추가 적립 안내

진짜 부자만 아는 지식산업센터 투자
부동산 투자 마지막 블루오션에 뛰어들어라!

부동산 규제 때문에 투자에 엄두를 못 내고 있다면 지식산업센터에 주목해보자. 초기 ‘아파트형공장’으로 알려진 지식산업센터는 월세 수익과 시세 차익을 동시에 노릴 수 있다는 장점 때문에 투자자들의 관심이 점점 더 높아지고 있다. 지식산업센터는 신용등급이 좋은 개인이나 기업은 최대 90%까지 대출이 가능해 소자본으로도 투자가 가능하다. 또한 기업을 상대로 임대하므로 비교적 안정적으로 월세 수익을 얻을 수 있는 매력적인 부동산 상품이다. 최소 1천 평에서 1만 평 이상의 토지에 대규모 건물로 들어서는 데다 편리한 인프라를 모두 갖추고 있어 많은 기업들이 입주하고 싶어 하기에 임대도 걱정 없다.
게다가 지식산업센터는 아무 데나 지어지는 게 아니라 준공업지역과 수도권의 신규 택지개발지구에 주로 건설되기에 희소하고, 그만큼 가치가 더욱 높아지고 있다. 꼬마빌딩 같은 다른 부동산에 비해 관리도 훨씬 용이하다. 꾸준한 월세 수익과 시세 차익을 실현하고 싶다면, 레버리지를 활용하기 좋고 관리가 쉬운 부동산을 찾고 있다면 지식산업센터로 눈을 돌려보자. 이 책이 지식산업센터 투자의 든든한 길잡이가 되어줄 것이다.

부동산 규제에서도 홀로 웃는 지식산업센터!
이제 지식산업센터 투자가 답이다!

이 책은 지식산업센터의 기본 개념부터 투자 절차, 유망 투자처까지 지식산업센터 투자에 대한 모든 것을 다룬다. 1장에서는 지식산업센터가 무엇인지, 어느 지역에 얼마나 분포되어 있는지 등 전반적인 현황을 살펴본다. 2장에서는 지식산업센터의 용도별 호실과 입주 가능 업종을 알아보고, 수익률 계산을 비롯해 관련 용어를 꼼꼼히 정리한다. 3장에서는 지식산업센터를 선택할 때 반드시 확인해야 할 핵심 요소에 대해 다룬다. 어느 지역을 선택할지, 어느 호실을 선택할지, 인테리어는 어떻게 하면 좋은지, 제조형 드라이브 인은 무엇을 봐야 하는지 등을 알려준다.
4장은 분양계약서와 사업자 형태, 대출, 임대 등 투자 시 조심해야 할 점을 다룬다. 5장은 서울과 수도권 위주로 지식산업센터가 있는 주요 지역을 설명한다. 구로구와 금천구 서울디지털산업단지부터 시작해 성동구 성수동, 송파구 문정지구, 영등포구, 그 외 지역 정보를 꼼꼼히 살펴본다. 6장에서는 지식산업센터 분양·매매·임대 절차와 취득·보유·매도 단계에서의 세금에 대해 알아본다. 각 장의 끝에는 저자가 상담한 생생한 투자 사례를 더해 투자자를 위한 현실적인 조언까지 알차게 담았다. 딱 한 번 읽고 바로 투자에 써먹을 수 있는 이 책을 통해 지식산업센터 투자를 위한 첫발을 내디뎌보길 바란다.

프롤로그 | 지식산업센터 투자는 블루오션입니다

1장 | 지식산업센터란 무엇인가?
지식산업센터가 무엇일까?
오피스, 오피스텔, 기숙사, 지식산업센터의 차이
지식산업센터의 현황을 알아보자
사례 1. 세일하는 지식산업센터를 눈여겨보자

2장 | 지식산업센터 기본 지식 키우기
용도별 호실 구분과 입주 가능 업종
수익률은 어떻게 계산할까?
분양가를 결정하는 방법
전용률, 전용면적, 공용면적은 무엇일까?
지식산업센터 도면 보는 방법
시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사
좋은 물건도 안 팔리는 시기가 투자의 적기다
사례 2. 좋은 물건도 안 팔리는 시기가 투자의 적기다

3장 | 무조건 오르는 지식산업센터 투자법
어느 지역을 선택할까?
어떤 지식산업센터를 선택할까?
어느 호실을 선택할까?
제조형 드라이브 인은 무엇을 봐야 할까?
지원시설은 어떻게 투자해야 할까?
인테리어로 수익률 높이기
앞으로의 부동산 시장, 어떤 전략을 세워야 할까?
사례 3. 이왕이면 희소성 있는 지식산업센터를 선택하자

4장 | 지식산업센터 투자, 이것만은 조심하자
지식산업센터 투자 시 주의해야 할 점
분양 계약서에서 꼭 확인해야 할 사항
사업자 형태와 대출에 대하여
대출에 관한 모든 궁금증
임대가 안 나가면 어떻게 해야 할까?
기숙사 투자 어떻게 봐야 할까?
사례 4. 노후 대비용 상품으로 충분하다

