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내 집 마련부터 투자까지
청약은 이제 필수 과목이다!

‘로또 분양’은 나와는 상관없는 얘기이고, ‘청약 당첨’은 나만 빼고 다 되는 것 같은 기분이 든다. 단지 ‘내 집 마련’이라는 작은 소망을 갖고 열심히 청약을 시도해 보지만 번번이 낙첨되고, 그러는 사이 집값은 범접할 수 없을 만큼 가격이 치솟았다. 조급함과 무력함 앞에 지금이라도 집을 사야 할지, 3기 신도시를 기다려야 할지, 이제껏 기다린 시간이 아까워 청약에 계속 도전할지 무주택자들의 고민이 깊어진다. 무주택자 중에서도 가점이 높은 사람과 낮은 사람의 온도 차는 다르다. 1주택자 역시 새 아파트로 갈아타고 싶은 열망과 투자로써 청약을 시도해 보지만 무주택자들이 절대적으로 유리한 분양 시장에서 당첨을 기대하기 힘들다.

이렇듯 예비청약자들이 처한 상황이 저마다 다르기 때문에 각자의 포지셔닝에 따른 청약 전략이 필요하다. 그런 점에서 《청약 맞춤 수업》은 청약홈 사용법, 청약절차, 청약조건 등의 정보의 집약을 넘어 청약 통계를 통해 청약자의 심리를 파고드는 본질적인 핵심을 다루었다. 3기 신도시를 공략해도 좋은 청약자가 누구인지, 주택 수, 가족 수에 따라 어떻게 계획을 세워야 하는지, 분양가와 규제타이밍에 따라 청약의 틈새를 파악하는 방법과 청약 당첨이 힘든 사람은 분양권을 제시하는 등 ‘청약 희망 고문’으로 하루하루를 보내는 사람들에게 단호하고 분명하게 갈 길을 알려 준다. 학교에서는 들을 수 없는 수업, 하지만 인생에서 한 번쯤은 반드시 들어야 하는 필수 수업, 《청약 맞춤 수업》이 당신의 인생에 전환점이 되어 줄 것이다.

국내 최초 청약서 저자, 국내 유일 가점 찍는 전문가가 전하는
청약 · 분양권의 모든 것
Class0부터 Class6까지는 청약에 기본적인 내용과 포지셔닝에 따른 맞춤 청약 전략을 포괄적으로 다루었다면 부록 역시 알찬 정보로 가득하다.
첫 번째는 ‘자주 묻는 질문 모음’으로 저자가 300회 이상의 강의와 수천 명의 수강생들 상담을 진행하며 들었던 질문들을 주제별로 모아 답변을 정리했다. 정책이 자주 바뀌면서 헷갈리고 궁금했던 내용을 말끔히 해소할 수 있는 기회가 될 것이다.
두 번째는 청약 당첨을 기대하기 힘든 사람들을 위해 ‘수도권과 지방 광역시에서 분양권 전매 가능한 단지’를 전수조사 해 리스트를 제공한다. 또한 단지마다 전매 가능한 날짜까지 넣어 독자들의 수고와 시간을 덜어 준다.
세 번째는 ‘2021년 이후 분양 예정 단지’로 지역별로 지도와 함께 리스트를 제공해 앞으로 청약 계획을 세우는 데 도움을 주고자 했다.
마지막으로 ‘2021년 2.4대책 청약제도 개선 내용’에 관해 청약 전문가인 저자가 해석과 대비책을 다루어, 바뀌는 규제에 따른 피로감과 당황스러움을 느낄 예비청약자들에게 방향을 제시한다.

