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오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략

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책소개

부동산 애널리스트가 투자 1순위 지역을 직접 짚어준다!

최근 부동산 시장은 온탕과 냉탕을 오가는 듯한 분위기였다. 1월부터 3월까지는 당장 집을 사지 않으면 안 될 것 같은 기세로 집값이 맹렬히 오르더니, 4월부터는 언제 그랬냐는 듯 거래량이 급감하면서 순식간에 분위기가 냉각됐다. 이러한 분위기 속에서 이제 막 부동산에 관심을 갖기 시작한 이들이라면 집을 사야 할지 말아야 할지 혼란스러울 것이다.
《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》의 저자 채상욱 애널리스트는 어떠한 위기에도 절대 떨어지지 않을 투자 1순위 지역을 직접 추천한다. 또 입지, 대단지, 학군 위주의 단순한 부동산 투자론을 뛰어넘어 부동산 투자의 핵심 원리를 설명한다. 이 책을 읽고 나면 서울, 1·2기 신도시, 지방 주요 도시 등 어느 지역에서든 투자해야 할 대상이 눈앞에 바로 그려질 것이다.

출판사 서평

• 서울 재건축·재개발 투자의 미래
• 이미 비싼 강남 아파트의 가격이 더 오를 수밖에 없는 이유
• 넓어도 너무 넓은 경기도, 1·2기 신도시 투자의 기준
• 지방 부동산 시장의 미래와 투자할 만한 지역
• 소형 아파트가 대세인 상황에서 대형 아파트의 투자 가치
• 아직 저평가된 지역과 돈 되는 호재

입지, 학군, 대단지 아파트 투자를 뛰어넘어 부동산 투자의 핵심 원리를 파악하라
사기만 하면 오르는 지역이 한눈에 보인다!


뜨거웠던 부동산 시장이 다소 냉각되면서 기다렸다는 듯이 아파트 입주 물량 증가, 전세가 하락, 금리 상승 등을 근거로 다시 위기론이 등장했다. 그래서 최근에 내 집 마련이나 부동산 투자에 대한 고민을 시작한 이들이라면 머릿속이 복잡할 것이다.
하지만 우리나라의 집값은 1986년부터 2018년까지 32년간 단 두 번, 1998년의 IMF 위기와 2008년의 글로벌 금융위기를 제외하고는 계속 상승해왔다. 다양한 근거를 가진 위기론이 끊임없이 쏟아짐에도 집값이 오르는 데는 이유가 있는 것이다.
부동산 전문가들의 전문가로 잘 알려진 채상욱 애널리스트는 《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》을 통해 우리나라 집값이 계속해서 오를 수밖에 없는 이유와 앞으로 추가 상승의 가능성이 높은 지역을 직접 짚어준다. 이 책을 읽고 나면 부동산 시장의 흐름에 대해 자연스럽게 이해하면서, 사기만 하면 오르는 지역을 직접 선택할 수 있을 것이다.

제2의 강남이 될 지역은 어디일까?

분양 초기에 미분양이 속출했던 마곡의 아파트는 최근 매매가 10억 원을 바라보고 있다. 첫 분양에 대한 확신이 없어 분양가를 보수적으로 책정했던 신길뉴타운은, 최근 일반 분양에서 최고 경쟁률 106대 1을 기록했다. 몇 해 전만 해도 강북의 대장 지역이 될 거라고 예상하기 어려웠던 마포는 최근 ‘마용성(마포·용산·성동)’이라는 신조어까지 만들며 강북 시세 상승을 견인하고 있다. 부정적인 이미지로 선호 지역이라 말하기 어려웠던 청량리의 급등 또한 예측할 수 없었던 일이다. 신축 아파트의 초강세 현상은 어떻게 설명할 수 있을까. 오랫동안 주춤하던 분당의 집값이 최근 엄청나게 오른 것은 그저 우연일 뿐일까.
채상욱 애널리스트는 서울과 지방을 막론하고 오르는 부동산에는 공통점이 있다고 말하면서, 그 근거를 명확하게 소개한다. 이를 바탕으로 서울은 물론 1·2기 신도시, 지방 주요 도시들의 투자 가치를 분석하고 미래를 전망하면서, 앞으로 제2의 강남이 될 만한 지역을 추천한다.

