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아파트형 공장으로
부동산 투자의 유연성을 확보하라!

금수저로 태어나지 않아도 얼마든지 부자가 될 수 있다. 돈 많고 똑똑해야 부동산에 투자할 수 있는 게 아닌, 돈 없어도 똑똑하지 않아도 통하는 게 부동산 세계다. 단, 고정관념의 틀을 깨는 사고와 강한 실행력이 필요하다. 운이나 경험?실력으로 평가되던 운동경기에도 데이터가 도입되는 현실인데, 하물며 거액의 돈이 오가는 부동산은 말할 나위 없다. 하지만 체계적인 분석보다는 분위기에 편승한 뒤 그저 운에 맡기는 부동산 투자가 상당히 많은 게 현실이다. 부동산 초보는 매수 시장의 분위기에 휩싸여 움직이지만, 부동산 고수는 매도 시장의 분위기를 예상하고 움직인다. 지금 상승세를 타고 있는 지역이 중요한 것이 아니라, 그 상승세가 내가 매도를 할 때까지 지속될 수 있는지에 대한 고민을 해야 한다.

부동산에도 트렌드가 있다. 한 가지 상품만 고집할 게 아닌 트렌트에 맞게 투자하는 게 리스크를 줄이는 길이다. 현재 부동산 트렌드는 섹션 오피스&아파트형 공장이다. 물론 다 같은 오피스가 아닌, 부동산 트렌드에 맞는 최상품을 찾는 것이 중요하다. 제대로 된 투자를 하려면 '투자자의 눈'을 가지고 있어야 한다. 코앞만 보지 말고 거시적인 안목으로 내다보고 시대에 맞는 트렌드를 갖춰야 한다. 부동산 투자도 마찬가지다. 스마트폰 시대에 2G폰을 고집하면 시대에 뒤떨어졌다는 말을 듣듯이 4차 산업시대를 맞아 빠르게 혁신하는 트렌드 속에서 그저 과거 기억만 고집하면 시대에 한참 뒤떨어진다. 이제는 시대에 맞는 트렌드를 갖춰 수익형 부동산의 핵심이 될 아파트형 공장을 주목할 때다! ‘투자는 타이밍’이다. 부동산 투자는 남보다 딱 반 박자만 빠르면 성공할 수 있다.

월세 받고 시세차익 누리는
아파트형 공장 투자 비법

아파트형 공장이란, 하나의 건축물 내에 여러 공장이 동시에 입주할 수 있는 다층의 집합건물을 말한다. 즉, 아파트형 공장은 아파트의 장점만을 가져와 공장에 접목시킨 형태다. 우리가 일반적으로 생각하는 공장의 형태가 아닌 빌딩형으로 되어 있는 21세기형 공장이라고 보면 된다. 아파트형 공장은 굴뚝 없는 공장으로 쾌적한 업무공간이 제공되며, 도심에 위치해 있는 만큼 기업체는 물론 근로자들의 많은 호평을 받고 있다. 땅은 자칫 투자했다가 큰돈이 몇 년 혹은 수십 년간 묶일 수도 있고, 빌라나 원룸, 혹은 상가는 잘 팔리지 않거나 공실이 생길 수 있다. 그에 비해 아파트형 공장은 공실이 생길 위험이 거의 없다. 세입자가 갑자기 나간다고 해도 주변의 공인중개사에 의뢰하면 새로운 세입자를 쉽게 구할 수가 있다. 또 아파트형 공장은 관리사무소가 있어서 자잘한 수리는 관리사무소에 맡길 수 있다. 또한, 주택 시장에 대한 규제는 강화됐지만, 아파트형 공장에 대한 규제는 아직 거의 없다고 봐도 무방하다. 아파트형 공장은 주택 수에 포함되지 않으며, 대출 규제 영향도 전혀 받지 않는다. 또한, 소액 투자가 가능하다는 장점이 있다. 이제는 아파트형 공장으로 부동산 투자의 유연성을 확보해야 한다. 그런데 아파트형 공장은 아직 널리 알려진 투자처가 아닌 탓에 모르는 사람들도 많다. 아는 사람이 먼저 차지할 수 있는 틈새시장이다.
이 책은 아파트형 공장에 대해 기초부터 철저하게 분석하고 설명한다. 아파트형 공장의 매력부터 데이터분석 투자법, 어느 곳에 투자해야 할지 등의 기본적인 사항뿐만 아니라 전반적인 부동산 투자에서 주의해야 할 점까지 담은 ‘아파트형 공장의 모든 것’이다. 부동산 투자를 처음 접하는 초보자부터 기존 부동산 투자 방법이 아닌, 아파트형 공장에 대해 알고 싶어 하는 투자 고수들에게도 유용한 정보를 줄 것이다.

