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역세권 땅 투자의 모든 것이 담겨 있다
당신의 노후를 책임지는 똑똑한 부동산 투자법

부동산 투자를 말하기에 앞서 반드시 짚어야 할 것이 있다. 바로 투자 원칙과 관련한 것이다. 요즘 같은 불확실성 시대는 투자자 스스로 모든 것을 판단해야 하는 상황으로, 모든 결과론적 책임은 전적으로 투자자 자신에게 귀속된다. 그래서 부동산 투자는 어디까지나 자신의 원칙을 고수하는 투자 철학이 요구된다. 그렇다면 어떤 투자 원칙을 지켜야 할까.

첫째, 자신이 잘 알고 또 관심이 많은 분야에 투자해야 한다.
둘째, 장기적인 관점에서 투자해야 한다.
셋째, 적정 투자 시점과 적정 투자 기간에 주목할 필요가 있다.
넷째, 투자 포트폴리오의 구성 역시 중요하다.

이 책은 바로 그런 관점에서 쓴 책이다. 부동산에 투자하기 전에 먼저 생각하고 또 짚어야 할 것들을 살피고, 이어서 개발계획을 보는 눈과 읽는 안목을 기르는 방법을 파악한다. 이어서 국토와 도시계획 등 관련 개발계획의 흐름에 대한 이해와 함께, 부동산 가치 투자의 핵심이라 할 수 있는 역세권 개발 사업에 대해 설명한다. 그리고 마지막으로 개발지역 땅에 투자할 때 고려해야 할 관련 법규 및 각종 규제는 물론이고 반드시 알고 있어야 할 부동산 실무 지식에 대한 큰 틀을 살핀 책이다.

왜, 지금이 땅 투자 적기인가
땅값 상승은 앞으로도 계속된다.

집값과 땅값은 각각의 내재가치와 미래 가치가 분명히 다르다. 그 결과 가격 등락 폭도 당연히 차이난다. 따라서 부동산에 투자할 때에는 이 둘을 분리하여 생각해야 한다.
불황기에도 가격 하락 폭은 적으면서도, 그 희소성으로 인한 내재가치가 높고 또 향후 개발에 따른 미래 가치가 큰 땅에 투자하는 것이 유리한 이유가 여기 있다. 그렇더라도 주의할 것이 있다.
땅은 미래의 활용 가능한 용도별로 그 내재가치에서 엄청난 차이를 보이기 때문에, 유망한 땅을 잘 선별할 수 있어야 한다. 개발할 땅은 확실히 개발하되, 그렇지 않은 땅은 철저하게 보전하는 것이 미래의 토지 이용방향이기에, 자칫 보전 가치가 높은 땅에 투자하여 투자를 망치는 우(憂)를 범하지 않아야 한다.

부자들의 정보 수집 능력은 남다르며 일반 투자자들도 고급 개발 정보를 얻을 수 있다.

그들의 뛰어난 정보 선점 능력에서 찾을 수 있다. 이는 그들이 상호 관계 맺고 있는 인적ㆍ물적 네트워크에 의해서 구축된다. 주변의 지인들과 서로 교류하는 과정에서 얻은 정보를 분석하고 활용하는 능력은 여타 일반인들보다 훨씬 탁월하며, 주변의 정보를 잘 활용하여 뛰어난 재테크 능력을 발휘한다.
그들이 수집하는 정보는 무엇보다 확실하고 또 정확한데, 그렇게 해서 그들은 정부의 각종 부동산 개발 정보를 누구보다 빨리 접할 수 있는 위치를 점한다. 확실한 개발 정보를 남들보다 한 발 앞서 취득하고, 이를 재테크로 활용하는 기술, 이것이 바로 부자들의 재테크 노하우다.
구체적으로 어느 지역에 투자할 것인가 하는 것으로, 이는 무척 어려운 작업이다. 일반 투자자의 능력 이상의 것이 요구된다. 이 경우에도 그저 해당 지역 부동산업자의 개인 사견을 그대로 믿고 받아들이는 것은 위험하다. 직접 현장을 방문해서 하나하나 꼼꼼히 살펴보는 과정이 필요하다.
경우에 따라서는 보다 체계적인 정보 수집 능력을 갖춘 부동산 컨설팅회사의 도움을 받는 것도 올바른 투자를 위한 방법의 하나이다.

땅 투자에 처음인 경우 다음 방법으로 시가를 확인하는 것도 한 방법이다.
마음에 드는 물건을 골랐다면, 먼저 그 지역 중개업소에 전화를 걸어 “사려는 땅 바로 인접지역 어디어디에 땅이 있는데 이를 팔 것처럼 말하면서, 얼마를 받아줄 수 있는지”를 물어본다. 그리고 이어서 또 다른 인근 중개업소에 전화해서 근처 땅을 살 것처럼 하여 구입가를 물어본다.
이 과정에서 대략적인 가격을 유추할 수 있는데, 이때 중개업소가 제시하는 가격의 평균 선에서 땅을 고르면 큰 손해 보지 않고 마음에 드는 땅을 구입할 수 있다.

