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이 책은 최근 발표된 9·13대책 중 세제 분야를 위주로 무엇이 어떤 식으로 바뀌고 어떤 영향을 주는지 등을 최대한 분석하는 데 초점을 두었다. 이번 대책에서 가장 크게 바뀔 것으로 예상되는 항목인 종부세와 양도세, 그리고 임대사업자의 세제에 관한 개편 내용과 그 영향, 그리고 기본적인 과세 원리 등에 대해 심층분석했다.

9·13 주택 시장
안정대책 철저 분석

최근 서울 및 일부 수도권을 중심으로 주택 시장이 비이상적으로 급등하자 정부는 2018년 9월 13일 「주택 시장 안정대책」을 발표했다. 이 대책을 보면 대출과 세제 및 공급 등 주택 시장과 관련된 모든 대책이 망라되어 있어 시장에 큰 충격을 주고 있다. 이번에는 확실히 투자수요를 잡겠다는 의지가 곳곳에서 엿보이기 때문이다. 실제 이 대책을 뜯어보면 대출과 세제 등이 종전과 확연히 다른 모습을 보인다. 유주택자는 대출받기가 힘들어지고, 다주택자는 물론이고 그동안 투자수요에서 완전히 배제된 1주택자에 대해서도 세금강화책이 들어올 것을 예고하기 있기 때문이다. 물론 종합부동산세(종부세), 양도소득세(양도세)가 주요 수단이다. 알다시피 이 대책과 무관하게 종부세와 양도세 과세방식은 매우 복잡하다. 그런데 여기에 주택 수와 취득 시기, 규제지역 주택 소재 여부 등에 따라 세금이 확 달라지다 보니 그 복잡성은 더 커질 것으로 보인다. 이 책은 이러한 배경 아래 최근 발표된 9·13대책 중 세제 분야를 위주로 무엇이 어떤 식으로 바뀌고 어떤 영향을 주는지 등을 최대한 분석하는 데 초점을 두었다.

먼저, 중요한 이슈를 집중적으로 분석했다. 이번 대책에서 가장 크게 바뀔 것으로 예상되는 항목인 종부세와 양도세, 그리고 임대사업자의 세제에 관한 개편 내용과 그 영향, 그리고 기본적인 과세 원리 등에 대해 심층분석했다.
두 번째로, 독자들이 처한 상황에 따라 달라지는 세제를 검증했다. 독자들을 일반적인 세제를 적용하는 것이 아니라, 자신에 맞는 세제를 찾아 이를 적용해야 한다. 이러한 흐름을 따라잡기 위해 다양한 각도에서 세금 분석을 실시했다.
세 번째로, 스스로 대안을 만들 수 있도록 했다. 세제의 틀이 확 바뀌게 도는 경우 바뀐 환경에 맞는 전략이 필요하다. 예를 들어 고가 1주택은 비과세와는 별도로 장기보유공제를 최대 80%까지 받을 수 있지만, 이번 대책에서는 2년 미만 거주하면 이를 30%까지만 공제하는 것으로 바꾸었다. 다만, 이 제도는 2020년 이후 양도분을 대상으로 하고 있으므로 독자들 스스로 이에 대한 처분 의사결정을 할 수 있어야 한다.

들어가는 말

PART 01 주택 세제의 틀이 확 바뀐다
chapter 01 주택 세제의 틀이 왜 바뀔까?
주택 시장 안정화 대책에는 무엇이 담겼을까?
보유세 강화로 누가 세금을 더 낼까?
양도세 강화로 누가 더 세금을 낼까?
주택임대업 세제축소로 누가 손해 볼까?
chapter 02 주택 시장을 규제하는 세제원리
주택 시장을 규제하는 세제원리
주택 수와 세제 정책
규제지역조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역과 세제 정책
주택의 기준시가·면적과 세제 정책

PART 02 또 하나의 변수, 종부세의 위력
chapter 01 보유세, 어떻게 부과되는가?
보유세 과세원리
종부세의 크기를 결정하는 9가지의 변수들
주택 관련 총 보유세 시뮬레이션
종부세 합산 배제비과세
chapter 02 종부세, 이렇게 바뀐다
종부세 개편내용
종부세 세율인상 효과 분석
공정시장가액비율 인상 효과 분석
세부담 상한률 인상 효과 분석
종부세 부담 계산사례 비교정부 발표안
chapter 03 종부세, 진짜 폭탄인가?
1주택 단독명의로 보유한 경우기준시가 9억 원 이하
1주택 단독명의로 보유한 경우기준시가 9억 원 초과
2주택을 보유한 경우조정대상지역 2주택

