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부동산은 비슷한데 세금은 수천만 원을 더 낸다?
얽히고설킨 부동산 세금 문제를 풀 수 있는 최적의 해법서

아끼고 저축하는 것만으로는 자산을 늘리기 힘든 시대가 되었다. 금리는 낮고 물가는 계속해서 오르는 상황 속에서 이제 재테크는 선택이 아닌 필수가 된 것이다. 그중 부동산은 많은 사람들에게 각광받는 재테크 수단이다. 누군가 부동산에 투자해 차익으로 몇억 원을 벌어들였다는 말을 들으면, 재테크의 해법이 바로 그곳에 있구나 하는 생각이 들기 마련이다. 이련 현상 때문인지 주택 가격은 한동안 가파르게 상승했다. 상황이 이렇다 보니 정부의 부동산 관련 세법도 수시로 변화하고 있다.
하지만 부동산 투자에 뛰어드는 모두가 큰 수익을 올리는 건 아니다. 반대로 큰돈을 날린 이들의 뼈아픈 실책도 무수히 존재한다. 투기 세력을 잡기 위한 정부의 세금 정책에 역풍을 맞아 수천만 원의 세금을 추징당하는 일도 부지기수다. 동일한 가치의 부동산을 소유하고 있음에도 불구하고 누군가는 재산을 늘리고 누군가는 세금을 늘리는 판이한 결과를 얻게 되는 것이다.
어떻게 세무 처리를 하느냐에 따라 힘들게 번 재산을 지킬 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있다. 특히 부동산 관련 세금은 다양한 종류의 세금 중에서도 가장 복잡하다. 거미줄처럼 얽혀 있어서 첫 실마리를 잘 풀지 못하면 공들여 쌓아 놓은 재산이 어느 순간 세금으로 뒤바뀌어 버리는 어이없는 경험을 하게 될 수도 있다. 실제로 투자 수익률이 높은 사람들은 세금을 자유자재로 다루는 이들이다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편』에서는 바로 그 얽히고설킨 부동산 세금 문제를 바르게 풀 수 있는 최적의 해법을 담아냈다.

부동산은 비슷한데 세금은 수천만 원을 더 낸다?
얽히고설킨 부동산 세금 문제를 풀 수 있는 최적의 해법서

아끼고 저축하는 것만으로는 자산을 늘리기 힘든 시대가 되었다. 금리는 낮고 물가는 계속해서 오르는 상황 속에서 이제 재테크는 선택이 아닌 필수가 된 것이다. 그중 부동산은 많은 사람들에게 각광받는 재테크 수단이다. 누군가 부동산에 투자해 차익으로 몇억 원을 벌어들였다는 말을 들으면, 재테크의 해법이 바로 그곳에 있구나 하는 생각이 들기 마련이다. 이련 현상 때문인지 주택 가격은 한동안 가파르게 상승했다. 상황이 이렇다 보니 정부의 부동산 관련 세법도 수시로 변화하고 있다.
하지만 부동산 투자에 뛰어드는 모두가 큰 수익을 올리는 건 아니다. 반대로 큰돈을 날린 이들의 뼈아픈 실책도 무수히 존재한다. 투기 세력을 잡기 위한 정부의 세금 정책에 역풍을 맞아 수천만 원의 세금을 추징당하는 일도 부지기수다. 동일한 가치의 부동산을 소유하고 있음에도 불구하고 누군가는 재산을 늘리고 누군가는 세금을 늘리는 판이한 결과를 얻게 되는 것이다.
어떻게 세무 처리를 하느냐에 따라 힘들게 번 재산을 지킬 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있다. 특히 부동산 관련 세금은 다양한 종류의 세금 중에서도 가장 복잡하다. 거미줄처럼 얽혀 있어서 첫 실마리를 잘 풀지 못하면 공들여 쌓아 놓은 재산이 어느 순간 세금으로 뒤바뀌어 버리는 어이없는 경험을 하게 될 수도 있다. 실제로 투자 수익률이 높은 사람들은 세금을 자유자재로 다루는 이들이다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편』에서는 바로 그 얽히고설킨 부동산 세금 문제를 바르게 풀 수 있는 최적의 해법을 담아냈다.

