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부동산 세금으로 밤잠 설치는 1,400만 집주인들의 세무 주치의!

1. 8ㆍ2 / 9ㆍ13 에 이은 2020년 6ㆍ17 / 7ㆍ10 / 12ㆍ16 대책으로 확 바뀐 부동산 세제 정밀 분석
2. 조정대상지역, 다주택자·법인, 양도세ㆍ종부세의 함수와 주택 조정 전략
3. 세알못과 택스코디의 대화체 구성으로 친근해지는 세금
4. 누구나 스스로 뚝딱 계산하고 척척 대처하는 셀프 진단 & 처방

세테크가 곧 부동산이다!

이제 집 한 채 있다고 안심하면 큰코다친다. 2021년부터 적용되는 역대급 부동산 세금의 위력 때문이다. 하물며 2주택 이상의 다주택자, 2020년 열풍을 불러일으킨 1인 부동산 법인들, 임대사업자들은 이른바 ‘징벌적’이라는 부동산 세제를 몰랐다가 배보다 배꼽이 더 커지는 상황에 맞닥뜨릴 수 있다.
쏟아져 나오는 부동산 대책은 보통 사람들을 될 대로 되라는 심정으로 내몰기 일쑤다. 대책이 나올 때마다 수많은 매체에서 분석하고 진단을 해주지만, 수십 가지 상황을 다 설명해줄 수는 없다. 우왕좌왕하다가 결국 세무 당국에서 보내는 고지서를 보고 나서 넋을 놓거나 허탈해한다. 세금 전문가에게 컨설팅을 받기란 돈도 들고 번거로워 웬만해선 쉽지 않다.
그 어느 때보다 부동산 세제에 관심을 둬야 할 2021년에 누구나 양도소득세, 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 스스로 뚝딱 계산해보고, 똘똘하게 대책을 세울 수 있도록 안내해주는 책이 나왔다. 앞으로 또 어떤 대책이 나와도 담담하게 자신에게 닥칠 세금에 맞대응할 수 있다면 이보다 더 든든한 백은 없을 테다.
세금이라면 1도 모르는 세알못과 저자인 택스코디가 묻고 답하며 하나하나 풀어주는 방식으로 전개돼 쉽게 읽힌다. 세알못은 집주인의 대표적인 고민과도 일치해 독자들 개개의 상황에 응용할 부분이 많다.

부동산 대책과 2021년부터 바뀌는 부동산 세제

복잡한 부동산 관련 세제들이 2021년에 통합해 적용된다는 점은 그나마 다행이다. 대책이 더는 나오지 않을 정도로 촘촘한 데다가 당분간 바뀔 여지가 크지 않다는 분석이다. 책은 2017년 〈8ㆍ2〉 2018년 〈9ㆍ13〉 2020년 〈6ㆍ17〉 〈7ㆍ10〉 〈12ㆍ16〉 부동산 정책으로 확 바뀐 부동산 세제를 완벽히 그리고 꼼꼼히 분석했다.
대표적인 몇 가지를 살펴보면 양도소득세의 경우, 9억 원 이상인 주택은 고가로 분류돼 장기보유특별공제율이 변경된다. 즉 보유와 거주를 구분해 적용된다. 1세대 1주택 비과세 요건 또한 ‘최종 1주택 보유한 날’이라는 조항이 붙게 된다. 상가주택을 양도할 땐 주택 부분만 따로 떼 계산하는 탓에 양도소득세가 증가할 것으로 예상된다.

조정대상지역에 살고 계신다고요?

어디에 살고 있느냐가 세금 문제를 가늠하는 지표가 됐다. 조정대상지역이 관건이다. 2021년 1월 현재 전국 111곳이 조정대상지역으로 묶였다. 사람들이 밀집한 대부분 지역이어서 부동산 세제는 초미의 관심사로 부상했다.
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 양도소득세율이 기본세율(6~45%)에서 2주택자는 20%P(종전 10%), 3주택 이상은 30%P(종전 20%) 추가되고 장기보유특별공제 적용이 배제돼 거액의 양도소득세를 내게 된다. 세금 부담으로 다주택자가 주택을 매도하는 일도 힘들어지게 됐다.

