추가 적립 안내

자본주의 사회를 살아가기 위해 반드시 알아야 할 부동산 시장의 진실

2017년 6월 19일 문재인 정부의 첫 부동산 대책이 나온 이래 현재까지 4년간 총 26번의 대책이 집중 투하됐다. 그러나 애석하게도 그 성적은 모든 국민이 체감하고 있다시피 그리 좋지 않다. 문재인 정부 출범 당시인 2017년 5월 6억 600만 원이던 서울 시내 아파트 중위 가격은 이제 10억 원 수준에 도달했고, 당시 10억 원 초중반대를 형성했던 강남 아파트 가격은 이제 30억 원이라고 해도 이상하지 않은 상황이 됐다. 이는 단지 서울 시내에만 국한되지 않아 경기도 신도시 아파트의 가격도 4년 전 대비 두 배 이상으로 오른 경우가 속출했고, 그나마 매매 가격 상승 대비 더딘 흐름을 보여 오던 전세 가격마저 작년 이후 단기간에 급하게 올라 큰 사회적 문제가 되고 있다.
집값을 잡겠다고 한 지 벌써 4년. 그 사이 무슨 일이 있었기에 무주택자도, 1주택자도, 다주택자도 모두 분노하게 된 걸까? 그리고 앞으로의 부동산 시장은 어떻게 흘러갈 것인가?

지난 4년간의 부동산 정책 전개 과정을 세밀하게 기록한
문재인 정부 부동산 백서

왜 지금 무주택자도, 1주택자도, 다주택자도 모두 분노하는가?

언제부터인가 사람들이 모인 곳에서는 부동산에 대한 이야기가 빠지지 않는다. 어느 곳을 가도 어떤 아파트가 얼마나 올랐고, 누가 얼마를 벌었다는 소리만 들려왔다. 지난 4년 간 급등한 집값은 이제 근로 소득으로 따라잡기 어려운 수준이 되었고, 열심히 돈을 모아 40대 때 청약으로 새 아파트에 입주하는 일도 모두 옛날이야기가 되어버렸다.
이렇게 집값이 오르면 누군가는 기뻐해야 할 텐데, 주위를 돌아보면 딱히 그렇지도 않아 보인다. 지금 가장 좌절하는 이들은 단연 무주택자다. 예전에는 마음만 먹으면 살 수 있었던 집들이 이제는 1~2억 원씩 오른 것은 예사고, 3~4억 원 이상 뛴 곳도 있어 살 수 없게 됐다. 조금만 더 기다려 보자는 생각은 매번 실망으로 돌아왔을 뿐, 상황이 나아질 것 같지 않아 보인다.
1주택자는 어떨까? 막상 내 집이 오르는 속도보다 옮기고 싶은 집이 달아나는 속도가 두 배는 빠른 것 같다. ‘그러게 그때 무리해서 30평대로 갈 걸’, ‘그때 그냥 1억 원 더 주고 신축으로 갔어야 했는데’ 하는 후회의 소리가 계속 들려왔다.
그렇다면 다주택자들은 기분이 좋았을까? 적당한 때에 집을 팔고 수익 실현을 하고 싶지만 방법이 없어 일단 시간이 지나면 어떻게든 되겠지 하며 관망할 뿐이다. 다만 국가적 대역 죄인으로 지목된지라 기분 나쁘다는 말은 못 하고 그저 잠자코 세금을 내며 눈치만 살피고 있다.

보통 사람들의 평범한 꿈 ‘내 집 마련’, 앞으로 가능할까?

