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직장인, 바닷가 토지부터 구매하라!

2억 원이라는 금액은 서울, 경기권에서는 아파트 한 채 구입하기도 어려운 금액이다. 하지만 바닷가 게스트하우스는 건축까지 가능하다. 30평 이하 바닷가 게스트하우스 건축을 위해서는 바닷가 토지 5,000만 원을 잡고, 주택비용 1억 원, 부대비용 5,000만 원이면 충분하다. 이 책은 바닷가 토지를 찾는 법부터 가성비 있게 건축하는 방법을 알려준다. 유명한 관광지나 좋은 등산코스가 있는 산 주변도 좋은 위치이지만, 지은이는 직접 잡은 고기와 해산물을 나눠 먹고, 파도를 바라보며 힐링하는 기분을 사람들과 나누고자 바닷가 토지를 선택했다. 또한 바닷가는 좋은 가격에 좋은 위치를 선정해 토지를 구매하고 건축을 하게 된다면, 토지의 시세차익과 건물의 임대수익 및 매매차익까지 부동산 재테크에도 많은 이점이 있다. 시작이 반이라는 말이 있듯, 건축의 시작은 토지 구입부터 시작한다. 일단 자본금 3,000만 원이 모였다면, 땅을 찾아보라. 그중에서도 바닷가 토지를 구매하라!

토지 구입부터 건축, 운영까지
바닷가 게스트하우스의 모든 것

이 책은 좋은 토지를 고르는 방법, 그중에서도 바닷가 토지 선정 시 핵심 포인트와 실전 사례를 제시한다. 또한 최소한의 돈으로 건축하는 모듈러주택(이동식주택)을 소개한다. 지은이의 경험에서 우러나온 공사 시작 전에 해야 할 일들, 공사 과정 등을 알려주며 이 책을 읽는 독자들에게는 시행착오를 막아준다. 때로는 사장처럼, 때로는 머슴처럼 힘들 수도 있는 게스트하우스 운영이지만, 그 과정에서 즐기는 법, 온전히 삶을 누리는 법을 위트 있게 전한다. 게스트하우스 건축을 단 한 번으로 멈추지 않고, 더 나은 바닷가 게스트하우스 건축을 준비하는 지은이는 평범한 대한민국의 직장인이자 소시민이다. 바닷가 게스트하우스를 통해 완벽한 경제적 자유를 얻을 수는 없지만, 최소한의 의식주 해결과 최악을 대비하는 보험으로 활용 가능하다. 항상 똑같은 일상에서 새로운 도전과 재테크라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 바닷가 게스트하우스의 모든 것을 담았다.

프롤로그 … 4

Chapter 01 직장인, 바닷가 토지부터 구매하라

왜 바닷가 토지여야 하는가? … 15
건축의 시작은 토지 구입 … 17
바닷가 토지의 시세 동향 … 19
바닷가 토지 찾는 방법 … 21
좋은 토지 고르는 방법(자본금별) … 27
좋은 토지 고르는 방법(위치별) … 31
바닷가 토지 선정 시 핵심 포인트 : 건축 가능 여부 … 35
바닷가 토지 선택 시 핵심 포인트 : 건물 크기 … 39
토지 구입 시 협상 방법 … 43
토지 실거래가 확인 방법 … 47
토지 매매 시 주의사항 … 52
촌집 구매를 통한 토지 확보 방법 … 56
토지의 지목 … 59
농지보전부담금, 산지전용부담금(대체산림자원조성비) … 62
토지에 경작물 경작 시 참고사항 … 65
바닷가 토지 찾기 실전 사례 … 67
농지(밭, 논, 과수원) 구매 시 필요한 농취증 … 75
토지의 정확한 지번 알아보기(실속 팁) … 80
현장 임장의 중요성 … 84
토지 구매 이후 건축 시점 … 87

