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“잠재적 가난에서 벗어나 자본소득의 스위치를 켜라!”
미래를 내다보는 경제 고수 닥터마빈의 현실 재테크

“시야가 360도로 넓어진 기분입니다!” -짱**
“저장해 뒀다가 나중에 제 아이에게 읽으라고 해야겠어요.” -waln***
“대단합니다. 무슨 공부를 하시기에 이런 게 보이시는지 궁금하네요.” -k**

160만 명 규모의 국내 최대 부동산 카페 ‘부동산스터디’에서 손꼽히는 거시 경제 칼럼니스트가 있으니, 바로 ‘닥터마빈’이다. 시장을 꿰뚫는 통찰력과 유려한 글솜씨로 올리는 글마다 수만 명이 찾아 읽으며, 그중 다수의 칼럼이 일별 조회수 1위에 등극했다. 특히 부동산 정책 관련 글은 주요 경제지에 소개되는 등 큰 반향을 일으켰다. 그의 첫 책 《자본 체력》에는 경제적 자유를 원하는 투자 입문자가 자본을 올바르게 이해하고, 돈의 흐름을 스스로 읽을 수 있는 “자본 체력”을 갖추는 법이 담겨 있다. 저자는 자본 체력을 기르면 노동으로 돈을 버는 ‘노동소득(근로+사업소득)’뿐 아니라, 돈을 지키고 불리는 방법을 체득해 ‘자본소득’을 만들 수 있다고 말한다.
우리는 여전히 제대로 된 금융 교육 한 번 못 받으며, 금융 알몸으로 사회에 내팽개쳐진다. 공부 열심히 해서 좋은 대학 가고, 좋은 직장 취직하기의 끝에는 ‘노동소득’이 자리하고 있다. 그렇게 전 국민 가계소득의 93%가 노동소득에 기대고 있기에, 안타깝게도 노동력이 약해지는 노년층이 되면 통계상 절반가량이 빈곤에 처하게 된다. 국민의 과반수가 ‘잠재적 가난’에 처한 것이다. 흔히 기회는 평등하고 과정은 공정해야 한다고 말하지만, 실질적으로 노동소득이 주는 경제적 자유의 기회는 갈수록 희미해지고 있다. 즉, 자본소득이 꾸준히 들어오는 파이프라인을 만들어야만 잠재적 가난에서 벗어날 수 있다.
우리 모두는 이제라도 자본 체력을 기를 필요가 있다. 기초 체력이 탄탄해지면 더 멀리, 더 오래 달릴 수 있다. 우리의 자본도 더 멀리, 더 오래 경제적 자유를 향해 나아가도록 준비해야 한다. 지금부터 우리가 원하는 자산의 결승선을 정하자. 그리고 그에 도달할 체력을 기르기 위해 이 책을 펼쳐보자. 결승선에서 웃는 자는 당신이 될 것이다.

자본의 핵심을 꿰뚫는 예리한 통찰,
160만 카페 회원의 압도적 호응!

올리는 글마다 수만 명 조회, 일별 조회수 1위 다수 등극. 재테크 칼럼의 수준과 완성도에 까다롭기로 소문난 국내 최대 부동산 커뮤니티 안에서도 꾸준히 사랑받는 ‘닥터마빈’. 그가 쓴 글은 친절하면서도 예리하다. 어려운 경제 현상과 용어를 쉽고 재밌게 알려주고, ‘부’와 관련된 통계 자료와 역사를 현실에 맞게 풀이한 글로 압도적 호응을 얻고 있다. 남다른 통찰력과 탁월한 글재주를 지닌 그가 글을 매주 몇 편씩 쓰는 이유는 단순하다. ‘우리는 이제 자본에 대해 분명히 알아야 한다.’
왜 자본을 알아야만 할까? “자본주의 사회에서 자본을 모른다는 것은 숨을 쉬지 않겠다고 다짐하는 것과 같기 때문”이다. 과장이라고 생각할지 모르겠지만 사실이다. 우리 국민은 통계상 약 50%의 인원이 노후에 빈곤을 맞이한다. 평생 일만 해온 우리나라 노년층은 전 세계 노인 빈곤율 1위의 오명을 쓰고 있고, 앞으로 노인이 될 중장년층과 젊은층도 사정은 다르지 않다. 지금 당장 월급에서 쓰고 남은 돈을 20년간 모으고 그 돈으로 은퇴한 후 20년을 살아야 한다고 상상해 보자. 많은 이들의 눈앞이 캄캄해질 것이다.
왜 이렇게 됐을까? 지금까지 제대로 된 자본 교육을 받지 못했기 때문이다. 12년간 공교육을 받는 동안, 그리고 사회에 나와서까지 아무도 자본에 대해 가르쳐주지 않았다. 많은 이들이 경제적 자유를 꿈꾸는데, 자본에 대한 이해 없이 ‘한 방 역전’을 하는 사람은 극소수일뿐더러 그것이 스스로 돈을 컨트롤할 수 있는 진짜 자유는 아니다. 경제적 자유는 마치 수도꼭지처럼 스스로 돈을 틀고 잠글 수 있어야 비로소 가능해진다. 저자의 첫 책인 《자본 체력》은 여기서 출발한다. 자본을 알고 미래를 읽을 수 있는 힘인 자본 체력을 기르면, 스스로 돈을 어떻게 지키고 굴릴지 판단해서 자본소득을 만들 수 있다. 당신도 늦지 않았다. 더 멀리, 더 오래 달릴 수 있는 자본 체력을 갖추면 분명 자본주의 레이스에서 승리하게 될 것이다.

