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서울 집값 꺾일까?
2019 다가올 단 한 번의 기회

상승장 놓친 당신. 아직 기회는 있다

수년째 오르고 있는 서울 집값. 지금이라도 올라타야 할까, 아니면 기다려야 할까. 저자는 일단 기다리라고 조언한다. 서울 집값이 단기 꼭지점을 향해 다가가고 있다고 판단했기 때문이다. “실거주자라면 어느 때나 사도 된다”는 말은 무책임하다. 서울 집값이 영원히 우상향할 거라는 믿음도 위험하다. 1991년에 서울 아파트를 산 사람은 2000년에야 집값이 회복되었고, 2009년에 산 사람은 2016년에야 회복되었다. 7~9년 만에 회복된 셈인데, 말이 회복이지 그 기간 동안의 기회비용 등을 감안하면 사실상 손실이었다. 부동산은 거액이 들어가기에 언제, 어디에 사는지가 매우 중요하다.

이 책은 집을 살지 말지 고민하는 사람들에게 구체적으로 언제, 어디에 내 집을 사야 하는지 친절하게 설명해준다. 각종 데이터를 직접 수집하고 분석해 매매 타이밍과 저평가된 아파트를 찾는 데 주력했다. 부동산 하락 신호, 서울 권역별 구체적인 아파트 단지까지 내 집 마련과 투자를 한 번에 해결하는 방법이 이 책 한 권에 담겨 있다.

지금 이 순간, 진짜 궁금한 내용만을 담았다

서울 아파트, 언제 들어가야 하나
서울의 공급 부족, 반은 맞고 반은 틀렸다
2018년은 과거 어느 시점과 유사할까?
상승 사이클 언제까지 갈까?
주택의 수요와 공급을 가늠케 하는 지표들
동남권 입주 물량이 미치는 영향
서울 아파트 시세를 가늠해볼 수 있는 기준 아파트
신축 대단지 입주가 주변 아파트에 미치는 여파
오르는 아파트, 그 4가지 기준
덜 올랐고 덜 내릴 서울 아파트 64곳
서울 각 구별 주택 수요 유형
9·13 대책, 9·21 공급계획으로 서울 집값 떨어질까?
서울 말고 다른 대안은 없을까?

언제, 어디에 집을 사야 하는지
방대한 데이터와 사례로 분석했다!

2019년 황금 타이밍을 잡아라
이 책은 ‘여기도 좋고, 저기도 좋다, 그때 샀어야 했다’라는 식의 애매모호한 답이 아닌 구체적인 해답을 제시한다. 2019년을 절호의 매수 타이밍으로 보는 이유는 3가지다. 첫째, 2018년 말부터 2019년까지 강력한 수요층인 10년차 부부 수가 감소한다. 둘째, 동남권의 대규모 공급을 앞두고 있다. 마지막으로 서울 아파트는 지난 30년간 6년 연속 상승한 적이 없다. 상승 5년째에 접어들어 상승의 피로감이 극에 달했을 때 수급 악화까지 겹친다면 2019년 서울 아파트 시장의 하락 가능성은 대단히 크다. 그렇다면 이제 어디에 집을 사야 할까?

덜 올랐고 덜 내릴 서울 아파트 64곳
이 책은 오르는 아파트의 기준으로 4가지를 제시했다. ① 역세권, ② 대단지, ③ 신축, ④교통 호재다. 우선, 출근시간대 하차 인원이 많거나 그런 역에 인접한 역, 총 94개의 반경 500m에 위치한 단지들을 모두 확인했다. 이중에서 1,000세대 이상 대단지와 신축 기준을 적용하여 37곳의 아파트 단지를 뽑았다. 별도로 역세권, 대단지, 연식을 모두 충족하지는 못했지만 새로운 호재가 있는 단지를 별도로 선별하여 추천 단지 대상에 추가했다. 이렇게 엄선된 추천 단지가 64곳이다.

그때 집을 샀어야 하는데…
더 이상 놓친 기회를 아쉬워하지 말자
최근 들어 부동산 시장 하락을 염려하는 기사들이 점점 늘어나고 있다. 부동산 하락론도 스멀스멀 들려온다. 그런데 조정이 오면 집을 살 수 있을까? 사람들은 가격이 하락하면 더 하락할까봐 무서워서 못 사고, 가격이 오르면 과거에 비해 비싸졌기 때문에 사지 못한다. 그렇기에 남들보다 하락신호를 빨리 알아채고 이를 대비하는 것은 매우 중요하다.
《서울 아파트 마지막 기회가 온다》는 시세 추이, 매매가·전세가, 거래량 등 각종 데이터를 통해 매수 타이밍과 저평가된 입지를 다뤘다. 이 책의 마지막 장을 덮는 순간 절대 흔들리지 않는 안목을 얻을 수 있다.

들어가며 | 실수요자는 아무 때나 사도 될까?

01 지금이라도 사야 할까?
CHAPTER 1 기다리는 것도 투자다
서울 주택 수급의 변화 조짐
6년 연속 상승한 적이 없는 서울
지금은 꼭지인가?
분양가 상한제의 위력
TIP 서울 아파트 시세를 가늠해볼 수 있는 기준 아파트
CHAPTER 2 2019년, 매수 타이밍이다
상승기의 데자뷔
주택 수요는 줄고 공급이 늘어난다면
매수와 전세의 갈림길
그러나 아직도 덜 오른 서울 아파트
TIP 서울 아파트의 상승 사이클은 언제까지일까?

