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언제, 어디의, 얼마짜리 집을 사야 하는지 알려주는 부동산 투자 지침서!

사람은 살아가면서 시기에 따라 부동산을 바라보는 시각이 변화한다. 지금 내가 처한 상황과 환경에 따라 집의 효용성이 결정되고 가치 역시 달라지는 것이다. 하지만 원하는 요건을 갖춘 집이 있다고 해서 가격을 따지지 않을 수 없는데, 이런 이유로 집을 구매할 때의 고민은 언제, 어디의, 얼마짜리 집을 사야 하느냐의 세 가지 문제로 압축할 수 있다.

이상우 애널리스트는 성공적인 부동산 투자의 방법을 담은 『대한민국 아파트 부의 지도』에서 고소득 직장, 교통 호재, 교육 환경, 자연환경, 도시 계획이라는 5가지의 황금 열쇠를 제시하고, 이 가운데 우선순위 2가지를 충족하는 집을 구할 것을 제안한다. 이를 바탕으로 5가지 황금 열쇠를 깊게 들여다보고, 5가지 황금 열쇠가 힘을 발휘할 추천 지역에 대해서도 꼼꼼하게 살펴봄으로써 투자자의 안목을 키우도록 도와 미래 가치와 가격, 환경과 삶의 질을 한꺼번에 잡는 부동산 투자 전략을 세울 수 있도록 이끌어준다.

생애 주기에 따라
부동산의 가치가 달라진다

우리나라 사람 대부분은 신혼살림을 차리면서 생애 첫 집을 구한다. 신혼부부가 선호하는 집은 어떤 집일까? 부부가 함께하는 시간을 늘리기 위해서는 직장과 가까워야 하고 주변에 상업 기능이 발달되어 있어야 한다. 그러다가 아이가 생기면 집을 바라보는 시각이 달라진다. 이때 우선시되는 것은 교육 환경이다. 학원이 밀집되어 있고 학군이 뛰어난 지역의 부동산 가격이 높게 형성된 이유다. 40대에 이르면 노후를 생각하면서 집의 자산 가치에 눈을 뜨게 된다. 정부가 추진하는 도시 계획과 개발 사업에 시선이 간다. 자식들 결혼하고 은퇴 시기에 이르면 집과 집 주변이 주요 활동 무대가 된다. 당연히 집 주변의 자연환경이 중요해진다.

이처럼 사람은 살아가면서 시기에 따라 부동산을 바라보는 시각이 변화한다. 지금 내가 처한 상황과 환경에 따라 집의 효용성이 결정되고 가치 역시 달라지는 것이다. 하지만 자신이 원하는 요건을 갖춘 집이 있다고 해서 가격을 따지지 않을 수는 없다. 따라서 집을 구매할 때의 고민은 다음 세 가지로 압축된다. ‘언제’ · ‘어디의’ · ‘얼마짜리’ 집을 사야 하느냐 하는 문제다.

살면서 다섯 번은 집을 사고파는 것이 현실,
누구나 일생에 다섯 번은 부동산 전문가가 된다

전문가들이 찾는 부동산 애널리스트 이상우
부동산 투자의 성공 원칙을 세우다

‘가구 연소득 8배’와 ‘다섯 가지 황금 열쇠’,
부동산 투자의 황금 비례

집을 살 때 가장 먼저 생각하게 되는 것이 ‘소득’이다. 많이 벌면 선택의 폭이 넓어지지만, 상대적으로 덜 벌어들인다면 보다 촘촘하게 상황을 따져야 한다.
지난 13년 간(2004~2016년) 서울 주택의 적정 가격은 ‘PIR 8’이었다(지방은 PIR 5). 이 말은 서울 시민들이 가구 연소득의 8배 수준에서 집을 구매해 왔다는 뜻이다. 이는 자연발생적인 것으로, 연 수입의 8배 정도의 가격이라면 부동산 구매에 따른 여러 가지 부담을 감당할 수 있다는 보편적인 투자 심리를 반영한다. 자, 이제 각 가정이 집을 사면서 지불할 적정 가격이 정해졌다. 그렇다면 그 다음에는 무엇을 살펴보아야 할까?
이 책의 저자 이상우 애널리스트가 제시하는 황금 열쇠 5가지 가운데 2가지를 충족하는 집을 구하면 된다. 황금 열쇠란 ①고소득 직장, ②교통 호재, ③ 교육 환경, ④자연환경, ⑤도시 계획이다. 물론 5가지 모두를 충족하는 집이 가장 이상적이지만, 이런 집은 이미 가격이 엄청나게 높게 형성되어 있을 가능성이 크다. 따라서 황금 열쇠 가운데 우선순위 2가지를 선택해서 요건을 갖춘 집을 찾는 것이다. 만약 실수요가 아니라 투자 목적이라면? 황금 열쇠 하나를 충족하고 오래지 않아 나머지 하나의 황금 열쇠가 실현될 물건을 고르면 된다.

