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무일푼 때밀이를 100억대 자산가로 만든
아파트형공장 투자 노하우!

수익형 부동산의 새로운 투자 상품으로 아파트형공장(현 지식산업센터)에 관심이 쏠리고 있다. 정부의 8·2 부동산 대책과 10·24 가계부채 대책으로 부동산 시장의 강력한 규제가 실행되었지만, 각종 규제에서 제외된 아파트형공장에 투자자들의 수요가 몰리는 것이다. 이 책의 저자는 경제적 자유를 꿈꾸며 부동산 투자를 시작했고, 아파트나 오피스텔 등에도 투자해봤지만 자신의 꿈을 이루어준 것은 결국 아파트형공장 투자였다고 말한다. 무일푼 때밀이에서 아파트형공장 투자로 100억대 자산가가 되기까지, 저자가 아파트형공장을 매입하고 운영하며 얻은 노하우를 이 책에 모두 담았다. 아파트형공장은 도심의 오피스텔이나 아파트에 비해 분양가가 낮고, 입주기업은 취득세와 재산세가 감면되어 투자자들에게 인기가 높다. 또한 대출에 대한 규제 및 다주택자에 대한 규제 등이 적용되지 않아 은행 레버리지를 일으켜 투자할 수 있다. 부동산의 틈새시장인 아파트형공장 투자에 지금 바로 주목해야 하는 이유다.

부동산 투자, 이제는 아파트형공장이다!
5천만 원으로 시작하는 부동산 투자의 첫걸음

아파트형공장은 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업 기업과 지원시설이 입주할 수 있는 다층형(3층 이상) 집합건축물이다. 최근 지식산업센터로 이름이 바뀌었다. 외부는 아파트처럼 생겼지만 내부는 사무실과 공장이 들어섰다고 생각하면 된다. 정부에서는 중소기업과 지역 경제를 활성화시키고자 다양한 지원을 해주고 있다.
왜 아파트형공장 투자인가? 저자는 아파트형공장 투자로 시세 차익과 임대 수익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 점을 강조한다. 아파트형공장은 대출 규제가 강화되는 상황에서도 분양가의 70~80%까지 저금리 대출을 받을 수 있어 소액 투자가 가능하다. 또한 주로 개인이 입주하는 상가와 달리 기업들이 장기계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적다. 분양가와 관리비가 저렴하고, 주차공간이나 인프라 시설이 잘 갖춰진 데다, 역세권에 위치한 곳이 많기 때문에 투자자들에게 인기가 높을 수밖에 없다.

아파트형공장 투자에 필요한 모든 정보를 한 권에!

이 책은 총 4개 챕터로 구성되어 있다. 챕터 1 ‘아파트형공장 투자로 월 억 수입에 도전하라’에서는 저자가 100억대 자산가로 성공할 수 있었던 과정과 비법을 담았다. 챕터 2 ‘당신이 알아야 할 아파트형공장의 모든 것’에서는 아파트형공장의 과거와 현재, 그리고 투자 상품으로서의 아파트형공장을 평가한다. 챕터 3 ‘사람들은 아파트형공장에 어떻게 투자할까?’에서는 다양한 수익형 부동산과 비교하며 아파트형공장에 투자한 구체적 사례를 알려주며, 챕터 4 ‘당신의 아파트형공장에 투자하라’에서는 아파트형공장 투자 방법을 제시한다. 마지막 부록에는 아파트형공장 투자를 준비할 때 알아야 할 용어와 법령 등을 실었다.

아파트형공장은 분양가가 아파트나 오피스텔보다 저렴하다!
아파트형공장은 분양가의 최대 80%를 대출받아 소액 투자가 가능하다!
아파트형공장은 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다!

당신도 아파트형공장 투자로 부자가 될 수 있다. 꼬박꼬박 월급 받는 부동산을 갖고 싶다면 지금 당장 아파트형공장에 투자하라.