Chapter 02 최소한의 돈, 가성비로 건축 설계하기

건축박람회 참가하기 … 93
건축공법에 따른 장단점 비교 … 96
건축을 위한 비용 … 99
건축을 위해 내가 모은 돈은? … 101
내가 다중주택을 선택한 이유 … 103
내가 모듈러주택을 선택한 이유 … 105
하루 만에 뚝딱 짓는 주택 … 108
평당 단가는 중요하지 않다 … 111
농어촌 민박 허가를 위한 주택 구성 … 113
건축방향 선택 … 115

Chapter 03 공사 시작 전에 해야 할 일들

건축허가를 위한 준비 … 121
상수도 설치 … 124
전기 설치 … 126
토목설계 … 128
주택 건축설계 … 132
내진설계 … 135
경계측량 … 137
착공신고 준비 … 139

Chapter 04 공사 시작, 첫 삽에 배부르랴

토목공사 준비 … 143
공사관계자와의 관계 … 146
대금 지급 방법 … 149
정화조 공사 … 151
상하수도 공사 … 153
돈으로 해결하는 변수 … 155
토지의 형질변경(Feat. 토지 성형수술) … 156
공사에 방해가 되는 전깃줄 처리방법 … 159
옹벽공사 … 160
힘들지 않게 옹벽공사 하는 법 … 165
주변인과의 마찰해결 … 168
기초공사 … 171

Chapter 05 10년 늙지 말고, 하루 만에 건축하기

건축물 내·외부 결정하기 … 177
스트레스 받는 건축공사 쉽게 처리하기 … 180
전문가에게 맡기자 … 183
덱(Deck)작업 … 185
가로등 설치 … 187
담장 만들기 … 188
건물 전기 연결 … 190

Chapter 06 호구가 되지 않는 준공검사 방법

끝날 때까지 끝난 게 아닌 준공 … 195
공무원에게 설명하기 … 197
구조검토확인서 … 198
준공을 받기까지 … 200

Chapter 07 게스트하우스 운영 : 때로는 사장처럼 때로는 머슴처럼

농어촌 민박 허가 받기 … 205
게스트하우스 CI 만들기 … 207
2층 침대 설치하기 … 209
청소와 빨래 … 211
게스트하우스 파티 … 212
술에 대한 단상 … 214
계절에 따른 변수(살아봐야 보이는 단점들) … 216
손님을 지인처럼 … 218
집 앞에서 낚시와 통발 … 219
피쉬 뱅크(Fish bank) 운영 … 222
정낭을 설치한 대문 … 224
돈 안 드는 마케팅 … 227
인터넷 설치하기 … 233
임대를 통한 수익 창출 … 234

Chapter 08 더 나은 바닷가 게스트하우스

임대 보증금을 활용한 바닷가 토지 구매 … 239
5,000만 원 이하의 바닷가 토지 찾기 … 241
바닷가 토지 현장조사(임장) … 246
토지 가격 협상 … 248
건축 이전까지 토지 활용 방법(미나리밭) … 251
최종 계약(농취증과 등기) … 252
썬룸과 어닝, 바닥 에폭시 시공 … 253
방 공간을 불편하지 않게 최소화하기 … 256
스크린과 빔프로젝트 … 257