“세상을 자본의 눈으로 보라.”
현실 반영 재테크와 투자 인사이트

빚이 1,800만 원인 A와 빚이 1억 8,000만 원인 B가 있다. 둘 중 누가 더 안전한 자산을 가졌을까? 답은 빚이 B의 10분의 1인 A일까? 그렇지 않다. 많은 사람의 생각과 달리 ‘자본의 세계’에서는 계산식이 다르다. 자본을 다루는 금융기관(은행)에서는 상환능력이 높은 사람에게 더 많은 대출을 실행해 이자소득을 안전하게 확보한다. 이 사례는 실제 2020년 통계청 조사 결과에서 가져와 각색한 것이다. 소득 하위 20%의 평균 부채는 1,800만 원(A)이었고, 소득 상위 20%의 평균 부채는 10배 높은 1억 8,000만 원(B)이었다. 영혼까지 끌어모아 투자한다는 의미의 ‘영끌’은 언론에서 회자되기 전 사실 자산가들이 늘 쓰던 방법이었다. 부자는 부채(레버리지)를 통해 부동산 등 투자물을 소유하고, 자산을 남들보다 몇 배 빠르게 불려왔다. 모두 자본의 원리를 알고, 일찌감치 자본 체력을 길러온 덕분이다.
이렇듯 자본을 알면 현실 재테크에 적용해 장기적 수익을 얻을 수 있다. 단, 이 책은 ‘자본의 원리’와 같은 어려운 얘기를 늘어놓지 않는다. 현실 재테크 사례와 상황 분석을 통해 자본을 이해하는 동시에 재테크를 실천할 수 있도록 돕는다.
본문은 크게 세 단계로 나뉜다. 자본소득 마련을 위한 ‘준비하기’, 자본 체력을 ‘단련하기’, 경제적 자유를 위한 ‘멀리 보기’가 그것이다. ‘준비하기’에서는 자본소득을 얻기 위해 필요한 질문과 답, 그리고 부동산 공화국에 살면서 알아야 할 점을 모아 기초 체력을 다진다. 다음 ‘단련하기’에서는 그동안 배우지 못한 자본주의의 핵심과 우리가 가져야 할 태도를, ‘멀리 보기’에서는 장기적으로 자본을 얻기 위한 투자 인사이트를 담아 당신의 자본 체력을 길러준다.
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너도 나도 투자에 뛰어드는 지금, 이미 많은 이들이 노동소득만으로 경제적 여유를 누리기에 부족하다는 사실을 체감하고 있다. 결국 투자에 손을 대지만 시세를 예측하기 힘든 시장에 개미 투자자는 혼란스럽기만 하다. 그런 와중에도 누군가는 꾸준히 자산을 쌓고, 수익을 이뤘다. 그들은 분명 자본 체력을 길러 돈의 흐름을 읽어낸 자들이다. 지금까지 각종 투자 방법을 소개하는 책은 많았다. 그러나 그 어떤 투자를 해도 자본에 대해 이해하지 못하면 흐름을 타기 어렵고 끝까지 버틸 힘도 부족하다. 이제 자본 체력을 길러야만 하는 이유는 명확하다. 지금 바로 신발끈을 매고, 경제적 자유를 향해 달려나가자.

