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집짓기, 건축설계와 건축시공 정말 중요하다!
그런데 토목허가와 토목공사도 놓치면 안 된다!
아무도 알려주지 않았던 현실적인 집짓기를 낱낱이 파헤친다

오랫동안 염원해 온 ‘내 집 마련’이지만 막상 시작하려고 하니, 어려운 것이 많고 복잡한 것도 많다. 주변에서는 “돈 떼이니, 조심해라!”, “나 몰라라 도망간다더라”, 등 걱정 어린 말을 건넨다. 정보를 얻고 싶어서 건축박람회장을 찾아가 팜플렛을 한가득 실어와도 무엇이 좋은 것인지 판단이 어렵다. 정보는 많지만 옳은 정보는 부족하다. 주변에서 들리는 말과 정보의 호수 속에서 머릿속만 복잡해진다. 도합 경력 70년, 건축설계, 토목설계, 토목시공 전문가가 모여 가장 현실적인 집짓기 이야기를 펼친다. 땅 사고, 설계하고, 공사하고, 살기까지의 과정을 담았다.
첫 번째, 땅을 산다.
집 짓기 좋은 땅, 땅 사기 전 중요하게 검토해야 하는 것, 땅 사기 전 주의사항 등 땅의 정보를 알고 산다.
두 번째, 기획하고 설계한다.
설계하기 전 허가받을 수 있는지, 몇 평까지 지을 수 있는지, 집 짓기 총비용은 얼마가 드는지 등 기획을 하고 설계한다. 방향을 잘 잡힌 기획은 설계 속도를 높인다. 설계할 때는 어떤 공간에서 살고 싶은지를 생각한다.
세 번째, 허가받는다.
건축인허가와 개발행위허가를 받아야 집을 지을 수 있다. 집 지을 수 없는 땅은 개발행위허가를 받아야 집을 지을 수 있다. 이때 개발행위허가 비용이 발생하는데, 이 비용을 생각하지 않고 예산을 잡는 경우가 많다. 예산을 잡을 때, 허가비용도 넣어야 급하게 돈을 마련하는 일이 생기지 않는다.
네 번째, 착공신고 후 공사한다.
건축인허가와 개발행위허가를 받은 뒤 착공 신고를 해야 공사할 수 있다. 공사할 때는 현장대리인선임, 안전기술지도, 공사감리, 고용보험 및 산재보험 등을 미리 준비해야 한다. 이것 또한 비용에 들어가기 때문에 예산계획에 추가한다.
비용을 줄이기 위해서 직영공사를 하는 경우가 있는데, 건축주가 업체를 선정하고 견적서를 비교검토하기가 어렵다. 또 현장에서 발생하는 민원, 업체 간 소통, 돌발상황 등에 대처에 미숙하다. 그럴 때는 CM이 있으면 일하기가 수월하다.
다섯 번째, 준공허가 후 입주
공사가 끝나면 준공허가를 받고, 입주하면 집짓기가 끝난다.

시골땅 집짓기 99% 성공하기!
땅 사고, 설계하고, 허가받고, 공사하기까지 모든 것을 한 권에 담았다

어떤 땅을 사서, 어떤 집을 지을까?
집을 지을 수 있는 땅인지 지목, 지역·지구, 행위제한, 도로의 폭, 배수로의 위치, 경사도 등을 확인한다. 그다음 땅과 집을 같이 설계하는데, 이 책에서는 경사지 활용방법을 적극적으로 다룬다.

만족하며 살 수 있는 집은 어떻게 만들까?
“알아서 잘 지어주세요!”라는 건 없다. 타인의 생각으로만 지어진 집은 내 집이 아니라, 남의 집이다. 어떤 공간을 만들고 싶은지, 그곳에서 무엇을 하고 싶은지를 생각하자. 여기에 내 이야기를 잘 들어주는 전문가를 만나면 만족스러운 설계를 할 수 있다.