Chapter 09 질의 응답 : 바닷가 게스트하우스의 모든 것

도대체 얼마에 건축이 가능한가? … 261
부대비용은 얼마나 들까? … 262
평당 얼마면 시공이 가능한가? … 263
건축하는 데 어느 정도의 기간이 걸리나? … 263
진짜 하루에 건축하는 것이 가능한가? … 264
포항에서만 바닷가 토지를 5,000만 원에 구매 가능한 것 아닌가? … 264
바닷가 토지의 시세동향은 어떠한가? … 265
토지에 건축이 가능한 것을 어떻게 알아보나? … 266
꼭 바닷가 토지여야 할까? … 267
토지만 구입하고 나중에 건축해도 되나? … 268
어떤 방식으로 좋은 토지와 좋은 가격에 구입할 수 있나? … 268
농어촌지역이 아닌 도시지역에 건축하면 안 되나? … 269
100평 이하의 작은 땅을 사려고 하는데, 작은 땅이 없다 … 269
토지를 직접 가보기 어려운데 온라인으로 구매해도 되나? … 270
모듈러주택(이동식주택) 말고, 다른 주택으로 건축해도 되나? … 271
모듈러주택(이동식주택)은 단열이나 내구성이 떨어지지는 않나? … 271
바닷가 게스트하우스를 운영하다 보니 힘들고, 도시로 가고 싶다 … 272
토지에 건축 신고를 하고 나중에 건축해도 되나? … 272
돈 없이 건축이 가능한가? … 273
건축 중이나 건축 이후 게스트하우스를 운영할 때 민원이 생겼을 때는 어떻게 대처하나? … 274
바닷가에서 낚시나 수렵채집을 가성비로 하는 방법이 있을까? … 274
좋은 건축업체를 고르는 팁이 있나? … 275
기본적인 게스트하우스 홍보는 어떻게 하나? … 276
각 방마다 화장실이 많을 필요가 있나? … 276
방마다 주방이 별도로 있는 것은 어떤가? … 277
게스트하우스에서 힘든 손님은 어떻게 대처하나? … 277
손님이 없으면 어떻게 해야 하나? … 278
농어촌 민박 게스트하우스 등록방법은? … 278
이용요금 산정은 어떻게 하나? … 279
게스트하우스 투숙객을 위해 조식을 필수적으로 제공해야 하나? … 280
방이 몇 개 없는데, 주인실이 꼭 필요하나? … 280
바닷가 토지 위치 선정 시 가장 중요한 점은 무엇인가? … 281
임대는 어떻게 놓을 수 있나? … 282
게스트하우스 매매를 하고자 한다면 어떻게 해야 하나? … 282

토지는 금액이 싸다면 그것만으로도 메리트가 있는 토지다. 일례로 5,000만 원짜리 토지가 있다면, 직장인이 몇 년 모아서 도전해볼 수 있는 토지이기 때문에 여러 사람들이 관심을 갖고 접촉해볼 수 있다. 하지만 2억 원인 토지가 있다면, 사람들은 금액만으로도 지레 포기를 해버릴 것이다. 금액이 싸다는 것이 다른 토지의 장단점을 제하더라도 굉장한 메리트이니, 이런 토지를 발견했다면 하자가 있다고 하더라도 관심 있게 보길 추천한다.
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건축 중에 흙이 필요할 때도 있으니 흙을 무작정 버리는 것도 고민해봐야 한다. 흙을 버릴 때도 흙을 파는 포클레인과 트럭이 필요하고, 포클레인은 약 50만 원, 트럭은 약 30만 원의 비용이 든다. 잠깐의 선택으로 돈이 나가는 일이기 때문에 신중하게 생각해야 한다. 나의 경우에도 무턱대고 흙을 파내는 데 돈을 쓰고, 건축 중에는 흙이 필요해 포클레인과 트럭을 다시 불러서 흙값을 주고, 다시 흙을 성토한 경험이 있기 때문에 독자분들은 이런 일을 방지해 돈을 아낄 수 있기를 바란다.
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건물 준공도 끝났고, 농어촌 민박 허가도 받았으니 이제는 실전 게스트하우스 영업만 남았다. 게스트하우스를 운영한다면 낭만적이고 좋은 점도 많지만, 기본적으로 청소와 빨래가 정말 크게 다가온다. 청소와 빨래가 몸에 밴 성격이라면 그다지 어렵지 않을 것이다. (중략) 뭐든 익숙해지면 잘하고 빨라지듯이 진득하게 한번 해보길 권하고, 6개월간 해봤는데도 힘이 들면, 다른 방법을 강구해보길 권한다. 청소와 빨래를 누군가에게 맡기고, 돈을 지불하는 방식도 고려해볼 만하다.
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