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“8층짜리 서울 꼬마빌딩과 강남 아파트를 소유하고,
한강변 아파트에 살고 있는 한 직장인의 서울 아파트 투자기“

“세상에 이렇게 쉬운 투자가 있다고?”
30평 아파트에서 아이 둘을 키우면서 직장 생활을 하고 있는
그가 어떻게 5년 만에 120억의 자산을 만들 수 있었을까?

저자는 2007년부터 직장 생활을 시작했지만 입사 8년차까지도 돈을 많이 모으지 못한 상태였다. 게다가 그 시기에 폭언하는 상사와 일하게 되면서 퇴사를 고민할 정도로 직장 생활도 엉망이었다. 이에 퇴사를 각오하고 세계 여행을 꿈꾸었으나 그마저도 갑자기 생긴 허리디스크와 이슬람국가(IS) 테러 확산으로 인해 실행에 옮기지 못했다. 정말이지 당시에는 ‘어떻게 살아야 하나?’ 걱정하며 뜬눈으로 밤을 지새울 때가 많았다. 그러던 중 친구로부터 부동산 투자에 대해 이야기를 듣게 되었고, 그로 인해 그 세계에 입문하게 되면서 그의 인생은 180도 바뀌게 되었다.
이후 투자 관련 서적 50권을 반복해 읽어 나가면서 본격적으로 부동산 투자를 시작해 5년간 20여 채의 아파트를 매입, 매도했다.
그 결과, 2021년 4월 현재 서울에 8층짜리 꼬마빌딩과 강남 핵심 학군지에 위치한 34평(전용면적 84.99㎡) 아파트를 보유하고 있고, 성동구 한강변 아파트에는 자가로 거주하고 있다. 자산으로 따지면 120억 원 수준이다.

이 사연의 주인공은 바로 ‘갓슬러’라는 필명으로 활동 중인 부동산 투자자이자 『박 과장은 어떻게 5년 만에 120억을 만들었나』의 저자 박재진 씨다. 박 씨는 현재 서울에 있는 30평 아파트에서 쌍둥이를 키우면서 직장 생활을 하고 있는 올해 마흔 살의 평범한 직장인이지만 월급 이외에 부동산을 통한 수입으로, 노후 걱정 없는 삶을 차근차근 준비해 나가고 있다.
그는 불과 5년 만에 자산을 120억까지 늘릴 수 있었던 비결에 대해 “너무나도 쉽게 첫 투자를 시작했으며, 이후 정부의 부동산 정책에 귀 기울이고 각종 책과 자료 등을 통해 부동산 시장을 읽는 눈을 가지게 되면서 부동산 투자에 대해 확신을 갖게 되었다”라고 말한다.
『박 과장은 어떻게 5년 만에 120억을 만들었나』는 평범한 직장인이 불과 5년 만에 100억대의 자산가로 거듭나기까지 그 드라마틱한 과정, 그리고 실천 가능한 모든 부동산 투자 방법을 담고 있다.

“서울 아파트에서 기회를 찾아라!”
향후 3년간 서울 아파트의 불꽃이 절정에 이른다

박 씨가 첫 번째로 했던 투자는 서울 상계동에 위치한 1억 9,000만 원짜리 주공 아파트였다. 그는 머릿속으로 간단하게 계산을 해 보고 나서 월세가 끼어 있는 그 집을 매매하기로 하였다.
‘보증금 500만 원에 월세 55만 원이니 1년이면 월세만 660만 원(55만 원×12개월)이 들어온다. 대신에 아파트 매매가는 1억 9,000만 원으로 은행에서 3% 이자율로 빌릴 경우 연 570만 원(1억 9,000만 원×0.03%)의 돈이 나간다. 결론적으로 이 아파트를 매입함과 동시에 연간 90만 원의 수익(월세 660만 원-이자 570만 원)이 발생된다.’
아파트를 1채 사면 이자를 내면서도 연간 90만 원의 수익이 생긴다니, 정말 신기하지 않은가? 대출 한계가 없다고 가정하면, 만약 10채를 계약하면 이자비용을 제하고도 연간 900만 원(10채×90만 원)의 수입이 생기는 셈이다. 집도 내 소유가 되고 거기에다 수익도 생기다니, 세상에 이렇게 쉬운 투자가 다 있다고?