프롤로그

PART 1 인생의 전환점이 된 유년 시절
ㆍ가난했던 어린 시절
ㆍ외줄을 타고 페인트를 칠하다
ㆍ때밀이를 하다
ㆍ인생의 전환점이 된 손님을 만나다

PART 2 부동산 투자는 선택이 아닌 필수
ㆍ우연한 나의 첫 투자
ㆍ대출 받기 위해 회사를 다닌다고?
ㆍ월급은 올랐는데 왜 삶은 더 팍팍할까?
ㆍ주 52시간? 낭만은 없다
ㆍ통화량 증가로 화폐가치가 하락한다
ㆍ주식 투자는 너무 험난하다

PART 3 콕 짚어 알려주는 부동산 시장
ㆍ부동산 정책을 알면 투자가 보인다
ㆍ우리나라 부동산 대책 유형
ㆍ아파트 투자, 과연 생각만큼 호락호락할까?
ㆍ꼬마빌딩, 과연 꽃길만 걸을 수 있을까?
ㆍ초보는 즉흥적이고 고수는 고민한다

PART 4 돈 되는 아파트형 공장의 매력
ㆍ위기는 곧 기회다
ㆍ아파트형 공장, 너는 누구냐?
ㆍ정부 규제로 아파트 시장은 얼어붙었다
ㆍ대출 규제 없는 아파트형 공장
ㆍ세금 감면이 된다
ㆍ수익이 안정적이다
ㆍ생활편의시설이 좋다
ㆍ관리비가 저렴하다
ㆍ장기수선충당금이 있다

PART 5 아파트형 공장 데이터 분석 투자법
ㆍ데이터 분석, 체계적인 투자의 시작이다
ㆍ아파트형 공장, 데이터 분석 투자
ㆍ모르겠다면 스타벅스 상권을 따라가라
ㆍ스타벅스와 아파트형 공장
ㆍ전략이 있어야 한다
ㆍ집중을 통한 분산정책

PART 6 도마천이 알려주는 아파트형 공장 20문 20답
1. 왜 아파트형 공장 투자인가?
2. 어떤 아파트형 공장에 투자를 해야 하나?
3. 섹션 오피스 대표주자, 아파트형 공장
4. 아파트형 공장의 다양한 장점들
5. 아파트형 공장 호실 고르는 법
6. 기존 대출이 많은데 또 대출을 받을 수 있나?
7. 아파트형 공장에 일반 사무실을 차릴 수 있나?
8. 아파트형 공장에 입주 가능한 업종 소개
9. 2마리 토끼 잡는 아파트형 공장
10. 아파트형 공장 투자 리스크는 없나?
11. 지금 아파트형 공장을 매수하면
막차를 타는 것이 아닌가?
12. 나는 지금 투자할 돈이 없다?
13. 아파트형 공장 말고 다른 투자를 하고 싶은데?
14. 아파트형 공장보다 오피스텔 투자가 낫지 않을까?
15. 지역을 분산하는 게 좋을까?
16. 오래된 아파트형 공장, 인기 없지 않을까?
17. 싸지만 수리비 드는 곳 vs 수리할 곳이 없는 곳
18. 약간의 거리 차이로 가격 차이가 날 때 어디를 선택할까?
19. 아파트형 공장 관리하기 귀찮지 않나?
20. 아파트형 공장 제값 받고 빨리 파는 방법은?

PART 7 읽으면 돈 버는 부동산 15문 15답
1. 투자는 타이밍이다
2. 과감한 이별도 필요하다
3. 더 오르지 않을까하는 고민은 그만
4. 싸게 샀다는 기준이 뭐야?
5. 차익형 부동산 vs 수익형 부동산, 그게 뭐야?
6. 수익률이 높으면 최고 아닌가?
7. 유동인구가 많으면 무조건 투자해도 될까?
8. 공실이 발생하면 어쩌지?
9. 순환주기에 따라 공급 물량이 다르다
10. 부동산, 일본처럼 폭락하지 않을까?
11. 대출은 부담스러운 빚 아닌가?
12. 나는 저축이 좋다?
13. 투자가 두렵다?
14. 주변에서 반대를 한다?
15. 노후 준비는 연금으로 하면 되지 않나?

PART 8 이렇게 하면 돈이 따라온다
ㆍ부자는 돈이 일하게 한다
ㆍ소문난 잔치 먹을 것 없다
ㆍ시장 분위기 파악하는 법
ㆍ신문구독은 필수다
ㆍ인생은 카피다
ㆍ고정관념을 버릴 수 있는 능력도 필요하다

PART 9 부동산 시장에서 살아남는 법
ㆍ예측할 수 없는 미래에 불안한 사람들
ㆍ소확행의 이면, 불안한 미래
ㆍ초심자의 행운을 조심하라
ㆍ두려움과 욕심에 가격이 결정된다
ㆍ무리를 따라가지 마라

PART 10 돈 되는 투자 마인드
ㆍ첫사랑과 부동산
ㆍ새로움을 즐겨라
ㆍ즉결즉행, 즉시 결정하고 즉시 행동하라
ㆍ실행하면 사라지는 스트레스의 비밀
ㆍ좋은 아이디어는 실행해봐야 안다
ㆍ발로 움직여라
ㆍ한계를 정하지 말라
ㆍ표현을 똑바로 하는 습관이 중요하다
ㆍ외벌이 인생에서 벗어나자