우리나라 최고의 베테랑 세무사가 전하는
합법적이고도 손쉬운 부동산 세금 절세법

『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편』은 우리가 꼭 알아야 하는 부동산 관련 세금에 대한 모든 지식을 담고 있다. 25년 경력의 우리나라 최고의 베테랑 세무사인 저자가 부동산 세금에 얽힌 다양한 문제를 정확하게 진단하고, 그에 대한 해답을 명쾌하게 제시한다.
이 책에는 든든세무법인의 간판급 세무사인 ‘고단수’라는 인물이 등장해 금융회사의 자산관리 팀장 ‘이절세’와 세무 전문가를 꿈꾸는 그의 아내 ‘야무진’ 등과 함께 까다로운 부동산 세금 문제를 차근차근 짚어 나간다. 주택을 취득하고 양도할 때마다 부과되는 세금에는 어떤 것이 있고 얼마큼의 비용을 부담해야 하는지, 다양한 사례를 들어 실제 우리가 직면하게 되는 부동산 세금 문제를 본격적으로 다루고 있다.
신방수 세무사는 오랜 현장 경험과 발 빠른 정보력을 바탕으로 지금 시대에 가장 필요한 부동산 세금의 모든 것을 총정리했다. 부동산 문제에 관심을 두고 있는 이들이라면 누구나 반드시 읽어야 할 필수적인 지식들을 세세하고 깊이 있는 설명과 함께 전한다.

16년 연속 베스트셀러를 기록한 국내 최고의 절세 바이블
2020년 완전 개정판으로 새롭게 출시!

16년 연속 베스트셀러를 기록하며 독자에게 그 가치를 인정받아 온 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편』은 2020년을 맞아 완전히 새로운 옷으로 갈아입었다. 부동산 관리에 필요한 전반적인 세무 지식을 비롯하여 최근 확 바뀐 세제 정책의 변화에 따른 대응 방법을 자세히 서술했다. 또한, 부동산을 상속 및 증여할 때의 절세법을 상세히 분석해 이 한 권으로 웬만한 부동산 세금 문제는 모두 해결할 수 있도록 했다.
현재 부동산과 관련된 세금은 다른 어떤 분야보다 변화무쌍하다. ‘얕은 지식만큼 위험한 것은 없다’는 말처럼 단순히 돈이 될 것이라는 생각만으로 부동산 투자에 접근한다면 큰 낭패를 볼 수 있는 상황이다. 따라서 부동산을 세금으로부터 지키고 싶다면 세제의 변화를 제대로 이해하고 미리미리 대비해 자신의 상황에 걸맞게 적용할 수 있어야 한다. 절세로 가는 정확한 길을 알려 주는 이정표 혹은 든든한 세무 컨설턴트를 찾는 당신에게 이 책은 가장 확실한 해답이 될 것이다.

우리나라 최고의 베테랑 세무사가 전하는
합법적이고도 손쉬운 부동산 세금 절세법

『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편』은 우리가 꼭 알아야 하는 부동산 관련 세금에 대한 모든 지식을 담고 있다. 25년 경력의 우리나라 최고의 베테랑 세무사인 저자가 부동산 세금에 얽힌 다양한 문제를 정확하게 진단하고, 그에 대한 해답을 명쾌하게 제시한다.
이 책에는 든든세무법인의 간판급 세무사인 ‘고단수’라는 인물이 등장해 금융회사의 자산관리 팀장 ‘이절세’와 세무 전문가를 꿈꾸는 그의 아내 ‘야무진’ 등과 함께 까다로운 부동산 세금 문제를 차근차근 짚어 나간다. 주택을 취득하고 양도할 때마다 부과되는 세금에는 어떤 것이 있고 얼마큼의 비용을 부담해야 하는지, 다양한 사례를 들어 실제 우리가 직면하게 되는 부동산 세금 문제를 본격적으로 다루고 있다.
신방수 세무사는 오랜 현장 경험과 발 빠른 정보력을 바탕으로 지금 시대에 가장 필요한 부동산 세금의 모든 것을 총정리했다. 부동산 문제에 관심을 두고 있는 이들이라면 누구나 반드시 읽어야 할 필수적인 지식들을 세세하고 깊이 있는 설명과 함께 전한다.

