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“집값이 너무 올랐어요. 지금 집을 사도 되나요?”
“부동산 재테크 어떻게 시작해야 하나요?”
부린이들이 가장 궁금해하는 실전 소액 부동산 투자법

대한민국은 재테크 광풍이 불고 있다. 코로나로 인해 고용 불안감이 생기고, 퇴직 이후 N잡(job)을 준비하는 계기 등이 마련되며 직장인 대다수가 재테크를 공부하고 있다. 은행 예적금 이탈은 계속되고, 주식과 코인으로 머니무브가 가속화되고 있다. 어디에 투자할 것이냐. 사람들은 그중에서도 최단기간 최대 수익을 낼 수 있는 투자처를 찾기 위해 촌각을 다툰다.
적금, 코인, 주식, 영끌, 과연 결과는 어떨까? 결과적으로 ‘적금’은 수익에 큰 영향을 미치지 못하고, ‘주식’과 ‘코인’은 변동성이 크며 성과는 복불복이다. 오직 꾸준히 안정적으로 상승하는 것, 절대 수익금을 보장해 줄 수 있는 것은 ‘부동산’투자뿐이다.

저자는 부동산을 차근차근 공부하다 보면 집을 살 수 있는 기회는 여러 번 맞게 된다고 말한다. 당장 지금 집을 안 사면 안될 것처럼 보이지만 지금도 수많은 기회들이 펼쳐져 있다. 우리에게 중요한 것은 ‘미래가치를 읽는 눈’과 ‘내 집 마련 전략’이다. 또한 ‘소액’으로도 부동산 투자는 시작할 수 있다고 말한다.
이 책의 저자도 처음에는 부린이에 불과했다. 종잣돈이 없어 시작한 주식 투자에서 쓰디쓴 실패를 맛보기도 했다. 그러나 그는 실패에 좌절하지 않고 부동산 공부를 독하게 파고들어 자신만의 절대수익 내는 투자법을 만들어갔다. 저자는 현재에도 소액 투자의 원칙을 지켜가며 투자하고 있다. 부동산 흐름 읽는 법, 다음 오를 아파트 연쇄 반응 투자법, 매수와 매도 원칙 등을 확립해가며, 3천만 원 내외의 소액 투자로 3천 프로 이상의 투자 성과를 기록할 정도로 놀라운 적중률을 갖고 있다. 또한 직장인 시절에도 꾸준히 투자를 해왔기 때문에, 누구보다 시간이 없는 월급쟁이들의 고충을 안다. 이 책은 부의 레벨을 한 단계 업그레이드하고 싶은 월급쟁이들을 위해 마중물이 준비한 생생한 투자 기록이자 투자 비법서이다.

부동산 투자자 마중물이 알려주는 돈 되는 아파트

아파트가 오르는 원인과 매일 변하는 시세 흐름 속에서 데이터만 읽을 수 있다면 투자에 두려울 것이 있을까? 저자는 아파트를 상승시키는 원인을 누구보다 쉽게 초보자의 눈높이에서 설명하며 그만의 전문 노하우를 아낌없이 전달한다. 그를 따라 공부하다 보면 매수와 매도 타이밍을 귀신같이 잡아내는 것은 물론이거니와, 쏟아지는 뉴스와 부동산 정책 속에서도 흔들리지 않는 투자 고수가 될 수 있을 것이다.
마중물의 투자법 중 화룡점정은 저자만의 노하우인 '연쇄반응 투자법'이다. 단지 상승장이 시작했을 때, 어떤 아파트가 상승한다고 추격매수를 하면 위험한 투자가 될 수 있다. 대장 아파트 위주로 가격이 상승하기 때문에 투자금도 부담이 된다. 그러나 상승장에서 대장 아파트 다음으로 어떤 아파트가 오를지 알 수 있다면, 적은 금액으로도 큰 시세차익을 보는 성공적인 투자가 가능하다.
또한 이 책의 가장 큰 장점을 꼽는다면 실제로 자신이 투자 가능한 범위의 부동산 리스트를 직접 만들어 볼 수 있도록 실용성에 초점을 맞추었다. 마중물이 알려주는 투자법을 토대로 자신과 가장 잘 맞는 투자 물건을 하나씩 찾아 나갈 수 있다. 경기도, 지방, 수도권 등 특정 지역만을 다룬 부동산 책과는 달리, 전국의 다양한 사례와 전국 부동산의 전체 흐름까지 파악할 수 있도록 엮어놓아 투자 지역의 폭넓은 검토가 가능한 것도 장점이다.
더불어 〈공시지가 1억 원 아파트 찾는 방법〉과 〈인구 50만 이상의 유망 도시와 아파트 투자처〉를 공개해 요새 뜨는 지역 정보에 목말라 있는 사람들에게 지금 당장 투자하기 좋은 유용한 투자 포인트를 선사한다. 책에 있는 사례만 따라 해도 실전 투자가 가능할 수 있도록 그의 강의의 액기스만 모았다. 부동산으로 삶이 바뀐 사람들, 당신이 그 주인공이 될 수 있다!