5장 | 어느 지역을 봐야 할까?
구로구/금천구: 서울디지털산업단지
성동구 성수동 지식산업센터
송파구 문정지구 지식산업센터
영등포구 지식산업센터
수도권 지식산업센터 밀집 지역
신규 지식산업센터가 들어갈 곳: 택지개발지구
사례 5. 직장에 다닌다면 쉽게 레버리지를 이용할 수 있다

6장 | 지식산업센터 투자 절차와 세금
분양부터 입주, 임대, 양도까지
취득 단계에서의 세금
보유 단계에서의 세금
매도 단계에서의 세금
기타 비용으로는 무엇이 있을까?
사례 6. 최악의 경우를 감안하고 투자해야 한다

에필로그 | 그래서 어디를 살까요?

부록 1 | 업무지원시설 입주 가능 업종
부록 2 | 손품 팔기(검색 및 자료 수집)
부록 3 | 발품 팔기(임장)
부록 4 | 홈택스에서 개인사업자 등록하기
부록 5 | 홈택스에서 건물분 부가가치세 조기 환급 받기
주

세금 혜택은 지식산업센터에만 있으며, 일반적으로 지식산업센터의 관리비가 더 쌉니다. 오피스 빌딩은 건물주가 하나인 데 반해 지식산업센터는 호실별로 소유주가 따로 있습니다. 이렇게 입주한 소유주 대표들로 관리단이 구성되어 비용을 상세히 따지므로 건물주가 있는 오피스 빌딩보다 관리비가 저렴합니다. 지식산업센터의 관리비는 평당 5천~7천 원 정도이며, 일반 오피스 빌딩은 평당 2만~5만 원 정도입니다. 또한 지식산업센터는 대출이 70~90%까지 가능하지만 일반 오피스의 대출은 50~70% 정도만 가능합니다. _21p.

물건을 소개받았을 때 그 자리에서 바로 정밀하게 수익률을 계산하기 어렵습니다. 그때는 그냥 월세에 12를 곱하고 이를 전체 매매가(분양가)로 나누어보세요. 저는 이것을 순수 수익률이라고 부르는데, 2021년 초 현재 서울은 이 수익률이 4% 정도면 적당하고, 5% 정도면 수익률이 좋은 것으로 보면 됩니다. 요즘은 분양가가 높아져서 순수 수익률이 4%보다 낮은 경우도 많습니다. 이렇게 순수수익률로 계산하면 자기자본 수익률을 높아 보이게 하는 함정에서 피할 수 있습니다. _54p.

투자자에게는 어떤 것이 좋을까요? 임대사업을 한다면 굳이 높은 층을 가지 않아도 되고 좀 더 저렴한 물건을 찾는 것도 방법입니다. 임대료를 조금 낮게 책정해 내놓는다면 저렴한 곳을 찾는 수요가 있기 때문에 이것이 수익률 측면에서 더 좋을 수 있습니다. 기업들의 수요가 확인되었다면 여러 전략 중 어떤 것을 택할지 생각해보기를 권합니다. _119p.

현재 지식산업센터로 들어오는 투자자는 법인으로 주거용 상품을 투자해본 사람이 많습니다. 그래서 법인사업자를 내고 투자하려는 경향이 강합니다. 실질적으로 세금 측면에서 본다면 법인이 좋습니다. 그런데 과거 매출 기록이 없는 신규 법인사업자와 동일한 조건의 개인사업자가 있다면 은행은 이 둘을 다르게 평가합니다. 개인사업자의 경우 매출 기록이 없더라도 개인의 신용을 보고 대출해줍니다. 하지만 법인의 경우 매출 기록이 없을 때는 대출이 잘 안되며, 담보 대출 70%조차 힘들게 진행됩니다. 따라서 대출에 문제가 없다면 세금에서 유리하므로 법인으로, 그렇지 않다면 개인사업자로 투자하는 것이 좋습니다. _160~161p.

성수동은 다양한 매력이 많은 곳이지만 큰 규모의 지식산업센터 건물이 없는 것이 단점입니다. 연면적이 2만 평을 넘어가는 것이 거의 없으며, 앞으로 남아 있는 토지가 개발된다고 하더라도 큰 지식산업센터가 들어올 가능성은 극히 적습니다. 또한 성수동 자체와 주변의 주거지역이 활발하게 개발되고 있어서 토지가는 계속 상승이 예상되며, 이에 비례해 분양가 및 매매가도 한동한 상승할 것으로 보입니다. _197p.

취득세는 취득분과 등록분으로 나뉩니다. 취득분(2%)의 10%인 농특세와 등록분(2%)의 20%인 교육세가 추가되어 기본 4.6%입니다. 취득세 세율은 조건에 따라 2.3%부터 9.4%까지 네 가지 경우가 있습니다. 이 중 임대를 목적으로 하는 개인사업자나 법인은 4.6% 세율에 해당합니다. _232p.