추가 적립 안내

경매와 갭투자의 시대는 지났다
이제 부실채권(NPL)에 도전하라!
‘월세 부자’ 임정택의 ‘월세 부자의 비밀 노트’ 그 두 번째 이야기.
이번 책 『월세 부자의 비밀 노트 2』는 부실채권 투자의 A부터 Z까지 총망라하여 ‘월세로 돈 버는 방법’을 소개하고 있다. 이 책은 부실채권 투자가 어렵다는 선입견을 깬다. 저자가 실제로 겪은 풍부한 사례들로 구성되어 있어 어렵고 복잡한 부실채권 투자를 쉽게 이해할 수 있도록 돕고 있다. 부실채권 투자는 어떤 재테크 수단보다 안전한 데다 고수익을 올리는 것이 가능하다. 마땅한 투자처가 없어 부동산으로 자금이 몰리는 요즘, 부동산 경매로 재테크 수단을 삼는 사람들이 많다. 그러나 일반 경매가 100의 지식이 필요하다면 부실채권 투자는 경매의 10분의 1의 지식만 있어도 가능한 재테크 수단이다. 안전하고, 쉽고, 높은 수익률을 기대할 수 있는 부실채권 투자는 내 돈 한 푼 들이지 않는 무피 투자도 가능하다.

향후 고금리 시대가 오면
부실채권은 빅뱅처럼 터질 것이다!
지금은 투자할 때가 아니라 투자를 준비해야 할 때다. 지금까지는 저금리 기조로 인하여 부실채권이 발생하기 어려운 구조였으나 본격적으로 금리 인상기에 접어들면 부실채권 규모는 기하급수적으로 증가할 것이다. 이것이 우리가 부실채권을 공부해야 하는 이유다. 부실채권이 많이 알려졌다고는 하나 아직 대중화되지 않았다. 몰라서 못하고, 잘 모르니 경쟁 상대가 적다. 그래서 아직까지 먹을 것이 남아 있다. 이 책은 초보자들도 쉽게 따라 할 수 있도록 실제 투자 사례를 모아 시간 순으로 구성했다.
부실채권은 절대로 부실하지 않으며, 절대로 어렵지 않다. 몰라서 어려운 것이고, 처음 보는 것이라 낯설 뿐이다. 월세 부자를 꿈꾸는 사람들이라면 반드시 부실채권을 알아야 고수익 실현이 가능하다. 부실채권은 월세 부자들에게 안전한 자금의 통로가 되어줄 뿐 아니라 저성장의 시대를 살아가는 우리들에게 재테크 틈새시장의 역할을 할 수 있다.
자, 이제 당신이 부자가 될 차례다.

부동산 투자 2년 만에 월세 2000만 원 받는
부실채권 투자 고수의 친절한 조언
이 책의 저자 임정택은 몇 번의 사업 실패를 겪으며 길거리에 나앉을 상황에 처한 바 있다. 이때 가족의 생계를 책임져야 한다는 막막한 현실에 자살 충동까지 느꼈지만, ‘하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다’는 말이 있듯이 저자는 경매로 넘어간 자신의 집을 지키기 위해 부실채권을 공부하게 된다. 그렇게 그는 운명처럼 만난 부실채권의 투자 요령을 터득해갔고, 결국 매달 월세 2000만 원을 받기에 이르렀다. 일하지 않고도 매달 소득이 지속적으로 들어오는 안전하고 수익 높은 투자를 실현한 그는 ‘월세 부자’라는 별명을 얻으며 부실채권 투자의 고수로 거듭나게 되었다.
저자의 전작인 『월세 부자의 비밀 노트 1』이 ‘수익형 부동산’에 초점을 맞추었다면, 두 번째 시리즈인 이번 책 『월세 부자의 비밀 노트 2』는 ‘부실채권’에 초점을 맞춰 일반적인 경매나 부동산 거래와 비교할 때 압도적으로 높은 수익률을 자랑하는 투자법에 대해 담았다.
이 책에는 부실채권 투자의 과정에서 저자가 직접 체험한 다양한 사례를 시간 순으로 구성해 넣었는데, 특히 부실채권 거래 시 사용된 실제 서류와 계약서 등을 첨부해 투자 요령을 생생하고도 구체적으로 전하고 있다.