PART 11 당신의 투자 성공을 기원하며
ㆍ마음이 부자여야 한다
ㆍ변화 + 열정 + 집중 = 성공
ㆍ매일 86,400원을 어디에 쓰는가?
ㆍ나는 패키지로 세계 일주를 한다

에필로그

▷ 정부는 저물가를 고민하는데, 국민들은 고물가에 허리가 휜다. 정부는 경기 회복세를 언급하는데, 국민들은 ‘월급 빼고 다 오른다’고 하소연한다. 왜 이렇게 다를까? 바로, 정부와 가계의 경기 계산법이 다르기 때문이다. 국민들의 불만이 괜한 투정이 아니라는 것은 각종 통계
에서 상당 부분 증명됐다.
-p. 35

▷ 날이 갈수록 주택 시장에는 규제의 비가 내리고 있다. 이 비는 주택 시장이 얼어붙어 못 살겠다고 국민들이 아우성치기 전까진 당분간 지속될 것이다. 이렇게 주택 시장이 움츠러드는 지금, 위기는 기회가 될 수 있다. 부동산 시장의 다크호스는 바로 아파트형 공장이다.
-p. 69

▷ 베이비부머 세대의 은퇴자들이 직장을 나와 새로 사업을 시작하는 경우가 늘고 있어 앞으로 아파트형 공장을 찾는 중소기업 수는 꾸준히 늘어날 전망이다. 여기에 주택 시장을 겨냥한 정부 규제가 나오면서 아파트형 공장이 같은 규모 주택에 비해 많은 금액을 대출 받을 수 있다는 점도 장점으로 떠오르고 있다. 더불어 중소기업정책자금 혜택 등의 활용을 통해 투자 금액을 낮출 수 있다. 소상공인 또는 중소기업 대상 정책자금 융자지원의 경우 2%대로 금리가 낮아진다. 따라서 서울 도심에 있는 비싼 오피스 등에 비해 적은 비용으로 사옥 마련이 가능하며, 적은 비용을 투자해 쏠쏠한 수익률을 낼 수 있다는 점에서 투자자들의 주목을 받고 있다.
-p. 83

▷ 아파트형 공장의 장점은 경비 절감으로 관리비가 저렴하다는 점이다. 강남 도심권 오피스 관리비가 3.3㎡당 3만 원을 상회하는 것과 달리, 수도권 아파트형 공장 관리비는 3.3㎡당 5,000~7,000원으로 관리비 절감 효과가 뛰어나다. 임대계약기준 100㎡당 월 70~100만 원선이 절감된다. 경비절감이 절실한 기업 입장에서 이 같은 아파트형 공장의 합리적 관리비는 매력적인 유인 요소가 된다. 이런 이유로 요즘 공급되는 아파트형 공장은 ‘섹션 오피스’라고 불리며, 높은 임차료와 관리비에 시달리고 있는 벤처기업 등이 테헤란로 등 전통적인 도심의 업무 시설 밀집 지역을 떠나 지식산업센터에 둥지를 틀고 있다.
-p. 92

▷ 수익형 부동산도 리스크가 있다. 아파트형 공장도 마찬가진데, 바로 매매가 하락과 세입자가 안 들어오는 경우다. 아파트형 공장이라고 무조건 매매가가 상승하거나 임대가 딱딱 맞아떨어지 건 아니다. 이런 리스크를 방지하기 위해 첫째도 입지, 둘째도 입지를 보고 선택하는 것이다. 또한 투자 전에 공실 가능성을 미리 파악해야 한다. 제일 쉬운 방법은 인근 공인중개사에게 물어보는 방법이 있으나 1층에 입주 현황 간판을 보면 회사이름까지 자세히 나와 있어 공실률을 파악할 수 있다.
-p. 145

▷ 각종 언론과 대중매체가 부동산에 대한 보도가 빈번할 때가 매도 타이밍으로 적합한 시기이며, 부동산 경기가 침체되어 있을 때가 매수의 타이밍으로 볼 수 있다. 통상적으로 부동산의 순환 주기는 상향 시장→하향 시장→회복 시장→후퇴 시장으로 변하는데 이 시기를 잘 살펴보면 상향하는 경우는 매도자가 매수자보다 우위에서 거래를 성사시킬 수 있으며, 하향 시장의 경우는 매수자가 매도자보다 우위에 서는 경우가 일반적이라서 매도 및 매수 타이밍을 잡을 수 있다
-p. 165

▷ 아무리 열심히 일하고 재테크에 밝아도 ‘부 의식’이 없는 사람은 부자가 될 수 없다. 아니, 부자는커녕 허덕이고 쪼들리는 상태에서 벗어날 수 없을 가능성도 있다. 평범한 사람은 스스로 돈을 벌고, 조금 잘사는 사람은 남이 돈을 벌어주고, 진정한 부자는 돈이 돈을 벌어준다는 사실을 아는가!
-p. 200