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월급만으로는 미래를 대비할 수 없다!
아이 넷 월급쟁이의 부동산 투자 분투기!

대한민국에서 과연 월급쟁이가 연봉이 높다고 해서, 저축을 많이 한다고 해서, 부수입이 많다고 해서 부자가 될 수 있을까? 저자는 월급쟁이의 한정된 월급으로는 가파르게 뛰어오르는 주거비, 양육비, 생활비 등을 모두 충당할 수 없다고 강조하며 부동산 투자의 중요성을 피력한다. 전셋집이 경매로 넘어가 보증금을 날렸던 경험을 계기로 부동산 공부를 하게 된 저자는, 식당일과 건설 현장 아르바이트로 모은 종잣돈을 바탕으로 부동산 투자를 시작했다. 이후 직장 생활과 부동산 투자, 노후 준비까지 3마리 토끼를 모두 잡은, 대한민국에서 몇 안 되는 월급쟁이 부동산 부자가 되었다. 직장 생활과 부동산 투자를 병행하며 겪은 고충과 노하우를 공유하면서 현재는 40만 회원이 열광하는 ‘월급쟁이 재테크 연구카페’의 대표 강사로도 활동하고 있다.

언제까지 종잣돈만 모을 것인가?
해답은 결국 부동산 투자다!

저자는 시야만 넓히면 월급만으로도 투자해볼 수 있는 자투리땅과 자기자본이 많이 들지 않는 아파트가 도처에 있다고 이야기하며, 직장인이므로 시간이 없어 적극적으로 부동산 투자에 나서지 못한다는 건 핑계일 뿐이라고 말한다. 경제적 자유와 안정적인 노후를 위해서는 직장 생활에 안주하지 말고 반드시 부동산 투자를 해야 한다. 간혹 투자보다 절약을 우선시해 계속 저축만 하는 사람들이 있는데, 부자가 되기 위해서는 그러한 자세를 지양해야 한다. 이 책이 부동산 투자에 처음 입문하는 월급쟁이들의 어려움과 궁금증을 해소시키고 투자 마인드를 바로잡아줄 것이다.

아파트 투자부터 토지 투자까지
월급쟁이를 위한 부동산 투자 노하우 총망라!

저자는 ‘월급쟁이도 부동산 투자로 성공할 수 있다!’라는 신념을 바탕으로 자신의 부동산 투자 경험과 사례를 이 책에 생생히 담아냈다. 어떻게 직장 생활과 부동산 투자를 병행해야 하는지 구체적인 방법을 제시하고, 누구나 실천할 의지만 있다면 월급만으로도 부동산 투자를 시작할 수 있다고 이야기한다. 또한 이해하기 쉽게 월급과 연봉, 퇴직금 수준으로 종잣돈의 기준을 나누어 부동산 투자 노하우를 전수한다. 부동산 투자에 대한 그릇된 편견을 버리고 올바른 투자 철학을 세운다면 누구나 성과를 거둘 수 있다. 이 책을 통해 시장 변화에 흔들리지 않는 투자 기준을 세우고, 아파트 투자부터 토지 투자까지 섭렵해보자.

프롤로그_ 진정한 부자가 되기 위한 월급쟁이 분투기
추천사_ 이 책을 읽은 독자들의 반응

1장 월급만으로는 미래를 대비할 수 없다
월급쟁이에게 탈출구는 투자뿐이다
그래도 티끌은 모아야 한다｜이직과 부업으로 종잣돈을 불리다｜직장 생활과 투자를 병행해야 하는 이유｜최적의 투자처는 부동산이다
부동산 투자에 대한 편견을 버려라
부동산 투자자가 바로잡아야 할 편견들｜진정한 부자는 따로 있다
직장 생활과 투자를 병행하라
월급쟁이 vs. 전업 투자자｜은행처럼 관리하고 기업처럼 투자하라
과거가 아니라 미래를 보자
도시를 알아야 미래를 알 수 있다｜유연하고 선제적인 투자 전략이 필요하다