■□ 추천의 글
“시야가 360도로 넓어진 기분입니다!” -짱**
“치우치지 않은 논리, 정연한 깨우침.” -맑은***
“경제 어린이도 술술 이해되는 글이네요.” -블**
“금융계에 종사하면서 왜 진작 몰랐을까 싶은 이야기.” -부동***
“저장해 뒀다가 나중에 제 아이에게 읽으라고 해야겠어요.” -waln***
“대단합니다. 무슨 공부를 하시기에 이런 게 보이시는지 궁금하네요.” -k**
“누군가에게는 절망일 수도 있는 지금을 희망으로 바꿔주는 글.” -인생순**

프롤로그 자본주의 레이스에서 승리하는 힘

자본주의 레이스를 시작하기 전
준비하기
1. 자본 체력을 기르기 위한 질문
내 인생은 언제 흑자일까?
노인 빈곤율 1위, 나는 안전할까?
나는 가난을 소비하는 사람인가?
우리의 자본은 얼마나 성숙했는가?
버는 만큼 지키면서 불리고 있는가?
자산을 효과적으로 굴리는 순서를 아는가?
TIP 노후 준비를 위한 연금 100% 활용법
2. 부동산 공화국에서 살아남기
부동산이 불로소득이라는 당신에게
사람들이 집에 집착하는 이유
집을 왜 사야 하느냐고 묻는다면
내 집 마련, 그녀의 말을 들어보자
기회의 평등은 자본 교육에서 온다
TIP 미래의 부동산 시장 내다보기


평생을 책임지는 자본 체력의 힘
단련하기
3. 지금의 자본 체력이 평생을 살린다
자산을 늘려주는 기초 체력
결국 땅주인에게 간다
신뢰가 자본의 거품을 만든다
초저금리는 자산의 거품을 만든다
미국 금리 상승에 사람들이 놀라는 이유
금리가 오르면 정말 위기가 올까
진정한 의미의 성인식
TIP 자녀 금융 교재 신청 방법
4. 돈을 부르는 삶의 방정식
부자 습관, 가난한 습관
부자 되는 길을 막는 세 걸음
세상에 공짜는 없다
부자는 돈으로 시간을 번다
교육과 부동산의 관계
당신이 가지고 있는 ‘진짜 자산’
우리는 모두 원석이다
TIP 이제는 ‘시테크’의 시대
경제적 자유를 위해 한 걸음 더
멀리 보기
5. 미래의 자본을 보는 눈
비트코인의 정체가 궁금하다
새로운 시대, 새로운 기술의 흐름
4차 산업 한 방에 이해하기
돈의 싸움, 전(錢)쟁이다
미래를 위한 과거 읽기
아날로그로 21세기를 읽는 법
TIP 포스트 코로나, 포스트 코리아

6. 자본보다 앞서가는 생각
노하우보다 노웨어 전략
대치동과 목동의 권력
학군지라는 블랙홀
디지털 거리두기의 필요
자산 부자, 시간 거지
TIP 지금의 행복 vs 미래의 행복, 고민 해결

에필로그 인생과 부의 속도

부모는 자녀의 노동의 질(직업)을 높이기 위해 자본을 굴리는 대신 사교육비로 자신의 가장 찬란한 시절을 희생한다. 자녀가 좀 더 좋은 직업을 갖거나 취직해서 근로소득을 많이 얻도록 하기 위한 마음에서다. 그리고 노후에는 노인 빈곤율 1위 국가의 구성원이 되어 또 한 번 빈곤율에 일조하게 된다. 이것은 노동소득 90%에 육박하는 나라의 이야기다. 노동만을 소득의 원천으로 인정하는 나라의 이야기다. 그러는 동안 상위그룹의 자본은 더욱 빠르고 커다랗게 굴러가고 있다. /「부동산이 불로소득이라는 당신에게」 61p