* 독자 교정단 후기

나날이 청약 경쟁이 심해지고 있는 지금 이 시기에 무작정 당첨되기를 기다리는 것이 아니라, 전략적이고 분석적인 방법으로 청약에 접근할 수 있는 방법이 담겨 있다. 또한 청약에 희망이 없다면 어떠한 포지션을 취해야 하는지까지 사례별로 친절히 알려 주어, 청약을 꿈꾸며 기다리는 사람들은 꼭 읽어 봐야 하는 필독서이다.
특히 이 책의 부록은 보석 같은 정보를 집약해 담고 있어서 분양권에 관심 있는 사람들에게 꼭 권하고 싶다. - 주경야독

아직 무주택자이거나 부동산 공부를 시작하려는 사람들이라면 부동산의 시작은 청약부터라고 생각한다. 월용이님의 《청약 맞춤 수업》 한 권이면 나처럼 돌아가지 않고, 헤매지 않고, 새 아파트를 갖는 행운으로 직행할 수 있을 거라고 확신한다.
학교에서는 들을 수 없는 수업, 하지만 한 번쯤은 반드시 들어야 하는 인생의 필수 수업, 이 책이 그런 역할을 할 것이다. -레토

내 집 마련에 관심을 갖게 된 지인들도 청약에 계속 도전하고 있다. 경쟁률만 봐도 알 수 있지만, 청약 당첨은 전보다 더 어려워졌다. 이런 상황에 지금이라도 그냥 주택을 구입할지, 3기 신도시 청약을 기다려야 할지 고민하는 사람들을 많이 본다. 책에서는 청약자의 상황에 따라 맞춤 전략들을 다양하게 소개하는데, 각 케이스에 해당하는 지인들의 얼굴이 하나둘 떠올랐다.
저자가 갖고 있는 노하우를 이렇게 아낌없이 공개하다니, 이 책을 읽는 독자들의 당첨 확률은 안 읽은 사람과는 분명 다를 것이다. -아침형인간

프롤로그 청약은 내 집 마련의 필수 과목,
후회 없이 알아보고 해 볼만큼 시도해 보자

Class0 청약 기본부터 알고 가자
청약홈 사용법
청약하기 전 이건 꼭 확인하자!

Class1 3기 신도시 기다릴까, 지금이라도 살까?
3기 신도시 사전청약 발표 내용 파악하기
3기 신도시 사전청약 당첨 가능성 엿보기
3기 신도시 사전청약 기관추천 특별공급
3기 신도시 사전청약 신혼부부 특별공급
3기 신도시 사전청약 생애최초 특별공급
3기 신도시 사전청약 특별공급 당첨 전략
3기 신도시 사전청약 일반공급 청약 설명

〈맞춤 청약 당첨 후기 1〉 가점 60점으로 최저가점 타입 당첨

Class2 주택 수에 따른 맞춤 청약 전략
무주택자 : 청약가점에 따라 전략이 달라진다
1주택자 : 기존주택처분 서약에 달려 있다
다주택자 : 비규제지역, 비수도권, 비광역시를 공략한다
청약 전 반드시 확인할 사항 : 재당첨 제한, 주택 수 판정 기준
〈맞춤 청약 당첨 후기 2〉 가점 51점으로 53점 커트라인 예비당첨

Class3 가족 수에 따른 맞춤 청약 전략
무주택기간 : 현재 무주택이라면 기간 산정에 주의한다
부양가족 : 가장 점수가 큰 만큼 미리 계획을 세운다
청약통장 가입기간 : 만 17세부터 청약통장을 준비한다
미혼 청약자(1인 가구) : 예치금 순으로 선정하는 공공분양을 공략한다
비혼 청약자(직계존속과 가구를 구성) : 세대주를 본인으로 변경한다
기혼 청약자 : 가족계획에 따른 내 집 마련 계획을 세운다
〈맞춤 청약 당첨 후기 3〉 다자녀 특별공급 75점으로 최고 인기타입 당첨

Class4 분양가에 따른 맞춤 청약 전략
9억 원 초과 분양가 : 중도금대출 가능 여부에 따라 경쟁률이 달라진다
시세 대비 분양가에 따라 달라지는 경쟁률
〈맞춤 청약 당첨 후기 4〉 신혼부부 특별공급 2자녀로 최저 경쟁타입 당첨