프롤로그 부동산 투자는 선택이 아닌 필수다
시작하며 부동산 투자로 삶이 바뀐 사람들

1장 나는 어떻게 성공한 투자자가 되었나
생애 최초 ‘묻지마’ 투자를 시작하다
실수가 아닌 실패를 두려워하라
레버리지 투자, 상승 지역을 선점하라
실패하지 않는 투자, 연쇄반응 아파트
투자 지역 선정은 어떻게 하는가
단기 투자 vs 중장기 투자
투자자라면 반드시 지켜야 할 철칙

2장 부동산 투자 필승법 : 부동산 상승 원인을 분석하라
수익을 내고 싶다면 물가상승을 주목하라
통화량이 알려주는 아파트 투자의 비밀
인구수는 감소하는데 집값이 오른다고?
경제위기가 오면 집값은 하락할까?

마중물의 투자상담소: 통화량과 인구수는 어디서 확인하나요?

3장 부동산 투자 필승법 : 아파트 가격 변동 요인을 파악하라
아파트 가격은 왜 변하는 걸까
인허가 물량으로 부동산 시장을 예측하라
부동산 싸이클, 어떻게 형성되는가
입주물량이 중요한 이유
미분양물량을 체크해야 하는 이유
투자 심리를 모른다면 성공할 수 없다
상승의 단초, 아파트 거래량

마중물의 투자상담소 : 서울 아파트 가격이 많이 올랐는데, 앞으로 떨어지지 않을까요?

4장 한눈에 부동산 시장을 파악하는 법
1. 시계열 자료로 전국 부동산 시장 흐름 읽기
2. 시계열 자료로 전국 부동산 상승 순서 읽기
3. 시계열 자료로 부동산 상승 시점 읽기

마중물의 투자상담소 : KB시계열에 제공되지 않는 도시의 데이터는 어디서 봐야 할까요?

5장 나에게 적합한 투자 지역, 어떻게 찾을 것인가
투자 지역 찾는 방법
나만의 크리테리아, 지역별 인구수를 잡아라
나만의 크리테리아, 지역 평단가 비교로 선정하라

마중물의 투자상담소 : 투자금을 줄이고 싶은데 어떻게 해야 하나요?

6장 저평가 아파트 찾기와 실전 투자 사례
저평가 아파트 어떻게 찾을까?
부동산은 비율이 중요해
아파트 시세 흐름을 비교하라
연쇄반응 아파트 투자법
상승 흐름별 부동산 투자법

마중물의 투자상담소 : 한 지역의 모든 아파트를 전수조사해야 하나요?

7장 실전 사례로 살펴보는 지역 분석법
현장조사가 반드시 필요한 이유
왜 나는 이 지역을 선택했는가
과거는 미래의 거울
어떤 아파트에 투자해야 하는가

마중물 저평가 지역을 쉽게 찾는 방법은 없나요?

8장 부의 규모, 어떻게 확장시키는가
루프(Loop) 방식의 투자
집중 투자로 지역을 분산하라
규모의 경제를 키워라

마중물의 투자상담소 : 아파트 개수를 늘리면 세금이 문제가 되지 않나요?

9장 부동산 투자자라면 꼭 알아야 7가지 정보
서울 중위가와 지방 아파트의 상관관계
연계 지역과 인구 이동의 중요성
전국의 부동산 흐름 지표 작성법
아파트 언제 사고팔아야 할까?
부동산 협상의 기술
자료조사부터 투자까지

마중물의 투자상담소 : 성공적인 투자를 위한 마중물만의 3가지 원칙

부록1 ㅣ 인구수 50만 이하 미래 유망 도시 5곳, 오를 아파트 추천
부록2 ㅣ 공시지가 1억 이하, 전국 가치 상승 아파트 찾는 방법

에필로그 부동산은 축적의 시간이 필요하다

국가 경제위기인 IMF 시절에 한정해 전국의 아파트 매매지수를 살펴보면 서울은 1998년 약 1년 동안 침체기를 보인 후, 1999년부터 아파트 가격이 다시 상승하는 것을 알 수 있다. 지방은 2001년도가 되어서야 상승을 시작하면서 서울보다 침체기가 더 길었다. 아파트 투자 관점에서 본다면 IMF 위기인 1998년도가 오히려 투자 기회였다. _p76 〈경제위기가 오면 집값은 하락할까?〉에서

부동산에 심리 데이터가 존재하는 것을 아는 사람은 그리 많지 않다. 이 심리 데이터는 1986년부터 KB부동산에서 통계를 산출해왔다. 우리가 현장에 가지 않아도 그 지역의 현장 분위기를 느낄 수 있게 도와주는 것이 심리지수이다. 심리지수는 아파트 투자를 하는 데 중요한 지표 중 하나이다. 매주 금요일 KB부동산에서 발표되는 심리지수는 반드시 확인해야 한다. _p110 〈투자 심리를 모른다면 성공할 수 없다〉에서