프롤로그_수익형 부동산 투자의 새로운 대안, 아파트형공장

CHAPTER 01
아파트형공장 투자로 월 억 수입에 도전하라

나는 아파트형공장으로 100억대 자산가가 되었다
월500프로젝트를 시작하다┃경제적 자유를 위한 아파트형공장 투자

아파트형공장이란 무엇인가?
월등한 수익률을 자랑하는 아파트형공장

왜 지금 아파트형공장에 투자해야 하는가?
1-아파트형공장 투자가 일반인에게 허용되다┃2-아파트형공장에서 주거가 가능해진다┃3-아파트형공장 투자는 수익률이 높다┃4-아파트형공장 투자는 자산가치를 높인다

나의 첫 아파트형공장 투자
P타워2차에서의 첫 투자┃보유와 매도를 통한 수익 실현

아파트형공장 투자의 5가지 원칙
1-부동산 투자는 아파트형공장 투자로 시작하라┃2-반드시 가장 오래된 지역을 우선 선택해라┃3-1층 로비에서 입주 현황을 확인해라┃4-대출을 받았다면 대출 원금을 조금씩 갚아나가라┃5-렌트프리를 하더라도 임대료는 깎아주지 마라

CHAPTER 02
당신이 알아야 할 아파트형공장의 모든 것

아파트형공장의 과거와 현재
클러스터와 아파트형공장┃세계 최초의 아파트형공장┃변화하는 아파트형공장┃이것만은 알자: 용적률과 건폐율┃아파트형공장에 입주할 수 있는 시설과 입주 절차

해외의 아파트형공장은 어떻게 시작되었나?
일본의 아파트형공장┃싱가포르의 아파트형공장┃홍콩의 아파트형공장┃타이완의 아파트형공장┃베트남의 아파트형공장┃중국의 아파트형공장

우리나라 아파트형공장의 시작
우리나라 최초의 아파트형공장┃서울 최대 규모-서울디지털산업단지┃벤처기업 육성-부천테크노파크┃공업도시에서 벤처도시로-안양벤처밸리┃세계 최고의 스마트시트-일산테크노밸리

아파트형공장 분양과 임대
아파트형공장 투자 방법┃입주기업에게 제공하는 다양한 혜택

우리나라 산업단지 이해하기
국가산업단지┃일반산업단지┃도시첨단 산업단지┃농공단지┃지역별 산업단지 현황

아파트형공장이 지역경제에 미치는 4가지 영향
1-지역기업의 경쟁력 강화┃2-지역의 고용률 상승┃3-지방 재정력 강화┃4-지역 토지이용 효율성 제고

아파트형공장의 수익구조와 가격 결정력
시세차익과 임대료 수익에 주목하라┃분할해 수익을 높이는 공유 오피스

아파트형공장, 누구의 명의로 할 것인가
아내 명의로 한다면 꼭 확인하자

CHAPTER 03
사람들은 아파트형공장에 어떻게 투자할까?

아파트형공장 투자 전 수익률을 알아보자
대출 여부로 달라지는 수익률┃다른 부동산보다 아파트형공장이다

오피스텔 vs. 아파트형공장
눈여겨봐야 할 것은 세금이다┃일반 부동산과 다른 오피스텔의 특징┃오피스텔 투자의 위험성

상가 vs. 아파트형공장
상가에 투자하려면 유동인구를 봐라┃상가 투자 시 주의해야 할 것들┃아파트형공장을 배후로 상가에 투자하라

꼬마빌딩 vs. 아파트형공장
똑똑한 꼬마빌딩을 찾아야┃거래량이 떨어지고 있는 꼬마빌딩

아파트형공장에 어떻게 투자했을까?
첫인상으로 결정해서는 안 된다┃처음 투자한 아파트형공장에 입주하다┃대출을 이용한 두 번째 투자

아파트형공장 내 독점상가에 투자하기
상권이 확보되어 있는 독점상가┃독점상가 중 편의점에 주목하라

아파트형공장에서 직접 사업을 시작하라
아파트형공장에서 사업 시 장점┃새로운 수익을 주는 아파트형공장

법인이 소유하던 아파트형공장을 노려라
투자자에게 유리한 법인 소유 아파트형공장

CHAPTER 04
당신의 아파트형공장에 투자하라

아파트형공장 투자 시 4가지 체크포인트
1-수익률을 체크하라┃2-아파트형공장의 용도를 확인하라┃3-아파트형공장을 매입할 때는 반드시 매도를 고려하라┃4-희소 물건에 관심을 가져라