이후 박 씨는 제주도와 한강변 아파트, 급기야는 강남 아파트 무피 투자, 그리고 건물 구입에 성공하며 5년 만에 자산을 120억 원까지 늘릴 수 있게 되었다. 물론 아파트 가격이 반등해 상승하는 좋은 시기에 아파트를 매입했던 것이 이렇게 자산을 늘려 갈 수 있었던 주요한 요인이었지만, 여러 채의 아파트를 계속해서 매입할 수 있었던 건 그만큼 확신이 있었기 때문이다. 그리고 그 확신은 지금도 유효하다. 특히 향후 3년간 서울 아파트의 불꽃이 절정에 이를 터인데, 그 기간 동안 박 씨는 대략 30%의 자산 증식을 예상하고 있다. 이는 박 씨뿐만 아니라 아파트, 특히 서울 아파트를 소유한 누구에게나 해당하는 이야기가 될 것이다.

그가 그렇게 서울 아파트의 가격 상승을 확신하는 근거는 무엇일까? 박 씨는 서울 아파트의 수요 급증, 공급 급감, 통화량 증가, 대규모 공사 착공을 내세우고 있다.
임대사업자를 양성하는 정책 탓에 아파트를 팔려고 내놓는 사람들은 급격히 감소했고, 분양가 상한제로 신규 공급마저 축소되고 있다. 반면에 서울 내 세대수는 계속해서 증가하고 있고, 지속적인 대출 조이기로 인한 불안 심리가 신고가를 속출하게 만든다. 또한 막대한 토지 보상금이 풀리고, GBC(글로벌비즈니스센터, 현대자동차그룹 사옥) 착공 등 대규모 건설 공사가 예정되어 있다.
이런 요소들 때문에 향후 몇 년간 서울 아파트 가격은 급격하게 상승할 수밖에 없다는 것이 박 씨의 생각이며, 그것에 근거해 그는 『박 과장은 어떻게 5년 만에 120억을 만들었나』 안에 서울의 어느 아파트가 유망한지도 자세히 서술해 놓았다.

“커피 한 잔 값으로 시작하는 부동산 투자”
부동산 투자에 대한 편견을 불식시켜 주는 아파트 투자 지침서

그런데 이런 서울 아파트에 투자를 하려면 돈이 많지 들지 않을까를 걱정하는 이들이 많을 것이다. ‘부동산 투자는 돈 많은 사람들이나 하는 거 아냐?’ 하는 편견에 사로잡힌 사람들이다. 그런데 그것에 대해 박 씨는 커피 한 잔 값을 아끼는 것만으로도 충분히 아파트 투자가 가능하다고 말한다.
직장인들이라면 하루에 한 잔 이상씩은 마시는 커피. 한 잔에 5,000원씩 근무일을 20일로 잡아 계산하면 한 달에 10만 원 정도 나오고, 1년이면 10만 원×12개월 해서 120만 원 정도가 커피값으로 나간다. 은행에서 4,000만 원을 대략 3% 이율로 빌리면 연 이자비용으로 120만 원이 나가는 것과 동일하다. 즉 하루에 한 잔씩 소비하는 커피를 만약 안 마신다고 가정하면 1년에 4,000만 원을 빌릴 수 있는 이자비용을 치를 수 있는 것이다. 게다가 현재는 저금리 기조이기 때문에 만약 연 이자율이 2.5%까지 내려간다면, 커피값 120만 원을 아낀 돈으로 4,800만 원까지도 빌릴 수가 있다. 한 잔의 커피값을 아꼈을 뿐인데, 4,000만~4,800만 원을 활용할 수 있게 되는 셈이다. 이 금액으로 전세를 끼고 아파트를 사는 것이다.
매매가와 전세가 차이를 메울 수 있는 금액을 대출받고, 이자를 감당할 수 있는 다른 욕구를 억제한다면 그 금액으로도 충분히 아파트 투자를 할 수 있다는 것이 박 씨의 생각인 것이다.
물론 지금은 서울 아파트의 매매가가 많이 상승하여 소액으로 투자하기에 적합한 환경은 아니지만, 전세가가 상승하고 있기 때문에 커피 한 잔 값으로는 어렵더라도, 커피값에 택시비를 더한다면 투자가 가능한 매물이 얼마든지 나올 수 있다. 그래서 박 씨의 이 말을 허투루 흘려들어서는 안 된다.
“돈이 없다고 부동산 투자를 할 수 없는 게 아니다. 단 100만 원의 여윳돈이라도 있으면 일단 시도해 보라. 그것도 100만 원을 한꺼번에 투자하는 게 아니라 10만 원으로 나누면 10번이나 시도해 볼 수 있다. 또 1,000만 원이 있다면 100만 원짜리 시도를 10번 해 볼 수 있을 것이다. 10번의 실패를 두려워하지 않고 단 1번의 성공을 위해 부단히 공부하고 고민하며 두드려야 한다.”