16년 연속 베스트셀러를 기록한 국내 최고의 절세 바이블
2020년 완전 개정판으로 새롭게 출시!

16년 연속 베스트셀러를 기록하며 독자에게 그 가치를 인정받아 온 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편』은 2020년을 맞아 완전히 새로운 옷으로 갈아입었다. 부동산 관리에 필요한 전반적인 세무 지식을 비롯하여 최근 확 바뀐 세제 정책의 변화에 따른 대응 방법을 자세히 서술했다. 또한, 부동산을 상속 및 증여할 때의 절세법을 상세히 분석해 이 한 권으로 웬만한 부동산 세금 문제는 모두 해결할 수 있도록 했다.
현재 부동산과 관련된 세금은 다른 어떤 분야보다 변화무쌍하다. ‘얕은 지식만큼 위험한 것은 없다’는 말처럼 단순히 돈이 될 것이라는 생각만으로 부동산 투자에 접근한다면 큰 낭패를 볼 수 있는 상황이다. 따라서 부동산을 세금으로부터 지키고 싶다면 세제의 변화를 제대로 이해하고 미리미리 대비해 자신의 상황에 걸맞게 적용할 수 있어야 한다. 절세로 가는 정확한 길을 알려 주는 이정표 혹은 든든한 세무 컨설턴트를 찾는 당신에게 이 책은 가장 확실한 해답이 될 것이다.

세금을 내는 개인은 세법에 정해진 금액만큼만 납세 의무를 이행하면 된다. 법이 정한 것보다 세금을 적게 내면 처벌을 받지만, 더 많이 내는 것 역시 현명한 처사는 못 된다. 절세란 법이 인정하는 범위 내에서 합법적으로 세금을 덜 내는 것을 말한다. 절세를 위해서는 세법을 잘 이해하고 이를 기준으로 사전에 준비하는 것이 필수적이다. 그런 의미에서 [합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법]은 저금리 시대 최고의 재테크서다.
- "조선일보"

[합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법]은 ‘세테크’에 관한 책이다. 저자인 세무사가 실무에서 겪었던 다양한 사례들을 바탕으로 꼭 필요한 세금 정보를 전달한다. 특히 어렵기만 한 세금 문제를 가능한 한 쉽게 풀어내려 했다는 점이 눈에 띈다. 최근 개편된 정책은 물론 앞으로 변동 가능성이 있는 세제 정책까지 예측했다는 점이 특징이다.
- "매일경제"

우리는 세금과 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 소득 수준이 비슷하다고 해서 세금 부담이 비슷한 것은 아니다. 세금에 대한 지식이 없으면 더 많은 세금을 낼 수도 있다. [합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법]은 세테크를 잘할 수 있는 비법들을 담았다.
- "아시아경제"

뉴스를 통해서만 접하는 변화무쌍한 세법. 이 책을 읽으면 쉽게 이해된다. 대표적인 ‘스테디셀러’로 지금까지 수십만 권이 팔린 이 책, 웬만한 기업의 회계 담당 부서에는 참고서로 비치되어 있을 만큼 관련 업계에서도 인정받고 있다. 이 책이 남다른 점은 실생활에서 접하게 되는 사례들을 중심으로 쉽게 이야기를 풀어낸다는 점이다. 이야기를 통해 나와 연관된 세법 규정을 잘 이해하고 실생활에서 어떻게 대비해야 합법적으로 세금을 절약할 수 있는지 구체적으로 알려 준다.
- "머니투데이"

조선일보
세금을 내는 개인은 세법에 정해진 금액만큼만 납세 의무를 이행하면 된다. 법이 정한 것보다 세금을 적게 내면 처벌을 받지만, 더 많이 내는 것 역시 현명한 처사는 못 된다. 절세란 법이 인정하는 범위 내에서 합법적으로 세금을 덜 내는 것을 말한다. 절세를 위해서는 세법을 잘 이해하고 이를 기준으로 사전에 준비하는 것이 필수적이다. 그런 의미에서 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 저금리 시대 최고의 재테크서다.

