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개인·법인명의의 부동산 거래에 따른 세금,
주택임대사업자의 세금 혜택 및
그 밖의 부동산 절세 전략 대공개!

많은 분들이 부동산 세금에 대해서 생소하다고 생각해 아는 회계사나 세무사에게 연락해서 문제를 해결하려고 한다. 하지만, “아는 만큼 보인다”는 말처럼 내가 부동산 세금에 대해 어느 정도는 알고 그 지식을 바탕으로 회계사·세무사에게 이야기하는 것과 알아서 잘 해주겠지 하면서 나의 부동산 세금을 위임하는 것에는 차이가 크다. 물론, 일반인들이 이해하기에 부동산 세금은 어렵게만 느껴질 것이다. 부동산 세금 정책은 너무나 자주 발표되고, 매년 세법이 개정되면서 변경되는 부동산 세금을 따라가기 힘든 게 사실이다. 전문가인 회계사, 세무사조차도 양포자(양도세 포기자)가 나올 정도로 부동산 세금은 어렵다. 이 책은 부동산을 취득, 보유, 양도할 때까지의 모든 세금을 정리했다. 개인 명의나 법인 명의로 부동산을 취득할 때의 세금이 다르기 때문에 이를 구분했고, 주택임대사업자로 등록했을 때 어떠한 장단점이 있는지, 그 밖에 다양한 부동산 세금 전략을 담았다.

독자들에게 부동산 세금에 관한 내용을 최대한 잘 전달하기 위해 구체적으로 다음과 같은 방식으로 구성되었다.
첫째, 주제마다 다양한 사례로 구성되어 있다. 내가 처한 상황이 어떠냐에 따라 부동산 세금의 종류와 금액, 절세방법이 각각 다르다. 이에, 다양한 Case Study를 통해 독자들에게 이와 유사한 상황에서 어떻게 대처하면 좋을지를 설명했다. 둘째, 다양한 부동산 절세방법을 설명했다. 부동산을 보유하고 있는 사람이 가장 관심이 많은 게 바로 절세방법이다. 이 책에서는 부동산을 보유하고 있는 사람들이 꼭 알아야만 하는 절세방법을 담았다. 셋째, 과세관청의 시각을 알리고자 했다. 국세청, 조세심판원, 법원에서는 해당 주제를 어떻게 판단하는지 그들의 시각으로 보았을 때, 독자들은 어떻게 준비하고 대처해야 하는지 기재했다. 넷째, 2020년 개정되는 내용 및 이후에 개정될 내용까지 반영했다. 2020년에 적용되는 부동산 세법 및 이후에 적용될 예정인 세법까지 반영해 변경되는 부동산 세금에 대해 미리 독자들이 알 수 있도록 했다. 다섯째, 최근 부동산 세무조사 방향을 기재했다. 부동산을 보유한 사람들은 양도, 상속, 증여 등 다양한 거래를 함에 있어 세무조사를 두려워한다. 이에 최근 국세청의 과세동향에 대해 알 수 있도록 해 사전에 어떤 리스크가 있는지 체크하도록 했다.
북극성은 작은곰자리에서 가장 밝은 별로, 밤하늘에서 위치가 변하지 않기 때문에 옛날 사람들은 북극성을 보고 밤에 길을 찾을 수 있었다고 한다. 옛날 사람들에게 이러한 북극성이 길의 인도자가 되어준 것처럼, 이 책이 부동산 세금으로 길을 잃은 분들을 위한 북극성이 되어줄 것이다.

프롤로그

제1장 1세대 다주택자에 관해
1. ‘1세대’란 무엇일까? 한집에 같이 살면 1세대?
2. 주택의 범위와 의미

제 2 장 다주택자의 부동산 세금 한눈에 살펴보기
1. 다주택자의 세금
2. 취득할 때의 세금-취득세
3. 보유할 때의 세금-재산세, 종합부동산세, 종합소득세(법인세)
4. 처분할 때의 세금-양도소득세, 법인세, 부가가치세

제3장 다주택자의 양도소득세
1. 다주택자는 양도세가 중과된다
2. 양도세가 중과되면 장기보유특별공제를 적용받지 못한다
3. 양도세가 중과되기 위해서는 4단계를 기억하자
4. 내가 보유한 주택의 중과세 여부 확인하는 방법
5. 주택을 파는 순서에 따라 중과세율을 피할 수 있다