머리말
들어가며-투자 원칙이 바로 서야 부동산 고수로 거듭난다

PART1 부동산 가치 투자란 무엇인가
1. 부동산 가치와 가격
2. 부동산 가치를 높이려면
3. 부동산 가치 투자란
4. 내재가치가 높은 부동산과 투자 시의 위험 요인
5. 부동산 포트폴리오, 바람직한 구성은

PART2 부동산 가치 투자의 핵심은 ‘땅’
1. 땅의 수익률은 아파트와는 차원이 다르다
2. 땅값이 오를 수밖에 없는 이유
3. 왜, 지금이 땅 투자 적기인가
4. 땅 투자, 고정관념을 버려라
5. 땅 투자, 뛰어난 정보 선점 능력에 달렸다
6. 땅 투자 시의 고려 사항
7. 땅의 가치를 높이는 지역과 투자 포인트
8. 땅값, 정확히 파악하고, 제값 주고 사라
9. 개발 호재지역 투자 요령

PART3 부동산 가치 투자의 포인트 1_개발계획을 보는 눈, 읽는 법
1. 부동산 기사를 보는 눈, 읽는 법①
_경제를 보는 눈, 부동산 기사
2. 부동산 기사를 보는 눈, 읽는 법②
_정책의 실효성과 시행 시기를 정확히 파악해야
3. 부동산 기사를 읽는 눈, 보는 법③
_정부정책의 타이밍 포착이 특히 중요
4. 부동산 정보를 읽는 법①
_기획부동산도 활용하기 나름이다
5. 부동산 정보를 읽는 법②
_개발 정보를 선점하는 방법
6. 개발지역 땅 투자, 그 적기①
_도시 기본계획 수립 공청회 전후
7. 개발지역 땅 투자, 그 적기②
_도로 및 철도 건설 기본계획(안) 공고공람 및 주민설명회
8. 개발지역 땅 투자, 그 적기③
_도시개발 사업지구 지정ㆍ고시 전후
9. 개발지역 땅 투자, 그 적기④
_역세권 개발구역 지정ㆍ고시 및 실시 계획 승인 전후
10. 개발계획, 이렇게 살펴라①
_도로 건설계획의 예: 제2영동고속도로 건설
11. 개발계획, 이렇게 살펴라②
_철도 건설계획의 예: 경강선 복선전철화사업 및 여주신역사 역세권 도시개발사업
12. 개발계획, 이렇게 살펴라③
_교통계획도 눈여겨보자: 평택 고덕신도시 건설

PART 부동산 가치 투자의 포인트 2_국토ㆍ도시계획을 살펴야 부동산의 내재가치를 알 수 있다
1. 국토ㆍ도시계획을 따라가면 돈이 보인다
2. 국토개발의 청사진, 국토종합계획
3. 국토ㆍ도시계획의 흐름과 관련 법체계를 숙지하자
4. 도시계획에 땅 투자의 모든 것이 담겨 있다
5. 도시계획의 체계와 흐름을 파악하라
6. 도시계획과 도시개발 시행사업을 읽는 방법
7. 토지이용계획확인서에서 이것만은 꼭 알아두자

PART5 부동산 가치 투자의 포인트 3_역세권 땅 투자를 노려라
1. 길이 곧 돈이다
_미래 가치를 선점하라
2. 역세권 땅 투자
_부동산 가치 투자의 핵심 키워드
3. 역세권 개발과 관련한 포인트 세 가지
_역세권개발법의 제정
4. 제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020) 발표에 담긴 의미
_도시를 재편한다
5. 제3차 국가철도망 구축계획(2016~2025) 확정ㆍ고시
_신규 건설되는 철도와 역세권 개발에 주목해야 하는 이유
6. 주목해야 할 신설 노선과 투자 시 주의할 점은
7. 살펴야 하는 계획과 법규는

PART6 부동산 가치 투자의 포인트 4_꼭 알고 있어야 할 땅 투자 실무 지식 13
1. 한계농지를 눈여겨보자
2. 토지거래허가구역 정리
3. 개발제한구역 해제의 의미
4. 토지수용과 이에 대처하는 방법
5. 개발예정지 주변의 생산녹지지역에 주목하자
6. 투자 가치가 높은 땅, 시가화예정용지
7. 가치 있는 땅으로 변화시키는 지목변경, 형질변경, 용도변경
8. 농지를 대지로 바꾸는 작업, 농지전용 허가
9. 도시개발사업, 추진 방식을 살펴라
10. 도시개발사업 추진지역 내의 토지 지분 투자를 적극 고려하자
11. 새롭게 뜨고 있는 농가주택, 전원주택, 주말농장
12. 도시민의 농지투자①
_농지 취득요건과 취득한도
13. 도시민의 농지투자②
_투자 유망 농지와 구입 시의 유의점