서울, 1·2기 신도시, 지방 주요 도시…
지역이 달라도 부동산 투자의 기준은 같다


《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》에서는 다음의 세 가지 아이디어를 중심으로 부동산 투자 추천 지역을 제시한다.
첫 번째, 서울 세력권과 각 도시의 세력권에 대해 소개한다. ‘서울 세력권’이란 단순히 ‘수도권’이라는 행정구역이 아닌 실제로 사람들이 모여서 도시생활을 하는 범위를 말한다. 세력권이 클수록 부동산 투자 가치가 높고, 그러므로 투자 1순위는 당연히 서울 세력권 내여야 한다. 수도권과 지방 또한 세력권의 크기로 투자 가치를 판단할 수 있다.
두 번째, 세력권 안에서 어느 지역의 투자 가치가 높은지 설명한다. 이를 위해 도시를 개발단계의 측면에서 세 개의 지역 즉, 원도심―택지개발지역―자급자족도시의 도심으로 분류했다. 안타깝게도 많은 도시가 자급자족도시가 되지 못한 채 베드타운화 돼버렸는데, 왜 그런 일이 생겨왔고 앞으로 그런 일이 벌어지지 않기 위해 각 지역이 어떤 노력을 하고 있는지에 대해 썼다. 결국 투자는 자급자족도시의 도심에 하는 게 가장 좋은데, 그 지역들이 어디인지도 소개했다.
세 번째, 개별 아파트 분석을 통해서 투자 가치를 분석했다. 예를 들어 신축 아파트와 구축 아파트 중 어떤 아파트가 투자 가치가 있는지 설명했다. 또 특정 연식에 준공된 아파트가 상대적으로 저평가됐다는 점을 말하며, 2005~2006년 전후와 2010년에 생긴 아파트 시장의 변화에 대해 언급했다.
이외에도 현 정부가 지향하는 부동산 정책의 방향성에 대해 설명하면서, 해당 정책이 장기화됐을 때 생길 부동산 시장의 변화와 30평대 아파트를 중심으로 시장이 재편될 가능성에 대해 소개했다.
절대 손해 보지 않는 집을 마련하고 싶은 사람, 이제 막 여유 자금이 생겨 부동산 투자를 시작하는 사람, 노후를 위해 더 나은 투자를 고려하는 이들 모두에게 이 책은 사기만 하면 오르는 투자 1순위 지역을 알려줄 것이다.

본문중에서

부동산 시장의 냉각기마다 아파트 입주 물량 증가, 금리 상승, 경기 부진에 따른 위기론이 반드시 등장한다. (…) 부동산 위기론이 지겹게 반복됨에도 불구하고, 이제 막 부동산에 관심을 갖기 시작한 사람들은 쉽게 겁을 먹는다. 그래서 지금 막 ‘내 집 마련’에 대한 고민을 시작한 이들이라면 머릿속이 복잡할 거라고 생각한다.
그런데 우리나라의 부동산 시장, 특히 주택 시장에 위기가 올 가능성은 희박하다. 우리나라의 집값은 1986년부터 2018년까지 32년간 단 두 번을 제외하고 쉬지 않고 올랐다. 그 두 번은 1998년의 IMF 위기와 2008년의 글로벌 금융위기다. 이 두 번의 외부 효과가 있었던 시기를 제외하고는 정도의 차이는 있을지언정 지속해서 상승해왔다.
그렇기 때문에 우리는 (내부 원인이 아닌 외부 원인 때문에) 단 두 번밖에 떨어지지 않았던 집값이 갑자기 떨어질 근거를 찾기 전에 집값이 끊임없이 올랐던 이유에 대해 먼저 알아야 한다. 이제 막 대출을 끼고 내 집 마련을 계획하거나 집 한 채가 재산의 전부인 상황이라면 더더욱 부동산 시장에 대한 정확한 근거를 바탕으로 판단해야 하지 않을까.
('프롤로그 제2의 강남이 될 지역을 찾아라' 중에서)