미국은 금리를 올리고 있다
이에 우리나라도 향후 금리 인상이 불가피하다
금리 인상기에 접어드는 그때,
부실채권 투자의 빅뱅 시대가 열릴 것이다!
2008년 금융위기로 수많은 경매 물건이 발생했다. 이 말은 곧 부실채권의 숫자가 늘었다는 뜻이기도 하다. 금융위기로 인해 대출 상환 능력이 없는 투자자들은 울며 겨자 먹기로 자신의 물건이 부실채권으로 전락하는 것을 지켜볼 수밖에 없었다. 그런데 앞으로도 이와 비슷한 일들이 일어날 것임을 조심스럽게 예상해본다. 그것은 바로 금리 상승에 따른 이자 부담의 증가 때문이다.
부실채권은 3개월 이상 연체된 채권을 말하는데, 금리가 상승하면 부담해야 하는 이자액이 늘어나 제대로 대출을 갚아나가지 못하는 사람들이 많아지고, 자연스럽게 부실채권의 건수 또한 늘어날 수밖에 없다. 그런데 늘어난 부실채권을 은행이 마냥 보유할 수가 없다. 은행은 자기자본 비율을 높이기 위해 부실채권를 매각할 수밖에 없는데, 이렇게 매각된 부실채권은 시중에 보다 많이 유통된다. 이는 다른 말로, 일반 투자자들에게 투자의 기회가 늘어난다는 뜻이다.
기회가 늘었는데 가만히 지켜만 볼 것인가? 그때 가서 부라부랴 준비한다면 끝물에나 참여하여 상투에 투자하는 실수를 범하기 마련이다. 그럼 어떻게 해야 할까? 간단하다. 지금부터 준비하는 것이다.
그렇다면 어디서부터 시작해야 할까? 그에 대한 답을 이 책이 제시한다. 이 책은 부실채권 투자의 개념부터 실전 방법까지 상세히 알려주는, 시중의 그 어떤 부실채권 관련한 책보다 쉽고 친절하다. 부실채권의 발생 이유부터 경매에 대한 이해가 필요한 이유, 부실채권 투자 유형 중 가장 많이 활용하는 론세일, 입찰참가방식, 대위변제 등의 사례를 통해 전반적인 부실채권의 원리와 과정을 상세히 알려준다. 뿐만 아니라 부실채권 매입을 위해 상담 전화를 거는 요령과 남들보다 인하된 금리로 대출 받을 수 있는 방안까지, 그야말로 부실채권의 A부터 Z까지, 실전에 필요한 어느 것 하나 놓치지 않고 담았다.
하지만 나름대로 상세히 설명했다 해도 독자가 이해하지 못하면 도로아미타불! 그래서 ‘스토리텔링’이라는 방식을 통해 부실채권에 대한 독자의 이해를 높였으며, 저자가 투자 과정에서 직접 작성했던 서류를 전격 공개하여 서류 작성 요령까지 전수한다. 한마디로 저자의 진정성과 전문성을 100% 공개한 부실채권 바이블이다!

오직 부실채권에만 투자한다?
정보의 우위와 강력한 권한이 있기에
‘경매’ 그리고 ‘수익형 부동산’까지, 1타 3피에 도전하라!
부실채권의 수익은 제3자가 해당 물건을 경매로 낙찰 받아야 실현된다. 이 말은 경매로 낙찰될 가능성이 높은 물건이 부실채권 수익의 실현도 높다는 뜻이다. 그렇다면 경매애서는 어떤 물건이 낙찰이 잘될까? 간단하다. 부동산 가치가 높은 물건이다. 즉, 부실채권에 투자할 때 해당 물건의 부동산 가치까지 염두하여 준비해야 한다는 것이다. 부실채권 고수인 저자는 자신이 발견한 최대의 수익을 실현할 수 있는 전략을 이 책 안에 상세히 담고 있다.
저자는 부실채권 투자를 위해 우선 해당 물건의 부동산 가치를 파악하였고, 높은 가치가 있는 물건의 경우 직접 경매에 참여하여 낙찰을 받은 뒤 수익형 부동산으로 전환한 1타 3피 투자법으로 ‘월세 부자’라는 타이틀을 얻었다. 이러한 전략은 부실채권의 수익성을 파악하는 시기가 경매에 공개되는 시기보다 빠르기에 가능했다. 부실채권의 투자 과정 특성상 남들보다 먼저 정보를 분석할 수 있는 시기적 우위가 있고, 부실채권 매입으로 인한 높은 배당 순위는 사실상 모든 것을 컨트롤할 수 있다는 뜻이다. 그동안 이러한 전략이 가능하다는 것을 몰라 못했을 뿐, 알게 된 지금 당신은 이제 어떤 전략을 세우겠는가? 부실채권, 경매, 수익형 부동산에 이르는 1타 3피에 도전하자!
저자는 말한다. ‘하고 싶은 일은 방법이 보이고, 하기 싫은 일은 핑계가 보인다’고 말이다. 몰라서 못하고, 어려워서 못하고, 위험해서 못할 것 같다면 책을 덮어라. 하지만 몰라서 알고 싶고, 어려워서 쉽게 이해하고 쉽고, 위험해서 보다 안전하게 부실채권 투자에 접근하고 싶다면 이 책 『월세 부자의 비밀 노트 2』를 펼쳐라. 다시없는 기회와 안목 그리고 전략을 얻게 될 것이다.

