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절대 후회하지 않을 발로 찾는 소액 부동산투자 이야기!

저평가된 소액 부동산은 ‘현장에 숨어 있다!’

“자가용 NO!
대중교통으로 직접 발로 찾아라!”

‘지하철, 전철, 광역버스, GTX, KTX’를 이용해
개발 호재를 찾아, 현장을 뛰어라!


부동산을 사야 할 때는
내일도 내년도 아닌 ‘바로 지금’입니다!
한 살이라도 더 빠를 때, 부동산에 눈을 뜨는 지혜가 필요합니다. 인생은 실전이라고 한다면, 투자에서 시간과의 싸움은 현실이라고 할 수 있습니다. 모든 재테크가 그렇지만, 부동산투자는 시간이 돈을 불려준다는 사실을 다시 한 번 가슴에 새겨야 합니다. 부동산을 사야 할 때는 내일도 내년도 아닌 바로 ‘지금’입니다.

종잣돈으로 큰 수익을 낼 수 있는 기회는 오직, 소액 부동산에 정답이 있습니다. 소액 부동산투자의 핵심은 지금 저평가된 부동산에 작은 돈을 던져 미래에 엄청난 이익을 보는 것입니다. 그렇습니다! 우리는 소액 부동산, 그중에서도 ‘알짜 부동산’에 투자해야만 합니다. 저평가된 알짜 부동산은 현장에 숨어 있습니다.

자가용이 아닌 대중교통을 이용해, 개발 호재를 찾아 ‘지하철, 전철, 광역버스, GTX, KTX’를 타고 직접 발로 현장을 뛰어야 합니다. 관심과 발품을 아끼지 않는다면, 기필코 노력 이상의 좋은 결과를 낼 수 있습니다. ‘현장이 답’입니다. 그래서 이 책은 독자 여러분의 수고와 발품을 더욱 절실히 요구합니다!

소액 부동산은 현장에 답이 있다, ‘직접 발로 찾아라!’

‘절대’ 후회하지 않을,
발로 찾는
‘소액 부동산투자’ 이야기!

이 책은 소액투자자를 위한 부동산투자 한 가지에만 집중했다.?그러다보니 종목은 ‘다세대, 소형 아파트, 소액 토지’로 한정했다.
지역은 대중교통을 중심으로 서울과 수도권 일부 권역, 제주, 강원에 국한해 살펴보았다.
그리고 투자에 접근하는 효과적 방법인 ‘소액 부동산 경매’와 쌈짓돈 천만 원으로 시작하는 ‘실전투자 전략’에 대해서도 함께 다루었다.


이 책에서 콕 짚어주는
소액 부동산투자, 핵심 지역들!


▶ GTX 개통 예정, M-버스 신설, 서울지하철 연장선,
개발 호재를 찾아 직접 답사하라!
‘GTX’로 불리는 수도권광역급행철도다. 지역에 따라 A, B, C 세 노선으로 나누어져 현재 사업이 진행되고 있다.
GTX A노선(일산~수서 46.2km)은 파주 운정?킨텍스?대곡-연신내?서울역-삼성-수서-성남-용인-동탄역까지 잇는 고속철도로,?킨텍스역에서 삼성역까지 22분 만에 주파하는 것으로 되어 있다.
GTX B노선(송도~청량리 48.7km)은 인천 송도와 경기 마석 구간을 횡으로 잇는 사업이다.?송도-인천시청-부평-당아래?신도림-여의도-용산-서울역-청량리-망우-별내?평내호평?마석역까지를 잇는다.
GTX C노선(의정부~금정 45.8km)은 산본 신도시의 관문인 금정-과천-양재-삼성-청량리-광운대-창동?의정부역에 이르는 구간 사업이다.?

M-버스는 광역급행버스다. 국토교통부가 인허가를 담당하고 있는 M-버스는 이제 9차 신설 노선의 개통을 앞두고 있다. 2018년 상반기 중 개통 예정인 9차 노선은 다음 4개 구간이다. 고양 원당-서대문역, 남양주 화도읍-잠실역, 수원 권선-잠실역, 수원 호매실-강남역이다.