집 지을 때, 얼마가 들어갈까?
‘설계비와 시공비’ 외에도 집짓기에 들어가는 비용이 많다. 특히 시골땅은 집 지을 수 있는 땅으로 만들기 위해 토목설계(토목허가)와 토목시공 비용이 추가되는 경우가 많다. 여기에 배수공사, 전기공사, 조경공사 등이 추가되면 처음 생각했던 것보다 20~30% 비용이 올라간다. 이를 방지하기 위해서 미리 돈이 언제, 어디서, 얼마만큼 필요한지 예산항목을 파악하고 추정예산을 세워야 한다.

스트레스 덜 받고 집 지을 수 있을까?
집짓기에 수많은 공정, 큰 비용이 들어가기 때문에 스트레스를 받을 수밖에 없다. 다만, 스트레스를 줄일 방법은 있다. 설계할 때 허가여부· 집의 규모· 집짓기 추정예산· 맞춤설계 등을 꼼꼼하게 ‘기획’하고, 공사할 때 견적내역검토· 계약서검토· 공사현장 돌발상황 대처· 공사기간관리 등을 한다면 스트레스를 덜 받고 집 지을 수 있다.

추천사 집짓기, 아는 만큼 즐겁다!
프롤로그 예비 건축주를 위해 준비한 꽃길

Caapter1. 내 집 짓고 여유롭게 살고 싶다
오래된 시골 곰탕집, 헐고 지었어요!
시골에 집 지어서 잘 살 수 있을까요?
만족 할 수 있는 집 지을 수 있을까요?
시골땅과 도시 땅 무엇이 다른가요?

Caapter2. ‘이것’과 함께 라면 99% 성공할 수 있다
어떻게 시작할까요?
집짓기 상담해 줄 곳 없나요?
스트레스 덜 받고 집 짓는 방법 있나요?
제가 할 일은 무엇인가요?
집짓기 전, 알아야 할 것이 있나요?
누구와 일해야 만족할 수 있을까요?
평 당 얼마예요?
tip. 집짓기 단계별 예산 항목

Caapter3. 집짓기 좋은 땅을 찾았다
내 땅 정보는 어디서 얻나요?
땅 사기 전 도로 폭을 확인하세요!
땅 사기 전 배수로 위치를 확인하세요!
산을 살 때는 경사도를 확인하세요!
몇 평까지 지을 수 있나요?
옆집 햇빛을 가리지 않는지 확인하세요!
주차 대수를 확인하세요!
땅 몇 평 사서, 집 몇 평을 지을까요?
tip. 4인 가족을 위한 추천 면적

Caapter4. 살수록 좋은 집에는 이야기가 있다
좋은 설계는 뭐가 다른가요?
집짓기 평 당 500만 원, 사실인가요?
경사지 잘 활용하는 방법 있나요?
지하에 집 지으면 곰팡이 생기지 않나요?
시골땅 집은 어떻게 설계해요?
전원주택은 전기·가스비 많이 들지 않아요?
웃풍 없는 집 지을 수 있나요?
뽁뽁이 창에서 벗어날 방법 있나요?
콘크리트 옹벽과 보강토 무엇이 좋을까요?
목조주택과 철근콘크리트 주택 무엇이 좋을까요?
tip. 집짓기 추정예산

Caapter5. 비싼 재료가 무조건 좋은 건 아니다
PE 배수관과 콘크리트 배수관 뭐가 다른가요?
도로포장은 뭐가 좋을까요?
어떤 지붕 자재를 선택할까요?
외벽 마감은 뭐가 좋을까요?
실내 바닥은 어떤 걸 선택하죠?
벽지와 페인트는 무엇이 다른가요?
벽과 바닥타일 어떤 걸 사용할까요?
인테리어 포인트로 목재 어때요?
폴딩도어 설치할까요?
신재생에너지로 전기 사용료 줄일 수 있나요?
tip. 재료 선택이 어려울 때

Caapter6. 허가받을 때는 인내심이 필요하다
허가 받는데 시간 얼마나 걸려요?
옆집은 허가 받았는데 제 땅은 왜 안되죠?
개발행위허가 꼭 받아야 하나요?
건축허가 어떻게 받아요?
지적도에 적힌 땅 면적이 줄기도 하나요?
밭, 논에 집 지으려면 농지보전부담금을 내야 하나요?
산에 집 지으려면 대체산림자원조성비를 내야 하나요?
도로와 땅이 맞닿아 있는데 허가 받을 수 없다고요?
비닐하우스와 담장 설치 불법인가요?