2장 월급쟁이를 위한 부동산 투자의 첫걸음
수익을 만드는 투자 사이클
자신만의 투자 기준을 세워라｜흐름을 이해하면 답이 보인다｜목표 수익률보다 목표 수익금이 중요하다｜지나친 레버리지는 독이 된다
습관을 고치고 종잣돈을 모아라
종잣돈을 모으는 7가지 방법｜노후를 위해 부자를 꿈꿔라
투자 철학을 세워 중심을 잡자
왜 투자 철학이 필요할까?｜꿈을 크게 가져라
부동산 투자도 기초 체력이 필요하다
기초 체력을 키우는 방법｜본인에게 맞는 투자처를 찾아라｜망설이지 말고 소액 투자부터｜월급쟁이에게는 경매보다 공매다

3장 실전 부동산 투자 노하우
트렌드와 입지 분석 노하우
소형 주택에 주목해야 한다｜인구가 늘어나는 도시를 선별해야 한다｜최고의 지역은 인천시와 세종시｜길 따라 돈이 흐른다｜신도시의 투자 타이밍
아파트 매매, 어떻게 접근해야 할까?
가장 확실한 방법은 청약을 통한 매수다｜청약 전에 반드시 점검해야 할 사항들｜미분양도 잘 고르면 돈이 된다
아파트의 가치를 높이는 요소들
아파트의 내부 요소｜아파트의 외부 요소｜서울은 가용지 지역을 주목하라｜신규 국가산업단지를 주목하라
결국 관건은 공실률이다
공실이 없는 아파트를 만드는 노하우｜셀프인테리어로 공실을 줄이자｜혼자 하기 어렵다면 전문가에게 맡겨라
소홀히 하면 손해 보는 임장
관심 지역의 전문가가 되자｜임장도 방법이 있다｜토지는 다르게 접근해야 한다

4장 실전 토지 투자 노하우
토지에 저축하라
철저히 준비해 불확실성을 줄여라｜토지 투자로 미래를 대비하자
소액으로도 충분히 투자할 수 있다
자투리 토지에 투자하라｜가장 안전한 수익처는 토지다
토지 투자, 사전지식이 중요하다
토지 투자 시 검토해야 할 것들｜팔기 싫은 땅을 사라｜지분 투자는 신중하게 접근하자
농지 투자, 어떻게 해야 할까?
농지 투자가 증가하고 있는 이유｜농어가목돈저축으로 종잣돈을 모아라｜농지연금으로 노후를 준비하라
기획부동산에 당하지 않는 법
당하지 않으려면 확인해야 한다｜분양형 호텔 투자, 조심스럽게 접근하자

5장 종잣돈에 따른 단계별 투자 노하우
투자자를 위한 마지막 제언
위험성이 큰 갭투자｜늘 성공하기만 하는 것은 아니다｜혼자서 다 해결하려고 하지 말자｜투자는 자신만의 기준으로 명확하게｜투자도 스마트하게
월급으로 시작하는 소액 투자
준비만 철저하다면 월급으로도 가능하다｜투자 심리가 관건이다
연봉으로 부동산에 투자하라
전세가율을 체크해야 한다｜재임대를 통한 수익 창출｜신규 아파트 청약을 노려라
퇴직금으로 부동산을 소유하라
연령별, 상황별로 투자처는 달라진다｜급부상하고 있는 수익형 부동산

부록_ 당신의 손품을 도와줄 유용한 정보들
에필로그_ 이 책이 당신 인생의 터닝 포인트가 되기를 바라며

월급쟁이는 근무연수가 정해져 있다. 가령 본인의 나이가 40세라면 법적으로 보장받을 수 있는 최대 근무연수는 앞으로 20년이다. 자영업자가 아닌 이상 이것이 현실이다. 그 이후에는 모아둔 돈을 생활비로 쓰며 노후를 보내야 한다. 현실은 더 짧을 수도 있다. 2018년을 기준으로 평균 기대수명은 82.4세이며, 의학계에서는 ‘100세 시대’가 그리 멀지 않았다고 예측하고 있다. 이러한 상황에서 정년 이후, 즉 일을 관둔 뒤에는 최소 20년 이상을 벌어둔 돈으로 살아가야 한다. 노후가 준비되지 않은 삶은 지금보다 더 비참해질 수 있다. 물가상승률을 고려하면 정기적인 수익이 없는 삶은 두렵기까지 하다. 최소한 월급의 반 이상을 꾸준히 모아야 기대수명까지의 생활비를 간신히 충당할 수 있을 정도다.
_26~27쪽