매일경제
『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 ‘세테크’에 관한 책이다. 저자인 세무사가 실무에서 겪었던 다양한 사례들을 바탕으로 꼭 필요한 세금 정보를 전달한다. 특히 어렵기만 한 세금 문제를 가능한 한 쉽게 풀어내려 했다는 점이 눈에 띈다. 최근 개편된 정책은 물론 앞으로 변동 가능성이 있는 세제 정책까지 예측했다는 점이 특징이다.

아시아경제
우리는 세금과 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 소득 수준이 비슷하다고 해서 세금 부담이 비슷한 것은 아니다. 세금에 대한 지식이 없으면 더 많은 세금을 낼 수도 있다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 세테크를 잘할 수 있는 비법들을 담았다.

머니투데이
뉴스를 통해서만 접하는 변화무쌍한 세법. 이 책을 읽으면 쉽게 이해된다. 대표적인 ‘스테디셀러’로 지금까지 수십만 권이 팔린 이 책, 웬만한 기업의 회계 담당 부서에는 참고서로 비치되어 있을 만큼 관련 업계에서도 인정받고 있다. 이 책이 남다른 점은 실생활에서 접하게 되는 사례들을 중심으로 쉽게 이야기를 풀어낸다는 점이다. 이야기를 통해 나와 연관된 세법 규정을 잘 이해하고 실생활에서 어떻게 대비해야 합법적으로 세금을 절약할 수 있는지 구체적으로 알려 준다.

서문 절세 전략 잘 세워 부자 되세요

chapter 01 부동산 세금, 바뀐 트렌드를 따라잡아라
지금까지의 부동산 세금 지식은 버려라│부동산 세금 부과 기준, 이것부터 챙겨 두자│세금을 잡으려면 세율을 알아야 한다│정부의 세금 정책을 주목하라│맞춤별로 절세 전략을 수립하자

chapter 02 보유세 모르면 왕창 손해 본다
보유세 만만하게 보다간 큰코다친다│재산세와 종부세는 어떻게 계산할까?│다주택자에 대한 보유세 계산 사례│종부세, 세 가지 대응 전략│주택임대사업과 종부세 과세 사례

chapter 03 주택 전·월세 소득 절세 전략
주택임대소득 과세 방법│1세대 1주택자의 임대소득 과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 분리과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 종합과세 방법│소형 임대주택 사업자에 대한 세액감면│주택임대소득세 관련 Q&A

chapter 04 1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략
가장 좋은 절세법은 비과세이다│비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략│2주택자가 세금 안 내는 방법│다주택자가 비과세 받는 비법

chapter 05 고가·다가구·겸용 주택, 중과 주택 절세 전략
9억 원 초과 고가주택, 세금 덜 내는 법│미거주한 고가주택 처분 전략│양도세 감면주택의 두 가지 혜택│다가구·다세대·겸용 주택, 잘못 다루다간 세금폭탄 맞는다!│다주택 중과세 언제 풀릴까?│주택임대업과 양도세 중과세 해법│부동산매매업(개인·법인)과 양도세 중과세 해법│부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 21가지

chapter 06 주택임대사업자의 절세 비법
주택임대사업자의 초강력 세금 혜택│미등록한 주택, 지금 등록해도 될까?│단기 임대주택에서 장기 임대주택으로의 전환 의사 결정│임대주택 중도매각 의사 결정│주택임대업 법인설립 및 전환 전략│주택임대사업 관련 Q&A

chapter 07 재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법
왜 조합원과 일반 분양자의 세금이 다를까?│입주권의 양도세는 어떻게 계산할까?│이럴 때 입주권이 비과세된다│입주권을 주택으로 보면 과세 방식이 달라지나?│분양권 양도세 줄이는 방법

chapter 08 상가빌딩·토지 절세 전략
상가빌딩·오피스텔 분양 세금을 환급받는 방법│임대부가세와 임대소득세 신고는 어떻게 할까?│법인전환과 관리법인 설립 중 어떤 것이 좋을까?│토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?│8년 자경농지, 세금 덜 낼 수 있다

chapter 09 절세를 위한 부동산 상속·증여 기술
상속세와 증여세, 어떤 것이 유리한가?│상속 또는 증여재산가액은 어떻게 평가할까?│상속공제액으로 상속세를 줄일 수 있다│특수관계자 간의 거래는 이렇게 하라│특수관계자 간에 저가양도를 할 수 있을까?│부담부 증여를 하면 뭐가 좋을까?