문제는 이처럼 상반된 논리의 충돌 때문이 아니다. 논리 부재는 그렇다 치더라도 그때그때의 경기변동 내지는 시류에 따라 카멜레온처럼 변하는 전문가들의 일관성 부재가 더 큰 문제다. 그들의 말을 그대로 믿고 투자한 사람들은 거의 예외 없이 낭패를 보고 만다. 하여, 그들의 말과 글을 참고는 하되, 어디까지나 자신의 원칙을 고수하는 투자 철학이 요구된다. 그렇다면 어떤 투자 원칙을 지켜야 할까?
_<12쪽>에서

싸게 매입한 부동산을 가격이 오른 후에 다시 비싸게 되판다면, 결과적으로 이익을 볼 수 있다. 그런데 여기서 한 가지 의문이 생긴다. ‘부동산 가격은 왜 오르는 가’ 하는 것이다. 부동산 가격이 오르는 것은 실제 본질가치(=내재가치)보다 싼 부동산이 이후 시장의 평가를 받아 그 부동산 본래의 가치에 근접하려는 속성 때문이다.
_<19쪽>에서

보금자리주택이 1기 신도시가 분양됐던 이후처럼 계속해서 높은 시세를 형성할 것이라는 섣부른 판단은 금물이다. 이렇듯 사소한 듯 느껴지는 것도 위험 요소이기에는 마찬가지이다. 참고로 보금자리주택 건설은 2018년에 완료된다. 이보다 더 심각한 것은 사업 자체가 아예 무산되거나, 축소됨으로써 입게 되는 피해이다. 어디 어디에 무슨 개발이 이뤄진다고 해서 투자한 것이 말 그대로 뜬소문이 되었거나, 그 추진 과정에서 여론의 엄청난 저항을 받아 도중에 사업 추진이 중단되는 경우가 이에 해당한다.
_<35쪽>에서

이런 이유로, 단순히 가격이 오를 거라는 기대 심리로 아파트나 상가를 매입하려 든다면, 이는 어리석은 투자 행위가 될 수 있다. “집값은 폭락한다, 그렇지 않을 것이다”라고 말하면서 여전히 갑론을박하고 있는 현실의 상황에서는 더 그렇다. 게다가 장기적인 관점에서 볼 때 인구 감소는 필연적이어서, 앞으로의 주택(아파트) 투자는 많은 제한을 받을 수밖에 없다.
_<48쪽>에서

우선은, 신문에 나오는 부동산 개발과 관련한 기사를 정확히 분석할 줄 아는 능력이 필요하다. 하지만 이는 주의를 요한다. 왜냐하면 확실하지도 않은 기사를 그대로 믿어 투자할 경우, 자칫 일을 그르칠 수 있기 때문이다. 그저 분위기에 휩쓸려 ‘묻지-마’식으로 투자할 경우, 경우에 따라서는 낭패 볼 소지가 다분하다.
_<63쪽>에서

우리나라 경제에서 부동산이 차지하는 비중과 역할이 날로 늘어남에 따라, 각 신문사 부동산데스크의 권한과 역할도 그만큼 커졌다. 그 결과 정확하고 올바른 정보를 적시에 알려야 하는 부담 또한 그만큼 커졌다. 하지만 현실은 꼭 그렇지만은 않은 것 같다. 우선, 이른바 ‘조중동’이라 일컫는 보수지와 한겨레신문 등의 진보지 사이의 견해차가 너무 크다.
_<84쪽>에서

부동산 시장을 정확히 읽으려면 거시적, 미시적 관점, 장기적, 단기적 관점 모두를 볼 수 있는 안목이 요구된다. 부동산은 주식과 달리 장기 투자가 많기 때문에 멀리 내다볼 수 있는 능력이 특히 필요하다. 아울러 최근 부동산 시장이 매우 빠르게 돌아가는 점을 감안할 때 단기적 관점에서 부동산을 보는 순발력 또한 요구된다.
_<97쪽>에서

일반적으로 공청회를 거치면서 개발계획이 확정된 이후에는 해당 지역의 땅값은 급등한다. 발 빠른 투자자들은 이때 이미 정보를 선점하고 투자에 나선다. 하지만 일반 투자자가 이를 따라 하기에는 자칫 위험하니 주의를 요한다. 왜냐하면 공청회를 거친 개발계획이라도 이후 정부의 최종심의 과정에서 변경될 수도 있기 때문이다.
_<112쪽>에서