투자지역은 어떻게 선정해야 할까?
자신이 잘 알고 있는 지역을 선택하라┃초보 투자자에게 추천하는 투자지역

대출을 두려워하지 마라
수익을 극대화하는 대출 활용하기

투자는 전문가와 함께하라
책 속의 전문가들을 만나다┃맥도날드에서 배우는 투자의 지혜

현장에서 눈여겨봐야 할 것들
1-입주 현황을 확인하자┃2-건물의 방향을 확인하라┃3-재활용을 생각하라

세금 관리가 수익률을 좌우한다
개인종합소득세율 조정이 중요하다┃아파트형공장의 매도 전략

아파트형공장의 매입 및 운영 노하우
중개사무소에 자주 가라┃시설과 임대료 관리법

아파트형공장 투자, 이곳을 주목하라
1-서울디지털산업단지(구로/가산)┃2-문정법조단지┃3-성수동 지역┃4-성남일반산업단지

에필로그_아파트형공장 투자로 경제적 자유를 누려라
부록_아파트형공장 투자 준비하기
참고문헌

나는 부동산 투자 중에서 아파트형공장 투자가 가장 수익률이 높은 투자이자, 안전하게 꾸준히 임대료를 받으면서 지가 상승까지 기대할 수 있는 최고의 투자라고 생각한다. 내가 직접 경험했고 앞으로 성장 가능성이 무궁무진하다. 투자를 망설이고 있는 당신도 아파트형공장 투자를 시작으로 경제적 자유를 완성할 수 있다고 나는 확신한다. 당장 아파트형공장 물건을 찾아다니길 바란다. 당신보다 꿈이 더 크고 열정이 가득한 사람이 먼저 차지하기 전에 움직여라. 머뭇거리면 늦는다.
나는 지금까지 투자해온 아파트나 오피스텔보다 훨씬 안정적이며 고수익을 안겨주는 아파트형공장을 많은 사람들에게 알려주기로 마음먹었다. 무일푼에서 시작한 나의 투자 경험담이 간절히 부자가 되기를 꿈꾸는 사람들에게 희망이 되길 바란다. 아무것도 모르고 성질만 급한 나도 해냈기에 당신도 충분히 할 수 있다고 믿는다.
_21쪽

아파트형공장의 공실률은 다른 부동산에 비해 상당히 낮은 편이다. 여기서 이야기하고 싶은 것은 공실이 없는 아파트형공장을 선택하라는 것이 아니다. 투자가치와 임대수요가 충분한 곳을 선택하기 위해서는 유동인구를 파악하는 것이 무엇보다 중요하다는 것이다. 건물에 들락거리는 유동인구의 숫자와 주변 시설, 그리고 인접해 있는 도로를 살펴봐야 한다. 여러 가지 조건을 모두 고려한 상황에서 건물 1층에 있는 입주 현황을 확인하면 거의 예측한 내용과 딱 맞아 떨어지는 것을 알 수 있을 것이다.
_43쪽

우리나라 최초의 아파트형공장은 바로 1989년 9월에 준공된 인천 주안 아파트형공장이다. 국가에서 처음으로 아파트형공장에 관심을 갖기 시작한 것은 중소기업진흥공단이 공업의 협동화 사업을 추진하던 1970년부터지만, 본격적인 관심은 1984년 3월에 공포한 ‘중소기업육성관련시책통합고시(상공부고시 제84-11호)’에 따라 계획이 수립되면서부터다.
고시에 따르면 아파트형공장 사업이란 “동종 또는 연관업종을 영위하는 중소기업자들이 생산활동을 보다 효율적으로 영위할 수 있도록 아파트형 또는 연립형 공장을 건설하는 것”이다. 이후 1988년 4월 ‘공업배치법시행규칙중개정령안(상공부공고 제88-19호)’에 그 설치근거가 마련되면서 우리나라에서도 본격적으로 아파트형공장이 건설되기 시작했다.
_74쪽

양도소득세 중과와 분양권 전매 제한 등 주택규제에 이어 대표적인 수익형 부동산 상품인 오피스텔에 대해서도 분양권 전매 규제가 시행되었다. 이와 같은 규제를 모두 피해갈 수 있는 아파트형공장, 즉 지식산업센터에 대한 투자는 새로운 대안으로 떠오르고 있다. 그동안 정부에서 투기를 방지한다는 목적으로 개인의 아파트형공장 취득을 제한해왔지만 민간 투자를 최대한 이끌어내기 위해서 규제를 풀었다.
중소기업 사무실 수요가 많은 지역에서는 연 5% 이상 임대 수익률을 기대할 수 있는 곳이 많다. 예를 들어 분양면적 200㎡ 기준 분양가가 4억 원일 경우 보증금 3천만 원에 월 임대료 200만 원을 받는다고 가정하면 임대 수익률만 연 6%가 넘는다. 아파트형공장의 지가는 매년 꾸준히 상승하고 있기 때문에 임대수익뿐만 아니라 시세차익까지 동시에 누릴 수 있다.
_87쪽