Caapter7. 공사는 ‘이것’과 함께 해야 덜 답답하다
도면 꼼꼼하게 확인했나요?
공사 전 준비해야 할 것이 있나요?
집 짓다가 사고 나면 어떡하죠?
직접 공사할까요, 업체에 다 맡길까요?
이웃 민원은 어떻게 대처하나요?
견적서 어떻게 보나요?
tip. 집짓기 설계부터 준공까지

번외. 아름다운 타운하우스를 만들자
누구나 살고 싶은 타운하우스 어떻게 만들까요?
tip. 공구리가 뭐죠? 현장에서 쓰는 말

모든 재미는 내가 아는 만큼 또는 내가 할 수 있는 만큼 즐길 수 있다. 모르거나 할 수 없는데 해야 하는 것은 재미가 아니라 고생이다. 시골땅을 사서 집을 지으려면 먼저 시골땅과 집짓는 것에 대해 알아야 한다. 아니면 그를 할 수 있어야 한다. 최근 ‘자영’으로 집을 증축했는데, ‘자영’은 할 일이 아니란 걸 깨달았다. 큰 틀은 안다고 생각했는데 ‘디테일’에서 밀린다. 집 짓는 데는 이 책에서 다루는 내용 그 이상으로 세세한 것들이 있었다.
추천사


집 한 채 지으려고 했더니 여러 가지 문제로 스트레스를 받는다. 귀동냥으로 들은 평당 집짓기 가격으로 예산 문제가 생기고, 면적을 너무 키워 공사비가 올라가는 상황이 발생한다. 집 짓고 나서는 마을에 적응하지 못해 다시 도시로 돌아오는 경우도 있다. 싸고 좋은 집이 없듯이 완벽한 집도 없다. 집 지으면서 고생도 많이 하고, 어려운 일도 겪고, 마음도 다치고, 마을 주민과 다툼이 생길지도 모른다. 사람마다 생각이 다른데 어떻게 다 내 마음 같을까. 이러한 상황을 예상하고 맞닥뜨릴 때와 모르는 상태에서 느닷없이 닥쳤을 때의 대처방안은 다르다. 아는 만큼 준비할 수 있고, 준비한 만큼 돌발 상황에 지혜롭게 대처할 수 있다.
프롤로그


1층 면적을 넓게 짓기 위해 3필지로 나뉘어 있던 땅을 하나로 합쳤다. 지목 상 ‘대지’가 아니면 건축할 수 없는데, 세 필지 중 두 개(272-5, 272-14)가 지목 상 대지가 아닌 ‘농지(전, 답)’였다. 필지를 합쳐서 건축하기 위해서는 농지(전, 답)에 대한 개발행위허가를 받아야 하는데, 이때 ‘농지보전부담금’이 발생했다.
-23p.

준공허가를 받으러 시청에 갔는데 갑자기 하수 원인자부담금 2,800만 원을 내라고 했다. 현기증이 났다. 예산 끌어모으기도 힘겨운데 갑자기 2,800만 원이라니! 식당을 하면 요리, 설거지, 청소 등으로 물을 많이 사용하니까 하수원인자부담금*이 나온다고 한다. 믿을 수 없어 다시 물었다.
-28p