이처럼 정부개발 사업은 투자에 공격적일 필요가 있다. 실제 정부의 대규모 개발 사업은 주민공고-공람 절차가 유명무실한 요식 행위인 경우가 많다. 그만큼 정부가 일방적으로 밀어붙이는 경우가 많기 때문이다. 따라서 경우에 따라서는 발표와 동시에 투자를 적극 검토하는 것도 생각해볼 만하다. 신도시건설 발표가 그런 경우이다.
_<127쪽>에서

예를 들어 신도시 건설의 경우, 광역교통망 등 기반 시설이 얼마나 잘 구비되어 있는가에 따라 사업의 성패가 좌우된다. 분당 신도시가 다른 신도시에 비해 집값이 비싼 이유가 바로 이것으로, 특히 광역교통체계가 잘 구축되어 있기 때문이다. 또 아산 천안 신도시가 KTX역세권 개발 등과 맞물려 수도권 신도시 못지않은 규모로 크게 개발되고 있는 것도 같은 이유 때문이다.
_<143쪽>에서

문제는 너무 많은 관련 법규가 서로 복잡하게 얽혀있어 이를 파악하고 이해하기 어렵다는 점이다. 무려 100여 개의 법규에서 300개가 넘는 용도지역 용도지구 용도구역을 규정하고 있는 실정이라 자칫 이를 이해하기 어렵고, 또한 저마다의 법규에 따라 제각각의 해석이 필요한 경우도 많다. 각각의 법규에 따른 도시계획 및 관련한 도시개발 시행사업과 연계하여 생각해야 할 경우도 많다. 따라서 일반 투자자가 이를 이해하기에는 무리가 따르는 것 또한 사실이다.
_<172쪽>에서

도시계획 수립을 위해 토지이용을 규제한 것이 계획법이며, 각각의 도시개발 시행사업은 관련 개별 개발법규에 의해 계획되고 실행된다. 도시계획은 상위 지침계획인 광역도시계획-도시기본계획과 하위 집행계획인 도시 관리계획으로 나뉜다. 그리고 그 정점에 국토종합계획이 있다. 도시계획은 광역도시계획 및 도시기본계획에서 도시의 장기 발전 방향이 제시되며, 이것이 도시 관리계획에 의해 국토공간에 구체화되고 실현된다. 즉, 도시 관리계획에 의해 용도지역-지구-구역 지정-변경 등의 토지이용계획, 지구단위계획, 도시개발사업계획이 수립되고 실현된다. 도시계획사업이란 도시 관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 도시계획시설사업, 도시 개발법에 의한 도시개발사업 및 도시ㆍ주거환경정비법에 의한 정비사업을 말한다. 이 계획에 적용되는 실행법규가 바로 ‘도시개발법’과 ‘도시-주거환경정비법(도정법)’이다.
_<190쪽>에서

이는 각각의 사업 특례와 그동안의 사업 진척 상황에 따른 득실을 비교하여 결정될 듯하다. 그렇더라도 기존의 역세권 뉴타운-역세권 시프트가 이미 특례적용을 받아 용도지역이 세분 변경되고 용적률이 크게 상향된 점, 그리고 기존에 추진하던 사업을 역세권 개발 사업으로 전환하기 위해서는 지구지정을 철회하고 사업계획도 전면 수정하여 주민공람부터 다시 시작해야 한다는 점에 비춰볼 때 쉽지 않다. 게다가 별 실익도 없다.
_<233쪽>에서

이는 특히 고령화 추세가 지속되고 소득격차에 따른 사회 불평등이 보다 가속화될 전망에 대응하기 위함이다. 교통에 불편을 느끼는 자나 빈곤취약층 등 사회적 약자를 위한 대중교통 서비스의 개선이 시급한데, 이것을 해결해 줄 수 있는 것으로 철도교통을 선택한 것이다.
_<242쪽>에서

그렇더라도 무조건 덤비는 자세는 곤란하다. 다른 토지와 마찬가지로 투자와 관련한 모든 내용을 빠짐없이 꼼꼼히 살피는 한편, 개발가능성, 도로 여건, 자연 경관 등과 같은 제반여건을 충분히 고려한 후 투자를 결정토록 한다. 특히 한계농지정비사업지구로의 지정가능성 등을 해당 지자체를 통해 확인하는 작업은 무척 중요하다.
_<256쪽>에서

토지보상을 잘 받으려면 무엇보다 토지평가 전부터 이에 필요한 실거래 자료를 수집해 두어야 한다. 실거래 계약서는 시가 산정의 결정적인 산정기준이 되기 때문이다. 보상받는 당사자들이 시가 계산에 필요한 증빙 자료를 철저하게 취합ㆍ제시해서 제대로 된 가격을 평가받도록 해야 한다.
_<268쪽>에서