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제주 부동산과 트렌드를 한눈에 꿰뚫는 속시원한 팩트 체크
제주 도시계획 전문가가 밝히는 제주 부동산의 오해와 진실,
그리고 지속 가능한 제주 부동산 트렌드.

제주 부동산 투자, 모르면 덤비지 말라!
제주 부동산과 트렌드를 한눈에 꿰뚫는 속시원한 팩트 체크
기획부동산, 재건축 대상 아파트, 수익형 숙박시설, 중산간, 공항 등 반드시 피해야 할 제주 부동산!
제주 부동산값 하락 전망, 외국인이 제주도 부동산에 미치는 영향, 바다 조망 주택 등에 대한 진실과 오해.
지속 발전 가능한 청정 제주를 위한 도시계획 전문가의 제언!

대한민국 국민 중 대다수가 아파트 한 채 마련하는 것이 인생 최대 목표지만 현실은 녹록하지 않다. 서울과 수도권, 제주도에서도 한 가구가 버는 소득을 11년 동안 모아야 주택을 마련할 수 있다. 소득 중 한 푼도 쓰지 않고 모아야 가능하다. 아무리 열심히 일하고 저축해도 주택을 사는 것 자체가 어려워졌다.

왜 부동산 가격은 오르는 것일까? 기업이 생산 활동을 꾸려 나가기 위해선 토지, 자본, 노동이 필요하다. 토지, 자본, 노동을 사용할 때 지급하는 비용이 지대, 이자, 임금이다. 생산성이 향상하면 임금도 오르고, 이자도 오르고 지대도 함께 오른다. 하지만 지대 상승률이 임금과 이자 상승률보다 높다는 점이 문제다. 자신이 소유한 공장과 사무실이 없다면, 기업의 생산성이 향상해 봐야 기업이 지대를 지출하고 나면 남는 것이 많지 않다. 지대가 올라가면 입지 경쟁으로 다른 용도의 지대도 오를 수밖에 없다. 노동자들의 주거 공간에 대한 지대 또한 상승한다. 지대상승률이 임금상승률보다 높아, 기술이 진보할수록 노동자들의 임금으로 구매할 수 있는 토지의 양은 점점 줄어드는 것이다. 이러한 과정을 거쳐 사회 양극화는 더욱 심화된다.

부동산 특히 토지는 공공성과 사회성이 강조되어야 한다. 그러나 우리나라는 절대적인 토지소유권을 인정하고 있다. 일반 국민이 부동산에 대한 투자는 어찌 보면 당연한 선택이라는 생각도 든다. 그런데 문제는 부동산에 있다. 부동산은 고가 상품이다 보니 일반인이 직접 투자할 수 있는 대상이 아니다. 그런데도 부동산에 투자하라고 권하는 사람들이 많다. 부동산 재테크 서적 저자나 부동산 유명 강사들이 종합편성채널이나 유튜브에서 연일 부동산 투자 강좌를 많이 진행하고 있다.

제주 부동산 트렌드를 읽으라
그들이 하는 이야기가 정말 맞는 말일까? 맞을 수도 있고, 틀릴 수도 있다. 부동산 가격이 계속 오른다면 맞는 그들의 논리는 맞는 말이다. 하지만 지금은 1980년대가 아니다. 문제는 이들의 이야기만 듣고 부동산에 투자했는데, 부동산 하강 국면에 접어들면 투자 손실을 피하기 어렵다. 그래서 틀릴 수 있다고 전제했다. 하지만 그들은 이러한 위험성에 대해서는 설명하지 않는다. 자기 말만 들으면 부자가 될 수 있다며 투자자를 유혹한다. 여러분이 돈을 따라가다 보면 판단력이 흐려질 때를 이들은 노릴 뿐이다. 투자하든 말든 본인들이 선택해야 하고, 그 선택에 따른 책임은 여러분 본인이 져야 한다. 책임질 수 있을 때 투자해야 한다.