거래량은 상승 초기에 아파트 매매가 상승이 일어나기 위한 전제조건이다. 거래량이 증가하면 시장에 매물이 줄어들고 아파트 가격이 상승할 것을 예측한 집주인들이 매물을 회수하면서 시장에 매물이 더 줄어든다. 아파트 호가가 실거래가로 되면서 아파트 가격이 뛰기 시작한다. 이처럼 거래량을 파악하면, 향후 부동산 시장을 개략적으로 예측할 수 있다. _p121 〈상승의 단초, 아파트 거래량〉에서

시계열 자료를 통해 지역별 부동산 상승 순서를 알 수가 있다. 매번 똑같은 순서로 상승된다고 단언할 수는 없지만, 수십 년간 걸쳐 만들어진 부동산 사이클이기 때문에 이 상승 순서는 쉽게 바뀌지 않는다. 강남4구가 먼저 상승하면 그 흐름은 용산구, 성동구, 마포구, 양천구 등으로 확대된다. 그리고 광명, 과천, 분당, 평촌, 군포, 수원 등의 경기권으로 흐름이 퍼져나가는 것을 알 수 있다. 역시 경기도 동부권인 하남, 구리, 남양주까지 그 흐름이 확대된다. _pp145-146 〈시계열 자료로 전국 부동산 상승 순서 읽기〉에서

연쇄반응 아파트는 어떤 특정한 아파트가 상승했을 때 그 심리가 다른 아파트로 전이되어 아파트 가격에 영향을 미치는 현상을 말한다. 우리는 고등학교 시절 화학시간에 화학반응에 대해 배운 적이 있다. 다시 그때로 돌아가보면, 대부분 화학반응은 발열 반응이다. 즉 화학 반응을 일으키면서 열을 방출한다. 이 방출된 열이 인접분자에 영향을 미쳐 인접분자가 반응하게 되는 추진력이 되는 것이다. 인접 분자가 반응할 때 역시 열을 방출한다. 이 방출된 열은 다시 인접분자의 반응에 영향을 미친다. 연쇄반응이 일어나는 것이다. 부동산도 유사한 면을 갖고 있다. 어떤 특정 아파트가 상승하면 그 아파트의 심리가 인접 아파트 또는 다른 동의 아파트까지 미친다. _pp196-197 〈연쇄반응 아파트 투자법〉에서

직장인은 투자하는 데 많은 시간을 낼 수 없으므로 직장인 시절 어떻게 효율적으로 투자를 할 수 있을지 고민한 방법, 7년간의 투자생활을 통해 만들어낸 방식을 말해주고 싶다. 먼저 투자 지역이 선정되었으면, 자신과 맞는 투자 지역을 1군데 또는 2군데로 압축해라. 1군데 지역이면 그 지역을 이해하는 데 더 유리하다. 한 지역의 부동산 사이클은 한 번만 오는 게 아니라 수차례 반복해서 진행된다. 그것은 한 지역의 부동산 투자 기회가 한 번만 오는 것이 아니라 수차례 온다는 말과 같다. _p261 〈집중 투자로 지역을 분산하라〉에서

우리나라 국토 면적이 작다 보니 한 지역의 부동산 심리가 다른 지역으로 급속도로 퍼져 나가는 경향이 있다. 부동산 심리는 크게 ‘지역 내 심리’와 ‘지역 간 심리’로 나눌 수 있다. 지역 내 심리는 지금까지 많이 살펴봤듯이, 어느 특정 지역의 아파트가 오르면 인접 아파트뿐만 아니라 그 지역 내의 다른 아파트까지 오르는 현상이다. 이 ‘지역 내 심리’를 확장하면, 어느 특정 도시가 오르면 그 부동산 심리가 다른 도시까지 영향을 미치게 되는데, 이게 바로 ‘지역 간 심리’가 된다. _pp276-277 〈서울 중위가와 지방 아파트의 상관관계〉에서

그러나 조금 더 기간을 세밀하게 생각해보면 매수하기 좋은 시기는 있다. 일 년 중 어떤 시기가 좋을까? 그렇다. 일 년 중 비수기인 시기에 매수하는 게 좋다. 그럼 일 년 중 비수기는 어떤 때일까? 상식적으로 생각해보면, 답이 나온다. 겨울철(12월~1월초), 여름 휴가철(7월말~8월 중순), 설날/추석 연휴 전 등에 매수하기가 비교적 수월하다. 특히 설날/추석 연휴가 시작되기 바로 직전에 매수하는 것이 좋다. 상승장이 이미 시작된 지역인 경우 매매 가격은 낮추기 힘들지 모르지만 더 좋은 조건의 매물들을 구할 수 있을 확률이 높다. _pp291-292 〈아파트 언제 사고팔아야 할까?〉에서