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★ 2021 확 바뀐 부동산 세법 완벽 분석 ★
“부동산 정책이 바뀌어도 세금 줄일 방법은 있습니다!”

부동산을 사고, 보유하고, 팔 때 내는 세금 전략의 모든 것
‘부동산 투자하는 회계사’, 집코노미TV의 이승현(자본가) 저자 신작

부동산에 투자할 때 세금을 빼고는 생각할 수 없다. 사실상 부동산은 세금 그 자체다. 살 때는 취득세를 내고, 갖고 있는 동안에는 재산세와 종합부동산세를 낸다. 집을 팔면 양도소득세를 내고 주택을 임대하면 종합소득세를 낸다. 자식에게 물려줄 때는 상속세 혹은 증여세를 낸다. 이처럼 부동산은 처음부터 끝까지 세금과 연결돼 있다.
그러니 이런 세금을 제대로 모르고 부동산 투자를 했다가는 큰 낭패를 볼 수 있다. 흔히 같은 아파트를 같은 가격에 사 매도한다면 세금도 똑같은 줄 안다. 그렇지 않다. 같은 정도가 아니라 양도시기에 따라, 보유기간에 따라, 보유한 주택 수에 따라 세금은 천차만별이다. 때로는 세금을 모르고 집을 사고팔다가 수억 원 대의 큰 손해를 보기도 한다. 세금에 대해 반드시 공부해야 하는 이유다.

그런데 세법은 자주 개정된다. 특히 올해는 정부의 부동산대책 중 가장 강력하다는 7.10대책이 발휘되는 해이기도 하다. 그로 인해 취득세와 보유세가 기존보다 크게 인상되었고 양도소득세 또한 강화되어, 다주택자는 물론이고 1가구 1주택자들도 부동산 투자 시 고려해야 할 점이 많아졌다. 부동산 전문가들이 입을 모아 집을 1채를 사고팔든, 여러 채에 투자하든 세금부터 꼼꼼히 따져볼 것을 강조하는 이유다.

이 책은 이처럼 크게 바뀐 세제 개편안에 맞춰 사람들이 반드시 알아야 할 세금 상식과 절세 방법을 모두 담았다. 세간에 ‘부동산 투자하는 회계사’로 잘 알려진 저자 이승현(필명 자본가) 회계사는, 김동우(투에이스), 지성, 김종율(옥탑방보보스), 북극성주(오은석) 등 최고의 부동산 저자들이 추천하는 절세 마스터로, 그는 이 책에서 그간의 상담과 강의 경험을 모두 녹여 최대한 알기 쉽게 내용을 정리했다. 세법을 처음 접하는 독자들도 어렵지 않게 관련 지식을 얻으면서, 절세 방법은 물론 부동산 투자법까지 쉽게 배울 수 있는 기회가 될 것이다.

알쏭달쏭한 부동산 세금, 한 방에 정리 끝!
& ‘1억 절세도 거뜬!’ 부동산 절세 비법 총정리!

1세대 1주택자의 경우 종합부동산세를 아끼려면 단독명의가 나을까, 공동명의가 나을까?
1세대 1주택자가 추가로 주택을 샀다면 무조건 취득세가 중과될까?
분양권은 주택 수에 포함될까, 포함되지 않을까?
임대주택으로 등록하면 어떤 세금을 감면받을 수 있을까?
상속과 증여, 어느 쪽이 유리할까?
가족 간에도 부동산 매매가 가능할까? 가능하다면 세금은 어떻게 될까?
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집이 1채라도 갖고 있다면, 이런 고민으로부터 벗어날 수 없다. 게다가 세금은 지나고 난 뒤엔 수습하기가 어렵다. 특히 거액이 걸려 있는 부동산 관련 세금은 한 번의 실수도 치명적일 수 있다. 세법 규정을 정확하게 모르고 집을 팔았다가 평생을 고생해 모은 재산을 고스란히 세금으로 날릴 수도 있는 것이다.