집값이 오른 원인을 하나로 지목할 수는 없다. 그러나 분명한 것은 무려 26번에 걸친 정부 정책이 나올 때마다 시장에 의도하지 않은 엉뚱한 영향을 주었다는 것이다. 또 너무 단기간에 많은 정책이 거듭 발표되다 보니 충분한 검토나 사회적 합의 없이 그때그때 땜질식으로 덧입혀지면서 나중에는 각각의 제도나 규제가 서로 상충되는 일도 속출했다.
그 와중에 주택 정책을 결정하는 인사들의 자기 모순적 언행이나 ‘내로남불’식 행동, 실언이 더해지면서 국민들의 실망만 쌓여 갔다. 일정 시점부터는 정부 규제가 역치를 넘어 아무리 새로운 규제가 나와도 약발이 듣지 않았고, 시장 참여자들이 오히려 비웃듯 우회로를 찾는 상황까지 초래됐다.
그런데 개개인에게 부동산이란 단순히 돈을 벌고 말고 하는 성격의 문제가 아니다. 우리는 경제 활동을 통해 자본을 축적하고 이를 통해 주거 안정을 얻고자 평생 동안 애쓴다. 첫 집을 마련했다고 해서 고민이 끝나지 않고, 아이가 태어나고 자라면서, 열심히 일한 만큼 생활수준을 높여 나갈수록 좀 더 나은 주거에 대한 갈증을 느낀다. 좁은 집에서 좀 더 넓은 집으로, 좀 더 시내와 가까워 생활 여건이 편리한 곳으로, 이왕이면 새집으로 옮기고 싶은 것이 보통 사람들의 평범한 바람이며, 이것은 투기적 기대나 차익 실현 욕구를 넘어선다. 좀 더 안정적인 생활 기반을 확보한다는 차원에서도 집 문제는 최우선적으로 해결해야 할 과제일 수밖에 없다.
그러나 안타깝게도 최근 몇 년간 내 집 마련의 무게는 훨씬 무거워졌고, 집을 가진 사람과 갖지 못한 사람의 자산 격차는 더 많이 벌어졌으며, 이제 근로 소득으로는 그 격차를 따라갈 엄두가 나지 않는 수준이 돼 버렸다.

개인의 차원에서 부동산 문제에 대응하기 위한 최소한의 단서

《모두가 기분 나쁜 부동산의 시대》는 지난 4년간의 부동산 정책 전개 과정을 세밀하게 기록한 책이다. 이를 통해 과거의 정책이 어떤 측면에서 잘못된 판단이었으며 어떤 부작용들을 낳았는지 돌아보고 앞으로 다시는 동일한 실수를 반복하지 않았으면 하는 바람으로 쓰였다.
또 단순히 정책의 내용만 나열하듯 적지 않고 지난 4년간 시장의 참여자이자 목격자로서 시기별로 있었던 생생한 이야기들을 기록하고자 했다. 그뿐 아니라 사람마다 정책의 뜻을 어떻게 받아들이고 입장 차이를 보였는지 조망함으로써, 부동산 문제가 단순히 이상적 목표나 당위만으로는 절대 해결할 수 없는 문제라는 것을 짚어내려 했다. 더 나아가 우리 사회가 좀 더 바람직한 부동산 해법을 찾기 위한 단서들도 남기고 싶었다.
정책은 개인의 삶에 직접적인 영향을 미친다. 특히 부동산 문제는 우리가 생활하는 주거를 직접적으로 겨냥하기 때문에 모른 척하거나 가벼이 여길 수 없다. 그러나 짧지 않은 기간 동안 너무 많은 정책들이 쏟아졌고, 시장에 가해진 작용들이 누적돼버려 이제 그 과정을 정확하게 이해하는 것조차 어렵고 부담스러운 일이 되었다.
《모두가 기분 나쁜 부동산의 시대》는 정치적 치우침 없이 평범한 눈높이에서 세상을 바라본 기록으로, 보통의 사람들이 부동산 문제의 현실을 파악하고 해석하는 데에 도움을 주기 위해 쓰였다. 또 지난 시간을 반면교사로 삼아 개인의 관점에서 정책을 어떻게 바라보고 대응해야 할지에 초점을 두고자 했다. 이를 통해 ‘벼락 거지’라는 황당한 신조어가 난무하는 세태 속에서 혼자 소외되지 않고 더 나은 내일을 준비하는 데 보탬이 되었으면 한다.

[프롤로그] 강남 아파트는 왜 10억 원에서 30억 원이 되었나?

1장. 결국은 아파트가 문제
5,000만 원이 오를까, 1억 원이 오를까?
부동산 정책 실패에 대한 트라우마
공급이 충분하다고?
새로운 수요의 탄생
[2017년 8.2 대책 주요 내용]
로또 분양의 개막
미계약 물량 현장에 모인 현금 600억 원
집값 때문에 서울을 떠나는 사람들을 위하여

2장. 집 살 수 있는 마지막 기회
강남 아파트의 천장이 뚫리다
가격이 가격을 밀어올리는 장세
3기 신도시를 통한 공급 재검토
[2018년 9.13 대책 주요 내용]
대출이 안 나오니 갭 투자를 합니다
세금을 올리면 집을 팔아야 하는데
모두가 기분 나쁜 계절