서문 절세 전략 잘 세워 부자 되세요

chapter 01 부동산 세금, 바뀐 트렌드를 따라잡아라
지금까지의 부동산 세금 지식은 버려라│부동산 세금 부과 기준, 이것부터 챙겨 두자│세금을 잡으려면 세율을 알아야 한다│정부의 세금 정책을 주목하라│맞춤별로 절세 전략을 수립하자

chapter 02 보유세 모르면 왕창 손해 본다
보유세 만만하게 보다간 큰코다친다│재산세와 종부세는 어떻게 계산할까?│다주택자에 대한 보유세 계산 사례│종부세, 세 가지 대응 전략│주택임대사업과 종부세 과세 사례

chapter 03 주택 전·월세 소득 절세 전략
주택임대소득 과세 방법│1세대 1주택자의 임대소득 과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 분리과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 종합과세 방법│소형 임대주택 사업자에 대한 세액감면│주택임대소득세 관련 Q&A

chapter 04 1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략
가장 좋은 절세법은 비과세이다│비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략│2주택자가 세금 안 내는 방법│다주택자가 비과세 받는 비법

chapter 05 고가·다가구·겸용 주택, 중과 주택 절세 전략
9억 원 초과 고가주택, 세금 덜 내는 법│미거주한 고가주택 처분 전략│양도세 감면주택의 두 가지 혜택│다가구·다세대·겸용 주택, 잘못 다루다간 세금폭탄 맞는다!│다주택 중과세 언제 풀릴까?│주택임대업과 양도세 중과세 해법│부동산매매업(개인·법인)과 양도세 중과세 해법│부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 21가지

chapter 06 주택임대사업자의 절세 비법
주택임대사업자의 초강력 세금 혜택│미등록한 주택, 지금 등록해도 될까?│단기 임대주택에서 장기 임대주택으로의 전환 의사 결정│임대주택 중도매각 의사 결정│주택임대업 법인설립 및 전환 전략│주택임대사업 관련 Q&A

chapter 07 재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법
왜 조합원과 일반 분양자의 세금이 다를까?│입주권의 양도세는 어떻게 계산할까?│이럴 때 입주권이 비과세된다│입주권을 주택으로 보면 과세 방식이 달라지나?│분양권 양도세 줄이는 방법

chapter 08 상가빌딩·토지 절세 전략
상가빌딩·오피스텔 분양 세금을 환급받는 방법│임대부가세와 임대소득세 신고는 어떻게 할까?│법인전환과 관리법인 설립 중 어떤 것이 좋을까?│토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?│8년 자경농지, 세금 덜 낼 수 있다

chapter 09 절세를 위한 부동산 상속·증여 기술
상속세와 증여세, 어떤 것이 유리한가?│상속 또는 증여재산가액은 어떻게 평가할까?│상속공제액으로 상속세를 줄일 수 있다│특수관계자 간의 거래는 이렇게 하라│특수관계자 간에 저가양도를 할 수 있을까?│부담부 증여를 하면 뭐가 좋을까?

부동산 세금 중 비중이 가장 높은 주택의 경우 최근 정신을 차릴 수 없을 정도로 많은 부분이 바뀌었다. 사실 얼마 전까지만 해도 실수요자든 투자수요든 주택에 대한 세제가 단순해 이해하는 데 별 어려움이 없었다. 예를 들어 실수요자의 경우 2년 이상 보유만 하면 양도세 비과세를 해 주고 보유세 부담도 미미했다. 이러한 양도세 비과세 조건에 최근 2년 거주 요건이 추가되었다. 그런데 이 요건이 전국의 모든 지역에 일괄적으로 적용되는 것이 아니라 특정한 지역에만 적용되어 주택을 취득할 때 이를 일일이 확인해야 한다는 문제점이 발생한다. 또한 실거래가가 9억 원을 초과한 1주택자의 경우 일부 양도차익에 대해서는 과세가 되는데, 이때 장기보유 특별공제를 최대한 받는 것이 중요하다. 그런데 종전에는 10년 이상만 보유하면 이 공제를 80%까지 적용하던 것이 2020년 이후 양도분부터 2년 이상 거주해야 최대 80%를 적용하는 것으로 세법이 바뀌었다. 따라서 투자 목적으로 1주택을 보유한 경우 2년 거주 여부가 상당히 중요하게 되었다.
('부동산 세금, 바뀐 트렌드를 따라잡아라' 중에서)

세액감면과 관련해서 주의해야 할 몇 가지를 정리하면 다음과 같다.