가령 1세대 1주택자라고 혹은 임대사업자 등록을 했다고 안심하지만, 제대로 들여다보고 꼼꼼히 따져봐야 한다. 1세대 1주택 비과세 규정도 거주기간과 보유기간 요건이 강화됐기 때문에 주의해야 하고, 임대사업자도 면적과 가격, 취득 시점에 따라 세제 혜택 여부가 달라지기 때문이다. 내가 가진 부동산이 조정대상지역에 있는지, 보유기간과 거주기간은 몇 년인지, 개정된 세법이 적용되는지 아닌지 등등을 잘 살펴보고 절세 방법을 준비해야 한다.

이 책은 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합소득세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등 부동산 세금 관련 지식을 모두 담았다. 그리고 각각의 세금을 계산하는 방법은 물론이고, 아끼는 방법도 쉽게 설명했다. 특히 절세의 꽃이라고 불리는 종합부동산세와 양도소득세는 별도의 장을 마련해 절세하는 방법을 상세히 풀어써두었다. 만약 종합부동산세를 줄이려면 부동산 명의를 단독으로 하는 게 나을까, 공동으로 하는 게 나을까? 양도소득세를 줄이려면 명의나 매도 시기 등은 어떻게 잡는 게 유리할까? 이런 질문에 이 책은 원칙과 다양한 사례를 섞어 누구나 이해하기 쉽도록 설명을 해두었다.


북극성주, 투에이스, 옥탑방보보스, 지성...
최고의 부동산 전문가들 강력 추천!

이 책을 쓴 이승현 회계사는 북극성주, 투에이스, 옥탑방보보스, 지성 등 국내 최고의 부동산 전문가들이 가장 신뢰하는 절세 전문가로 손꼽힌다. 부동산 세금에 특화된 회사를 운영하고 있고, ‘자본가’라는 필명으로 세금 강의를 하고 칼럼을 쓰다가 ‘부동산 투자하는 회계사’로 알려지기 시작했다. 현재는 부동산 1위 유튜브 채널인 〈집코노미TV〉의 ‘절세병법’ 코너를 진행하며, 더 많은 사람들에게 수시로 바뀌는 세법 개정 사항과 그에 따른 절세 전략을 알리는 데 힘을 쏟고 있다.
이 책은 저자의 다년간의 경험을 바탕으로, 사람들이 내 재산을 지키기 위해 반드시 알아야 할 부동산 세금을 총망라하여, 부동산 초보부터 고수까지 투자자들에게 꼭 필요한 내용만 정리해 담았다. 최근 개정된 세법과 그에 따라 바뀐 세부 규정들도 모두 다뤘으므로, 바뀐 내용을 미처 알지 못해 피해를 입는 일을 예방할 수 있다. 각자의 사례에 따라 적게는 수백만 원부터 많게는 수억 원까지, 세금을 줄일 수 있는 방법도 아주 쉽게 설명해뒀다.
나의 부동산 세금 지식을 한 단계 업그레이드하고, 절세에 대한 영리한 전략을 세우는 데 도움을 받고 싶은 분들에게는 가장 좋은 안내서가 될 것이다.

〈이 책의 특징〉

1. 꼭 알아야 할 부동산 세금 총망라
부동산 투자의 가장 큰 적은 세금이다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세, 주택임대사업자, 절세를 위한 부동산 법인까지 부동산 투자자가 알아야 할 부동산 세금의 모든 것!

2. 2020 최신 세법 반영
세법 바뀐 줄 모르고 투자부터 했다간 하면 큰 코 다친다. 쏟아져 나오는 각종 부동산 대책과 수시로 바뀌는 세법 때문에 머릿속이 혼란스럽다면 이 책은 최선의 선택! 2021년 개정된 최신 세법까지 모두 수록했다.

3. 법인 투자법의 모든 것
최근 가장 뜨거운 절세 비법, 법인을 통한 부동산 투자! 법인의 활용법과 법인 운영의 절세 노하우를 공개한다.

4. 다양한 사례를 통한 알기 쉬운 설명
다주택자가 비과세 혜택을 받는 방법이 있을까? 상속이 나을까, 증여가 나을까? 부동산 투자하는 회계사 이승현이 실제 상담 사례를 통해 궁금증을 시원하게 해결해준다.

5. 다시 찾아보기 편한 ‘한눈에 보기’
종류도 많고 예외도 많은 부동산 관련 세금, 모두 기억하기란 도저히 불가능! 뒤돌아서면 잊어버리는 복잡한 세금. 필요할 때 다시 찾아보기 쉽게 각 장을 간단하게 정리했다.