부동산 투자의 다섯 가지 황금 열쇠!
지금까지 성공적인 투자가 이 범위를 벗어난 적은 없다

한 가지 분명한 사실은 계속 가격이 오르는 집이 있는 반면 어떤 집은 가격이 정체되거나 하락한다는 것이다. 왜 이런 현상이 일어날까? 가격이 오르는 집은 요건을 충족시켰고, 떨어지는 집은 그렇지 못했기 때문이다. 저자는 이를 다섯 가지 요소로 압축했고, 여기에 ‘황금 열쇠’라는 이름을 붙였다. 저자가 제시하는 다섯 가지 황금 열쇠를 보다 깊게 들여다보자.
첫 번째는 ‘고소득 직장’이다. 어떤 업종이 호황일 때 그 업종이 밀집된 지역에서는 어김없이 집값 상승이 나타난다. 같은 이치로 종사자의 연봉이 높은 고소득 직장과 배후 주거지의 동선을 파악하면 후퇴하지 않는 선택을 할 수 있다.
두 번째는 ‘교통 호재’다. 전국의 평균 통근·통학 시간은 30.9분. 서울과 수도권은 40분이다. 이는 서울과 수도권에서는 주요 업무 지구에서 최소한 40분 이내의 범위에 들어야 주거지로서의 가치를 지닌다는 뜻이다. 저자는 주요 업무 지구에서 통근 시간이 20분 이내에 드는 곳과 40분 범위에 드는 곳을 살펴본 뒤에 통근 시간을 획기적으로 줄일 수 있는 전철 노선 연장, 경전철 신설, GTX 건설 등의 호재가 어느 지역에서 발생하는지 조목조목 따진다.
세 번째는 ‘교육 환경’이다. 대표적인 학원가인 대치동과 목동, 중계동 등은 대표적인 고급 주거지이기도 하다. 교육에 대한 고급 수요가 일어나는 곳에서는 고급 서비스가 형성되고, 이러한 상황은 집값 상승을 부추긴다. 이 책에서는 기존의 대표적인 학원가뿐만 아니라 새롭게 부상하고 있는 신흥 학원가에 대해서도 살펴본다.
네 번째는 ‘자연환경’이다. 한강 조망권에 이어 새롭게 부상하고 있는 하천, 공원 등의 ‘자연 프리미엄’을 분석한다. 같은 지역, 같은 단지 내에서도 자연환경과 관련된 입지 조건에 따라 가격이 어떻게 달라지는지 알 수 있을 것이다.
다섯 번째는 ‘도시 계획’이다. 재건축, 재개발, 대규모 개발 사업 등이 발생할 지역과 그 지역과 연계된 배후 주거지가 어떤 변화를 겪을지 상세하게 점검해 본다.
이 책은 위에서 다룬 다섯 가지 황금 열쇠가 힘을 발휘할 ‘추천 지역’에 대해서도 꼼꼼하게 살펴봄으로써 투자자의 안목을 키우도록 돕고 있다.