그밖에도 이 책에는 박 씨가 투자를 어떻게 해 왔는지 그리고 지금 그가 다시 아파트 투자를 시작한다면 어떻게 접근해 나갈 것인지에 대해서도 자세하게 서술되어 있다. 그러면서 아파트 투자 시 최선책은 무엇인지, 그리고 자산 상황에 따라 어떻게 하면 서울 아파트 매입을 쉽게 할 수 있는지에 대해서도 실제 사례를 들어 구체적으로 잘 설명해 주고 있다.
이 책을 읽고 나면 자연스럽게 부동산 투자에 흥미를 갖게 된다. “경제적 자유를 꿈꾸는 직장인에게 단비 같은 입문서가 될 책”(김태흥, 외국계 금융회사 상무) “이 책을 통해 나에게 맞는 투자 시나리오를 찾을 수 있을 것”(오민우, 부동산 투자자)이라는 리뷰들이 빈말이 아님을 알게 될 것이다.

윤상식(유튜브 ‘앤디의 부동산랩’ 운영자)
부동산 폭락론에 대한 막연한 두려움과 공포를 극복하고, 평범한 사람도 부자가 될 수 있다는 자신감을 심어 주는 데 충분히 동기부여가 될 만한 책이다. 지금은 역사적인 통화팽창의 시기이다. 내 자산을 더 불리고 싶다면, 저자의 성공적인 투자 경험에서 나오는 조언들을 하나도 놓치지 말고 잘 읽어 보길 바란다.

김태흥(외국계 금융회사 상무)
경제적 자유를 꿈꾸는 직장인에게 단비 같은 입문서가 될 책이다. 전세 아파트로 신혼 생활을 시작한 저자가 어떻게 100억대 자산가로 변신할 수 있었는지 궁금하다면 단연 이 책을 읽어 봐야 한다. 박 과장 드라마의 시청자가 아닌 주인공으로 동참하시라!

오민우(부동산 투자자)
부동산 투자에 있어 빠른 판단력과 적극적인 실행력이 왜 중요한지 그럼에도 놓치지 말고 꼭 짚어야 할 부동산 투자의 핵심 요소는 무엇인지 망라한 책이다. 부동산 투자가 망설여진다면, 무엇부터 시작할지 모르겠다면 꼭 읽어 보길 바란다. 이 책을 통해 나에게 맞는 투자 시나리오를 찾을 수 있을 것이다.

조재언(직장인)
“집을 언제, 어떻게 사야 되는가?” “돈이 없는데 집을 살 수 있을까?” “부동산 규제가 강화되었는데 지금 투자를 하는 게 맞을까?”
나 같은 MZ세대의 커지는 고민을 단번에 해결해 준 책이다. 이 책을 읽어 가며 저자의 조언 속에서 그 답을 찾을 수 있었다. 아직도 부동산 투자를 시작할지 망설이는 중이라면 이 책을 보라!