6. 친절한 표와 쉬운 그림
구구절절 설명이 필요 없는 깔끔한 표와 쉬운 그림으로 이해도 up! 상세하면서도 명료한 표가 꼭 알아야 할 내용을 완벽하게 정리해준다.

오은석(북극성주)(북극성부동산재테크 대표)
부동산 재테크에서 가장 중요한 게 바로 세금이다. 많은 세무사가 있지만 부동산을 제대로 이해하고 지식과 경험을 모두 겸비한 세무사는 저자가 독보적이다. 단언컨대 현 부동산 시장을 정확히 반영한 이 책을 소장한다면, 독자들의 세금 고민을 해결해줄 든든한 조력자가 될 것이다.

김동우(투에이스)(《부동산 절세의 기술》 저자)
부동산 투자수익률은 세금에서 결정된다고 해도 과언이 아니다. 모르면 당하고 아는 만큼 덜 내는 게 부동산 세금이다. 부동산 전문세무사로서 저자의 절세 방법이 고스란히 담겨 있는 이 책으로 복잡하고 어려운 부동산 세금에 대한 고민을 말끔히 해소하기 바란다.

임지성(《지성의 돈되는 부동산 1인 법인》 저자)
다주택자 세금 폭탄의 시대, 부동산 법인으로 복잡한 세금문제를 한 번에 해결하자. 이 책에는 부동산법인 전문세무사이자 법인을 직접 운영해본 투자자만이 전할 수 있는 보물 같은 법인 절세 노하우가 가득하다. 부동산 법인 투자를 고민하는 사람이라면 반드시 봐야 할 책이다.

김범진(밸류맵 대표 & 감정평가사)
‘앞에서 벌고 뒤에서 까먹는다’라는 말이 자영업자한테만 해당할까? 많은 사람이 부동산 공부를 하면서 싸고 좋은 물건을 매입하는 데만 매달리는 실수를 저지른다. 하지만 세금이야말로 승패를 판단하는 ‘최종결정자’이다. 변죽만 올리는 지식이 아닌 실제 내 자산을 지키는 강력한 무기를 이 책에서 얻어보길 바란다.

김종율(옥탑방보보스)(《나는 오를 땅만 산다》 저자)
정부의 부동산 규제로 세금 문제가 훨씬 더 어려워졌다. 다주택자들은 세무사와 상담도 하면서도 제대로 답을 찾지 못할 때가 많다. 특히 투자 경험이 없는 세무사는 투자자 입장에서 세금 문제를 풀어내는 능력이 부족하다. 이 책은 그런 면에서 너무나 완벽하다. 저자가 뛰어난 세무사이자 훌륭한 투자자이기 때문이다.

프롤로그 - 세금, 미리 계획해야 줄일 수 있다

chapter 1. 아는 만큼 보이는 부동산 세금
1 부동산 세금, 어떤 게 있을까?
2. 용어를 알면 세금이 쉬워진다
3. 복잡한 세금 문제, 공짜로 해결하는 법

chapter 2. 사는 순간 취득세, 갖고 있을 때 보유세
1. 취득세는 어떻게 계산할까?
2. 확 바뀐 주택 취득세율, 중과세되면 최고 12% 내야
3. 취득세 더 내지 않으려면 주택 수 잘 판단해야
4. 취득세 절세법
5. 재산세를 아끼려면 사고파는 타이밍을 잘 맞춰야
6. 종합부동산세가 ‘세금 폭탄’인 이유
7. 종합부동산세 절세 전략
〈한눈에 보기〉 취득세 ㆍ 재산세 ㆍ 종합부동산세 절세법

chapter 3. 투자 수익을 결정하는 양도소득세
1. 아는 만큼 아끼는 양도소득세
2. 양도소득세 절세 전략 1. 취득가액 높이기
3. 양도소득세 절세 전략 2. 필요경비 높이기
4. 양도소득세 절세 전략 3. 장기보유특별공제 많이 받기
5. 양도소득세 절세 전략 4. 세율 낮추기
6. 양도소득세 절세 전략 5. 성실 납부
〈한눈에 보기〉 양도소득세 절세법