미래 가치와 가격, 환경과 삶의 질을 한꺼번에 잡는
똑똑하고 친절한 부동산 투자 전략

현재 부동산 시장에서는 ‘삶의 질’과 맞물린 수요가 크게 늘어나는 추세다. 부동산 투자자들이 ‘수익’을 따지지 않는다는 뜻이 아니라, 현재의 삶을 보다 안락하게 만들어 줄 요소들이 부동산 가치를 결정하는 주요한 요건으로 작용하고 있다는 말이다. 이러한 상황에서는 집의 가치를 매기는 척도가 다양해질 수밖에 없다. 그만큼 집을 살 때는 이전보다 더욱 똑똑해져야 한다.
집도 여느 물건과 마찬가지로 공급과 수요의 법칙을 따른다. 공급이 부족하면 가격이 상승하고 과잉이면 가격이 떨어진다. 그런데 집은 한 가지 다른 점이 있다. 지역에 따라 물건에 따라 가치가 다르게 매겨진다는 사실이다. 서울은 만성적인 주택 부족 사태를 빚고 있지만, 집값이 일률적으로 오르지 않는다. 오히려 하락하기도 한다. 이러한 차이는 그 집이 처한 환경에서 발생한다. 그리고 이러한 환경을 설명하는 것이 바로 저자가 제시하는 ‘황금 열쇠’다.
거의 모든 부동산책은 ‘투자해서 돈 벌어라’라고 말한다. 지금 자신이 처한 상황과 경제적 여건 등은 돌아볼 겨를도 없이 따라가지 못하면 도태된다는 불안을 부추긴다. 이러한 인식을 가진 한 개발 호재와 유행에 편승할 수밖에 없다. 어디에 투자자가 몰린다는 소식이 들려오면 일단은 따라 들어가야 뒤처질지 모른다는 불안에서 벗어날 수 있다. 결과가 좋다면 다행이지만, 그렇지 못한 경우가 허다하다. 《대한민국 아파트 부의 지도》는 이러한 투자의 불확실성을 크게 줄여 준다. 오르는 지역이 오를 수밖에 없었던 이유를 분석하고, 유사한 상황이 발생할 지역을 추천한다.
훗날의 기대 수익이 아무리 클지라도 지금 당장 궁핍하고 피곤하게 살아야 한다면 그것 역시 올바른 투자가 아니다. 그래서 저자는 각 가구의 소득 상황에 따른 확실한 가이드라인을 제시한다. ‘지금 당신의 연봉이 이 정도라면 당장 서울의 도심지는 힘들 수 있으니 서울 외곽이나 수도권 지역의 발전 가능성이 높은 곳을 생각해 보는 것이 어떨까요?’라고 제안하면서 친절하게 지역까지 짚어 준다. 책을 빽빽하게 채우고 있는 각종 도표들과 지도는 이러한 친절함의 또 다른 표현이다.

주택 투자는 가족의 보금자리를 마련하는 동시에
미래의 삶을 준비하는 일!

우리나라 사람의 자산 가치 가운데 가장 큰 비중을 차지하는 것이 ‘집’이다. 평생 열심히 일한 결과물이 집 한 채로 남는 셈이다. 그런데 생애 최종의 물리적 결과물인 집의 가치가 하락한다면? 열심히 공부했는데도 나쁜 성적표를 받아든 것처럼 허탈하지 않을까? 심리적인 타격뿐만 아니라 경제적인 충격으로 이어질 수도 있다.
이 책이 말하는 요지는 이것이다. 집의 가치를 상승시키는 요인은 언제나 존재해 왔고, ‘좋은 성적표’를 받기 위해서는 이전보다 더욱 똑똑한 투자를 할 것! 단편적인 호재나 대중심리에 휩쓸리지 말고, 보다 철저하게 분석해서 투자의 불확실성을 없앨 것! 《대한민국 아파트 부의 지도》는 반드시 성공할 수밖에 없는 부동산 투자의 원칙과 전략을 상세하고 친절하게 설명하고 있다. 이 책은 해마다 경제지들이 선정하는 베스트 애널리스트에 단골로 이름을 올리는 부동산 애널리스트 이상우가 투자자 여러분에게 드리는 선물이다.

책을 시작하며 _ 투자자들의 필요와 조언으로 탄생한 책
추천사 1 _ 우리가 원하는 부동산에 대한 모든 것
추천사 2 _ 구체적이고 실질적인 질문에 답해 주는 부동산책

Chapter 1 내 집은 어디에 있지
내가 ‘살’ 집을 고르는 첫 번째 조건
언제, 어디의, 얼마짜리 집을 사야 하는가?
｜생애 주기에 따라 부동산을 보는 시각이 달라진다｜집을 살 때 반드시 고려해야 할 요건들
PIR이 내 집의 가치와 가격을 정하는 기준이 된다
｜과연 대한민국 주택 가격은 지금 고점인가?｜주택 구매의 필요충분조건
실수요와 투자 목적에 따른 저평가 부동산 찾는 법
｜주택담보대출비율(LTV) 40%의 의미｜부동산 규제 정책 속에서 내게 맞는 집을 찾는 방법