프롤로그 서울 아파트 한 채는 무조건 사라

CHAPTER 1 나는 어떻게 120억을 만들었나

어쩌다 첫 투자
제주도 아파트 두 채를 동시에 투자하다
1만 퍼센트의 수익률을 올리다
해외에서도 아파트 가격을 깎다
일시적 1가구 2주택자가 되다
강남 아파트 무피 투자에 성공하다
곱셈의 부동산에 올라타다
무피 투자를 넘어 플러스피 투자

CHAPTER 2 서울 아파트 슈퍼 사이클의 증거들

공급의 급감
수요의 급증
막대한 통화량 증가와 대규모 공사 시작

CHAPTER 3 어떻게 투자해야 하나

올바른 아파트 투자
아파트 사는 시기와 방법
부동산 투자에 대한 편견들
부동산 투자 알짜 팁 4가지

CHAPTER 4 자산, 이렇게 불려라

서울 아파트 한 채는 반드시 사야 한다
: 무주택자의 자산 증식 방법
레버리지를 극대화하라
: 1주택자의 자산 증식 방법
버티는 사람이 승리자다
: 2주택 이상 자의 자산 증식 방법
샐러리맨의 자산 증식 방법

CHAPTER 5 서울의 이 아파트를 주목하라

강서구_마곡동 마곡엠밸리 6단지
도봉구_쌍문동 쌍문한양 2,3,4차
서초구_반포동 반포자이
성동구_성수동 트리마제
강남구, 양천구, 노원구_도곡동 도곡렉슬|목동신시가지 14단지|중계청구 3차, 중계건영 3차
성북구_미아삼각산 아이원
동대문구_전농동 래미안크레시티

CHAPTER 6 수익을 안겨 줄 서울의 재건축 아파트

재건축 절차와 규제
강남구_압구정동 4구역|개포주공 5단지
강동구_둔촌주공|고덕주공 9단지
노원구_상계주공 5단지|상계주공 1단지
동대문구_미주
마포구_성산시영
서대문구_홍제 3구역|홍은 5구역
성동구_한남하이츠|장미
서초구_반포주공 1단지 1, 2, 4주구|방배 14구역
송파구_잠실주공 5단지|잠실진주
영등포구_여의도시범
용산구_한강맨션
양천구_목동신시가지 5단지

에필로그 Just Do It!
〈부록〉 투자에 영향을 준 책들

뉴스에서 종종 아파트 가격 상승률이 인용 보도되곤 하는데, 이때 나오는 0.1%, 0.2% 하는 미세한 상승률에 가려져서 실제 상승 금액이 잘 보이지 않는 경우가 많다. 예를 들어 내가 사는 아파트 가격이 연간 4% 올랐다고 하면 10억이던 내 아파트가 상승률 4%에 해당하는 4,000만 원이 올랐다는 뜻으로 이해하면 큰일 난다.
뉴스로 보도되는 가격 상승률은 특정 지역, 예를 들어 서울의 수많은 아파트들 중에서 샘플을 뽑아 책정하는 것이다. 쉬운 예로 한 아파트 단지 내에 5억 원 하는 아파트가 총 200채 있다고 해 보자. 그럼 그 단지 아파트의 총 가격은 1,000억(5억×200채)이다. 그중에서 3채가 일주일 후에 5억 5,000만 원에 계약이 체결되었다고 하면 아파트 가격은 실제로 10% 상승한 것이다. 하지만 언론을 통해 보도되는 상승률은 총 아파트 200채의 가격 1,001억 5,000만 원(거래 안 된 아파트 985억 원+거래된 아파트 16억 5,000만 원)으로 산정하여, 즉 1,000억에서 1,001억 5,000만 원으로 상승했다고 계산해 ‘0.15% 상승했다’고 하는 것이다.