공장 부지였던 곳에 단독주택을 설계하기 위해 현장을 찾았다. 5m 옹벽과 높이 3m 배수 구멍이 부담스러웠다. 문을 열 때마다 삭막한 풍경이 시야를 가로막는다면 블라인드를 치고 문을 자주 열지 않을 것이다. 공기 좋고 자연 좋은 시골로 이사 온 보람이 사라진다.
땅 설계의 큰 방향이 정해졌다. 옹벽을 낮추거나 가리고, 배수구멍을 막아야 한다. 옹벽을 허무는 것은 비용이 많이 들고, 흙이 집으로 쏟아질 수 있다. 고민 끝에 옹벽을 흙으로 가렸다. 집 터를 만들기 위해 판 흙과 마당의 흙을 옹벽 앞으로 옮겼다. 흙으로 2.5m 단을 만들고 꽃과 나무를 심어 정원을 만들었다.
-39p.

‘PM(Project management)’은 건축주가 원하는 건축 스타일을 파악해서, 현실적인 추정예산을 뽑고 건축주와 설계업체 간 의견조율을 담당한다. 집짓기가 원활하게 이루어지도록 돕는 조력자인 셈이다. 건축주는 PM에게서 네 가지 답변을 들을 수 있다.
1. 허가받을 수 있나요?
2. 몇 평까지 지을 수 있나요?
3. 집짓기 총 얼마 드나요?
4. 내 마음에 쏙 드는 맞춤설계할 수 있나요?
-56p.

막상 공사하려고 하니 어떻게 시작할지 막막하다. 그때는 CM(Construct management) 이 현장을 대신 관리해 줄 조력자가 된다. 공사현장에서 CM은 일곱 가지 질문에 답할 수 있다.
1. 견적 내역이 너무 비싸거나, 싸지 않나요?
2. 계약서에 불리한 내용은 없나요?
3. 하자 없이 완성될까요?
4. 예산이 올바른 곳에 쓰였나요?
5. 돌발 상황에 어떻게 대처하나요?
6. 업체와 소통이 잘 안되는데, 도와줄 수 있나요?
7. 공사기간이 어떻게 되요?
-60p

빗소리 듣는 것을 좋아합니다. 집 안에서 빗소리를 들을 수 있게 양철지붕을 하는 것이 어떻겠냐고 건축가에게 제안했습니다. 건축가는 양철지붕은 시끄러워서 살기 불편할 것이라며 대안을 제시하더군요. 양철지붕에 흡음재를 넣어서 소리를 차단하고, 처마를 없애 물이 데크에 떨어지는 소리를 듣는 것은 어떠냐고요. 대신 데크에 튄 물이 집 안으로 들어오는 것을 생각해야 한다고 했습니다. 그 발상이 퍽 마음에 들어 동의했습니다.
-70p.

하수관, 우수관, 배수관, 혹은 배수된 물이 모이는 집수정의 재료로 PE, PVC, 콘크리트를 사용하는데 관의 지름이 중요한 요소다. 재료를 선택하는 것보다 대상지에 적합한 용량의 자재가 사용되었는지 확인하는 것이 더 중요하다.
200mm 관이 통과해야 하는 곳에 100mm 관을 설치하면 비가 많이 오는 날 맨홀 뚜껑으로 물이 역류하는 일이 발생할 수 있기 때문이다.
158p.

자재를 선정할 때는 안전성, 경제성, 편의성, 적합성을 종합적으로 살펴야 한다. 이 네 가지에 문제가 없다고 판단한 다음 디자인을 고른다. 박람회에서 획기적인 무언가를 보았다고 해도 건축가에게 물어보고 적용하는 것이 좋다. 집을 짓는 상황이 지역과 설계에 따라 다르기 때문이다.
-190p.

공사 중 안전사고가 생기면 현장은 멈춘다. 폭우가 쏟아지는 날 옹벽이 무너지는 사고가 매해 발생한다. 타인의 일이라 여길 수 있지만 안전수칙과 안전시공을 지키지 않으면 나에게도 벌어질 수 있는 끔찍한 사고다. 기본에 충실하고 서두르지 않으면 안전하게 집을 지을 수 있다.
229p.