Chapter 2 황금 열쇠 1 고소득 직장
고소득 직장은 어디에 있나?
｜기업의 주가를 확인하면 고소득 직장이 보인다｜고층 빌딩이 밀집한 지역을 주시하라
전통적 강자 4대문 지구(CBD)
｜광화문, 행정과 외교의 중심지｜을지로, 대형 은행들의 본거지｜서울역과 남대문 지역이 만들어 가는 변화｜동대문과 충무로는 소득 상승 중
고소득 직장의 요람 여의도·마포 지구(YBD)
｜여의도, 고소득 직장 밀집 지역｜마포, 출퇴근 편리성으로 가치 급상승
신흥 강자 강남 지구(GBD)
｜강남구, 획기적인 변화로 또 한 번 업그레이드｜서초구, 변화의 중심에 서다
오피스 기능 강화로 재평가되는 송파 · 강동 지구
뚜렷한 고소득 직장이 보이지 않는 서울 서남 지역
상황 개선이 기대되는 경기 동남 지역
｜성남 분당은 호재의 연속｜과천, 대형 도시로 탈바꿈｜수원·용인·화성, 삼성의 아성
기업과 지역의 끈끈한 유대 경기 서남 지역
환골탈태를 기다리는 인천권
고소득 직장 부근이 반드시 고급 주거지는 아니다
회사 근처가 아니라면 회사에 다니기 편한 곳이 유망 지역
｜서울 전역과 경기도 전역을 포괄하는 광화문·을지로(CBD)｜소득에 상관없이 선택의 폭이 넓은 여의도권｜비용 대비 효율이 좋은 마포권｜대한민국 대표 고급 주거지 강남권(GBD)｜또 하나의 강남, 잠실권｜선택의 폭이 넓지 않은 성남·과천권｜선택의 폭이 넓은 서울 서남권과 경기 서남권｜철도 교통이 큰 의미를 갖지 않는 인천권
각 지역별 통근 권역이 겹치는 지역이 선호 지역
각 지역별 연소득에 따른 주택의 가격과 적정 지역
★고소득 직장에 따른 추천 지역
｜마포｜왕십리｜옥수·금호｜흑석｜분당 정자동

Chapter 3 황금 열쇠 2 교통 호재
서울 지하철의 연장 노선에 주목하라
｜3호선과 운정 신도시｜4호선 연장선, 진접선｜하남 전역에 수혜를 안길 5호선 연장｜교통 오지에 혜택을 줄 7호선 연장｜8호선 연장 노선, 별내선
서울과 수도권의 지형을 바꿀 신규 노선들
｜신림선(여의도~서울대)｜동북선(왕십리~상계)｜위례신사선(위례 신도시~신사)｜신안산선(안산·시흥~구로~여의도)｜월곶판교선(월곶~안양~판교)｜위례과천선(위례 신도시~과천)
수도권 고속 전철이 가져올 엄청난 변화
｜수도권 교통의 혁명, GTX｜GTX-A(킨텍스~동탄 신도시)｜GTX-B(청량리~송도)와 GTX-C(의정부~금정)
★교통 호재에 따른 추천 지역
｜판교, 교통 호재의 중심지｜과천, 최상의 입지 요건을 갖추다｜일산, 미디어 중심지로 거듭나다｜용인, 강남 접근성 개선으로 가치 상승

Chapter 4 황금 열쇠 3 교육 환경
주택 가격에 영향을 미치는 학원 밀집 지역
｜학원 밀집 지역의 학력 성취도｜교육 정책에 따라 명문 학군도 변한다
★교육 환경에 따른 추천 지역
｜대치·역삼동, 학군의 위력을 보여 주다｜목동, 마포의 등장으로 위협받는 터줏대감｜중계동, 강북의 독보적인 강자｜분당·평촌·일산, 경기도의 대표 주자