- ‘강남 아파트 무피 투자에 성공하다’ 중에서

분양가 상한제는 비싼 집을 싸게 살 수 있는 로또 아파트를 양산하게 되는데, 이 때문에 청약에 당첨되자마자 수억 원을 벌 수 있다는 기대가 생겨 사람들이 장롱 어딘가에 꽁꽁 숨겨 놓았던 수많은 청약통장들을 들고 나오게 되면서 청약 가점이 올라가기 시작했던 것이다. 그래서 예전에 60점이면 청약에 당첨될 수 있었던 점수가, 이제는 70점이 되어도 당첨되기 어려운 수준이 되었다. 수많은 사람들이 기대를 하고, 또 그 결과에 대해 좌절하게 된다. 결국에는 아파트 청약통장만을 바라보고 오랫동안 높은 점수를 유지해 온 무주택자들의 경우 만약 당첨이 되지 않으면 내 집 마련을 포기하거나 혹은 지금이라도 대출을 받아 아파트를 매입하는 매수자로 돌아서게 되어 집값 상승을 부채질할 수밖에 없게 된다.
- ‘공급의 급감’ 중에서

매물 검색을 통해 마음에 드는 아파트들을 찾았다면 모두 직접 가서 눈으로 확인하는 것이 제일 좋다. 하지만 그러기에는 시간이 너무 많이 걸리므로 이럴 때는 일단 손품을 파는 것도 좋은 방법이다.
손품은 ‘호갱노노’에 나와 있는 게시글이나 댓글들을 읽어 봐도 좋고, 그 지역 맘까페에 가입하여 ‘○○아파트’를 검색 후 게시글을 확인하거나 직접 해당 아파트에 관한 질문을 올려서 답변을 받아 보는 것도 좋다. 개인적인 경험을 말하자면, 게시글에 대한 무플은 아예 사람들 관심 자체가 없다는 것이기 때문에 해당 아파트의 매력도가 상당히 낮다는 것을 뜻하는 경우가 많았다. 따라서 그 아파트가 검색이 안 되거나 질문을 올렸는데 무플인 경우에는 과감히 거르는 것이 좋다고 생각한다. 오히려 악플이 많이 달리는 경우에 의외로 가격 상승률이 상당히 높은 아파트들이 많은데, 이는 그만큼 해당 아파트를 견제하고 시기한다는 의미로 풀이할 수도 있는 것이다.
- ‘아파트를 사는 시기와 방법’ 중에서

사례 6 _ 6억 원 상당의 서울 아파트를 자가로 보유 중이며, 대출 없이 맞벌이 중인 박 과장
● 추천 : 10억 원 아파트 매입
● 자기자본 : 6억 원
● 대출 : 주택담보대출 3억 8,000만 원 + 신용대출 3,000만 원
● 월 상환액 : 150만 원(30년 납, 2.5% 이자 적용 시)
● 투자 포인트 : 일시적 1가구 2주택으로 비과세 요건인 2년 거주
요건을 채우고 나서 이사를 가는 것이 가장 중요하다. 양도세 절세가 부동산 투자에서 가장 중요하다고 해도 과언이 아닐 만큼 세금이 많이 나오기 때문이다. 그리고 이사 가는 시기를 가능한 한 늦춰서 현재 거주하는 집과 이사 갈 집을 함께 보유하는 일시적 1가구 2주택 시기를 길게 가져가면 대세 상승기에는 더 많은 차익을 챙길 수 있다. 고가주택일수록 시세 차익이 많이 발생하므로, 대출은 무리되지 않는 범위 내에서 가능한 한 많이 받을 필요가 있다.
- ‘레버리지를 극대화하라’ 중에서

미아삼각산 아이원은 20평대의 전세가율이 70% 수준인 아파트로 2억 원 미만의 자금으로도 투자가 가능하다. 두산위브트레지움, 래미안트리베라 1~2차, 이편한세상4단지 등으로 둘러싸여 있는데, 그중에서 아이원이 가장 저렴하다.
전세가율이 높아서 투자 수요가 쉽게 들어올 수 있고, 가격 상승의 여력이 있으며, 인근 아파트들 중 가장 저렴하여 해당 아파트들과의 갭 메우기(가격 따라 가기) 때 들어가기 쉽다.
- ‘주목할 아파트_성북구’ 중에서