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투자 실패조차 성공으로 일궈낸 그들의 이야기!
시장의 흐름을 꿰뚫어 보고 남들과 다르게 움직인
부동산 부자들의 투자법을 읽어라!

국내외 경기둔화 흐름과 함께 부동산시장도 조정 국면이 이어지고 있다. 하지만 한국의 부자들은 여전히 보유 자산에서 부동산 비중을 줄일 생각이 없어 보인다. 현재의 부를 형성하는 데 부동산이 가장 크게 이바지했고 앞으로도 변함없이 부동산의 가치를 믿기 때문이다. 지난 십여 년간 시중은행의 부동산 전문가로서 한국의 내로라하는 수많은 부자를 만난 저자는 그들에게서 한 가지 공통점을 발견했다. “부자들에게는 그들만의 투자원칙이 있다”라는 것이었다. 그들에게는 부동산 투자에 실패해도 좌절하지 않고 끝내 성공시키는 뚝심이 있었다. 부동산 부자들은 내용에서는 다소간의 차이가 있지만, 자신만의 확고한 투자원칙과 소신을 간직하고 있다는 점에서는 서로 닮았다. 부동산 투자에 울고 웃은 부자들의 생생한 경험담을 읽으며 자신만의 투자원칙을 세워보자. 이 책이 당신을 부동산 부자의 길로 이끌 것이다.

“부동산 부자들은 어떻게 투자했을까?”
시중은행의 부동산자문센터장이 공개하는
부를 이끄는 부동산 부자들의 투자법!

이 책은 크게 4개 파트로 나뉜다. 첫 번째 파트에서는 부자들의 부동산 투자 트렌드를 소개한다. ‘묻지마 투자’로도 손쉽게 돈을 벌 수 있었던 과거와 달리 변동성이 커진 현재의 부동산 투자는 다르다. 요동치는 부동산시장에서 그들이 주목하는 새로운 투자처는 무엇인지 알아본다. 두 번째 파트에는 부자들이 말하는 백전백승 투자전략을 담았다. 그들과의 인터뷰는 물론, 어렵사리 확보한 사례를 상세히 분석해 정리했다. 아울러 부동산 투자로 큰돈을 벌었다는 그들에게서 전해 들은 노하우도 함께 담았다.
세 번째 파트에서는 부자들의 선견지명 투자를 이야기한다. 저자는 당장 눈앞의 이익에 연연하지 말고 그들처럼 조금 더 멀리 내다볼 수 있는 안목으로 투자하라고 조언한다. 부자들 역시 높은 수익률에 현혹되어 투자에 실패하기도 하지만, 실패를 극복하고 더 큰 성공을 일궈낸다. 그들의 흔들리지 않는 투자 마인드를 배워보자. 마지막 네 번째 파트에는 성공한 부자들의 투자습관을 담았다. 성공이라는 결과물을 얻기 위해서는 반드시 좋은 습관이라는 매개체가 필요하다. 부동산 투자 역시 예외일 수는 없다. 실제로 한국의 상위 1% 부동산 부자들을 만나보고 지켜본 결과 부동산 투자로 성공한 부자들에게는 좋은 투자습관이 배어 있었다. 그들의 투자습관을 함께 실천한다면 부동산 부자의 길로 들어설 수 있을 것이다.

부자들의 투자는 무엇이 다른가?

상대방의 조급한 마음과 급변하는 시장분위기를 빌딩 가격흥정에 활용한 D씨, 점포개발 경험을 살려 상가 투자로 자산을 크게 불린 프랜차이즈 사업가 L씨, 상권 확장이 기대되는 곳에 노후한 부동산을 값싸게 매입해 신축하거나 리모델링하는 S씨 등 남들과 다른 길을 걸어온 한국의 부동산 부자들! 그들의 이야기에 주목해보자.

박원갑(부동산학박사)
대한민국 대표 자산가들은 부동산 투자를 언제 시작했고, 어떻게 실행하고 있는지, 그리고 그들이 바라보는 향후 시장전망은 어떨지, 평소 궁금했던 질문들을 사례와 함께 읽어볼 수 있다는 것은 정말 흥미롭지 않은가!

김태철(한국경제신문 논설위원)
지난 십여 년간 자산관리 전문 KEB하나은행에서 부동산 전문가로 활동해온 이동현 박사에게서 대한민국 1% 부동산 부자들의 숨겨진 투자 스토리를 들을 수 있다는 것은 매우 값진 기회라고 할 수 있다.

김혜성(MBC 앵커<2시 뉴스외전>)
〈2시 뉴스외전〉 ‘경제오아시스’ 코너에서 만나본 이동현 센터장님은 풍부한 실전 경험에 탄탄한 이론을 겸비한 최고의 부동산 전문가 중 한 사람이다. 단순히 거래되는 상품으로서의 부동산이 아니라 사람과 세상에 대한 투자의 관점으로 대한민국 부동산을 깊이 들여다본 이 책에 많은 관심과 기대가 쏠리는 것은 너무나 당연하다.