첫째, 소형 주택 감면 적용 시 다가구주택은 어떻게 판단하는가?
다가구주택은 구분등기 여부와 상관없이 가구당 전용면적과 기준 시가를 사용한다.

둘째, 감면을 받기 위해서는 장부를 작성해야 하는가?
세법은 장부 작성과 무관하게 산출세액의 30~75%를 감면해 준다.

셋째, 분리과세 주택임대소득에 대해 감면을 받을 수 있는가?
그렇다. 분리과세라고 해서 감면을 적용하지 않을 이유가 없다.

넷째, 주택 건물에 대해 감가상각을 해야 하는가?
일단 주택 취득가액 중 건물분에 대해서는 감가상각을 할 수 있는 데, 이는 사업자가 할 것인지 말 것인지를 결정하면 된다.

다섯째, 감면을 받은 경우 감가상각을 하지 않으면 어떻게 될까?
주택임대사업자가 소득세를 감면받은 경우에는 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상해야 한다. 만일 그럼에도 불구하고 감가상각비를 필요경비로 계상하지 아니한 경우에는 감가상각을 한 것으로 본다(감가상각의제). 참고로 감가상각의제 규정은 추계로 신고한 경우에도 적용된다.
('주택 전·월세 소득 절세 전략' 중에서)

<사례 11>
Q. 현재 임대용 주택이 2채가 있고 직장인에게 전세를 주고 있는 오피스텔 1채, 그리고 본인이 거주하고 있는 주택이 있다. 임대용 주택에 대해서만 임대사업자등록을 한 상태에서 거주용 주택을 처분하면 비과세를 받을 수 있는가?
A. 그렇지 않다. 오피스텔도 주택에 해당하므로 이 경우에는 임대사업용 주택이 2채, 일반주택이 2채가 되어 앞에서 본 요건들을 충족하지 못하고 있다.
따라서 이러한 상황에서는 주거용 오피스텔도 임대주택 사업자등록을 해 두는 것이 안전하다. 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 하여 임대주택과 동일한 세금 혜택을 부여하고 있기 때문이다.
('1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략' 중에서)

“입주권도 주택이라고 하는데, 그게 무슨 말이야? 그리고 그렇게 되면 어떤 영향이 있지?”
인터넷 검색을 하던 이절세는 입주권도 주택이라는 말이 생소하게 들렸는지 야무진에게 질문했다.
“오빠, 입주권도 사실상 주택에 해당된다고 해. 헌 집이 헐리고 다시 새집으로 바뀌게 되기 때문이지. 그 결과 주택 수가 늘어나게 되므로 다주택 보유자는 과세가 될 수 있고, 또 기본적으로 1세대 1주택에 대한 비과세를 받는 것도 힘들 수 있을 것 같아.”
“…….”
이절세 팀장은 야무진의 말이 도대체 이해가 되지 않았다.

재건축 또는 재개발 사업에서 발생한 입주권을 권리로 생각하는 경우가 많으나 세법은 이를 주택으로 보아 과세 판단을 하고 있다. 예를 들어 1주택과 1입주권이 있는 상태에서 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있을 것 같지만 입주권도 주택에 해당되므로 비과세를 적용받기가 힘들어질 수 있다.
('재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법' 중에서)