Class5 규제타이밍에 따른 맞춤 청약 전략
규제타이밍 청약 변곡점 ① 2016년 11.3대책
규제타이밍 청약 변곡점 ② 2017년 8.2대책
규제타이밍 청약 변곡점 ③ 2018년 9.13대책
2016년 11.3대책 이후 동탄2신도시 청약자수 회귀 시점
2017년 8.2대책 이후 서울 청약자수 폭발 시점
2018년 9.13대책 이후 청약자수 회귀 시점
2020년 6.17대책 이후 청약자수 급감 유지기간 -이때가 타이밍이다!
〈맞춤 청약 당첨 후기 5〉 가점 55점으로 턱걸이 당첨

Class6 당첨이 힘들다면 분양권을 사자
분양권 VS 입주권 : 확실히 알고 매입을 고려하자
분양권 매수 시 반드시 확인할 사항
살 수 있는 분양권, 살 수 없는 분양권
분양권 매수 포지션 ① 무주택자 + 내 집 마련
분양권 매수 포지션 ② 무주택 · 유주택자 + 투자
분양권 매수 포지션 ③ 법인
분양권 전매 과정
분양권 검색 방법 ① 호갱노노
분양권 검색 방법 ② 아파트실거래가(아실)
〈맞춤 청약 당첨 후기 6〉 가점 63점으로 원하는 타입 당첨

알짜 부록
1. 월용이의 청약 관련 자주 묻는 질문 모음
2. 수도권, 지방 광역시 분양권 전매 가능 단지
3. 2021년 이후 전국 분양 예정 단지
4. 2021년 2.4대책 청약제도 개선 내용

《청약 맞춤 수업》이 필자의 이전 책, 그리고 여타의 청약 책들과 다른 점은 청약자의 모든 상황을 최대한 고려했다는 점이다. 가구 형태, 거주지역, 가족구성원 수, 그리고 그에 따른 청약가점과 납입 인정 금액을 조합해 청약자가 처할 수 있는 모든 상황에서의 방향을 제시했다. 예를 들어 3자녀 이상이나 부모님을 부양하는 대가족, 가장 일반적인 가구 형태인 4인 가족, 자녀가 없는 딩크족이나 비혼자 같이 가족구성원에 따라 청약 전략을 달리 취해야 한다는 내용을 담았다.
-프롤로그 중에서

청약가점이 무엇인지 어떤 점수로 구성되는지 처음 접하는 예비청약자들은 본인 가점을 정확하게 계산하는 것이 청약 준비의 첫걸음이다. 청약 시 기입한 가점이 60점이고, 당첨 커트라인이 57점이라면 당연히 당첨이지만 계산착오로 인해 실제 가점이 55점이었다면 부적격 당첨이다. 부적격 당첨은 향후 1년 간 청약이 제한되고, 그 기간 동안 다른 분양아파트에 청약을 못하는 기회비용까지 날리게 되니 청약가점계산은 신중하고 정확하게 해야 한다.
- Class0 청약 기본부터 알고 가자 〉 청약홈 사용법

3기 신도시가 아직 먼 얘기임에도 불구하고 무주택자들이 가장 관심을 많이 갖는 부분이다. 사전청약을 통한 3기 신도시 당첨이 내 손에 잡힐 수 있을지 아니면 멀고 고된 허황된 꿈일지 면밀히 판단해 보아야 한다. 왜냐하면 속절없는 기다림보다 현재 여력이 된다면 당장 주택을 구매하는 것이 낫기 때문이다.
2기 신도시의 경우, 택지 지정부터 첫 분양까지 4~10년의 기간이 소요됐다. 3기 신도시 역시 사전청약을 미리 받는다 하더라도 본 청약까지 2년이 걸릴지 8년이 걸릴지는 정부도, 건설사도 아무런 확답을 내릴 수 없다. 토지 보상, 지반 분석, 유적지 발굴 등 시간을 늦추는 변수들이 수없이 많기 때문이다. 그럼에도 불구하고 3기 신도시와 사전청약을 기다려도 되는 무주택자는 다음과 같다.
- Class1 3기 신도시 기다릴까, 지금이라도 살까?