서울지하철 5, 7, 8, 9호선의 연장선 사업이다. 역시 진행 중인 사업으로, 서울에서 하남, 인천, 남양주로 뻗어가는 신설 역들이 그 대상이다. 이 책의 필자가 소액투자자들이 도전하기에 가장 적합한 투자처로 지목하고 있다.


▶ 중산간 땅, 폐창고, 미등기,
역발상으로 하는 제주 소액 땅투자!
제주 땅의 특징은 대체로 해안가에 위치한 땅이 가장 비싸고 한라산 중산간으로 갈수록 값이 싸지는 것이 공통된 현상이다. 이는 외지인의 해안가 투자 선호 경향이 반영된 것으로, 본래 현지 주민들은 바다 바람을 피하기 위해 중산간 쪽에 사는 것을 더 좋아한다고 한다. 그렇다면 발상을 바꾸어 중산간 토지를 알아보는 것도 좋은 방법이다. 너무 깊숙이 들어가지만 않는다면 거래는 이루어지고 있다.
중산간 땅은 동부에서는 대천동환승센터를, 서부에서는 동광환승센터를 중심으로 생각하는 것이 합리적이다. 역발상으로 전자는 센터에서 한라산 쪽으로 3km, 후자는 2km 안쪽이면서 자동차 연결성이 좋은 곳을 택해야 한다. 가격은 동부가 저평가되어 있다.

제주 토지투자에서 또 다른 주목할 만한 것은, 폐창고 매입이다. 제주에는 마을마다 쓰지 않고 버려둔 창고들이 제법 있다. 대부분 오랜 기간 방치돼 흉물이 되어 있는 경우가 많다. 이런 물건들이 간간이 시장에 풀리면 일반 주택보다 훨씬 저렴한 가격에 나온다.
이 경우, 폐창고를 헐값에 사들여 리모델링을 하면 근린생활시설 등 보다 가치 있는 용도로 사용할 수 있다. 지목은 창고용지인데 현황은 사업장이 되는 것이다.

그리고 제주도에는 오래된 농가주택 중 미등기 가옥이 종종 있다. 어떤 사유로 등기가 되지 않은 채 그대로 남아 있는 집들인데, 등기를 할 수 없는 것이 아니라 아직 등기가 안 된 것일 뿐인 물건이 있다. 이런 물건은 사람들이 기피하므로 경매로 매우 싸게 매입할 수 있다.
이때는 미등기 건물 대장 정리를 통해 현황상 소유자 명의로 보존 등기를 한 뒤 매수인 앞으로 소유권 이전 등기를 하면 된다. 하지만 법률적 절차가 번거롭다면 철거를 해버릴 수도 있다. 이런 주택은 노후 정도가 심하여 철거 승인을 받는 절차가 더 간단하기 때문이다.
미등기 가옥은 주로 중산간 쪽에서 발견되고 있다. 등기 제도가 최초로 시행되었던 일제 강점기에, 소유자의 불찰로 인한 미등기가 그대로 남아있는 경우가 많다. 미등기 가옥은 오히려 이 점 때문에 경매 시장에서 기피 대상이 되어 거꾸로 큰 수익을 낼 수 있다는 사실을 알아둘 필요가 있다.


▶ KTX 경강선 진부역, 만종역 개통으로
내다본 강원도 땅투자!
KTX 경강선 노선은 서울역에서 출발해 청량리-상봉-양평-만종-횡성-둔내-평창-진부-강릉역에 닿는 구간이다. 강원도 구간은 만종역부터 강릉역까지다. 여기서 눈에 들어오는 역은 만종역과 진부역 두 곳이다. 만종역은 원주시, 진부역은 평창군에 각각 속해 있다.

