우리가 지금 매입하는 부동산을 처분하게 될 2025년, 2030년을 예측하기는 매우 어렵고 제한적입니다. p.99

저는 지금도 자산 증식을 위해 계속해서 활발히 투자를 하고 있는 투자자이며, 동시에 제가 아직 경험해보지 못한 투자 대상과 지역, 투자 방법으로 확장해 나가기 위해 지속적으로 공부하며 기회를 발굴하고 있습니다.
여러분들도 몇 번의 경험을 통해 익숙해진 투자 방법만을 계속 고수하시기보다는 활용할 수 있는 여러 투자수단들을 익혀두고 정책 변화와 규제에 따라 적절한 투자 방법을 선택하여 빠르게 전환하고 응용하는 힘을 기를 것을 권합니다 p.103

부동산 투자에서 꼭 투자와 관련된 내용에 대해서만 공부해야 하는 것은 아닙니다. 투자를 위해서는 경제학의 기본 원리와 자본주의에 대한 이해가 필요합니다. 부동산 투자에서 중요한 것은 투자자 본인의 판단과 결단인데, 자신 있게 결정하기 위해서는 본인 스스로 많이 알고 있어야 합니다. 책으로 공부하는 것도 좋지만 경제학자의 유튜브 영상으로 지식을 쌓아가는 것도 도움이 됩니다. 세계 경제의 흐름 속에서 한국 경제의 흐름을 이해하고, 전체 경제의 방향 속에서 부동산 시장의 현황을 이해한다면, 투자에 대한 결단의 순간에 용기를 주고 자신감을 줍니다. p.121

부자들의 자기 관리에 대한 책들도 투자자에게 유익합니다. 부동산 투자도 결국은 수익을 내어 돈을 벌기 위한 것이라면, 돈을 벌고 유지하는 데 성공한 부자들의 사례를 벤치마킹할 필요가 있습니다.
가족과 주변 지인, 이웃들이 부자들이 많아 직간접적으로 부자들의 습관과 패턴을 자연스럽게 체험하고 있다면 더할 나위 없겠지만, 저는 금수저가 아니라 부자들을 쉽게 만나기도 어렵습니다. 그렇다면 부자들이 어떻게 생각하고 생활하는지, 습관을 통해 자기관리를 어떻게 하는지 독서를 통해 간접적으로 배울 수 있습니다. 자수성가든 상속이든 부를 축적하고 유지하고 있는 부자들을 간접 벤치마킹하는 것은 내가 부자가 되고 부를 유지해갈 수 있는 확률을 한층 더 높여줄 것입니다. p.129

같은 관점에서 내가 보유한 크기의 아파트 시세만을 볼 것이 아니라 해당 단지에서 크고 작은 아파트의 시세는 어떻게 변하는지를 지켜본다면, 그 단지에서 최근 대형 평형이 선호되는지 소형 평형에 수요자가 몰리는지의 경향을 파악할 수도 있을 것입니다. 그리고 아파트 동별 정렬을 이용해보면 어느 동호수가 가장 선호되는 로얄 동호수, 층수인지도 파악할 수 있습니다.
좀 더 확장해볼 수 있다면, 내가 보유한 아파트 단지와 바로 옆에 인접한 단지의 시세를 상호 비교하면서 흐름을 파악해볼 수도 있을 것입니다 p.135

매년 세법이 개정되어 개정안이 미리 발표되고 개정세법의 시행일이 정해집니다. 조금 어렵게 느껴질 수 있지만 처음에 기초적인 부동산 세법만 잘 익혀둔다면, 이후에는 매년 개정되어 변경되는 부분만 확인하고 수정할 수 있습니다.
여러분들도 세금을 미리 잘 공부해두고 부동산 투자 계획 단계부터 나에게 유리한 방향으로 매매거래의 플랜을 짜고 실행하는 현명한 투자자가 되길 바랍니다. p.155