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다시 부동산을 생각한다 : 부동산 규제 시대, 세그먼트가 답이다

소득공제

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  • 저 : 채상욱
  • 출판사 : 라이프런
  • 발행 : 2019년 03월 22일
  • 쪽수 : 248
  • 제품구성 : 전1권
  • ISBN : 9791196625900
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책소개

가지 세그먼트로 부동산 시장의 비밀을 밝힌다!
국내 최고 부동산 애널리스트의 2019~2020 전망과 투자 전략


홍춘욱, 이진우, 와이민 강력 추천!
“부동산 투자의 길을 찾을 수 있었다”
- 홍춘욱 / 이코노미스트

지난 6년간 이어진 부동산 강세장이 끝났다. 2018년 말부터 본격적으로 부동산 약세장이 시작되면서 시장은 혼란스러워졌고 판단은 더욱 어려워졌다. 언제까지 하락이 이어질까? 내 집 마련의 시기는 언제가 좋을까? 투자 기회는 어디에 있을까?
부동산 전문가들의 전문가, 국내 최고 애널리스트인 저자는 도대체 시장이 왜 달라졌는지, 이 달라진 시장에서 어떻게 투자해야 하는지 등을 명쾌하게 들려준다. 데이터를 기반으로 한 철저한 시장 분석과 예리한 통찰력으로 역대 가장 강력한 부동산 정책의 이면을 분석하고 그 영향을 파헤쳤다.
짧게는 지난 6년간 지속된 상승의 시작점이라 할 수 있는 2013년 4.1 부동산 종합 대책과 그 끝이라 할 수 있는 2018년 9.13 부동산 종합 대책 사이를 자세하게 다뤘다. 특히 독자들이 궁금해하는, 앞으로 시장이 어떻게 변하고 또 어떻게 대비해야 하는지에 대한 내용을 자세히 담고 있다. 무주택자, 1주택자, 일시적 2주택자, 2주택자 이상의 다주택자 들로 나눠서 각자 어떻게 행동하는 것이 최선의 전략인지를 알려준다. 부동산 시장은 호황과 불황의 반복 속에서 늘 새로운 투자 기회가 출현하곤 한다. 2020년대의 새로운 투자 아이디어도 소개한다. 그리고 많은 사람들에게 받은 질문 가운데 가장 관심을 끌 만한 질문을 가려내 부록으로 실었다. 새로운 기회를 놓치고 싶지 않다면 내 집을 마련하려는 사람이든 투자를 하려는 사람이든 꼭 읽어봐야 할 필독서다.

출판사 서평

부동산 규제 시대, 지금까지와는 다른 시장이 펼쳐진다
4가지로 나눠진 부동산 시장


시장을 이기는 정부도 없다지만, 정부 정책에 맞서지 말라는 부동산에서의 철칙 또한 진리다. 8.2 대책과 9.13 대책의 효과로 부동산 시장은 완전히 달라졌다. 부동산 시장에서 정부는 시세 사이클을 새롭게 시작하거나 종료할 수 있는 능력을 갖고 있다. 돌이켜보면, 2013년부터 시작한 상승장, 그리고 최종적으로 2016~2018년으로 대표되는 구도심의 가격 상승 역시 정부 정책의 결과물이었다. 그렇다면 미래 부동산 가격과 시장에 미칠 영향 또한 현재 정부가 어떠한 의지를 가지고 부동산 정책을 펴는가에 달려 있다.
부동산 시장이 과열되자 정부는 2017년 8.2 부동산 대책을 내놓았다. 8.2 대책은 급증하는 투자수요를 ‘면적’이라는 기준선을 제시하며 한 방향으로 몰았다. 면적 85㎡ 초과냐 이하냐에 따라 종합부동산세에서 0%와 70%의 엄청난 격차가 생겨났다.

“이것은 투자자들에게 어떤 영향을 미쳤을까? 답은 단순하다. 투자자들은 대형 주택에 관심을 두지 않았다. 8.2 대책에 숨어 있던 이 기준으로 인해, 투자자들은 당연하게도 ‘85㎡ 이하’의 면적을 중심으로 매수했다.”
(/ 본문 중에서)

2018년 9.13 대책이 추가로 나오면서 여기에 ‘공시가격 6억 원’이라는 기준이 추가되었다. 공시가격 6억 원 초과일 경우 임대사업자 등록을 했더라도 장기보유특별공제의 혜택에서 배제했다. 이에 따라 시장은 발 빠르게 4가지 영역으로 나눠졌다.

