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아파트 한 채 값으로 소박한 건물주 되기!

예비 건물주를 위한 다양한 사례와 투자 노하우!
거주와 임대수익은 물론 시세차익까지 올린다
서울, 부산, 경기, 인천 알짜 정보 수록

누구나 건물주가 될 수 있다

텔레비전을 비롯한 각종 언론매체에서는 연예인이나 운동선수로 이름을 날렸던 사람들이 나이에 상관없이 큰 빌딩의 주인이 되어 어마어마한 월세수입을 거둔다는 내용을 심심치 않게 다룬다. 아시아를 넘어 세계의 스타였던 연예인이, 국가를 대표하여 세계 무대에서 맹활약을 펼쳤던 훌륭한 선수 출신이 다른 일도 아닌 건물주로 한번 더 유명해지다니. 그 소식을 접하는 시민들은 그저 부러울 따름일 것이다. 그들이 매입한 건물은 보통사람이 사기에는 불가능할 것 같은 큰 금액의 큰 빌딩인 경우가 많다. 그래서인지 최근 20~30대 청년들뿐 아니라 초등학생들까지도 장래희망이 무엇이냐고 물으면 '건물주'라고 답하는 일이 꽤 많은데, 매체에서 접하는 건물의 모습만 생각하기 때문인지 건물주의 꿈은 그저 꿈일 뿐이라 생각하는 것 같다. 건물주의 꿈을 왜 실현하기 힘든 꿈이라고 여길까. 너무 큰 건물만 건물로 보기 때문이 아닐까.
최근 연남동, 망원동, 합정동에는 골목마다 주택을 개조한 식당과 카페, 특색 있는 가게들이 즐비하다. 이 지역들은 언뜻 보기에 모두 상업지역 같지만 사실 주거지역으로 최근에 상업화된 곳이다. 원래는 오래된 단독주택이나 다가구주택이었지만 리모델링을 하여 사무실로 쓰거나 상가로 쓰는 것이다. 과거 대로변 상권이 골목 상권으로 옮겨가면서 이러한 현상은 점점 더 확산되고 있는 추세이다.
서울에는 대로변이 오래된 주택이 많다. 대개는 오래된 주택을 헐고 새 빌라를 짓는다. 하지만 그 근처에 지하철이 들어오고 상가가 들어오고 대형 마트가 들어오면서 주택과 빌라로 이루어진 주거지가 점점 상업화된다. 오래된 주택이나 빌라를 그저 주거지로만 생각하지 않고 상업 건물로 바꾸기 때문에 나타나는 현상이다. 20년 된 오래된 주택을 1층은 카페, 2층은 원룸, 3층과 4층은 주인이 거주하는 건물로 바꾸면 월세수익도 기대할 수 있다. 이는 돈이 많은 유명인이나 부자들만 할 수 있는 일이 아니라 노후를 위해 종잣돈을 모으고 있는 사람이라면 누구나 할 수 있는 일이다. 언론에 나올 만큼 큰 빌딩은 아니지만 나만의 알짜 건물의 주인이 되는 것이다.