처음 투자를 시작했던 2007년 서울의 전세가율은 약 40%대였다. 즉 5억 원짜리 아파트에 투자하기 위해서는 3억 원이 필요했다. 종잣돈이 얼마 없었던 당시에는 소액으로도 투자가 가능한 투자처를 찾아다녀야 했고, 그중에서도 전세가율이 높은 지역을 선별해내야 했다. 그 당시 천안은 전세가율이 80%가 넘는 아파트가 많았다. 1억 원짜리 아파트의 경우 전세가가 8천만 원이었고 미분양도 넘쳐났다. 20~40% 할인 분양은 기본이고 미분양 소진을 위해 정부에서 각종 세제 혜택까지 주던 시기였다. 당시는 내집마련보다 전세를 더 선호하던 시기여서 전세가율만 점점 올랐다. 결국 여건과 상황을 고려해 2007년부터 2010년까지 4년 동안 천안의 아 파트를 꾸준히 매수했는데, 1채당 대략 1,500만~2천만 원 정도가 들어갔다. 그렇게 전세를 2번 돌리고 매도하는 시점이 되자 투자금 대비 3배가 넘는 시세차익을 얻을 수 있었다.
_53쪽

미래를 결정짓는 건 지나쳐온 길이 아니라 앞으로 나아갈 길이다. 과거의 통계자료가 미래를 예측하고 투자를 결정짓는 중요한 요소가 되면 안 된다. 현재의 위치에서 미래에 대한 개발계획을 보고 판단하는 것이 더 중요하다. 그만큼 눈에 보이지 않는 미래를 판단하고 분석하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 그래서 투자라는 것은 차트만 보고 쉽게 판단해서는 안 되는 것이다. 과거 통계치를 집계한 자료를 보면서 섣부르게 미래를 판단하거나, 그 자료에 큰 의미를 둔다면 오히려 매수 타이밍을 놓칠 수 있다. ‘과거에도 이 시점에 올랐으니 미래에도 이 시점에는 오를 것이다.’ 이런 생각으로 투자를 하면 실패할 확률이 크다. 그렇다면 잃지 않는 투자를 하기 위해서는 향후 전망을 어떻게 예측해야 할까?
_78쪽

효과적인 투자 전략도 경우에 따라서만 유효할 뿐, 매번 효과적이지는 않다. 그 이유는 투자에서 늘 적용 가능한 규칙이 없기 때문이다. 필자가 10년 동안 꾸준히 취득한 부동산은 30여 개가 넘는다. 그중에는 고수익을 낸 효자도 있고, 손해만 보고 있는 불효자도 있다. 만일 같은 방식이 계속 통했다면 모든 부동산이 다 효자가 됐을 것이다. 하지만 수익의 유무와 상관없이 그동안 매수한 부동산은 직접 조사하고 발품 팔아 매수한 필자의 자식들이다. 개인적으로 필자는 소유한 부동산을 물건처럼 보는 게 아니라 살아 있는 생명체처럼 아낀다. 농부가 농작물을 키우듯이, 부모가 자녀를 키우듯이 소유한 부동산은 모두 다 자식처럼 애틋하다. 그만큼 애착과 애정이 간다. 필자처럼 부동산에 애정을 쏟으라는 말이 아니다. 부동산 투자는 결국 평생 동안 해야 하는 일이다. 자신의 가치와 성향을 기반으로 한 투자 철학을 갖추지 않으면 결코 거시적이고 장기적으로 이어나갈 수 없다.
_125쪽