이렇게 아파트형공장에 투자하면 부동산 시장이 하락한다고 해도 상당한 수익률 방어가 가능하다. 다른 수익형 부동산들의 경우 수요와 공급의 원칙, 그리고 각종 규제와 제도 변경에 따라 불어오는 바람을 그대로 맞아야 한다. 순풍이 불어올 때는 좋다. 반면 부동산 규제라는 역풍이 불어올 때는 가격이 하락하면서 그동안의 수익률을 반납해야 하는 상황이 생긴다.
그러나 지금까지 아파트형공장은 다른 부동산 가격이 하락한다고 하더라도 크게 하락하지 않는 특이한 모습을 보여왔다. 부동산 시장이 전반적으로 침체되어 있던 시기에도 아파트형공장의 매매가격은 변동폭이 상당히 작았다. 이러한 이유에서 꾸준하고 안정적인 수익을 얻고자 하는 투자자들이 아파트형공장 투자를 계속하는 것이다.
_135쪽

8.2 부동산 대책의 풍선효과로 아파트형공장 투자에 대한 관심도 상당히 높아졌다. 오피스텔은 청약조정대상과 투기과열지구에서 전매 제한이 있는 반면 아파트형공장은 각종 규제를 모두 피했기 때문이다.
반면 아파트형공장의 경우 오피스텔처럼 단기 임대 수요가 아닌 5년 이상 장기계약을 하는 기업체 위주의 안정적인 임차인이 확보되어 있다. 또한 갑작스럽게 주변에 아파트형공장이 개발되어 수요가 한쪽으로 몰리는 현상도 없다. 입주기업을 중심으로 모든 것이 움직이기 때문에 직장이라는 수요의 중심인 아파트형공장에 투자해야 하는 것이다.
_159쪽

아파트형공장에서 사업을 시작한다면 건물 내에 입주해 있는 지원센터와 다양한 시설에서 여러 혜택을 누릴 수 있다. 기본적으로 아파트형공장을 분양받는 과정에서 세제 혜택을 받을 수 있고, 직접 분양받은 아파트형공장에서 사업을 시작하면 처음부터 구상한 사업에 맞는 각종 혜택을 받을 수 있어 유리하다. 토지도 분양가 대비 저렴한 가격에 구입할 수 있기 때문에 향후 분양받은 아파트형공장을 임대를 주거나 매도를 하더라도 시세차익을 얻을 수 있다.
나 역시도 처음에는 임대를 목적으로 아파트형공장을 매입하려고 방문했다가 운영하는 회사의 사무실로 쓰기로 결정하고 아예 사무실을 옮겼다. 또한 바로 위층에 매물로 나온 아파트형공장을 부동산 중개인이 자신과 부모님의 노후용으로 구입하는 모습을 보면서 더욱 아파트형공장 투자에 대한 확신이 생겼다.
_181쪽

일반 사무공간 및 시설에 투자하는 방법도 있지만 이러한 사무공간을 지원하는 지원시설과 편의시설에 대한 투자도 고려해보자. 예를 들어 편의점, 중개사무소, 카페 등이다. 이를 독점지정업종이라고 부른다. 아파트형공장 건물들은 서로 간의 상권을 어느 정도 보호하면서 편의시설을 갖춰야 하기 때문에 독점 형식으로 입점하게 된다. 이러한 독점지정업종 물건에 대한 투자는 아파트형공장 투자보다 오히려 더 높은 수익률을 안겨주기도 한다.
하지만 최근에는 독점상가의 인기가 높아져 분양가가 상당히 올라갔다. 높은 분양가로 인해 수익률은 낮을 수 있으니 수익률 부분은 꼭 확인하고 투자하기 바란다. 아파트형공장에 투자하는 것도 좋고 아파트형공장을 지원하는 시설에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 당신이 숲도 보고 나무도 보길 바란다.
_191쪽

당신이 평범한 직장인이라면 지금 당장 부동산 투자를 시작하라. 은퇴를 앞둔 퇴직예정자라면 부동산 투자만이 당신의 노후를 지켜줄 것이다. 자영업을 하고 있는 사업자라면 반드시 부동산 포트폴리오를 구성해놓아야 한다. 그래야 사업도 안정적으로 운영할 수 있다.
은퇴 준비가 되어 있지 않은 삶은 설계도가 없는 100층짜리 건물과 같다. 지금 당장 부동산 투자를 시작하길 바란다. 그리고 그 투자가 아파트형공장 투자이길 간절히 바란다.
_225쪽