부동산 전문가에게 얻는 최고의 경험

아무리 소박한 건물이라 하더라도 주거지의 아무 주택이나 빌라를 상가 건물로 만들면 월세수입을 얻는 건물주가 될 수 있을까. 모든 일이 그렇듯 먼저 공부가 필요하다. 특히 부동산은 적지 않은 돈이 들어가는 만큼 서둘러 진행할 일이 아니다. 자본이 많든 적든 1년이나 그 이상이라도 꾸준히 공부하여 안목을 키운 뒤에 건물을 선택해야 자기에게 가장 좋은 투자처를 선택할 수 있게 된다.
저자는 부동산 현장에서 부동산 자산관리 투자 상담가로 일해온 전문가이다. 또 직접 리모델링을 통해 오래된 주택을 멋진 상가건물로 바꾼 경험이 많다. ‘오년 안에 나도 건물주’라는 카페와 세미나를 통해, 그리고 다양한 매체의 상담과 수업을 통해 수많은 사람들에게 건물주의 꿈을 이루도록 도움을 주고 있다.
이 책에는 저자의 경험을 비롯하여 저자에게 상담받은 사람들과 함께 공부한 많은 이들이 실제로 투자하여 성공한 사례가 구체적으로 실려 있다. 입지 선택부터 해당 지역의 호재, 향후 10년간 도시계획 등 다방면으로 분석하고 살펴본 뒤 투자한 결과 기대 이상의 성공을 이룬 사례가 많다. 성공하지는 못했지만 배울 점이 많은 사례도 있다. 1년 넘게 발품을 팔아 고르고 고른 상가건물을 사흘 동안 옥상에 오르내리면서 출퇴근하듯 지켜본 결과 투자를 포기한 사례, 큰 기대를 품고 부동산에 투자했지만 생각지 못한 세금으로 인해 기대 수익만큼 미치지 못한 사례는 직접 해보지 않고도 얻게 되는 좋은 간접경험이다. 대출을 이용하여 부동산 투자를 하려는 사람을 위해 실제 대출하여 신축한 경우를 날짜별로 정리한 일지와 함께 소개한 사례도 있다.
그리고 고수들만 활용한다는 도시기본계획을 주요 지역별로 부록으로 실었다. 해당 시청에 정보가 공개되어 있지만 그런 자료를 찾아야 하는지도 모르고 찾을 줄도 모르는 사람을 위해 저자가 요점만 추려 수록했다.
지금까지 부동산 투자는 많이 했으면서도 건물주는 꿈으로만 간직하고 있던 사람들, 막연하게 노후에는 건물주가 되어 월세를 받아 살아가겠다고 생각하는 사람들, 건물주는 나와 거리가 멀고, 자본이 많은 사람만 될 수 있다고 생각하는 이들에게 이 책이 꿈을 현실로 만들어주는 유익한 책이 되기를 바란다.

프롤로그 오늘부터 당신은 예비 건물주

CHAPTER 1 건물주가 되기 위한 첫걸음

01 관심을 갖고 사랑하라
시집보내는 딸처럼 대하라
가족을 사랑하면 부동산이 보인다
오나건 TIP 부동산을 보는 5가지 방법

02 작은 투자부터 시작하라
작은 성공이 큰 성공을 부른다
작게 투자해도 돈은 부서지지 않는다

03 영원한 도시, 서울에 투자하라
돈과 사람이 몰리는 곳에 기회가 있다
강남까지 30분 단축되면 30% 오른다

04 기피시설도 호재가 된다
가격이 저렴한 서울의 역세권
구치소 옆 아파트, 이사해야 할까
오나건 TIP 입지의 완성은 교통

05 흐름을 타고 투자하라
분위기에 거스르지 마라
시간이 돈이다
오나건 TIP 금리가 오르면 부동산은?

06 예측이 아니라 팩트에 투자하라
모든 개발은 계획적이다
이주 수요 예측은 기술이다
재건축 아파트의 희극과 비극

CHAPTER 2 아파트 한 채 값으로 건물주 되기

01 변하는 곳에 투자하라
움직여야 부동산이다
두려우면 아무것도 못한다

02 목표가 분명한 투자를 하라
남는 대출, 사라지는 대출
손맛의 투자, 계획 투자
시작했다면 5년도 필요 없다

03 3억 원으로 월세 300만 원 받기
상업화되는 주택가를 노려라
1층부터 차근차근 사기
월세 이외의 부분을 봐야 하는 고시텔
오나건 TIP 내 건물로 상상해보기