소형 주택을 선호하는 수요층은 다양한데, 가능하면 고소득자가 거주하는 소형 주택에 투자해야 한다. 소형 주택을 선호하는 사람은 임대 거주의 목적이 강하다. 1~2인 가구가 증가한다는 건 임대 수요가 꾸준히 늘어나고 있다는 뜻이다. 안정적인 월세 수익을 내기 위해서는 직주근접이 가능한 지역, 역세권 등 교통과 인프라가 잘 형성된 지역, 국가산업단지 배후 지역, 인구가 꾸준하게 늘어나는 지역, 평균 연령이 30대가 많은 지역에 투자해야 한다. 1~2인 가구의 증가와 베이비붐 세대(1955∼1964년생)의 정년이 맞물리면서 소형 주택의 임대사업이 활성화되고 있다. 소형 주택은 앞으로도 꾸준한 월세 수익은 물론이고 시세차익까지 덤으로 노릴 수 있는 좋은 투자처일 것이다.
_153~154쪽

인구가 꾸준하게 줄고 있는 지역은 서울시, 부산시, 대구시, 광주시, 전라남도, 전라북도이며, 2030년까지 늘어나는 지역은 인천시, 대전시, 세종시, 경기도, 충청북도, 충청남도, 제주도다. 즉 인구는 2030년 전후까지 증가했다가 감소하며, 그 시기는 지역별로 다르다는 것을 알 수 있다. 합리적으로 추론해보자. 과연 아파트는 어디에 지어야 할까? 당연히 사람이 많이 밀집해 그 지역의 중심이 되는 도심에 지어야 한다. 그렇다면 어디에 투자해야 할까? 인구가 꾸준하게 늘어나 앞으로 더 성장할 가능성이 높은 도시에 투자해야 한다. 그렇다면 어떤 도시가 유망한지는 명백하다. 인구가 줄어든다는 것은 도시의 기능을 잃고 쇠퇴하게 된다는 뜻이기 때문이다.
_196쪽

만약에 전원주택을 지을 땅을 찾으러 겨울에 임장을 갔다고 생각해보자. 가축 분뇨 냄새가 코를 찌를 정도로 난다는 것을 확실히 알 수 있었을까? 겨울에 전원주택지를 매수했다면 훗날 집을 짓고 큰 낭패를 볼 수도 있었을 것이다. 또한 겨울은 물길이 얼어서 수량을 가늠하기 어렵고, 봄과 여름, 가을에 혹여 생길 수 있는 수해를 예측하기도 어렵다. 딛고 있는 땅이 봄이 되면 가라앉게 되는 물렁물렁한 땅(눈가림으로 임시 성토한 땅)인지도 알 수 없다. 지반이 약한 곳은 겨울이 지난 해빙기에 옹벽 등 지지대가 무너지기도 한다. 단점을 숨기기 위해 일부러 겨울에만 내놓을 수도 있다는 점을 유의해야 한다. 그래서 토지는 반드시 겨울에 사야 하는 게 정석인 것처럼 이야기하는 건 위험하다. 항상 변수는 존재하기 때문이다.
_233쪽

서울과 주요 도시는 최근 몇 년 동안 부동산 가격이 급등했지만 지방은 분양물량 증가 및 일자리 감소로 집값 하락이 이어지고 있다. 역전세로 침체를 겪는 지역들도 늘어나고 있다. 아파트 매수 심리가 꺾이면서 일부 지역에서는 급격한 매매가격 하락으로 전세가율이 90%를 넘어 100%에 육박하기도 했다. 이러한 지역은 리스크는 크지만 잘만 선별하면 300만 원으로도 투자가 가능하다. 부동산 가격은 공급과 물량에 의해서 결정되지만 투자 심리도 가격 형성에 한몫을 한다. 가격이 상승할 때는 천장을 뚫고 끝없이 상승할 거라 믿고 뛰어들지만, 반대로 떨어질 때는 땅을 뚫고 하락할 거라 믿는 심리가 강해진다. 그런데 믿음과는 다르게 시계추가 좌우로 움직이듯이 부동산 경기도 하락과 상승을 반복한다. 반드시 하락 후에는 상승이 있다. 그래서 가격 하락과 역전세의 원인을 알면 투자 시기도 적절히 선별할 수 있는 것이다.
_301쪽