3장. 10억 원 아파트 시대가 펼쳐지다
뉴타운이 쏘아 올린 작은 공
[2019년 12.16 대책 주요 내용]
서울에서 수도권으로 향하는 시선
투기 과열 지구일수록 사고 싶은 심리
너무 많은 물량이 잠겨버렸다
정책과 제도를 신뢰한 죄
임대차 3법이라는 무리수
원하는 집은 임대 주택이 아닌 평범한 아파트
규제의 역설

4장. 앞으로의 부동산
3기 신도시 청약, 기다려도 될까?
대규모 물량 공급에 대한 기대감
지분 적립형 주택? 지분 적립형 무주택
공공과 민간이 함께 성과를 만들 때
앞으로의 주거 문제를 해결할 또 하나의 구원

[에필로그] 내 집 마련을 위한 현실적 목표

12년 차 이상의 고참 무주택자에게 청약 로또를 우선적으로 몰아 줘야 한다는 것에 어떠한 사회적 합의도 없었다. 왜 9년 차는 안 되고 12년 차는 되는지 합리적인 설명을 들은 적도 없었다.
사람들은 서서히 내가 당첨될 가능성이 없다는 것을 깨닫게 됐다. 특히 부양가족 수가 적은 1~2인 가구와 무주택 기간이 짧은 30대 실수요층을 중심으로 불만이 터져 나오기 시작했다. 정치권에서는 여론을 살피지 않을 수 없어 신혼부부 특별 공급부터 대상을 확대했다. 가령 기존에 5년 이내이던 신혼 요건을 7년으로 늘리고, 월 소득 기준도 맞벌이일 경우 최대 160%까지 올렸다. 이제는 아예 1인 가구나 생애 최초 청약자를 위한 물량을 늘려서 배정하자는 목소리까지 우후죽순으로 나왔다.
그러나 그렇게 되면 다시 가점제 물량이 줄어들기 때문에 누군가는 다시 불만을 가질 수밖에 없었다. 여기에 황금률이 있을까? 결국 청약은 당첨에 대한 기대로 유지된다. 인위적 배정을 통해 우선순위를 매기는 방식은 누구도 만족시키기 어렵다. 오히려 물량 차이를 두고 다툼만 생길 뿐이다.
이 모든 것은 결국 이해득실과 연관되는데 기형적인 분양가 통제로 청약 당첨 시 수억 원 단위로 경제적 이익이 보장되는 현 구조에서는 소수의 선택받은 사람들이 이익을 독점하는 일이 반복될 수밖에 없다.
그리고 여기에서 탈락하고 배제된 수많은 사람들, 다시 말해 가점 50점 이하의 선택받지 못한 사람들이 청약에 대한 꿈을 완전히 접고 지금 잡을 수 있는 집을 사러 부동산 시장으로 달려 나오기 시작했다.
이른바 ‘청무피사(청약은 무슨 프리미엄 주고 사)’ 시대의 개막이었다.

_“미계약 물량 현장에 모인 현금 600억 원”(본문 58~59쪽) 중에서

불과 1년 만에 서울 시내 집값이 평균 2억 원 오를 때, ‘이러다 정말 집을 못 사겠다’라고 생각하는 사람들의 절박감이 이른바 갭 투자로 나타났다. 2018년 여름, 서울에서 전세 보증금을 끼고 주택을 매입한 비중은 무려 59.6%에 달했다.
그런데 사실 어찌 보면 이는 자연스럽고 당연한 일이었다. 당시 서울 시내 아파트 전세가율은 여전히 70%를 넘는 수준이었는데, 이는 집값의 30%만 있으면 전세를 끼고 매입할 수 있다는 의미였다. 그러나 8.2 대책 이후 대출 규제가 강화돼 무주택자라 해도 대출은 집값의 40%로 제한됐고, 본인이 가진 자본이 집값의 70% 수준은 돼야 집을 살 수 있었으니 이른바 갭 투자는 자금 조달이 제약되는 상황에서 집을 사기에 더 유리한 수단이었다. (…) 그런데 이렇게 집을 산 무주택자를 갭 투기꾼으로 단정할 수 있을까? (…) 무주택자가 가용한 대출을 모두 동원하고 부모님께 도움을 받아서라도 최대한 좋은 지역의 집을 사고 싶어 하는 마음을 투기라고 단정할 수 있는지 의문이 든다. 더군다나 결과적으로 볼 때 비싼 집에 더 수요가 몰리고, 가격이 빨리 뛴 것도 사실이기 때문에 차근차근 천천히 밟아 올라가라는 식의 조언은 의미가 없었다.
그럼에도 전세를 끼고 집을 사는 행위는 모조리 투기적 성격으로 낙인찍혔다. 그러거나 말거나 사람들은 등기부등본에 내 이름을 올리고 보겠다는 일념으로 부동산을 찾아다녔다.