Chapter 5 황금 열쇠 4 자연환경
자연환경이 부동산에 미치는 영향
｜당신의 머릿속 공원의 크기는?｜산이 부동산 가격에 미치는 영향
산과 부동산의 상관관계
｜서울 서북부｜서울 동북부｜서울 서남부
하천의 가치에 새롭게 눈을 뜨다
｜한강보다 나은 하천의 접근성｜친환경 공간으로서의 하천 프리미엄
공원은 주택 가격에 어떤 영향을 미칠까?
｜서울 4대문 지역의 공원과 주택 가격｜환골탈태한 서울역 인근｜용산공원에 대한 기대감이 반영된 용산 이촌·서빙고동｜성수동, 서울숲의 가치를 증명하다｜장위·번동, 북서울꿈의숲으로 꿈을 이루다｜입지에 따른 가격 차이를 보이는 상암동｜전통적 중산층 주거지인 신대방동과 보라매공원｜올림픽공원 효과가 약점을 누르는 방이동 일대
★자연환경에 따른 추천 지역
｜산지의 디스카운트 요소를 활용하라｜하천 프리미엄이 발생하는 조건｜공원 프리미엄을 누리는 곳들

Chapter 6 황금 열쇠 5 도시 계획
주거 환경 변화와 주택 가격 상승을 이끈 뉴타운
｜뉴타운의 핵, 교남·아현 뉴타운｜입지 좋은 대단지는 결국 이긴다｜서울 뉴타운의 미래｜도시 계획을 바라보는 두 가지 시선
재건축에 관한 오해와 진실
강남 재건축 사업이 주목을 끄는 이유｜재건축을 가로막는 요인들
★도시 계획에 따른 추천 지역 1 : 서울의 재건축 가능 지역
｜서초구, 최고급 아파트촌으로 변신｜강남구, 최고급 주거지의 재탄생｜송파·강동구, 숨겨진 보석의 진가를 발휘하다｜양천·노원·광진구, 기대감을 키우는 지역
★도시 계획에 따른 추천 지역 2 : 대규모 개발 사업
｜단군 이래 최대 규모의 민간 중심 개발 사업, 삼성동 GBC｜지금 서울은 곳곳에서 개발 계획이 진행 중｜주요 역세권 개발 사업

Chapter 7 내 여건과 목적에 맞게 집을 갖는다는 것의 의미
왜 다들 부촌에서 살고 싶어 하는가?
｜부촌이란 어떤 곳인가?｜부자들의 네트워크
서울 집값은 왜 계속 오를까?
국민 소득 3만 달러 시대의 노후 주택들｜왜 집은 어느 정도 오른 다음에야 사고 싶어질까?｜지금 우리는 어느 정도의 수준인가?｜하지만 씀씀이를 줄이고자 하지는 않는다｜자산 취득은 인생의 필연적인 결론
최근 정부의 부동산 정책, 따라가야 할 수밖에 없는 외생 변수
｜무주택자의 부동산 투자 전략｜다주택자의 부동산 투자 전략

책을 마무리하며

실수요든 투자든 부동산에 투자할 때는 큰 금액이 장기간 묶이기 때문에 결정을 내리기 쉽지 않다. 그런데 한편으로는 장고를 거듭하고 꼼꼼히 살펴야 함에도 너무나 쉽게 결정을 내리기도 한다. 이 같은 즉흥적인 결정의 이면에는 단편적인 ‘호재’가 자리 잡고 있다. 어떤 지역에 개발 계획이 수립되었다고 해서 앞뒤 가리지 않고 달려드는 투자는 실패의 위험성이 클 수밖에 없다. 이 책은 독자들이 다양한 경로를 통해 올바른 판단을 내릴 수 있도록 부동산 투자와 관련한 다섯 가지 키워드를 제시하고 있다. ①고소득 직장, ②교통 호재, ③교육 환경(학원과 학군), ④자연환경(강, 공원 등), ⑤도시 계획이다.
_6쪽, 〈책을 시작하며 투자자들의 필요와 조언으로 탄생한 책〉 중에서