ㆍ들어가는 글 : 지금이야말로 부실채권 투자의 적기

1부. 부실채권 투자, 나도 한번 시작해볼까?
Step 1. 재테크 고수들만 한다는 부실채권 투자란?
1. 부실채권을 아십니까?
2. 부실채권은 어디서 사나요?
3. 부실채권에 투자하려면 경매를 알아야 하나요?
4. 부실채권을 사려면 어떻게 해야 하나요?
5. 부실채권 투자 방법을 알아보자
6. 부실채권 투자, 더는 머뭇거릴 이유가 없다

Step 2. 부실채권 투자, 이것만은 알아두자
1. 꼭 알아야 하는 부실채권 용어 정리
2. 부실채권 투자의 핵심 체크리스트
3. 부실채권에 투자할 때 유의해야 할 사항
4. 부실채권 투자의 장점

2부. 고수들만 아는 부실채권 투자법
Step 1. 론세일
1. 론세일은 무엇인가
2. 배당 투자로 330퍼센트 수익 내기

Step 2. 입찰 참가 방식
1. 입찰 참가 방식은 무엇인가
2. 부실채권 투자로 무한대 수익률을 올리다
3. 타인에게 매각된 부실채권도 살 수 있다
4. 명도, 입찰 참가 방식의 마무리 ?

Step 3 대위변제
1. 전세로 살고 있는 집이 경매에 들어간다면?
2. 대위변제로 전세보증금을 구하다!
3. 대위변제로 투자를 한다고?
4. 대위변제를 모르면 경매에서 당할 수 있다
5. 대위변제 투자 사례
6. 다양한 대위변제 투자법

3부. 부실채권 투자 실전
Step 1. 부실채권에 투자하려면 무엇부터 준비해야 하나?
1. 부실채권 투자의 기본 지식, 이것만은 알아두자
2. 투자를 위한 초도 자금, 이렇게 준비해라
3. 개인신용, 이 정도는 준비해라

Step 2. 부실채권, 어디서 찾고 얼마에 살 것인가
1. 무료, 유료 사이트 보는 법
2. 파는 물건 VS 안 파는 물건
3. 매입 가격을 산출하자
4. 잘 산 건가 VS 잘못 산 건가

Step 3. 부실채권, 어떻게 살 것인가
1. 전화상담이 중요한 이유
2. 부실채권 투자 시 주의해야 할 사항
3. 현장 분석에서 돈을 보다
4. 권리 분석, 어렵지 않다
5. 받을 돈에 대한 분석, 배당 분석을 하라

Step 4 .묻고 답하며 알아보는 부실채권 투자
1. 금융기관은 경매를 통해 배당을 받으면 되는데 부실채권을 매각하는 이유가 뭔가요?
2. 채권 행사 금액만큼 배당을 못 받았다면 나머지 채권은 어떻게 되나요?
3. 부실채권에 직접 투자하는 방법 외에 다른 투자 방법은 없나요?
4. 법령이 바뀌어 개인은 더 이상 부실채권 투자가 어려운 것 아닌가요?
5. 대위변제 절차를 좀 더 세부적으로 알고 싶어요
6. 대위변제 투자의 핵심은 무엇인가요?
7. 부실채권 공동투자도 가능한가요?
8. 초보자도 가능한가요?
9. 연체이자율 인하가 부실채권 투자수익률에 미치는 영향은?
10. 입찰 참가 방식은 근저당권이 매수인에게 이전되지 않는데 위험하지 않나요?
11. 부실채권 투자 시 발생하는 부대 비용에는 어떤 것들이 있나요?