_“대출이 안 나오니 갭 투자를 합니다”(본문 104~108쪽) 중에서

13억 원 하던 잠실 집값이 20억 원을 넘었는데 과연 그 집은 누가 샀을까? 그 정도의 현금을 감당할 수 있는 사람이 얼마나 되는 걸까?
이렇게 생각해 보자. 몇 년 전 마포래미안푸르지오마저 사람들의 시선을 사로잡지 못하던 시절, 대출 3억 원을 받아 8억 원 언저리에 마포래미안푸르지오 84㎡에 입주한 부부가 있었다. 한 달에 100만 원이 훌쩍 넘는 대출 원리금을 갚는 것은 분명 내키지 않는 일이었지만 그래도 새집에 살면서 여의도, 광화문에 있는 직장에 다니며 맞벌이 생활을 하기에 좋은 위치라고 판단한 결과였다.
그런데 5~6년 살다 보니 처음에는 까마득했던 3억 원의 대출 원금을 어느덧 거의 대부분 상환했고, 가만히 둘러보니 집값으로 18억 원을 이야기한다고 한다. 불과 몇 년 전 4억 원 남짓이던 순자산이 세 배 이상 불어난 것이다.
이제 이 부부는 어떤 선택을 하게 될까? 아이들도 점점 커서 중학생이 되고, 좀 더 학군이 좋은 지역으로 이사 가고 싶은데 다시 담보 대출을 얼마간 받는다면 20억 원 하는 동네로 점프하는 것도 큰 무리는 아니게 되었다.
그러면 이 마포래미안푸르지오를 살 수 있는 사람은 누구일까? 다시 또 그보다 한 단계 낮은 가격 수준의 새집을 샀던 사람이다. (…) 집은 집을 팔아서 사는 것이고, 100만 달러짜리 집의 비밀은 집들 간의 가격 차이에 숨어 있다. 사람의 마음은 한가지라 누구나 새집을 갖고 싶어 하고 좀 더 쾌적한 환경에서 거주하고 싶어 한다. 그런데 그런 집을 얻을 기회가 점점 사라지니 가격이 뛸 수밖에 없고, 가장 비싼 집값이 오르고 그다음 비싼 집값도 따라가니 덜 비싸던 집값도 덩달아 불이 붙는다. 이러한 분위기에서 집값이 집값을 형성하고, 각자의 가격 정당성을 확보하는 일이 반복된다.

_“뉴타운이 쏘아 올린 작은 공”(본문 130~132쪽) 중에서

지금 결혼하는 주변 친구들을 보면 사실 막막하고 갑갑하다. 1~2억 원을 모은 사람들이 꽤 있는데 그 돈으로 비빌 곳이 없기 때문이다. (…) 그렇다면 길이 없을까?
그렇지 않다. 나도 서울에서 시작할 수 없었다. 최근 1~2년간은 3~4억 원대의, 경기도지만 교통 여건이 서울 뺨치는 신축 집들이 분명히 있었다. 그때 그 집들도 전세가 3억 원씩은 했다. 지금은? 최근 찍힌 실거래가가 6억 원을 넘었다. 대출을 2억 원 받아 3억 5,000만 원 주고 산 집이 6억 원이 됐고, 그사이 대출금 5,000만 원을 갚았으면 자산은 3억 원 늘어난 것이다.
본질은 단순하다. 시드머니를 갖춰야 한다. 어떻게든 1억 원을 만들고 2억 원까지 만들면 더 좋다. 부모님 집에서 동거하며 20대 후반에 직장 생활 시작해 버는 돈 몽땅 모으면 1억 원이 불가능한 이야기는 아니다.
그리고 현실적 목표를 설정하고 방법을 찾아야 한다. 10억 원, 20억 원 하는 강남 집값 아무리 쳐다봐야 전혀 도움이 되지 않는다. 회사까지 1시간 이내, 가능한 한 지하철역 가까운 곳, 이왕이면 신축, 다른 집들이랑 모여 있는 곳. 그런 곳에 입주했으면 열심히 벌어서 빚을 줄인다. 그리고 다음 스텝은 또 현실적 범위 내에서 모색하면 된다. 이미 집을 가진 사람들은 가만히 앉아서 집값을 번 것 같지만 그렇지 않다. 다들 똑같이 그 길을 지나왔다.

_“내 집 마련을 위한 현실적 목표”(본문 234~235쪽) 중에서