chapter 4. 양도소득세 비과세 혜택 받기
1. 1세대 1주택 비과세의 조건
2. 비과세 주택 수 계산법, 확실히 알자
3. 2주택자가 비과세 받는 법
4. 주택과 조합원입주권 소유자가 비과세 받는 법
5. 주택과 분양권 소유자가 비과세 받는 법
6. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례
〈한눈에 보기〉 양도소득세 비과세 절세법

chapter 5. 다주택자 양도소득세 피하기
1. 조정대상지역과 투지과열지구는 다르다
2. 다주택자의 중과세 판단법
3. 다주택자가 중과세 피하는 방법
〈한눈에 보기〉 중과세 피하기 전략

chapter 6. 주택 임대 시 종합소득세
1. 종합소득세는 어떻게 과세할까?
2. 주택임대소득 과세 방법
3. 용어를 알면 세금이 쉬워진다
4. 임대수입이 연 2,000만 원을 초과할 때
〈한눈에 보기〉 주택임대소득 절세법

chapter.7 주택임대사업자 등록으로 절세하기
1. 임대주택 등록, 꼭 해야 할까?
2. 임대주택 규정이 복잡한 이유
3. 임대주택 취득 시 세제 혜택
4. 임대주택 보유시 세제 혜택
5. 임대주택 양도 시 세제 혜택
6. 최초 임대료와 임대료 5% 상한 규정
7. 전월세 전환 시, 임대료 상한금액 계산하는 법
8. 임대주택 의무 위반 시 과태료 규정

chapter8. 가족을 위한 세금, 증여세와 상속세
1. 생전에 받으면 증여세
2. 사망 후 받으면 상속세
3. 상속 ㆍ 증여 재산가는 어떻게 정할까
4. 상속세 ㆍ 증여세 필수 상식
5. 중여를 활용한 절세 전략
6. 가족 간 부동산 거래 시 주의할 점
〈한눈에 보기〉 증여 ㆍ 상속을 통한 절세법

정부는 2020년 7·10대책으로 다주택자와 법인의 주택 취득세율을 대폭 인상했다. 다주택자와 법인의 주택 투기 수요를 차단하기 위해서다. 이에 따라 다주택자와 법인이 주택을 취득하면 중과세가 적용된다. 기존에는 다주택자라도 무주택자와 동일하게 1~3%의 취득세를 내면 됐다. 하지만 2020년 8월 12일 이후부터는 1세대가 2주택 이상 취득하면 주택 수에 따라 취득세가 중과된다. 조정대상지역에서 두 번째 주택은 8%로 중과세되고, 세 번째 주택부터는 12%로 중과세된다.
조정대상지역이 아닌 지역에서는 1채씩 더 여유가 있다. 비조정 대상 지역의 두 번째 주택까지는 1~3%의 취득세율이 적용되고, 세 번째 주택은 8%, 네 번째 주택부터는 12%가 적용된다. 법인은 주택 수에 관계없이 12%의 취득세율을 적용한다.
- 〈확 바뀐 주택 취득세율, 중과세되면 최고 12% 내야〉

부동산 세금 중 가장 무서운 세금은 뭘까? 정답은 양도소득세다. 부동산에 대한 양도소득세는 개인이 주택, 토지, 건물 등 부동산이나 분양권, 입주권 등 부동산에 관한 권리를 양도해서 생기는 이익에 부과하는 세금이다.
양도소득세는 장기간 누적된 시세차익이 한꺼번에 과세되기 때문에 억대의 세금을 내는 경우도 흔하다. 또한 양도소득세는 각종 비과세, 감면, 중과세 규정들이 있어서 어떻게 파느냐에 따라 세금이 크게 달라진다. 비과세가 되면 세금을 한 푼도 안 낼 수도 있고, 중과세가 되면 이익의 대부분을 세금으로 내야 할 수도 있다. 하지만 세금이 복잡하고 무거운 만큼 절세할 수 있는 방법도 다양하다. 그야말로 아는 만큼 덜 내는 세금인 것이다.
- 〈아는 만큼 아끼는 양도소득세〉