‘세금은 아는 만큼 줄어든다!’
하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다고 했다. 저자가 책을 쓴 동기이자 가장 강조하는 대목이다. 양도소득세를 내게 될 때 많은 사람이 계약서를 분실하거나 증빙자료를 허투루 관리해 손해를 보는 사례를 저자는 흔히 경험하고 있다.
그래서다. 책은 강화된 부동산 대책을 분석한 뒤 본격적인 세금 문제 해결책을 찾는다. 저자만의 특기이자 경쟁력은 누구도 따라 할 수 있도록 해주는 세금 계산이다. 비(非)세무사라는 독특한 경력의 세금 전문가로서 자신이 세금 전문가의 자리까지 오게 된 것도 결과적으로는 세금이라는 실체를 접해보고 ‘별것’ 아니라는 깨달음에서 비롯됐다.
부동산 세금도 별 게 없다. 취득할 때 내는 취득세, 증여세, 상속세와 보유할 때 내는 재산세, 종합부동산세 그리고 팔 때 내는 양도소득세가 전부다. 책 1장에서는 이 세금을 어떻게 구하는지 한 번만 읽어보면 할 수 있게 쉽고 친절하게 가르쳐준다.

원칙 : 공제, 감세, 그리고 비과세

사람들 고민은 크게 세 가지로 압축된다. 집을 팔지 줄지 아니면 버틸지다.
세금이 무엇이고 어떻게 매겨지는지 배웠다면 공제, 감세, 그리고 비과세란 개념을 알게 된다. 법이 어려운 이유는 개념에 있다. 부동산 세금도 마찬가지. 개념만 알아도 뜻밖으로 절세법을 알게 되는 행운이 기다린다.
부동산 세법상 비과세는 ‘1세대(가구) 1주택’에 초점이 맞춰져 있다. 세대가 무엇이고 1세대라는 개념이 무엇을 말하는지를 알면 앞서 언급한 절세가 보인다. 해서 세대 분리는 부동산 세금 대처의 제1원칙이 ‘세대 분리’인 까닭이다. 이외에도 소득과 재산 분산하기, 공동등기, 고지 납부서 들여다보기 등 세금에 대처하는 기본 원칙을 일러준다.

그래서 어쩌라고?

책에 등장하는 세알못은 큰 부동산법인이나 몇십몇백 채의 집을 소유한 사람일 수도 있지만, 세금으로 속앓이를 하게 될 집주인들 다시 말해, 1주택 또는 2주택자 이상으로 2020년 급증한 1인 부동산법인, 갭투자에 나선 투자자, 임대사업자를 주로 상정한다.
변수는 다주택과 조정대상지역 여부다. 강화된 종합부동산세와 양도소득세 기준으로 파는 게 현명할지 아니면 증여하거나 버티는 편이 유리할지 세알못과 택스코디의 질문과 답변을 통해 독자 스스로 판단할 수 있도록 대표할 만한 사례를 만들었다.
부동산 시장이 여전히 오르는 추세에서 투자자를 위한 팁, 재건축·재개발에 새롭게 적용되는 세법을 활용하는 방법 등 부동산 세금을 스스로 설계하는 정보를 가득 담았다.

프롤로그 세테크가 되어버린 부동산_4

| 1장 | 부동산 세금, 더는 묻지 마세요

1분에 끝내는 부동산 세금 공식_17
취득세, 집을 사면 반드시 내야 하는 세금_22
팁〉납세의무자와 과세물건, 시가와 기준시가 27
재산세, 집을 보유하면 반드시 내야 하는 세금_29
종합부동산세, 부동산 투자의 복병_34
팁〉기준일 39
양도소득세, 집을 팔았을 때 내야 하는 세금_41
양도소득세에서 공제되는 취득금액과 필요경비_46
팁〉누진세율과 비례세율 52
직접 계산해보는 양도소득세_55
양도소득세 직접 신고 59

| 2장 | 쓰나미급 세금

조정대상지역에 살고 있다고요?_67
2021년 조정대상지역 세금 총정리_71
팁〉2020년 12월 21일 현재 조정대상지역 75
부동산 대책에 따른 종합부동산세 인상_77
양도소득세의 기본세율, 중과세율, 그리고 장기보유특별공제_83
팁〉홈택스, 위택스, 이택스 91