서울은 강남권을 제외한 대부분의 원도심이 난개발되어 단독주택이 밀집된 채로 노후화됐다. 서울 원도심의 중심업무지구인 중구, 종로구, 여의도 일대의 배후 주거 기능을 제공해야 하는 원도심의 노후주택들은 입지가 좋은데도 지금 시대가 필요로 하는 주거 기능을 제공하지 못했다.
그렇기 때문에 서울 원도심의 배후주거지인 마포구·서대문구·성동구·성북구·동대문구나 영등포구와 같은 노후 주거지역의 재개발은 이 지역들의 주거 수준을 급격히 올려놓는다. 즉, 단독주택 밀집지역에서 한국인이 사랑하는 아파트 밀집지역으로, 저층·고밀 주거지에서 고층·고밀 주거지로 변신한다. 더구나 서울의 중요 도심과 가깝기 때문에 입지적으로도 유리하다.
따라서 아직까지 재개발되고 있지 않으면서 강남이나 서울의 업무지구와 가까운 성수동, 노량진, 한남동, 흑석동, 방배동 일대의 재개발(재건축)이 진행된다면, 이 지역의 주택 가격은 해당 구에서 최고가를 기록할 것이라 감히 장담한다. 마포에 마포래미안푸르지오가 들어섰을 때, 성동구 옥수동에 옥수파크힐스가 들어섰을 때, 신길뉴타운에 래미안에스티움이 들어섰을 때, 중구 돈의문뉴타운에 경희궁자이가 들어섰을 때, 중림동에 서울역센트럴자이가 들어섰을 때 모두 반복됐던 현상이다. 그리고 앞으로도 거의 모든 원도심 재개발 지역의 아파트는 그 지역 최고가를 경신할 것이다. 그래서 서울 원도심 지역의 주택재개발은 그 자체로 투자 매력이 아주 높다. 재개발이 단순히 재건축에 대한 규제를 강화해서 더 잘되고 안 되는 수준이 아니라는 의미다.
('서울의 뉴타운이 무조건 성공하는 이유' 중에서)

서초구와 강남구 두 개 지역의 아파트를 고르는 가장 큰 이유 중 하나는 바로 ‘학교’다. 학교를 선택하는 기준은 자녀의 성별인데 즉, 성별에 따라 선호하는 단지가 갈린다는 말이다. (…) 예를 들어 고등학교 학군이 좋은 반포, 서초, 잠원, 도곡, 대치, 개포의 경우 자녀의 성별에 따라 선호하는 단지가 확연히 갈린다. 대치동에 탐방을 갈 때마다 들었던 질문이 ‘아이가 딸이에요 아들이에요?’였다. 그리고 아들이라고 대답하면 바로 추천 단지를 들을 수 있었다. 자녀가 딸이면 도곡삼성래미안이나 도곡렉슬을, 아들이면 개포우성아파트나 동부센트레빌, 래미안대치팰리스를 추천받았다.
반포도 비슷했다. 자녀가 ‘딸’이라고 하면 큰 고민이 없이 세화여자고등학교를 보낼 수 있는 래미안퍼스티지를 추천받았다. 아들이라면 반포고등학교를 염두에 두고 반포자이, 반포리체, 삼풍아파트를 추천받았다. 물론 자녀의 성별만으로 단지를 선택하는 것은 아니겠지만, 이 기준으로 아파트를 고르는 것은 이 지역의 큰 합리성 중 하나였다.
나로서는 이런 방식으로 아파트를 고르는 것이 대단히 신선했다. 다른 지역은 이런 선택지를 제공하지도 못하기 때문에 선택권이 있다는 것 자체가 상당한 강점이 되는 것이다.
일반적으로 고등학교까지 염두에 두고 집을 선택하게 된다면 자연스럽게 대형 평형의 수요로 연결되고 동시에 장기간 거주를 고려하게 된다. 따라서 잠시 머무르는 곳이 아닌 평생 정착할 지역으로 거론된다는 것만으로 강남권 지역이 갖는 가치는 외부에서 바라보는 것 이상이라고 생각한다.
('모든 것이 갖춰진 도시, 강남' 중에서)