실수요자의 종합부동산세 부담을 낮춰주기 위해 1세대 1주택자에게는 연령과 주택 보유기간에 따라 세액공제를 적용한다. 2021년에는 고령자공제율이 구간별로 전년 대비 10%씩 높아졌고, 세액공제 한도도 10% 인상됐다.
가령 1세대 1주택자가 62세에 주택 보유기간이 12년이라면, 2021년에는 고령자공제율 20%와 장기보유공제율 40%를 더해 60%의 세액공제를 받을 수 있다. 세액공제 한도는 최대 80%다. 기존에는 단독명의로 1세대 1주택을 소유한 경우에만 고령·장기보유에 따른 세액공제를 적용하고, 부부 공동명의로 1세대 1주택을 소유한 경우에는 세액공제를 받을 수 없었다. 이런 문제점을 해결하기 위해 정부는 2021년부터 부부 공동명의 1주택자가 원할 경우 부부 중 지분율이 큰 자(지분율이 같으면 선택 가능)가 1주택자로 신고할 수 있도록 세법을 개정했다.
- 〈종합부동산세가 ‘세금 폭탄’인 이유〉

양도소득세 절세법 중 가장 좋은 방법은 1세대 1주택 비과세다. 비과세되면 양도가액 9억 원 이하인 주택은 세금이 전혀 없다. 9억 원을 넘는 고가주택도 전체 양도차익 중 9억 원을 초과하는 부에 대해서 분만 양도소득세를 낸다(9억 원 초과분 양도소득세 계산은 93페이지 참조) 또한 다주택자라도 다른 주택을 모두 매도하고 나서 최종 1주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있다. 하지만 1세대 1주택 비과세 규정은 예외 규정이 많고 복잡하기 때문에 결코 만만하게 봐서는 안 된다. 특히,2 021년부터 강화된 보유기간 요건인 ‘최종1 주택’ 규정이 적용되므로 주의해야 한다. 비과세인 줄 알고 팔았는데 비
과세가 안 되면 대형사고가 터진다. 특히 조정대상지역 주택이라면 중과세에 가산세까지 세금 폭탄을 맞을 수도 있다.
- 〈1세대 1주택 비과세의 조건〉

1주택자가 이사를 가기 위해 새로운 집을 사면 일시적으로 2주택자가 된다. 이런 경우에 종전주택을 일정 기간 내에 팔면 비과세해준다. 일시적 2주택 특례를 받으려면 다음의 3가지 요건을 만족해야 한다. ‘123요건’으로 외워두자.
① 종전주택을 취득하고 1년 이상 지나 신규주택을 취득할 것
② 종전주택은 양도 시점에 2년 이상 보유했을 것(단, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주했을 것)
③ 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔 것
일시적 2주택 규정을 잘 활용하면 연속해서 2채를 비과세 받는 것도 가능하다. 예를 들어 2015년 1월에 종전주택을 사고, 2018년 8월에 신규주택을 샀다면, 3년 이내인 2021년 8월까지 종전주택을 팔면 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있다.
- 〈2주택자가 비과세 받는 법〉

다주택자가 조정대상지역에 소재한 집을 팔 때는 양도소득세가 중과된다. 하지만 일정 요건을 충족한 임대주택을 양도하는 경우에는 중과세되지 않는데, 이를 양도소득세 중과배제라 한다. 양도소득세가 중과배제되면 보유기간에 따른 장기보유특별공제도 받을 수 있다.
- 〈임대주택 양도 시 세제 혜택〉

최근 몇 년간 집값이 급등하면서 증여를 선택하는 사람들이 늘고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 때문에 팔면 엄청난 양도소득세를 내야 하고, 팔지 않고 그대로 있자니 종합부동산세가 걱정되기 때문이다. 증여를 잘 활용하면 양도소득세와 종합부동산세를 절세할 수 있고, 향후에 상속세도 절세할 수 있다. 재산을 무상으로 준다는 면에서 상속과 증여는 비슷한 면이 있다. 하지만 증여는 생전에 자발적으로 하는 것이고, 상속은 사망을 통해 발생한다는 차이가 있다. 상속세와 증여세는 세율은 같지만 계산 방법과 공제액에서 차이가 있기 때문에 정확히 구별해야 한다.
- 〈생전에 받으면 증여세〉