‘역세권, 숲세권, 스세권(스타벅스 인접)’ 선호도 직주근접처럼 접근성에 대한 수요인데, 그 본질은 결국 ‘시간 절약’이다. 결국 나에게 주어진 절대적 시간 총량을 얼마나 효율적으로 사용할 수 있느냐를 시장에 묻는 것이다. 이러한 시간의 상대적 가치를 드러내는 부동산 시장 용어가 ‘급지, 민도, 학군’이다. 강남이 땅이 좋아서 강남이 된 게 아니라, 시간 가치가 높은 사람들이 모여살기 때문에 지금의 강남이 된 것이다. 시간 가치가 높은 사람들 그리고 그들의 자녀가 살기 때문이고, 학원, 병원, 쇼핑, 교통, 각종 편의시설이 시간을 절약해줄 수 있도록 주변에 위치해 있기 때문이다. ‘중요한 시간들이 모여 있는 공간.’ 이것이 부동산 가치의 본질 아닐까? /「결국 땅 주인에게 간다」101p

현재 상황에서 금리가 인상되면, 당연하게도 단기적으로 시장에 발작을 일으킬 수 있다고 본다. 코로나 카운터펀치로 급소 맞고 쓰러진 사람에게 저금리 모르핀을 여러 개 꽂아놓고 버티게 했는데, 상태가 호전되는 걸 보고 주삿바늘을 빼면 환자는 발작하지 않을까? 그러면 의사(연준)는 모르핀을 다시 꽂기도 할 것이고, 상황을 지켜보다가 호전되면 다른 주사를 또 거둬들일 것이다. 결국 현재 시점에서 진짜 금리인상이 단행된다는 것은 환자가 병원에서 퇴원할 만큼 경제 정상화가 이루어졌다는 증거다. /「금리가 오르면 정말 위기가 올까」132p

자수성가형 부자들의 공통적인 특징은 첫째, 단도직입적이라는 것이다. 그들은 목적과 용건이 명확해서 대화할 때 질질 끄는 일이 거의 없다. 일반적으로 잘 물어보지 않는 주제도 훅 하고 정곡을 찔러 질문해서 본질을 파악하는 능력이 있다. 가령 이런 식이다. “무슨 일 하세요?” “자산 규모가 어떻게 돼요?” “할 수 있어요, 없어요?” “본인이 원하는 게 뭔데요?” “그래서 뭘 준비하고 있죠?” 이들이 이렇게 이야기하는 이유는 당신의 배경을 캐서 무례하게 굴려는 의도가 아니다. 되도록 본질적인 이야기만 하고 싶어서다. 본질이 담긴 이야기를 통해 실질적인 결과물을 보고 싶기 때문이다. 이들에게 시간은 돈이기 때문에 굳이 돌려 말하지 않는다. /「부자 습관, 가난한 습관」147p

‘인생 한 방이다’라는 말을 달고 사는 사람이 있었다. 그 사람은 매주 로또를 샀고, 급등락하는 테마주에 집착했다. 과연 그는 성공적으로 자산 증식을 할 수 있을까? 나는 그렇게 보지 않는다. 로또는 실패하는 습관을 길들인다. 우리가 원하지 않아도 잠재의식 속에 실패하는 습관을 매주 지속적으로 쌓게 한다. 로또뿐만 아니라 테마주는 어떤가? 한 방으로 자산을 늘렸더라도 시간이 지나면 잃을 가능성이 더 높다. 주식은 기업 재무 건전성이나 산업 현황 등을 보고 투자해야 하는데, 쉽게 한 방으로 수익을 얻으려는 이들은 결국 테마를 좇게 된다. /「당신이 가지고 있는 ‘진짜 자산’」178p

인구를 서울에서 수도권으로 분산시키기 위해 정부는 도로 및 교통 인프라를 개선하고, 지하철과 GTX 노선을 확장하고 있다. 이러한 노력으로 인구는 도심권에서 도심권 밖으로 일부 분산될 수 있겠으나, 반대로 인간의 욕구는 더욱 도심으로 집중될 수밖에 없다. 그 이유는 정부가 인구 분산을 위해 확장하고 있는 대부분의 교통 인프라 중심에는 ‘강남’이 자리 잡고 있기 때문이다. 다른 지역에서 강남까지의 접근성이 높아졌다지만, 반대로 생각하면 이제 강남에서 가지 못하는 지역이 없는 것이다. 따라서 인구가 다른 곳으로 분산되었다 하더라도, 도심에 살고 싶은 욕구는 그대로 남아 있으니 강남불패는 더욱 공고해질 수밖에 없다. /「노하우보다 노웨어 전략」248p