부동산은 우리가 생각하듯이 시장경제 원리에 맞게 돌아가지 않는다. 부동산은 절대 시장 균형이라는 것이 존재할 수 없다. 부동산은 이동할 수 없는 상품이기 때문에 지역성이 강하다. 서울 강남과 제주도의 부동산 시장은 완전히 딴판이다. 같은 기준이나 논리로 접근할 수 없다.
그래서 부동산은 어렵다. 부동산 투자를 하려면 법률, 금융, 도시계획, 세무, 건축에 대한 기본적인 지식이 있어야 하고, 투자하더라도 10년 동안 버틸 수 있다면 직접투자를 권한다. 하지만 이런 사람은 많지 않다. 보통 현금 자산이 풍부한 사람들은 관련 분야 전문가를 고용해 투자한다. 소액으로 부동산에 투자하겠다는 사람들은 전문가를 고용할 여력이 없다. 부동산 재테크 서적 저자나 방송에 출연했던 전문가로부터 얻는 정보가 대부분일 뿐이다. 이들이 말하는 내용이 맞는지 틀리는지 구분할 능력도 없다. 돈이 별로 없다 보니, 돈을 벌 수 있다는 이들의 말을 믿고 싶을 뿐이다.

우리는 보통 내집 마련을 부동산 투자라고 부르지 않는다. 그러나 내집이 있는 상황에서 돈을 벌어보겠다고 부동산에 투자했다가 생활자금과 노후자금은 물론 사는 보금자리까지 날려 가족의 고통으로 이어지고, 심할 때는 가족이 해체되기까지도 한다. 그래서 부동산의 생리를 모른 채 투자하는 것은 위험하다.

부동산 사기꾼들은 부동산으로 돈을 조금이라도 벌어보려는 사람들만 골라서 노린다. 부동산을 돈으로 보는 순간 이들의 먹잇감이 된다. 부동산의 본질은 공공복리 증진과 삶의 질 향상에 있다는 것을 망각하기 때문이다. 돈만 생각하다 보니 당할 수밖에 없다.

저자가 이 책을 출간한 이유는 단 하나다. 부동산에 투자했다가 실패하는 사람이 더 이상 생기지 않았으면 하는 바람 때문이다. 현금 자산이 많지 않다면 부동산에 투자하는 것은 금물이다. 은행 금리가 얼마 되지 않으니 적금보다는 나을 것 같아서 부동산에 투자하는 경우라면 부동산투자신탁이나 부동산 펀드 등 간접투자를 권한다. 그래도 직접투자를 하겠다면 최소한 망하지 않는 방법부터 배워야 한다. 제주 부동산을 알고 투자하라는 말이다. 이 책은 부동산 투자에 관한 기초 지식을 소개한다. 이 책의 내용만이라도 숙지해야 한다.

부동산은 실전, 제대로 알고 접근하라
책의 제1부에서 부동산에 대한 기초를 다루었다. 부동산 투자는 선택의 연속이자, 법률 행위다. 선택에는 항상 결과가 따른다. 가치와 가격의 차이도 알아야 한다. 도시도 생성하고 망하는 과정을 거친다. 이에 따라 부동산의 가치도 달라진다. 가격은 말 그대로 숫자인데, 돈의 가치는 시간이 지날수록 하락할 뿐이다. 자기가 매입 부동산의 가격이 조금 올랐다고 돈을 번 것처럼 착각하면 오산이다. 관리 비용, 세금 등을 고려하면 손해를 볼 수도 있다는 것을 알아야 한다. 부동산 가치는 만들어가는 것일 뿐이다. 만들 능력이 없다면 부동산에 직접투자하면 실패할 수밖에 없다. 경제도 순환 과정이 있듯이 부동산도 경기변동 과정이 있다. 이걸 알기가 쉽지 않다. 토지이용 규제, 세금 규제, 금융 규제 등 정부가 개입하는 것에 따라 부동산 수익률이 달라진다. 이러한 규제가 부동산 가격에 어떻게 영향을 미칠 수 있는지 최소한의 감을 잡을 줄 알아야 한다.

제2부에서는 부동산과 관련된 법률 분야를 다룬다. 부동산 관련 법률은 매우 복잡하다. 기본적으로 반드시 알아야 할 부분을 서술했다. 〈국토의계획및이용에관한법률〉 얼개와 총칙 일부를 소개했다. 특히 제주도 부동산에 관심이 있다면 〈제주특별자치도 도시계획조례〉는 반드시 숙지해야 한다. 그리고 무엇보다도 도시계획에 따라 부동산의 가치가 달라지기 때문에 제주특별자치도 도시관리계획 보고서의 내용을 간략히 소개했다.

제3부는 부동산 시장 참여자와 부동산 매매, 부동산과 관련하여 믿지 말아야 할 사람들, 제주도 부동산 시장에서 외국인의 영향에 대해 다루고 있다. 부동산 매매에 있어서 매도인이 얼마나 부동산에 대해 알고 있느냐에 따라 매도호가가 결정될 뿐이다. 매도인이 팔지 않으면 살 수 없는 것이 부동산이다.