04 월세도 받고 매매차익도 얻고
원하는 부동산 직접 짓기
상가주택을 지을 때 주의해야 할 것들

05 가성비 높은 주택 활용법
재개발 지역에 포함되지 않아도 상승한다
은행 돈으로 투자하기
공사, 준비부터 꼼꼼하게
공사 진행 어떻게 할까?
오나건 TIP 신축 사업 진행 일정
오나건 TIP 주택의 종류와 차이
오나건 TIP 상담과 실천 사례

CHAPTER 3 돈 되는 부동산 고르는 법

01 투자의 흐름을 만드는 요인
역시 수요와 공급의 법칙
저평가된 부동산의 앞날
오나건 TIP 알아두면 좋은 대출 관련 정책

02 사람과 돈이 몰리는 곳이 어디인가
서울도시기본계획 핵심 지역
교통망이 신설되는 곳

03 살기 편한 곳에 투자하라
학교가 가까운 곳
대형 마트가 가까운 곳
공원이 가깝거나 한강이 보이는 곳
오나건 TIP 눈에 안 보인다면 아직 기회는 있다
오나건 TIP 매매계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 점

04 부동산으로 출근하라
부동산은 배반하지 않는다
매일매일, 아침저녁으로 가보라
오나건 TIP 임대료, 얼마나 받을 수 있을까

05 돈이 없어도 당장 준비하라
가격의 변화를 미리 알 수 있다
직선보다 커브길 전략
오나건 TIP 세입자는 갑이다

06 부동산 투자, 그리고 세금
부동산에 붙는 세금
상가에 투자하면 수익보다 세금이 많다?
종합 사례로 살펴보는 부동산 세금
다주택자가 현 정부 시기에 살아남으려면?

부록 5년 안에 건물주 되는 알짜 정보

Ⅰ. 서울 플랜 2030
Ⅱ. 부산 플랜 2030
Ⅲ. 경기도 플랜 2020
Ⅳ. 인천 플랜 2030

5년 안에 건물주가 되려는 당신이라면, 먼저 부동산을 사랑하라. 그래야 눈이 뜨이고 안목이 생기고 노력을 하게 된다. 사랑이야말로 당신의 꿈을 이루는 동력이다. - p.24

강의나 상담 때 늘 받는 질문 가운데 하나가 부동산을 언제 매수하고 언제 매도해야 하느냐는 것이다. 답은 호재에 잇다. 호재가 발표되기 전, 가격이 저렴할 때 매수해서 호재가 실현되어 가격이 올랐을 때 매도하면 된다. (……) 그렇다면 호재를 어떻게 미리 알 수 있을까? 매우 간단하고 쉬운 방법이 있다. - p.41

필자가 부동산을 볼 때 가장 먼저 보는 것은, 짐 로저스의 투자원칙 중 하나이기도 한 바로 이것이다. "저평가된, 하지만 긍정적인 변화가 일어나는 곳에 주목하라. (……) 저렴할 때 미리 확보해놓으면 개발되었을 때 상당한 수익을 얻을 수 있다. - p.47

이처럼 변화하는 부동산에 투자하라. 단, 주의할 점이 있다. 그 변화가 장기간에 걸쳐 이루어지는 곳이라면, 너무 많은 금액을 투자하면 안 된다. 그러면 힘들어질 수 있다. 부담스럽지 않은 정도의 금액을 투자해야 한다. 오랜 시간 기다려야 하는 투자 대상에 많은 금액을 투자해놓으면 장기간 돈이 묶여 자유롭지 못하기 때문이다. - p.78

그렇다면 중대형 평형 가격은 어떻게 될까? 앞으로 하락할 것인가, 아니면 반등할 것인가. (……) 우리처럼 자녀들의 분가로 소형 평형이 각광받던 일본은 왜 중형 평형의 인기가 높아진 것일까? 바로 합가 때문이다. 독립선언을 ?던 자녀들이 다시 부모 집으로 들어오고 결혼한 자녀가 배우자와 함께 돌아오면서 큰 집이 필요해졌기 때문이다. - p.146