| 3장 | 이것 모르면 세금 폭탄

개념과 구분_95
팁〉명의신탁 115
부동산 자금 출처 세무조사(취득)_116
팁〉토지 보상금을 받았는데 어떻게 처리할까요? 124
6월에 집을 팔면 세금 폭탄?_126
1세대 1주택인데, 양도소득세를 내라고요?_129
팁〉주택거래신고제도 135
주택임대소득 전면 과세_137
청약 규제_153
팁〉불법행위대응반 158

| 4장 | 부동산 세금 절세 원칙

세금을 설계하라_161
소득과 재산을 분산하라_164
공동등기, 시기가 중요하다_167
절세의 강력한 무기, 세대 분리_170
고지 납부의 함정, 고시서도 꼼꼼히 살피자_173
창업자금 증여세 과세특례제도_180

| 5장 | 비과세, 감세 솔루션

1세대 2주택인데도 양도소득세 비과세_185
일시적 1세대 2주택 비과세 여부_190
여우 같은 딸의 상속주택 선순위 1주택_195
고가 주택이라면 장특_198
양도소득세 거주기간 절세 총정리_201
서울 아파트 양도소득세 모의계산_205
재개발, 재건축 조합원이 내야 할 세금_208

| 6장 | 2021년 세법개정에 따른 절세 전략

한눈에 보이는 2021년 확 바뀐 주택 세금_217
부동산 법인 발등에 불_221
똘똘한 한 채만_225
팁〉임대주택 자진, 자동 말소에 따른 주의사항 231
분양권, 어떨 때는 주택이고 어떨 때는 아니다_235
1주택 부부 공동명의 종합부동산세 절세법_238
입주권을 활용한 똘똘한 두 채_242
존버(?) 전략_245
갭 투자를 포기할 수 없는 당신에게_249
에필로그 두 번만 읽으면 우리도 부동산 세금 마스터_254

종합부동산세는 개인 단위로 매겨집니다. 위 표에서 공제금액을 넘어야 과세되고 주택은 개인별로 6억 원이므로, 공동등기를 하면 12억 원까지는 비과세됩니다.
36쪽 〈종합부동산세, 부동산 투자의 복병〉

2021년부터는 변화가 무척 큽니다. 조정대상지역 내 1세대 2주택자는 기본세율 + 20%(종전에는 10%), 1세대 3주택자는 기본세율 + 30%(종전에는 20%)의 중과세율이 적용됩니다.
42쪽 〈양도소득세, 집을 팔았을 때 내야 하는 세금〉

예를 들어, 양도소득세는 1년 미만 보유 후 양도하면 누진세율이 아닌 50%(2021 년 6월 1일 이후 양도분부터 1년 이상 보유 시 60%, 1년 미만 보유 시 70% 세율이 적 용됩니다)의 비례세율이 적용됩니다.
53쪽 〈누진세율과 비례세율〉

보유 주택이 조정대상지역에 있을 때는 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주’를 해야 비과세 됩니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택 모두 해당합니다.
72쪽 〈2021년 조정대상지역 세금 총정리〉

2021년 1월 1일 이후 양도분부터 1세대 1주택이지만 고가 주택(9억 원 초과)이라면 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간이 추가됩니다.
88쪽 〈양도소득세의 기본세율, 중과세율, 그리고 장기보유특별공제〉

상가와 달리 주택은 보증금 전체에 소득세를 부과하지 않고 3억 원을 넘는 금액 중 60%에 대해서만 부과합니다. 이때 주택 수 자체는 부부가 보유한 주택을 합산합니다.
150쪽 〈주택임대소득 전면 과세〉

실무적으로 부부가 공동명의로 등기하거나 세대 분리를 활용해 자산을 취득하면 소득 또는 재산이 분산되므로 올바른 절세법입니다.
165쪽 〈소득과 재산을 분산하라〉

먼저 부동산을 취득하면 자금 출처 문제로 신경이 쓰이는데, 부부간에는 6억 원까지 증여세가 비과세되므로 공동으로 등기할 때, 한쪽 지분이 6억 원 이하라면 증여세는 없습니다.
168 〈공동등기, 시기가 중요하다〉

양도소득세는 양도일 현재를 기준으로 과세 여부를 판단합니다. 따라서 양도일(잔금 정산일) 전에 미리 세대 분리를 하면 합법적으로 세대 분리를 마치는 결과가 됩니다.
171쪽 〈절세의 강력한 무기, 세대 분리〉