제4부는 부동산 공부 방법에 대해 다루고 있다. 부동산 공부의 가장 기초는 바로 토지공부 즉, 등기부등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 건축물대장이다. 공부 보는 법과 유의사항, 그리고 실거래가 확인 방법을 서술했다.

제5부는 부동산 실전이다. 실패한 경매가 대박이 된 사례를 소개하는 것으로 시작했다. 해안변, 중산간 토지는 주거지역, 상업지역, 취락지구 아니면 건축허가가 어려울 수 있으니, 구매에 신중에 신중해야 한다는 것을 강조하기 위해 작성했다.

제6부 제주도에는 피해야 할 부동산이 있다. 그 대표적인 사례로 재건축 대상 아파트, 지역조합주택, 수익형 숙박시설, 기획부동산, 장기미집행 도시계획시설 부지, 양돈장 악취와 공항 소음이 예상되는 지역이다. 이 지역을 피해야 하는 이유를 자세히 설명했다.

제7부는 제주도 부동산 중 대표적 문제인 무허가 혹은 위반건축물, 묘지 문제 해결 방법에 관해 서술했다. 매수인이 무허가?위반건축물, 묘지 문제를 해결할 수 없다면 구매를 권하지 않는다.

제8부는 제주도에서 어떤 부동산을 구매할 것인가 하는 것을 추천했다. 사실상 제주도는 특별자치도이기 때문에 향후 토지 관리 방식이 어떻게 전개될지 예측할 수 없다. 시나리오별로 구매 여부를 선택하는 데 도움이 될 수 있도록 작성했다.

이 책의 내용 따라 부동산을 구매하면 많은 수익을 낼 수 있을 것으로 생각하면 안 된다. 수익보다 투자로 인해 원금 손실을 보지 않는 방법을 알리기 위해 썼기 때문이다. 이 책에서 부동산 물건 추천을 최대한 지양했다. 저자는 제주 부동산 투자 알고 해야 한다는 것을 강조하고 싶었을 뿐이다. 제주도 부동산을 구매할 때 적어도 이 정도는 알고 있어야 한다는 마음으로 일독하길 권한다.

고창덕(한국공인중개사협회 제주도지부장)
지금까지 제주도 부동산에 관한 연구나 서적 발간이 부족했다. 이 책은 이정민 박사의 역작이다. 그동안 학교와 연구원, 공무원을 거친 후 기업을 이끌며 컨설팅했던 모든 경험이 이 책에 수록됐다. 공인중개사라면 토지소유권 변동의 역사, 도시계획의 기본목적을 반드시 이해해야 한다. 여기에 덧붙여 공인중개사나 부동산에 관심이 있는 사람이라면 컴퓨터를 활용한 부동산 분석법을 반드시 익혀야 한다. 공인중개사들이 범할 수 있는 오류를 제대로 지적했고, 이런 문제를 해결하는 노하우는 참신했다.

김민하(전 제주특별자치도 도시계획과장)
이정민 박사는 제주도에 처음 정착한 도시계획 전문가다. 도시계획과 부동산은 불가분의 관계다. 도시계획, 개발행위허가는 행정의 자율재량이라는 이정민 박사의 진단에 동감한다. 제주도 부동산 투자에 관심이 있다면 제주 도시계획을 꿰뚫고 있어야 한다. 오랜 행정 경험에서 나온 그의 도시계획, 개발행위허가, 행정행위에 대한 판단은 옳다고 생각한다.

서문
제1부 부동산 기초 다지기
제1장 선택, 가치 그리고 부동산 시장
부동산 투자, 선택의 연속 | 투자의 기본부터 다지라 | 부동산에서 완전경쟁시장은 존재하지 않는다
제2장 부동산 가격은 왜 상승하는가
부동산 가격이 상승했던 이유 | 인구 감소 시대에도 부동산 가격은 상승하는가 | 부동산 경기변동, 감을 익히라
제3장 정부와 싸워서 이길 수 없다
토지이용 규제 | 세금 규제 | 금융 규제

제2부 부동산 투자와 법률(도비라)
제1장 투자 전 알아야 할 법률 상식
부동산 투자도 법률 행위 | 토지 관리 방법과 대한민국헌법 | 대한민국 부동산의 슬픈 역사
제2장 부동산 공법의 기본, 국토계획법
숲을 먼저 보고 나무를 보라 | 국토계획법 총칙 | 용도지역과 부동산 투자
제3장 도시계획조례와 재산권
툭하면 등장하는 재산권 | 지역 도시계획조례를 반드시 살피라 | 난개발을 방지하는 방법 | 난개발을 초래한 제주도 도시계획조례 | 법이 허용해도 불가능한 개발
제4장 부동산 투자와 도시계획
도시기본계획과 도시관리계획의 차이 | 부동산 투자 시 봐야 할 것들 | 도시관리계획 변경과 투자 소결