-85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 이하
-85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 초과
-85㎡ 초과, 공시가격 6억 원 이하
-85㎡ 초과, 공시가격 6억 원 초과

이를 두고 저자는 ‘세그먼트 시대’라 명명한다. 세그먼트는 분할, 분절을 뜻하는데 여기서는 시장이 정부가 제공하는 기준에 따라서 완전히 나뉘어 따로 움직인다는 것을 의미한다. 그동안 부동산에 투자할 때 입지가치나 상품가치, 혹은 수요와 공급을 통한 시장 전망과 같은 요소들이 중요했고 거기에 입각해 투자 판단을 했지만, 이제 더는 먹히지 않는 시대가 된 것이다.
이 책은 정책의 힘이 시장을 주도하는 지금, 부동산 시장의 새로운 패러다임을 확인하고 그 이유와 영향을 파헤친다. 왜 관심 밖이었던 수도권 지역이 오르는지, 치솟던 집값이 왜 갑자기 하락하게 됐는지 언뜻 이해가 되지 않았던 궁금증을 속 시원히 풀어주면서 현 정부 부동산 정책의 함의를 짚어내고 2020년대를 대비할 수 있는 새로운 시각을 제시한다.

과거의 투자 방식은 잊어라!
무주택자에서 다주택자까지 상황별 똑똑한 투자 전략


‘입지’와 ‘상품성’이 투자 판단의 근거가 되던 시절이 지나고 바야흐로 부동산 규제 정책이 만들어낸 세그먼트에 주목해야 할 시기가 다가왔다. 전용면적 85㎡, 공시가격 6억 원이라는 기준에 따라 나눠진 시장에서 입지와 상품성은 부차적으로 다뤄야 한다. 그동안 소외되던 경기도 외곽 지역이 갑작스럽게 각광을 받는 것이 하나의 사례다.
달라진 시장에서 과거와 같은 투자 방식은 통하지 않는다. 세그먼트화된 시장에 맞춰 새로운 투자 전략이 필요하다. 저자는 자금조달계획서를 통해 새롭게 얻어진 통계 자료와 여러 데이터를 기반으로 하여 깊이 있는 통찰과 전망을 보여준다. 무주택자는 집을 사야 할지 기다려야 할지, 1주택자에서 일시적 2주택자의 경우 어떻게 갈아타는 것이 좋은지, 주택을 여러 채 보유한 다주택자는 어떤 선택을 해야 하는지, 가장 타격을 입은 대형 주택을 보유한 다주택자는 어떻게 해야 하는지 등 각각의 경우에 따라 부동산 투자 전략을 담고 있다.
부동산 시장이 급변하는 요즘, 집을 두고 머릿속이 복잡하다면 저자의 말에 귀 기울여보자. 부동산 시장의 달라진 프레임 속에서 새로운 기회가 보일 것이다.

추천사

2016년은 투자자의 해, 2017년은 실수요자의 해, 그리고 2018년, 2019년은? 새롭게 만들어진 통계를 통해 부동산 투자의 길을 찾을 수 있었다. 감의 세계에서 과학의 세계로 부동산 투자가 이동하고 있음을 이 책 덕분에 절감했다.
- 홍춘욱 / 키움증권 이코노미스트

최근 몇 년 동안 채상욱 애널리스트만큼 부동산 시장을 잘 분석하고 설명한 사람이 있었던가? 정책과 시장에 대한 뛰어난 이해력을 바탕으로 다른 부동산 전문가들마저 탄복하게 하는 그의 신작을 두근거리는 마음으로 읽었다. 이 책에서 그는 “입지가치+상품가치”보다 왜 “부동산 시장의 세그먼트”가 중요한지를 역설한다. 그리고 이러한 분석을 바탕으로 ‘오른다, 내린다’라는 두루뭉술한 의견이 아닌 왜 시장이 달라졌고, 이 달라진 시장에서 어떻게 투자해야 하는지에 대해 명확한 의견을 제시한다. 저자의 말처럼 부동산 투자 전략이 완전히 달라져야 하고, 그렇기에 저자의 말에 다시 귀 기울여야 한다.
- 와이민 / 와이민의 블로그 주인장, 투자자

내가 채상욱 애널리스트를 주목하기 시작한 것은 2016년 그의 첫 책이 세상에 나올 무렵이었다. 새로운 택지 개발이 중단되고 뉴스테이라는 낯선 형태의 주택이 도입된다는, 평범한 뉴스의 이면에서 그는 단숨에 책 한 권 분량의 깊은 인사이트가 담긴 전망을 뽑아냈다. 그는 남들이 주목하지 않는 포인트를 발견하고 그걸 가장 설득력 있게 분석하는 데 발군의 재능을 가진 전문가다. 정책의 힘이 시장을 주도하는 지금, 그의 통찰은 또 한 번 유용하게 활용될 것이다.
- 이진우 / MBC 〈손에 잡히는 경제〉, 팟캐스트 〈신과함께〉 진행자