제4장 1세대 2주택자에 대한 비과세 혜택
1. 일시적 2주택 비과세 혜택
2. 상속으로 인한 2주택 비과세 혜택
3. 직계존속 봉양으로 인한 2주택 비과세 혜택
4. 혼인으로 인한 2주택 비과세 혜택
5. 문화재주택으로 인한 2주택 비과세 혜택
6. 농어촌주택으로 인한 2주택 비과세 혜택
7. 취학, 근무상 형편 등으로 인한 2주택 비과세 혜택
8. 일시적 2주택(상속, 동거봉양, 혼인 등)이 중복되는 경우, 비과세 적용방법

제5장 다주택자의 절세방안
1. 양도차익이 작은 주택부터 양도하기
2. 주택임대사업자의 세금 혜택
3. 부부간에 증여해 세금을 줄이자
4. 나의 채무를 같이 넘겨 증여하자
5. 부부 공동명의로 양도세를 줄이자
6. 법인사업자로 부동산을 운영하자

제6장 다주택자의 주의사항
1. 오피스텔
2. 겸용주택
3. 주택멸실
4. 기준시가 vs 매매사례가액
5. 조정대상지역에서의 주택 취득
6. 꼬마빌딩에 대한 감정평가 시행 추진(국세청)

제7장 부동산과 관련된 세무조사
1. 최근 세무조사 동향
2. 구체적인 세무조사 사례
3. 자금조달계획서

단순히 내 명의의 주택이 2채 이상 있으면 다주택자일까? 아니면 와이프까지 합친 주택이 2채 이상 있으면 다주택자일까? 1주택자와 다주택자를 판단하는 기준은 무엇일까? 이쯤 되면 그냥 아는 회계사나 세무사한테 물어봐야겠다고 생각한다. 하지만 아는 만큼 보인다는 말이 있듯이, 내가 세금에 대해 알고 접근하는 것과 모르고 접근하는 것은 다르다. -12페이지

장기보유 특별공제란 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물, 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대해 그 자산의 양도차익에 보유기간에 따른 공제율을 곱해 계산한 금액을 말한다. 양도소득금액을 계산할 때는 장기보유특별공제를 차감해 계산하기 때문에 부동산을 장기로 보유한 자들은 이 혜택이 클 것이다. 다만, 양도세가 중과되는 경우에는 장기보유특별공제를 적용받지 못하기 때문에 다주택자는 불리하다. -52페이지

남편과 아내가 결혼 전부터 주택 1채를 각각 보유하고 있었는데, 결혼으로 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 남편 주택이나 아내 주택 중 어느 하나를 양도한다면 비과세 혜택을 받을 수있다. 다만, 양도주택에 대해서는 2년 이상 보유해야 하고 만약 조정대상지역이라면 2년 보유에 추가해 2년 이상 거주요건이 있다. -106페이지

재산세를 감면받으려는 자는 과세기준일(매년 6월 1일)부터 30일 이내에 지방세 감면 신청서를 관할 시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함)에게 제출해야 한다. 다만, 지방자치단체의 장이 감면 대상을 알 수 있을 때는 직권으로 감면할 수 있다. 실무적으로는 시·군·구청에 임대사업자로 등록하면 별도 감면신청 절차 없이 자동적으로 재산세를 감면해준다. -147페이지

부부 공동명의란 부부가 공동명의로 주택을 구입해 보유하는 것이다. 공동명의의 집을 나중에 팔 때는 각자의 지분율로 나누어서 양도소득세가 계산된다. 양도소득세는 누진세율로 계산하기 때문에 소득이
지분율로 나누어진다면 세금을 줄일 수 있다. -213페이지

과세관청은 등기부등본, 건축물대장을 통해 공부상 면적은 어느 정도이고, 어떠한 용도로 사용하는지 확인한다. 즉, 공부상 자료를 통해 주택의 면적과 사용 용도를 파악한다. 문서로 확인한 다음에는 현장방문 조사를 거쳐 공부상 사용 용도대로 실제 사용되고 있는지 확인한다. -259페이지