ㆍ 나오는 글: 부실채권은 부실하지 않다

부동산의 ‘부’ 자도 모르던 친구가 갭투자(전세가와 매매가의 차이가 별로 없는 주택을 전세를 끼고 매입하는 시세차익 목적의 투자)에 대한 조언을 구하러 찾아왔다. 과연 부동산의 고점이 오긴 왔나 보다. 지금은 들어가야 할 때가 아니라 돈을 모아야 할 때라고 일러주었다. 더 이상 돈 벌 방법이 없다는 듯 친구는 낙담했지만 예단하기는 이르다. 주가지수가 하락하면 오히려 돈을 버는 리버스 인덱스 펀드(reverse index fund ; 파생 금융 상품을 활용하여 주가지수가 떨어질 때 반대로 수익을 낼 수 있도록 설계된 금융 상품)가 있듯이 부동산 하락기에는 부실채권 투자가 제격이기 때문이다.
- 4~5쪽

“그렇지. 법적으로 부실채권 소유자는 유동화 회사지만 실제 업무를 맡고 있는 곳은 자산 관리 회사니까 부실채권을 매입하려면 ‘자산 관리 회사’와 접촉해야 해. 마음에 드는 투자 물건이 있으면 부실채권 매각 여부를 먼저 확인하고, 파는 물건이면 바로 현장조사(이를 임장이라 한다. 임장이란 부동산 투자에서 실제 현장에 나가 조사하는 것을 말한다)를 해야 해. 현장조사를 통해서 물건의 시세를 파악한 후 어떻게 수익을 올릴 것인지 생각해야지. 시세 파악과 수익 구조를 생각했다면 매입 금액을 산출하고 자산 관리 회사와 협상을 하는 거야.”
- 30쪽

세 번째로 부실채권 투자를 하면 양도세 혜택을 받을 수 있다. 4억 2000만 원에 부실채권을 매입하고, 경매로 입찰에 참가하여 5억 원에 낙찰 받았을 때 이 아파트를 시세인 5억 원에 바로 재매각한다고 가정해보자. 이때 실제 순이익은 8000만 원(5억 원 - 4억 2000만 원)이지만, 공식적인 나의 매입 가격은 경매 낙찰가(5억 원)이므로 양도소득이 발생하지 않는다. 따라서 납부할 양도세가 없다.
- 40쪽

배당 방식(론세일)이든 입찰 참가 방식이든 부실채권을 활용한 투자는 경매를 거쳐야만 한다. 따라서 부실채권과 관련한 부동산 경매가 지연되지 않고 예상대로 진행되는 것이 중요하다. 경매가 진행될 수밖에 없는 물건은 어떤 물건일까?
등기 채권액이 감정가를 초과하는 물건을 선택하는 것이 좋다. 채권자들의 받을 금액(채권액)이 감정가보다 작으면 채무자는 해당 부동산을 팔아 채무를 변제할 수 있으므로 부실채권 투자 대상으로는 적합하지 않다. 등기 채권액이 감정가를 많이 초과할수록 채무자는 채무를 변제하는 데 어려움이 있으므로 해당 경매 건은 계속 진행될 가능성이 높다. 등기 채권액이 많으면서 중복 경매가 신청된 물건이라면 웬만해서는 경매가 중단되지 않는다.
- 52쪽

투자자라면 본인의 신용을 평소에 잘 관리해야 한다. 대출이 필요한 투자에서 개인신용 관리는 중요하다. 연체는 당연히 조심해야 하고, 통신 요금, 각종 공과금 연체도 신용등급에 나쁜 영향을 미친다. 신용등급에 대한 알짜정보를 한 가지 알려준다면 신용카드를 적절히 사용하는 것이 좋다. 신용을 평가한다는 의미는 그 사람의 신뢰도를 평가하는 것이므로 통장에 입금된 금액 범위 내에서 사용하는 체크카드 사용 실적보다는 신용카드를 사용하고 대금을 성실히 납부한 실적을 더 중요하게 평가한다.
- 57쪽