부동산 세금 중 비중이 가장 높은 주택의 경우 최근 정신을 차릴 수 없을 정도로 많은 부분이 바뀌었다. 사실 얼마 전까지만 해도 실수요자든 투자수요든 주택에 대한 세제가 단순해 이해하는 데 별 어려움이 없었다. 예를 들어 실수요자의 경우 2년 이상 보유만 하면 양도세 비과세를 해 주고 보유세 부담도 미미했다. 이러한 양도세 비과세 조건에 최근 2년 거주 요건이 추가되었다. 그런데 이 요건이 전국의 모든 지역에 일괄적으로 적용되는 것이 아니라 특정한 지역에만 적용되어 주택을 취득할 때 이를 일일이 확인해야 한다는 문제점이 발생한다. 또한 실거래가가 9억 원을 초과한 1주택자의 경우 일부 양도차익에 대해서는 과세가 되는데, 이때 장기보유 특별공제를 최대한 받는 것이 중요하다. 그런데 종전에는 10년 이상만 보유하면 이 공제를 80%까지 적용하던 것이 2020년 이후 양도분부터 2년 이상 거주해야 최대 80%를 적용하는 것으로 세법이 바뀌었다. 따라서 투자 목적으로 1주택을 보유한 경우 2년 거주 여부가 상당히 중요하게 되었다.
_‘부동산 세금, 바뀐 트렌드를 따라잡아라’ 중에서

세액감면과 관련해서 주의해야 할 몇 가지를 정리하면 다음과 같다.

첫째, 소형 주택 감면 적용 시 다가구주택은 어떻게 판단하는가?
다가구주택은 구분등기 여부와 상관없이 가구당 전용면적과 기준 시가를 사용한다.

둘째, 감면을 받기 위해서는 장부를 작성해야 하는가?
세법은 장부 작성과 무관하게 산출세액의 30~75%를 감면해 준다.

셋째, 분리과세 주택임대소득에 대해 감면을 받을 수 있는가?
그렇다. 분리과세라고 해서 감면을 적용하지 않을 이유가 없다.

넷째, 주택 건물에 대해 감가상각을 해야 하는가?
일단 주택 취득가액 중 건물분에 대해서는 감가상각을 할 수 있는 데, 이는 사업자가 할 것인지 말 것인지를 결정하면 된다.

다섯째, 감면을 받은 경우 감가상각을 하지 않으면 어떻게 될까?
주택임대사업자가 소득세를 감면받은 경우에는 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상해야 한다. 만일 그럼에도 불구하고 감가상각비를 필요경비로 계상하지 아니한 경우에는 감가상각을 한 것으로 본다(감가상각의제). 참고로 감가상각의제 규정은 추계로 신고한 경우에도 적용된다.
_‘주택 전·월세 소득 절세 전략’ 중에서

〈사례 11〉
Q. 현재 임대용 주택이 2채가 있고 직장인에게 전세를 주고 있는 오피스텔 1채, 그리고 본인이 거주하고 있는 주택이 있다. 임대용 주택에 대해서만 임대사업자등록을 한 상태에서 거주용 주택을 처분하면 비과세를 받을 수 있는가?
A. 그렇지 않다. 오피스텔도 주택에 해당하므로 이 경우에는 임대사업용 주택이 2채, 일반주택이 2채가 되어 앞에서 본 요건들을 충족하지 못하고 있다.
따라서 이러한 상황에서는 주거용 오피스텔도 임대주택 사업자등록을 해 두는 것이 안전하다. 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 하여 임대주택과 동일한 세금 혜택을 부여하고 있기 때문이다.
_‘1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략’ 중에서

“입주권도 주택이라고 하는데, 그게 무슨 말이야? 그리고 그렇게 되면 어떤 영향이 있지?”
인터넷 검색을 하던 이절세는 입주권도 주택이라는 말이 생소하게 들렸는지 야무진에게 질문했다.
“오빠, 입주권도 사실상 주택에 해당된다고 해. 헌 집이 헐리고 다시 새집으로 바뀌게 되기 때문이지. 그 결과 주택 수가 늘어나게 되므로 다주택 보유자는 과세가 될 수 있고, 또 기본적으로 1세대 1주택에 대한 비과세를 받는 것도 힘들 수 있을 것 같아.”
“…….”
이절세 팀장은 야무진의 말이 도대체 이해가 되지 않았다.

재건축 또는 재개발 사업에서 발생한 입주권을 권리로 생각하는 경우가 많으나 세법은 이를 주택으로 보아 과세 판단을 하고 있다. 예를 들어 1주택과 1입주권이 있는 상태에서 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있을 것 같지만
입주권도 주택에 해당되므로 비과세를 적용받기가 힘들어질 수 있다.
_‘재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법’ 중에서