제3부 부동산 시장
제1장 참여자 : 공인중개사, 매도인, 매수인
매수하고자 하는 토지 정보가 없는 이유 | 공인중개사 | 매도인 | 매수인
제2장 부동산 매매와 믿지 말아야 할 사람들
부동산 매매 | 믿지 말아야 할 사람들
제3장 외국인이 제주도 부동산에 미치는 영향
외국인이 부동산 시장에 미치는 영향 | 외국인이 제주도 부동산에 미치는 영향

제4부 부동산 공부
제1장 등기부등본
등기부등본 제대로 보는 법 | 등기부등본 유의사항과 마무리
제2장 부동산 공부 확인하기
토지공부가 필요한 이유 | 토지공부 하나씩 파 보기 | 공간포털의 활용
제3장 부동산 사기를 당하지 않는 최소한의 작업
부동산 실거래가를 확인하라 | 실거래가를 맹신하지 말라 | 실거래가에 등록되지 않는 물건

제5부 부동산 실전
제1장 내 사람을 만들라
실패하지 않는 최소한의 방법 | 개발호재, 그건 남의 말일 뿐 | 잘못 찍은 경매
제2장 제주도 부동산
투자 예산 범위를 넘어서지 말라 | 그림 같은 집을 지어 살고 싶다 | 건축은 항상 신중하라 | 중산간은 마소가 노닐던 곳 | 큰손들의 놀이터 중산간 | 큰손이 지나간 자리에 자리 잡은 기획부동산 | 대지 조성 사업의 등장과 한계 | 타운하우스의 등장

제6부 제주도에서 피해야 할 물건들
제1장 재건축은 연동 혹은 노형동만 노리라
재건축 대상 아파트 매입을 재고하라 | 왜 재건축 아파트에 투자하는가 | 재건축, 정말 대안은 없을까? | 제주도 재건축 투자 성공 가능성 | 소규모 정비 사업 단지의 운명은 | 왜 제주도에서 재건축이 성행하는가 | 부동산 경기가 좋지 않을 때는 재건축을 접으라 | 차라리 자연녹지지역 공동주택에 투자하라
제2장 지역주택조합은 투자자들의 무덤
무주택자들의 마지막 희망, 지역주택조합 | 지역주택조합, 무엇이 문제인가 | 지역주택조합 알고 주택조합에 가입하라
제3장 수익형 숙박시설, 투자자들의 무덤
수익형 숙박시설이란 | 수익형 부동산에 대한 정보의 출처 | 왜 수익형 숙박시설은 투자자들의 무덤인가 | 수익형 숙박시설 가동률이 얼마나 돼야 확정 수익률이 가능한가 | 수익형 숙박시설, 절대 아니다!
제4장 기획부동산에 사기당하지 않는 방법
기획부동산에 왜 당할 수밖에 없는가 | 기획부동산의 유형 | 기획부동산 사기를 당하지 않는 방법
제5장 장기 미집행 도시계획시설 부지
일부 부동산 전문가들의 주장 | 장기미집행 도시계획시설 | 공부하지 않으면 당할 수밖에 없다
제6장 축산 악취와 항공소음
축산 악취 | 항공소음 | 피해야 할 부동산 소결

제7부 부동산 문제, 해결할 줄도 알아야 한다
제1장 무허가 혹은 위반 건축물 양성화
토지공법으로 사후 양성화할 수 없는 건축물 | 사용승인은 기속재량 행위 | 행정처분이 내려지면 냉정하게 대응하라 | 불법 건축물의 양성화 방법
제2장 제주도 묘지 정리
제주도의 장례 문화와 묘지 | 묘지 정리 하는 방법 | 묘지 정리 업체 믿을 수 있는가

제8부 제주도 부동산 추천
제1장 미래정책에 따라 달라지는 제주
제주의 미래 | 제주미래비전계획, 현재, 과거, 그리고 미래
제2장 대안은 곶자왈
곶자왈이란 무엇인가 | 곶자왈 용도지역 | 곶자왈 매입을 추천하는 이유
제3장 부동산 투자 모를 때 간접투자하라
왜 간접투자인가 | 부동산 간접투자 기본개념 | 리츠와 펀드 구입 방법 | 제주도 부동산 간접투자

마치면서