부동산 투자를 위한 첫 번째 키워드는 ‘고소득 직장’이다. 직장과 주택 가격이 무슨 상관이냐고 고개를 갸웃거릴 독자가 있을지도 모른다. 하지만 부동산 시장에서는 특정한 업종이 호황을 누릴 때 그 업종이 집중된 지역의 주택 가격이 큰 폭으로 상승하는 현상이 일반적으로 일어나고 있다. 결국 주택의 크기와 위치를 선택하는 최초의 요소는 소득이다. 소득 수준에 따라 선택의 폭이 달라지고 주거 환경이 결정된다. 고소득 직장 밀집 지역과 주변 주거 지역 사이의 동선을 파악하면 주택 가격이 보인다. 아울러 저평가된 지역도 파악할 수 있다.
_18쪽, 〈Chapter 2 황금 열쇠 1 고소득 직장〉 중에서

길이 없던 지역에 길이 생겨나거나 비포장도로가 포장되는 것도 교통 호재 가운데 하나다. 하지만 일반적으로 우리나라에서 교통 호재라고 하면 전철(혹은 지하철)이 새롭게 개통되는 것을 뜻한다. 교통 호재의 핵심은 편리성과 더불어 정시성을 들 수 있는데, 교통수단을 이용하면서 정해진 시간 내에 이동할 수 있다는 점은 큰 매력이 아닐 수 없다. 철도가 신설되면 통근 통학 시간이 획기적으로 줄어든다. 이는 아직도 철도 교통의 수혜를 보지 못하는 지역이 많다는 뜻이기도 하다. 때문에 부동산 시장에서는 철도 교통이 개선되는 지역만 지켜보는 것만으로도 어느 정도 투자의 답을 알 수 있다는 말이 돌기도 한다.
_128쪽, 〈Chapter 3 황금 열쇠 2 교통 호재〉 중에서

미혼일 때는 교육 환경이란 이슈가 크게 다가오지 않는다. 내 한 몸 건사하기도 힘든데 태어나지도 않은 아이의 미래까지 걱정할 여력이 없기 때문이다. 하지만 앞에서 살펴보았듯 나이와 여건에 따라 집을 보는 관점이 달라진다. 학부모 입장에서는 당연히 집 주변의 교육 환경에 대해서 고민하지 않을 수 없다. 부동산 책을 쓰는 저자 입장에서는 교육 환경과 주택의 상관관계를 말해야 한다. 때문에 이 책에서 말하는 교육의 가치가 물리적 환경에 국한되어 있는 점에 대해서 오해 없기를 바란다.
_168쪽, 〈Chapter 4 황금 열쇠 3 교육 환경〉 중에서

사실 자연환경과 부동산의 상관관계를 명확하게 설명하기란 쉽지 않다. 고지대의 신축아파트가 저지대의 구축 아파트보다 가격이 높게 형성되는 것은 ‘신축’을 강하게 선호하는 시장의 기호가 반영된 것이다. 하지만 ‘물’에 관해서라면 비교적 분명하게 답을 내릴 수 있다. 이번 챕터에서는 산과 강, 하천, 공원 등이 부동산에 미치는 영향에 대해서 알아보겠다.
_190쪽, 〈Chapter 5 황금 열쇠 4 자연 환경〉 중에서

도시 계획은 삶의 환경에 큰 영향을 미치는 동시에 부동산 시장에도 엄청난 변화를 가져온다. 최근 재건축 연한에 대한 논란이 끊이지 않는 것처럼 정부의 정책 변화에 따라 불가피하게 부동산 시장의 방향성도 물줄기를 바꾸게 된다. 따라서 우선적으로 살펴봐야할 것은 정부 차원에서 진행한 뉴타운 방식의 대규모 재개발의 기대감이 반영된 지역, 재건축이 본격적으로 진행될 것으로 예상되는 지역, 현 시점에서 층수 제한을 피할 수 있는 지역, 마지막으로 앞으로 개발될 역세권의 투자 매력이다.
_252쪽, 〈Chapter 6 황금 열쇠 5 도시 계획〉 중에서

우리 가족이 살던 집이 제대로 평가를 받지 못한다면? 지금까지 살펴본 5가지 황금 열쇠는 삶의 터전으로서 집이 갖추어야 할 입지적 요소이자 집이 재산으로서의 가치를 잃지 않게 하는 최소한의 안전장치다. ‘부’를 쌓는다는 것은 최소한 잃지 않는다는 것을 전제로 한다.
_306쪽, 〈Chapter 7 내 여건과 목적에 맞게 집을 갖는다는 것의 의미〉 중에서