지은이의 말_한국의 상위 1% 부동산 부자들! 그들은 세상에 투자했고, 부를 얻었다

PART 1 부자들의 부동산 투자 트렌드

부동산도 성형시대! 부동산을 리모델링하라
부자들은 지금 꼬마빌딩에 투자한다
신흥부자들의 투자공식: 회사 키워 매각 후 빌딩에 투자하기
부동산펀드 투자에 관심 많은 젊은 부자들
재건축 투자에 관심 많은 강남부자들
수익형부동산에 투자하는 은퇴부자들
호불호가 분명한 부자들의 부동산 고르기
부동산 투자도 포트폴리오하라

PART 2 부자들이 말하는 백전백승(百戰百勝) 투자

최고의 투자는 가장 값싸게 매입하는 것이다
미래가치가 높은 부동산에 투자하라
부동산은 시간 싸움이다, 타이밍에 투자하라
큰 수익을 내고 싶다면 역발상으로 투자하라
과장된 정보를 멀리하고 사실관계에 충실하라
신중하게 판단하되 신속하게 실행하라
체면보다는 실속에 투자하라
부동산 투자! 의심하고 확인하라
돈 먹는 부동산은 버리고, 돈 되는 부동산에 투자하라
사람이 몰리는 곳에 투자하라
부동산도 재화다, 부동산을 살 때도 흥정하라
트렌드를 예측하고 선도하라

PART 3 부자들의 선견지명(先見之明) 투자

10년 후까지 내다볼 수 있는 부동산을 찾아라
숲을 먼저 보고 나무를 보라
부동산을 보는 안목을 길러라
부동산에 투자하지 않는 것도 리스크다
남들이 꺼리는 부동산에 투자하라
높은 수익률에 현혹되지 마라
정부정책을 알면 돈이 보인다
월세가 나오는 부동산에 투자하라
가장 잘 아는 분야와 연관 지어 투자하라
부동산 증여를 통해 절세하라
저성장 시대에 맞춰 투자 마인드를 바꿔라
영화 〈빅쇼트〉를 바라보는 부자들의 불편한 시선들

PART 4 부자들로부터 배우는 투자습관

부동산 전문가를 활용하라
부동산 부자가 되고 싶다면 세금박사가 되라
부동산 고수의 길에는 현장답사가 있다
게으른 부동산 부자는 없다
부동산 투자에도 부자 아빠 마인드가 필요하다
부동산으로 돈을 벌고 싶다면 부동산을 공부하라
맹목적 낙관론자가 아닌 경험적 낙관론자가 되라
디테일에 강하면 실전에도 강하다
부동산 재테크의 기본은 부창부수
부동산으로 부자 되고 싶다면 은행과 친해져라
부동산을 취득할 때 부부공동명의를 활용하라
부동산 매각 시 양도소득세를 절세하라
시장을 보는 안목을 기르려면 부동산 뉴스를 활용하라
부동산 투자도 취사선택하라
부자들의 관심을 받는 부동산 신탁을 활용하라
부자들에게는 그들만의 투자원칙이 있다

필자는 평소 알고 지내던 몇몇 부자들과의 은퇴 관련 인터뷰를 통해 한 가지 흥미로운 사실을 발견할 수 있었다. 예컨대 돈이 많은 자산가일수록 은퇴 이후를 준비하는 데 보다 적극적이라는 사실이었다. 설령 그것이 보험이나 연금저축 같은 금융상품이 되었든, 월세가 나오는 수익형부동산이 되었든, 은퇴 이후 노후만 보장된다면 방법은 중요치 않았다. 지인들 사이에서 이른바 ‘은퇴부자’로 소문난 S씨(63세). 5년 전 어느 날, 친목모임에서 모 공기업 부장으로 명예퇴직을 코앞에 둔 그를 만난 적이 있었다. 사실 이전까지만 해도 일면식조차 없었던 사이였지만 은퇴 이후의 노후준비를 화제 삼아 짧지만 속 깊은 대화가 오갈 수 있었다.
_45쪽

사실 C씨에게는 자신만의 백전백승 투자원칙이 있었다. 즉 남들에게는 아무리 좋아 보이는 부동산 정보일지라도 사실관계의 확인이라는 검증절차를 거치지 않았다면 그에게는 하나도 쓸모없는 무용지물일 뿐이었다. 아니 오히려 백해무익한 정보공해라고 생각할 정도였다. 과장된 부동산 정보를 멀리하고 사실관계에 충실하자는 투자원칙을 고수한 그였기에 오랫동안 실패 없는 부동산 투자가 가능했던 것이었다. 반면 인터뷰한 부자들 중에는 과장된 부동산 정보를 믿고 투자했다가 커다란 손실을 본 안타까운 사연도 있었다. 강남에서 명의로 소문난 피부과 원장 K씨(63세)가 그랬다. 한때 공중파 TV방송에 고정출연하면서 유명세를 타게 되었고, 그 덕분에 명의로 소문이 나면서 지금까지도 환자가 끊이지 않는 그였다. 흔히들 말하는 대박 난 병원의 원장이 된 것이다.
_92쪽