부실채권 투자법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 배당을 목적으로 하는 론세일 방식과 부실채권을 매입한 다음 경매에 참가하여 해당 부동산을 낙찰 받는 입찰 참가 방식이 있다. 입찰 참가 방식에는 채무인수 방식, 사후 정산부 방식, 입찰참여 및 채권일부 양도 방식 등이 있다. 각 방법들은 조금씩 다르지만 큰 틀에서 보면 부실채권을 활용하여 경매에 직접 참가하는 점에서 동일하다. 입찰 참가 방식만 제대로 이해해도 투자하는 데 큰 어려움이 없다. 따라서 이 책에서는 론세일 방식과 입찰 참가 방식으로 나누어 설명하고자 한다.
- 73쪽

저금리, 저성장 시대에 64퍼센트 이상의 수익률을 올리는 방법이 있다는 것이 놀랍기만 하다. 실제로 많은 투자자들이 대위변제 투자를 통하여 고수익을 거두고 있다. 고수익을 올리는 비결은 대출에 있다. 수익률보다 대출이자율이 낮을 때 대출을 많이 받을수록 수익률은 올라간다.
대출을 통해 수익률을 높이는 것을 레버리지효과라고 부른다. 저금리 시대에 레버리지효과를 활용하는 것은 필수다. 대위변제 투자수익률은 작게는 몇 십 퍼센트에서 많게는 100퍼센트를 훌쩍 넘기도 한다. 대위변제와 질권 대출을 결합할 때만이 높은 수익률을 올릴 수 있다. 저금리 시대에 대위변제 투자만큼 높은 수익률을 올리는 경우도 드물다.
- 160쪽

금리 변화에도 관심을 가져야 한다. 한국은행에서 금리를 올리지 않아도 미국 금리가 오르면 우리나라 시중 금리도 따라 오른다. 경기가 나쁘면 경기를 부양하기 위해 저금리 정책을 편다. 미국 경기가 살아나고 있어 향후 1~2년간 미국은 금리를 지속적으로 올릴 전망이다. 우리나라도 미국 금리 인상에서 자유롭지 않으므로 항상 관심을 갖고 지켜봐야 한다. 금리 인상기에 접어들면 부실채권이 많이 발생할 것이다. 이제 곧 부실채권 투자의 적기가 도래하고 있다는 의미다.
-184쪽

투자자들이 처음부터 파는 물건과 안 파는 물건을 구분하기란 쉽지 않다. 마음에 드는 물건이 있으면 유동화 회사에 전화를 걸어 매각 여부를 확인하고 매각한다면 어떤 방식으로 파는지 물어보자. 그러면 감이 조금씩 잡힐 것이다. 처음에는 안 팔아도 몇 번 유찰되면 팔기도 한다. 여러 가지 경우의 수가 많은 것이 부실채권 투자다. 조금씩 물건에 대한 안목을 높여가면서 도전해보자.
-214쪽

투자자들 가운데 부실채권을 배우고 마음에 드는 물건을 찾아 유동화 회사에 여러 번 전화하는 과정을 겪으면서 일부가 포기한다. 담당자와 통화하면서 이 후배처럼 상담다운 상담도 못해보고 마음의 상처를 받아 포기한다. 또 상담을 하고 물건의 가격이나 조건 등이 본인의 생각에 못 미치면 한두 번 해보고 포기한다.
그래서 초기의 전화상담이 중요하다. 마음의 상처를 받고 유동화 회사에 전화 걸기가 두려워지면 부실채권 투자는 끝이기 때문이다. 처음으로 돌아가서 물건을 검색해보자. 마음에 드는 물건이 있으면 서류상으로 검토한다. 청구액, 채권최고액, 최저 입찰가 등을 보면서 매각 가능 여부를 판단한다. 권리관계(권리와 의무 사이의 관계)를 파악하고 전화를 걸어서 물어볼 내용을 미리 정리한다. 매각 여부를 물어보고 매각하지 않는다고 하면 더 이상 이야기할 것도 없이 다른 물건이 있는지 물어본다. 있다면 사건 번호를 받아서 검토하고 다시 전화를 걸고, 없다고 하면 고맙다고 인사하며 통화를 끝내면 된다.
- 227쪽

부실채권 투자는 경매를 통해서 투자금액을 회수한다. 경매가 100이란 시스템으로 돌아간다면 부실채권은 100 가운데 10 정도다. 그래서 부실채권 투자는 경매보다 덜 까다로운 편이다. 경매의 흐름을 이해하고 부실채권의 매입 방식, 매입 금액, 매입 절차 등을 공부하면 누구나 부실채권 투자에 도전할 수 있다.
- 236쪽