서초구나 강남구와 같이 주거 환경이 좋은 지역에서도 당연히 가구들은 전출입한다. 2014년 11월부터 2017년 11월까지의 약 3년 동안 서초구에서 순전출한 세대는 총 5,508세대로, 그중 1,354세대가 성남시로 거주지를 옮겼다. 그다음은 1,292세대가 용인시로, 1,070세대가 송파구로 옮겨갔다. (…) 여기서 순전출은 단순히 이사일 수도 있고, 재건축사업으로 인해 어쩔 수 없이 거주지를 옮긴 것일 수도 있다. 그러나 거주지를 옮기는 행태와 장소에 대해서는 고민해볼 여지가 있다.
나는 오래전부터 강남의 아파트들이 활발하게 재건축하기 시작하면 성남시가 가장 큰 수혜를 볼 것으로 전망해왔다. 그렇게 생각한 이유는 간단했다.
한국에는 두 가지의 구매력 계층이 존재하는데, 첫 번째는 자가 구매력이고, 두 번째는 전세 구매력이다. 그런데 이 자가와 전세의 구매력 격차가 가장 큰 지역이 바로 서울, 그중에서도 강남구와 서초구다.
먼저 강남의 전세가는 (신축이 아니라면) 사실상 6~8억 원대가 대부분이다(전용면적 85㎡ 기준). (…) 따라서 이 지역에 전세로 살다가, 살던 아파트를 매매한다는 것은 상당히 부담스러운 일이다.
그래서 전세가와 매매가의 차이가 극심한 지역의 아파트들이 재건축을 시작하면, 그때는 해당 지역에 살고 있던 가구가 대거 이동하게 된다. 첫 번째로는 자가로 거주하던 이들이 종전의 주택을 매도하고 신축 아파트로 이동한다. 두 번째로는 전세로 거주하던 이들이 다른 아파트로 이동한다.
강남권 아파트에 자가로 살던 사람들은 어느 지역으로든 갈 수 있으니 굳이 설명할 필요는 없을 것 같다. 그런데 서초에서 6~8억 원대의 전세를 살던 사람들은 같은 지역의 전세를 다시 구하거나 그 가격의 아파트를 매매할 수 있는 곳으로 옮길 가능성이 높다. 이 점을 고려하면 이주 가능성이 가장 높은 지역은 당연히 성남시 분당이다. 왜냐하면 교육·상업·업무 기능이 집중된 고속터미널이 있으면서 강남 일대로의 접근성이 좋기 때문이다. 즉, 살던 대로 살 수 있는 지역이다. 이런 맥락에서 신분당선을 이용할 수 있는 용인의 광교와 성동구, 동작구가 고려 대상이 될 것이다.
('강남이 재건축하면 왜 분당 집값이 오를까?' 중에서)

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저자소개

생년월일 -
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출간도서 3종
판매수 4,448권

하나금융투자 건설·부동산 애널리스트. 부동산 전문가들의 전문가.
부동산 하락론이 대세이던 시절, 주택의 수요 공급 논리를 기반으로 상승론을 주장했고 그 예측이 정확히 맞아떨어지면서 단숨에 시장의 주목을 받았다. 현재는 남다른 정보력과 특유의 예리한 통찰력으로 부동산 분야의 독보적인 전문가로 자리 잡았다.
기업과 대중을 대상으로 수백 회에 이르는 부동산 강연을 하면서, 모두가 ‘집’에 살고 있지만 정작 집에 대해 정확히 알고 투자하는 이들이 많지 않다는 것을 알았다. 부동산이라면 어렵고 복잡하게만 생각하는 사람들이 많았기 때문이다.
이런 이들을 위

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