02 지금도 앞으로도 가장 뜨거운 지역
CHAPTER 3 그래도 서울이다
왜 서울일까?
9.21 공급계획, 하지만 여전히 부족하다
직주근접, 그래서 서울이다
9.13 대책이 서울 아파트에 미칠 영향
가장 오래된 서울 아파트의 역설
낮은 자가 보유율
인구 감소가 먼저 시작된 일본
TIP 실업률이 역대 최고 수준인데 서울 아파트 값이 오른다고?
CHAPTER 4 오르는 아파트의 기준 4가지
기준1 갈수록 더해질 주요 역세권 가치
기준2 1,000세대 이상 대단지
기준3 신축의 희소성
기준4 새로운 호재
추천 단지 이렇게 선정했다
TIP 신축 대단지가 들어설 경우 주변 아파트는 오를까? 떨어질까?

03 덜 올랐고 덜 내릴 아파트 64곳
CHAPTER 5 동남권
강남구
서초구
송파구
동남권 옐로칩
CHAPTER 6 서남권
서남권 옐로칩
TIP 동탄 입주 물량은 서울에 어떤 영향을 미칠까?
CHAPTER 7 도심권
도심권 옐로칩
CHAPTER 8 동북권
동북권 옐로칩
TIP 인구주택 총조사 결과로 본 서울 각 구별 주택 수요 유형
CHAPTER 9 서북권
서북권 옐로칩
TIP 서울 말고 다른 대안은 없을까?

나가며 | 그래서 서울이다

시장의 변곡점을 판단하기 위해서는 이들 5분위 아파트 평균 가격 추이를 지켜보는 것도 의미가 있다. 가령 촘촘히 서열화된 서울 아파트 특성상 천장 역할을 하는 5분위 아파트가 보합세를 유지하거나 하락 전환할 경우 그 아래 가격대 아파트들도 어느 정도의 시차를 두고 상승세를 멈출 가능성이 충분하다. 물론 4분위 이하 아파트들이 상승세를 지속해서 5분위 아파트를 밀어 올린다는 시나리오도 생각해볼 수 있다. 그러나 상승도 하락도 늘 대장주가 먼저 스타트를 끊어왔던 과거의 사례들을 돌이켜보면 하위 아파트가 상위 아파트의 가격대를 밀어 올릴 가능성보다는 상위 아파트의 하락이 하위 아파트의 상승세를 주저앉히게 될 가능성이 더 크다.
- 『기다리는 것도 투자다』 중에서

2018년이 과거 어느 시점과 유사한 국면에 있는지 언론과 기관마다 그 관점을 달리하고 있다. 2018년이 2006년과 닮은꼴이라는 주장도 있고, 2006년과는 다른 꼴이라는 주장도 있다. 전자의 주장은 2005~2006년에 쏟아진 부동산 규제에도 불구하고 급등한 부동산 가격이 2017~2018년을 연상케 한다는 이유다. 후자의 주장은 2006년과는 다르게 2018년 정부와 서울시가 공조를 하고 있다는 이유에서다. 그러나 나는 2018년이 2003년과 비슷한 국면에 와있다고 판단한다. 이는 2019년 시장 하락시점이 좋은 매수 기회를 제공할 것이라는 나의 견해에 중요한 근거를 제공해준다. 2003년 다음 해인 2004년에도 시장은 하락했기 때문이다.
- 『2019년 매수 타이밍이다』 중에서

대단지의 장점은 한둘이 아니다. 우선 대단지의 경우 주변 지역 주민들의 관심도가 높아 거래가 잘 된다. 즉, 환금성이 좋다는 장점이 있다. 거래가 빈번하므로 시세가 명확히 존재하여 관심 있는 매수자들이 쉽게 접근할 수 있다. (중략)
이러한 장점들은 가격뿐 아니라 가격 상승률에서도 고스란히 드러난다. 보다시피 아파트 단지 규모가 클수록 가격 상승률도 높게 나타난 게 사실이다. 대규모 아파트 단지는 희소성도 갖추고 있는데, 2017년 말 기준으로 전국에 있는 2만 6,768개의 아파트 단지 중에 1,000가구 이상 대단지는 8%에 불과하며 1,500가구 이상은 3%(683곳)에 불과하다. 그마저도 대부분 수도권에 몰려있는데 1,500가구 이상 대단지 683곳 중 절반 이상이 서울과 인천, 경기도에 있다(서울 179곳, 인천 50곳, 경기도 189곳).
- 『오르는 아파트 기준 4가지』 중에서

최근 들어 가장 입주 물량이 많은 곳은 동탄 신도시다. 이미 2008년경 조성이 완료된 동탄 1기는 4만여 세대, 동탄 2기는 12만여 세대다. 2기만으로도 분당(판교 포함) 12만여 세대와 별 차이 없는 막대한 규모다. 거대한 물량의 입주가 진행 중인 관계로 해당 지역의 전세값이 약세를 기록하고 있는 것은 자연스러운 수순이다. 이 지점에서 가장 의견이 엇갈리는 것이 바로 ‘동탄의 거대한 입주 물량이 서울에 영향을 미치느냐 안 미치느냐’다. 지금까지 대부분의 여론은 ‘서울은 동탄 입주 물량의 영향을 받지 않는다’는 쪽에 치중되어 있었다. 동탄 2기의 입주가 2015년부터 시작되었고 2018년 하반기까지 입주 물량이 상당한데 그 기간 동안 서울 아파트의 상승 세는 약해지기는커녕 더 강해졌기 때문이다.
- 『동탄 입주 물량은 서울에 어떤 영향을 미칠까?』 중에서