PART 03 누가 양도세 직격탄을 맞을까?
chapter 01 양도세, 어떻게 부과되는가?
양도세 과세방식
양도세 비과세제도
양도세 중과세제도
chapter 02 양도세, 세제개편 내용
양도세 주요 개편내용
고가 1주택자 장기보유공제 요건 강화에 따른 영향분석
일시적 2주택 중복보유 기간 단축에 따른 영향분석
chapter 03 양도세, 얼마나 증가할까?
1세대 1주택조정대상지역 내&2017.8.2.전 취득&9억 원 초과
1세대 1주택조정대상지역 내&2017.8.2. 전 취득&9억 원 초과&2년 미만 거주
1세대 1주택조정대상지역 내&2017.8.3. 이후 취득&9억 원 초과
1세대 1주택조정대상지역 밖&9억 원 초과

PART 04 주택임대업, 애물단지인가?
chapter 01 주택임대업, 감세의 원리
주택임대업 세제운영원리
주택임대업 실익분석
chapter 02 주택임대업, 세제개편 내용
주택임대업 관련 주요 세제개편 내용
신규 주택임대업 관련 양도세 개편에 따른 영향분석
신규 주택임대업 관련 종부세 개편에 따른 영향분석
신규 준공공 임대주택 관련 양도세 감면개편에 따른 영향분석
chapter 03 주택임대업, 세제 혜택 얼마나 줄어들까?
주택임대업 관련 보유세·양도세 과세원리
2018.9.13. 이전 취득 등록사업자기준시가 6억 원 이하&국민주택규모 이하&단기임대
2018.9.13. 이전 취득 등록사업자기준시가 6억 원 초과&국민주택규모 이하&장기임대

PART 05 확 바뀐 주택 세제 전략
chapter 01 보유주택 수별 세제 전략
세제 환경 변화에 따른 전략 세우기
1세대 1주택자의 세제 전략
1세대 2주택3주택 이상자의 세제 전략
주택임대사업자들의 세제 전략
보유주택 수별로 본 대출과 세제 전략

부록 주택 시장 안정대책 2018. 9. 13.
최근 주택 시장 동향 및 평가
추진방향
주요 추진과제

▷ 보유세의 일종인 종부세가 인상될 가능성이 높고, 다주택자에 대한 양도세 강화 및 주택임대사업자에 대한 세금감면 축소가 눈에 띈다. 그리고 비거주한 1주택 및 일시적 2주택자 등에 대한 세제 강화도 눈에 띈다.
-p.19

▷ 이번 대책에서 또 하나 눈여겨볼 대목은 고가 주택을 취득해 거주하지 않고 오래 보유하더라도 세제 혜택을 주지 않는다는 점이다. 소위 똘똘한 1주택으로 쏠림현상 심화되자 이를 방어하는 측면에서 이러한 내용이 도입되는 것으로 보인다. 따라서 그동안 실수요 대비 및 투자 목적으로 주택을 구입해둔 층은 세제의 변화를 정확히 이해할 수 있어야 한다.
-p. 24

▷ 부동산 시장에서 금융과 세제 정책, 공급정책은 매우 중요한 수단이 된다. 이번에 발표된 9·13대책도 이러한 것들이 담겨 있다. 이 중 세제 정책을 이해하기 위해서는 기본적으로 정부가 어떠한 세제원리로 시장을 규율하려고 하는지를 이해할 필요가 있다. 실제 현장에서 보면 대출과 세제는 수요와 공급 중에서 수요에 많은 영향을 미치고 있다.
-p. 33

▷ 부동산을 처분할 때 만나는 세금인 양도세는 수익률을 올리거나 손해를 보지 않기 위해 반드시 알아두어야 할 세목이다. 또한, 실수요자의 관점에서는 다양한 세제 혜택을 누리기 위해서도 관련 내용을 잘 파악할 필요가 있다.
-p. 111

▷ 중과세율은 세율을 무겁게 적용하는 것이므로 실무에서는 이를 중과세제도라고 한다. 그런데 정부는 중과세효과를 극대화하기 위해 중과세 물건에 대해 장기보유공제를 적용하지 않는 경우가 있다. 주택이 대표적이다. 하지만 토지 중 비사업용 토지는 중과세율은 적용하나 이 공제를 적용해주고 있다. 결국, 중과세율을 적용하더라도 장기보유공제는 적용될 수도 있고 적용되지 않을 수도 있다.
-p. 114

▷ 보유한 주택이 많으면 국세인 종부세가 많이 나올 수 있고, 이를 처분할 때 양도세가 중과세 될 수 있다. 임대사업자등록을 하면 이러한 불이익을 줄여준다. 한편 등록을 하면 세제 혜택이 없는 상황을 있는 상황으로 만들 수 있다. 여러 채 주택을 보유한 상태에서 본인이 살고 있는 주택을 처분해 비과세를 받고 싶을 때 등록을 하면 이러한 혜택을 부여한다

-p. 157

▷ 9·13대책안이 그대로 통과되는 경우, 투자전략 및 세제 전략도 크게 바뀔 것으로 보인다. 투자이익에 미치는 세제가 상당 부분 많이 바뀌었기 때문이다. 그런데 문제는 세제가 상당히 복잡하게 변해 이를 일일이 분석하기가 힘들다는 것이다. 그래서 전략은 세무 전문가와 함께 정교히 수립하는 것이 좋을 것으로 보인다.
-p. 195