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집값 하락의 공포, 허와 실
‘이제라도 사야 하나? 아니야 곧 큰 폭의 조정이 온다고 했으니 기다려야 해’
이 심란한 질문에 사이다 같은 시원한 답을 해줄 책이 나왔다. 투자 지침까지 친절하고 꼼꼼히 알려준다.
2021년 2분기 말미부터 부동산이 과도하게 올랐다며 위험 경고등이 켜졌다는 보도가 언론으로부터 흘러나오고 있다. 이번 정부에서만 집값이 2배 가까이 올랐다는 뉴스가 경제면을 장식했다.
집값 하락에 대해 일부 부동산 전문가가 주장하고 한국은행이 동조하면서 앞으로 대한민국 집값이 2023~2024년께 큰 조정을 맞을 거로 추측하고 있다.
집값이 과대평가됐다는 근거로 PIR(소득 대비 집값)을 거론한다. 이 밖에도 코앞으로 다가온 금리 인상과 그간의 풍부했던 유동성이 축소되리라는 뉴스로 부동산 시장뿐만 아니라 증권가도 설왕설래하게 한다.

2023~2024년 집값이 절대 떨어지지 않는다는 차고 넘치는 근거
이 책은 언론과 정부에서 주장하는 집값 시그널을 완벽히 뒤집는 근거를 제시하는 것으로 시작한다. 10년에 걸친 실전 투자가로서 실제 다주택 투자자들이 어떻게 대처하며 시장을 이끌어갈지 역지사지로 분석해 부동산 시장을 전망한다.
앞으로 3~4년 안에 집값은 절대 떨어지지 않는다. 그토록 강조하는 PIR은 대표적으로 평균의 오류를 범하는 지금은 쓸모없는 부동산 지표임을 분명히 알아야 한다. 수년 전에도 반복해서 PIR이 너무 높다며 호들갑 떨던 해당 집값이 떨어지기는커녕 몇억씩 올라 수많은 사람을 낙담시킨 참담한 사례가 비일비재하다. 주식이나 기타 자산과는 달리 집값은 얼마가 거품이라는 식의 논리가 성립되지 않는 대표적 실물이다.
집값 조정 전망의 큰 축은 대량 공급을 내건 정부 정책이다. 약속대로 공급한다면 진짜 집값 조정은 불가피하다. 그러나 실전 전문가의 예리한 분석은 이 부근에서 빛을 발한다. 3기 신도시와 2ㆍ4대책의 허점을 지적하며 현실화는 실로 먼 얘기가 될 거라는 근거를 보여준다.
이 밖에도 집 살 수요가 부족해지리라는 전망, 서울에서 공급이 쏟아질 거라는 예상, 교통망으로 수요를 분산하겠다는 계획, 거시 경제 측면에서 금리 상승과 유동성 축소 등 집값을 내리게 하리라 짚어낸 근거를 보기 좋게 허물어버린다.
저자는 집값을 좌우하는 절대적 요인을 알려준다. 이 기준으로 지금은 경제적 자유를 획득한 상태다.

부동산 투자 시즌 2
앞으로 5년 혹은 더 오랜 기간 수도권을 포함해 지방 부동산도 모두 상승할 것이다. 집값이 천장 모를 정도로 올라 이젠 나와는 상관없는 일이라며 포기부터 할 사람들도 많아졌다. 그러나 벌써 낙심할 필요는 없다. 부동산 투자는 시즌 2가 시작됐기 때문이다. 신축 아파트로부터 시작해 재개발ㆍ재건축, 구축 아파트, 도심 외곽 아파트까지가 시즌 1이라면 시즌 2는 부동산 가격이 오르고 규제가 심화하면서 펼쳐질 새로운 투자 물결이다. 요약하면 수도권에서는 재개발될 빌라, 리모델링할 아파트, 지방에서는 아파트 갭 투자다.

썩빌과 리모델링 투자의 시대
각설하고 풍부한 돈이 몰려들 제1 부동산은 오래된 빌라(썩빌)와 리모델링이다. 이는 이미 오래된 미래다. 2006년의 부동산 시장 흐름은 오늘의 상황과 꼭 빼닮았다. 집값이 큰 폭으로 오른 뒤 개발의 사업성이 충족되면서 두 가지 투자가 횡행한 것이다.
각종 매체와 유튜브 등에서 정보를 얻고 있다면 이미 이 부동산으로 많은 투자가 유입되고 있다는 사실을 알 수도 있을 것이다. 그러니 상투가 아니냐고 되물을 수 있겠지만, 이제 시작이라고 보는 게 맞다. 서울을 비롯해 경기도와 인천에 이런 부동산이 수두룩하다.
그러나 부화뇌동하거나 묻지마 투자는 금물이다. 반드시 재개발이나 리모델링 호재가 따라붙어야 투자 조건에 부합한다. 관건은 확률이다. 만일 개발 확률이 낮은 빌라나 아파트를 사게 되면 부동산 하락장이 올 때까지 강제로 보유해야 할 가능성이 크다.
이 책이 값진 이유는 10년 차 실전 매매 노하우를 공개하고 있다는 데 있다. 저자의 지론이기도 한 ‘법인과 개인 투자자들이 몰려올 주택을 미리 매수한 뒤 실제 투자가 집중될 때 왕 대접받으며 팔고 나오’는 과정과 방법을 망라해 놓았다. 적은 돈, 가령 1천만 원부터 시작해도 충분한 투자처를 자기 힘으로 찾을 수 있도록 배려했다.