재밌는 것은 D씨가 이 빌딩을 처음 접했던 2016년 늦가을, 소개해준 공인중개사 편으로 매도자 측에 매수의향서를 제출했었고 바로 퇴짜를 맞았다는 사실이다. 그 당시 D씨가 매수하겠다고 제안한 가격은 담보감정가 240억 원보다 살짝 높은 245억 원이었다. 하지만 매도자 측(일가족 4인 공동소유)에서는 지나치게 헐값이라는 이유로 D씨의 매수제안을 일언지하에 거절했다. 1차 협상이 결렬된 것이었다. 그런데 그로부터 일주일이 지난 뒤 사정은 완전히 달라졌다. 세계경제가 흔들릴 수 있는 엄청난 이벤트가 발생한 것이다. 모두의 예상을 뒤엎고 미국 중심의 보호무역주의를 주창한 공화당의 도널드 트럼프가 유력 후보였던 민주당의 힐러리 클린턴을 제치고 미국 대통령선거에서 승리하면서 글로벌경기가 더 나빠질 것이라는 불안감이 팽배해졌다.
_128쪽

2019년 현재, 그녀는 4채의 다가구주택을 보유하고 있다. 앞서 언급한 물건(지하철 2호선 신림역 인근 소재, 절반의 지분) 1채 외 서울 관악구 봉천동 지하철 2호선 서울대입구역 인근에 1채, 서울 동작구 상도동 지하철 7호선 상도역 인근에 1채, 그리고 경기 부천시 원미구 역곡동 지하철 1호선 역곡역 인근에 1채를 보유하고 있다. 그녀의 자산규모는 거주하고 있는 목동신시가지 아파트 1채를 제외하더라도 무려 65억 원에 달한다. 전업주부였던 10여 년 전과 비교해보면 그야말로 청출어람, 상전벽해라는 말이 떠오른다. 하지만 무엇보다 그녀를 부자대열로 이끈 일등공신은 매월 꾸준히 나오는 월세였다. 매입한 부동산 모두가 월세가 나오는 자산이었기에 양호한 현금흐름을 확보할 수 있었고, 그 덕분에 대출을 활용한 부동산 추가 매입도 비교적 수월하게 진행할 수 있었다.
_181쪽

내용은 이랬다. C씨는 경기불황임을 감안해 지난 5~6년 동안 단 한 번도 임대료를 올리지 않았다. 그러나 얼마 전 주변 임대료 수준에 근접해 임대료 인상을 시도했다가 전혀 예기치 못하게 임차인들의 강한 반발에 부딪히게 되었다. 경기가 불황이라 장사도 안 되는데 임대료를 갑자기 올리면 너무 힘들다는 호소와 함께 만일 이대로 임대료 인상을 강행한다면 국세청에 건물주 C씨의 임대료 탈세 사실을 제보하겠다는 협박이었다. 사실 C씨는 임차인들의 묵인 아래 지금껏 그들에게서 받은 임대료를 제대로 신고하지 않았다. 오히려 축소한 금액을 세무서에 신고해왔는데, 때마침 임대료 인상 시도로 임차인들과의 관계가 악화되자 그들로부터 탈세고발 위협에 시달리게 된 것이었다. 결국 C씨는 임대료 인상을 포기하기로 했다. 부동산 임대료 무신고에 따른 제척기간이 7년임을 감안한다면 그동안 미납한 세금은 물론이고, 자칫하다가는 덤으로 국세청 세무조사까지도 받을지 모른다는 불안감이 엄습했기 때문이었다.
_217쪽

하지만 K씨는 건물주가 되겠다는 자신의 로망을 포기할 수 없었다. 차라리 부족한 자금은 시중은행을 통해 빌려보기로 했다. 우선 집 가까이에 위치한 시중은행 몇 군데를 차례대로 방문해 대출담당자와 상의해보기로 했다. 하지만 막상 은행의 대출담당자들과 상담을 진행해보니 대출가능금액이 필요자금 5억 원의 절반에도 미치지 못함을 확인했을 뿐이었다. 당연히 힘이 쭉 빠질 수밖에 없었다. “뜻이 있는 곳에 길이 있다”고 그랬던가. 절망감에 빠져 있던 K씨에게 문득 떠오르는 곳이 하나 있었다. K씨의 급여통장을 관리하고 있던 모 은행지점으로 직장 건물 내 입점해 있어 평소에도 출입이 잦았던 곳이었다. 마지막이라는 절실한 마음으로 그곳 대출담당자를 찾아갔다. 다행히도 그와의 대화를 통해 해법을 찾을 수가 있었다. 거주하고 있던 서울 서초구 잠원동 아파트와 매입하게 될 꼬마빌딩을 공동담보로 묶어 부족한 자금 5억 원을 대출받기로 한 것이었다. 결국 K씨는 이 꼬마빌딩을 무사히 매입할 수 있었다.
_262쪽