분양 시장에서 유주택자와 다주택자 청약자들의 설 자리가 좁아지고 있다. 반면 무주택자의 청약 당첨 가능성은 유주택자에 비해 월등히 높다. 무주택자는 유주택자와 다주택자에 비해 세금과 대출에서도 상대적으로 이점이 크다.
예비청약자들은 자신의 거주지역과 주택 보유수에 따라서 청약 포지션을 정해야 한다. 무주택이라도 가점이 낮아서 추첨제에 당첨을 기대해야 하는 청약자도 있고, 다주택자이지만 거주지가 수도권·광역시가 아닌 비규제지역이면 청약 1순위 가점제에 기대를 걸어 볼 수도 있다. 이번 장에서는 주택 수와 거주지역에 따라 자신의 청약 포지션을 정해 보자.
- Class2 주택 수에 따른 맞춤 청약 전략

청약으로 공급하는 주택의 종류는 공급 주체에 따라 국민주택과 민영주택으로 나뉜다. 국민주택은 국가, 지자체 및 LH공사에서 건설하는 주택이고, 국민주택을 제외한 나머지가 민영주택이다. 국민주택과 민영주택을 분양할 때 당첨자를 선정하는 기준은 공급대상에 따라 다르고 복잡하다. 예를 들면 국민주택 중에서 공공분양의 경우 신혼부부 특별공급의 당첨자 선정 방식은 점수제(13점 만점)이고, 민영주택 신혼부부 특별공급의 당첨자 선정 방식은 자녀가 많은 순서이다.
가장 많은 청약자가 참여하는 민영주택 일반공급의 경우 당첨자 선정 방식(84점 만점) 기준에서 먼저 자신의 청약 포지션을 판단하는 것이 중요하다.
- Class3 가족 수에 따른 맞춤 청약 전략

현재 정책상 대출이 힘들다는 점에서 청약 시 현금이 많이 필요하다. 그래서 이번 장은 현금
예비청약자들은 대출도 막힌 상황에서 ‘현금 부자들만 청약하라는 말인가’라고 생각하고 책을 덮어버릴 수도 있다. 하지만 자신이 청약이 가능한 것인지 그 방향성을 잡아야 한다. ‘향후 2~3년간 서울을 청약하는 건 나한테 불가능하구나’라는 현실을 인지했다면 청약이 아닌 기축을 사는 방향으로 전환하거나 점수가 높아질 때를 기다리면서 거주비용을 최소화하는 방법을 찾아야 한다. 또는 서울이 아닌 수도권에서 청약 가능성을 엿보는 등 방향을 선회하라는 의도이다.
- Class4 분양가에 따른 맞춤 청약 전략

청약을 통한 첫 번째 내 집 마련을 준비하는 무주택자들은 부동산 정책이 발표될 때마다 먼저 겁부터 난다. 생소한 부동산 용어를 접하는 것이 첫 번째 이유이고, 용어가 익숙해졌어도 아파트를 사고판 경험이 전무하기 때문에 정책에 따라 출렁이는 부동산 시장을 어떻게 대응해야 할지 두려운 것이 두 번째 이유이다.
두려울 때는 팩트 체크가 필수이다. 과거에 규제가 발표된 이후 투기과열지구나 조정대상지역으로 묶였던 지역의 아파트 가격 등락폭을 확인하는 것이다. 그리고 규제 전과 후의 청약과열 정도를 파악한다. 단순히 경쟁률만 참고하는 것은 착시를 일으킬 수 있으니 청약과열 정도는 청약자수로 가늠한다. 10세대를 뽑는데 100명이 지원한 것과 1,000세대를 뽑는데 1만 명이 지원한 것은 질적으로 다르다. 청약자수가 청약경쟁률과 청약가점을 직접적으로 반영한다.
- Class5 규제타이밍에 따른 맞춤 청약 전략

지금까지 이 책을 읽으며 특별공급 대상자도 아니고 높은 가점 통장도 아니어서 청약으로 내 집 마련이 힘들다고 판단한 청약자들은 이번 장을 특히 주목하길 바란다. 새 집을 갖는 방법은 세 가지 청약, 분양권 매수, 입주권 매수가 있다.
먼저 분양권과 입주권의 차이를 확실히 알아보고 매입을 고려한다.
- Class6 당첨이 힘들다면 분양권을 사자