채상욱 애널리스트의 전작 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》를 읽고 세법상 소형 주택의 기준 변경이 갖고 올 파장을 분석한 부분에서 느꼈던 감탄을 또 한 번 하게 한다. 전용면적 85㎡와 공시가격 6억 원이라는 기준이 시장에 미칠 영향에 대해서 알고 싶다면 반드시 읽어야 할 필독서이다. 세금전문가로서 부끄럽지만, 세법 변화 속에 숨겨진 행간의 의미를 파악하는 능력은 존경스럽다.
- 이상혁 / 세무사, 하나은행 상속증여센터 팀장

목차

프롤로그 6년의 상승장 마감, 새로운 시작을 지켜보며

1장 부동산 규제 시대, 지금까지와 다른 시장이 펼쳐진다
다주택자들이 집을 사는 기준
투자수요가 넘쳐나는 서울
부동산은 입지가 전부다?
tip. 입지가치와 상품가치로 나눠서 부동산을 보라
세그먼트의 시작을 연 8.2 대책
‘면적’이라는 절대적 기준의 등장
9.13 이후 세그먼트화된 부동산 시장

2장 부동산 시장 본격 해부
전국 800만 1주택자들은 카멜레온
“올해는 투자수요의 해입니까?”
마법의 열쇠, 자금조달계획서
서울은 언제부터, 왜 올랐을까?
서울은 주택 구매 절반이 실수요가 아니다
서울의 구별로 살펴본 투자수요
주요 투기과열지구의 투자수요 흐름

3장 부동산 규제가 몰고 올 극적인 변화
85㎡ 미만, 공시가격 6억에 쏠리다
과거의 투자 방식은 잊어라
입주권 시장을 덮친 세그먼트의 파도
tip. 분양권 및 입주권 찾아보기 & 매매 절차
재건축 아파트의 미래
2019년 세그먼트의 촉매제, 종합부동산세
세그먼트의 가속화가 시작된다
세그먼트화된 시장이 갖는 의미
세그먼트의 시대가 끝나는 날

4장 완전히 달라져야 할 투자 전략
집을 사야 할까, 기다려야 할까?
소형-고가 주택의 매수는 천천히
중대형을 노리는 실수요자의 선택
내 집 마련을 노리는 실수요자의 선택
다주택자의 절세 방법
‘똘똘한 한 채’가 중요하다
대형 주택을 보유한 다주택자의 선택
재건축·재개발을 보유한 다주택자의 선택

5장 미래의 주택정책을 기다리며
컨설턴트만 돈 버는 시대
주택 임대차 시장이 발전하려면
선분양에서 후분양으로
뜨거운 감자, 토지공개념
스타 조합장에 미래를 맡길 것인가?
주택 멸실에 따른 수요에 대비하라

에필로그 2020년대를 대비하는 투자 전략
부록 궁금한 질문 베스트 Q&A

본문중에서

짧게는 지난 6년간 지속된 상승의 시작점이라 할 수 있는 2013년 4.1 부동산 종합 대책과 그 끝이라 할 수 있는 2018년 9.13 부동산 종합 대책 사이를 자세하게 다뤘다. 과거만 다룬 것은 아니다. 특히 독자들이 궁금해할 만한 앞으로 시장이 어떻게 변하고, 어떻게 대비해야 하는지를 담고 있다. 무주택자, 1주택자, 일시적 2주택자, 2주택자 이상의 다주택자 들로 나눠서 각자 어떻게 행동하는 것이 최선의 전략인지를 알려준다. 일종의 가이드라인쯤 된다. 모두가 그렇게 선택할 필요는 없지만 자신의 선택이 앞으로 어떤 결과로 이어질지에 대해서 미리 가늠해보는 시간이 될 것이다. 책의 말미에는 내 블로그를 통해서 부동산 상담을 문의해왔던 분들의 질문 중 많은 분이 관심을 가진 내용을 각색하여 포함시켰다. 다른 사람들이 하는 고민과 나의 답변 속에 독자들의 질문과 답도 들어 있으리라 본다.
좋든 싫든 우리는 모두 매매나 임대로 집을 선택할 수밖에 없다. 가계 자산의 대부분을 차지하는 것이 부동산인 만큼 부디 시간을 할애하여 이 책을 읽어보기를 바란다. 특히나 지금처럼 시장의 판세가 급격히 변화하는 시점에는 더욱 부동산에 대한 공부가 필요하다.
('프롤로그' 중에서)