지방 부동산 투자의 도래
지방 부동산 투자도 좋은 시기에 돌입했다. 아니나 다를까 지방의 1억 이하 아파트들의 갭 투자가 성행하고 있다. 우선 책에서 지방 부동산을 분석하고 전망이 좋을 부동산과 그렇지 않을 곳을 구분해준다. 역시 투자가 몰려올 아파트를 찾는 과정을 구체적으로 친절하게 풀어썼다.
더 늦기 전에 내 집을 마련하거나 투자하라는 현실감 있는 조언을 새길 때다.

프롤로그_ 2023~2024년 집값 절대 내려가지 않는다 - 04
1. 하락에 베팅한 전문가에 속지 마라
서울이 공급 폭탄이라는 허구 -17
PIR는 한물간 지표 -22
임대사업자 매물은 손바뀜 현상일 뿐 -28
3기 신도시, 2·4대책을 물고 늘어지는 장애물 -33
수도권에서 수요 따지면 아마추어다 -41
교통 호재는 고장나 깜빡이는 전등이다 -45

2. 금리 인상과 규제에 갈팡질팡하지 마라
경기도와 인천 집값의 구체적 향방 -51
아직도 규제 면역이 없습니까 -55
금리 오르고 유동성 줄여도 부동산은 끄떡없다 -59
달리는 부동산에 경매가 웬 말인가 -68
전세 사는 이들에게 주는 마지막 조언 -71

3. 오래된 빌라(썩빌), 리모델링, 지방 아파트로 돈이 몰린다
썩빌(오래된 빌라) 투자의 시대 -77
재건축보다 리모델링 -86
지방 아파트 투자의 도래 -92
예술적 매도 타이밍 -95

4. 썩빌과 리모델링 실전 투자법
썩빌 투자법 -101
썩빌 투자 사례 -111
리모델링 투자법 -115
리모델링 투자 사례 -120
3개의 과정만 거치면 투자처가 보인다 -123
방구석에서 하는 부동산 투자 -145

5. 지방 아파트 갭 투자 가이드
1. 대구광역시 -185
2. 부산광역시 -188
3. 울산광역시 -191
4. 경상남도 -193
5. 대전 -195
6. 세종 -198
7. 제주 -201
8. 경북 -205
9. 전남 -208
10. 전북 -210
11. 충남 -213
12. 충북 -216
13. 강원 -219

6. 10년 차 전문가의 100% 성공 매매법
내 투자성향에 솔직해져라 -223
소설 쓰는 습관이 중요하다 -227
2억씩 번 이야기 -230
내 집 마련하거나 투자할 마지막 시기 -236
현장에 가서 -239
계약서 작성, 전세 놓기, 중개수수료 -245
가계약금은 돌려받을 수 있다 -250

에필로그_ 돈 벌 기회 또 놓치지 마라 -253

투자에서 이 지표를 활용하지 않은 지 오래인데, 아직도 이 지표로 아파트를 매도할지 판단하는 사람들이 많다는 데 놀라움을 금치 못했다.
_ 24쪽, PIR는 한물간 지표

아파트는 다주택자들이 시장에 매물을 내놓지도 않지만 그런다고 해도 중장기적으로 집값에 영향을 주지는 못한다. 다시 한번 말하지만 새 아파트 공급이 아니기 때문이다.
_ 32쪽, 임대사업자 매물은 손바뀜 현상일 뿐

예정된 선거 탓에 그들은 주민들 반발이 두려워 2·4대책으로 발표된 곳과 3기 신도시의 일부 공급을 중지 또는 취소할 확률이 높다.
_ 36쪽, 3기 신도시, 2·4대책을 물고 늘어지는 장애물

경기도에서 매년 15만 가구 이상 새 아파트가 입주하고 이것이 3년 이상 누적돼야 비로소 공급 과잉 효과를 낸다는 점을 강조했다. 수도권 부동산은 이때 정점을 찍는다.
_ 53쪽, 경기도와 인천 집값의 구체적 향방

부동산 시장의 상승장 후반부는 항상 매매가가 덜 오르고, 투자금 적게 들며 각종 규제에서 자유로운 투자처가 주목받는데 그게 썩은 빌라(썩빌)와 썩은 연립주택(썩연)이다.
_ 79쪽, 썩빌(오래된 빌라) 투자의 시대

리모델링 이야기가 나올 확률이 높은 곳을 찾아 먼저 투자해 놓고 차후 사업 추진 소식이 나와 투자자들이 매수하고 싶어 몰려올 때 매도해 수익을 실현하면 된다.
_ 89쪽, 재건축보다 리모델링

초보 투자자라면 투자금도 적게 들고 수익도 낼 방법이 없을까? 지방 부동산 갭 투자로 눈길을 돌리면 된다.
_ 92쪽, 지방 아파트 투자의 도래

썩빌 투자는 지도에서 20~30년 된 노후주택이 많은 곳을 찾는 데 서 출발한다. 노후주택이 많은 곳은 〈부동산 플래닛〉 사이트를 이용하면 편리하다.
_ 103쪽, 썩빌 투자법

이 통계로 전국의 인허가실적을 확인하면서 앞으로 어디가 공급이 많고 줄어드는지 살펴본다. 인허가가 감소하는 곳이 투자 지역이다
_ 131쪽, 3개의 과정만 거치면 투자처가 보인다

첫째. 집 전체 천장을 보자. 천장이 얼룩덜룩하거나 거뭇거뭇한 게 있으면 누수 흔적이니 중개사에게 왜 그런지 점검해 달라고 말한다
_ 241쪽, 현장에 가서

매도인과 매수인이 서로 문자를 주고받지 않고 가계약금만 계좌로 주고받았다면 가계약금은 돌려받을 수 있다.
_ 252쪽, 가계약금은 돌려받을 수 있다