다주택자들이 뜯어본 8.2 대책은 외면상으로 ‘다주택자들을 저격’하는 내용으로 가득했다. 다주택자에게만 양도세 중과와 장기보유특별공제의 공제율을 인하한다는 것이다. 장기보유특별공제는 소득세법에 따라 보유 기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득을 산정할 때, 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도이다. 그런데 인플레이션을 고려해 1년에 3%로 정한 공제율을 다주택자에게만 0%로 낮추는 규제였다. 대출 규제는 말할 것도 없었다. 그런데 더 면밀히 대책을 살펴보자. 8.2 대책의 속을 자세히 들여다보면 이것은 규제가 아니라 오히려 ‘황금알을 낳는 거위’라는 사실을 알 수 있다.
('‘면적’이라는 절대적 기준의 등장' 중에서)

‘세그먼트’는 좀 어려운 말이다. 분할, 단편, 분절 등 갖다 붙일 수 있는 우리말도 많다. 자동차의 등급을 설명할 때도 이 말을 쓰곤 한다. 중요한 점은 그동안의 부동산 투자에서 핵심적으로 바라보던 입지가치나 상품가치, 혹은 수요와 공급을 통한 시장 전망과 같은 요소들이 이제 먹히지 않는 시대가 됐다는 것이다.
세그먼트의 시대는 시장이 정부가 제공하는 기준에 따라서 완전히 나뉘어 따로 움직인다는 것을 의미한다.
('9.13 이후 세그먼트화된 부동산 시장' 중에서)

지난 6년간 서울시는 모든 부동산 대책을 비웃듯이 상승해왔다. 나 역시 항상 상승 전망을 해왔다. 그러던 내가 9.13 대책 후 하락 전망으로 바꾼 것은 그만큼 정책이 만들어낸 세그먼트의 효과가 높다고 본 것이다. 물론 서울 부동산 시장이 갖고 있는 펀더멘탈만 보면 ‘서울 전역 -8%, 특정 고가 단지의 경우 –15~20% 정도 하락’은 도저히 나오기 어려운 전망이었다. 그러나 9.13 대책의 파도가 서울의 핵심 지역을 덮쳐 이미 압구정, 대치, 반포, 용산, 목동, 마포를 포함하여 서울의 초고가 아파트에서 고가 아파트까지 가격 하락을 주도하고 있다.
('과거의 투자 방식은 잊어라' 중에서)

청약제도가 무주택 실수요자에게 더 많은 기회를 주는 쪽으로 개편되면서 앞으로 청약은 투자가 아닌 실거주 목적으로 바라봐야 한다. 한마디로 투자 관점에서 청약(분양권)은 매력이 없어졌다. 청약에 당첨되면 ‘분양권’이라는 권리를 갖는다. 이 분양권은 세법상에서는 주택이 아닌 것으로 처리되지만, ‘주택 공급에 관한 규칙’이 2018년 말부터 바뀌면서 주택으로 취급된다는 것이 이번 개편의 가장 큰 변화다. 2018년 12월 11일 이후 입주자 공고를 하는 신규 단지의 분양권은 이 기준으로 봤을 때 주택이다. 종전의 ‘분양권 +1 주택자’인 경우 주택담보대출을 받을 수 있었지만, 이제는 이 변화로 인해 2주택자가 되므로 청약조정지역이라면 곧바로 대출 규제에 걸린다. 공급가액이 9억 원을 넘지 않더라도 대출 규제 영향을 받는다는 점에서 분양권을 투자 관점에서 보던 수요가 감소할 수밖에 없다.
('내 집 마련을 노리는 실수요자의 선택' 중에서)

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저자소개

생년월일 -
출생지 -
출간도서 4종
판매수 5,517권

하나금융투자 건설·부동산 애널리스트.
2018년 한국경제 베스트 애널리스트 건설 분야 1위

부동산 전문가들의 전문가. 건축학을 전공하고 부동산학 석사를 거치며 쌓아온 이론적 뼈대 위에 금융시장에서 바라보는 합리적 기준을 토대로 부동산 시장을 분석하고 투자의 인사이트를 제공하는 애널리스트다.
특히 부동산 하락론이 대세이던 시절, 2013년 대세 상승의 시작을 정확히 짚어냈다. 또한 2019년부터 시작된 하락 변곡점을 예측하면서 또 한 번 시장의 주목을 받았다. 데이터를 기반으로 한 철저한 시장 분석과 예리한 통찰력으로 부동산 분야에서 독보적인 전문

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