먼저 만종역의 개통은 원주시 구도심 주변의 투자 가치가 높아졌음을 뜻한다고 볼 수 있다. 원주시는 남북으로 흐르는 원주천을 경계로 동부에는 강원혁신도시개발예정지구가, 서부에는 기존 구도심이 자리를 잡고 있다. 또한 만종역은 원주시청에서 약 2.5km 거리로 구도심에 더 가깝다.
이 지역에서 눈여겨보아야 할 곳은 사제리다. 만종역이 들어선 만종리는 말할 것도 없고, 원주지식기반형기업도시개발구역으로 지정된 신평리는 이미 값이 급등했다. 반면 사제사거리 남쪽에 위치한 사제리 일대 토지는 상대적으로 저평가되어 있다. 아직 아무런 가시적 계획이 잡혀있지 않은 만큼 현 시점에서 투자 가치가 높다고 판단되는 곳이다.
강원도는 산지가 많아 개발 시 임야의 활용도가 높으므로 비교적 저렴한 임야를 골라 투자하는 것은 좋은 선택이라고 본다.

진부역은 평창군에 속해 있기 때문에 2018 평창동계올릭픽과 뗄레야 뗄 수 없는 관계에 있다. 사실 이 일대 땅값도 진즉 올랐다. 올림픽이 예견되기 전, 진부역 주변 땅값은 구단위 평당 평균 10만 원 안팎에 불과했지만, 현재는 90만 원 안팎을 부르고 있다. 9배가 오른 것이다. 이렇게 많이 오른 데는 진부역도 한 몫을 했다고 볼 수 있다.
그러나 수도권의 땅값과 견주면 아직은 턱없이 싼 수준이다. 또 진부역 주변이 ‘평창 땅’임을 감안하면 마냥 올랐다고만 할 수도 없다. 오히려 필자는 평창이 올림픽 개최를 계기로 골드러시 이후, 1850년대의 캘리포니아처럼 큰 변화를 겪지는 않을까 하는 과한(?) 기대감마저 갖고 있다. 동계올림픽은 세계 만인의 축제인 까닭이다. 세계가 축복하는 가운데 국제사회에 데뷔할 수 있다면 이것도 평창의 복일 것이다. 진부역은 그 한 멍석이 될 것 같다.

머리말∥대중교통으로 직접 발로 찾아라, 현장에 답이 있다!


1장∥왜 소액 부동산에 투자해야 하는가?
반드시 부동산이어야만 한다
정부 정책보다는 오랜 기조를 보자
소액 부동산이 정답이다
알짜 내 집 마련, 소액 부동산투자로 하라
미래를 준비하는 소액 토지투자
발로 찾는 현장에, 저평가된 부동산 있다
실행이 답이다, 지금 바로 시작하라

2장∥소액 부동산투자, 반드시 이것만은 알고 시작하자
‘부루마불’에서 배우는 부동산과 인플레이션의 원리
시대의 흐름을 탄다는 것
지하철 역세권 초소형 주택에 투자하라
잘 나가는 기업이 ‘찍은’ 곳을 주목하라
개발 예정지를 직접 탐문하라
복리 적금처럼, 부동산투자는 시간을 투자하는 것
헌집 싸게 사서, 수리 후 가치 높이기
흥정의 기술, 공인중개사 내 사람 만들기

3장∥발로 찾는 ‘다세대투자’
셜록 홈스의 나침반
다세대란 무엇인가?
‘탈서울’인데 서울에 투자하라고?
‘2030 서울 플랜’과 서울 다세대
서울 다세대 VS 경기 아파트
대지권은 여전히 중요하다
신축, 10년차, 구옥 어느 쪽이 좋은가?

4장∥발로 찾는 GTX ‘소형 아파트투자’
소형 아파트, 반드시 이것만은 알고 시작하자
GTX A노선 소형 아파트
일산 백마마을 5단지의 추억
일산 소형 아파트 사례
GTX B노선, 부평 소형 아파트
GTX C노선, 산본과 의정부 소형 아파트
‘M-버스’ 신설, 4개 노선을 선점하라

5장∥발로 찾는 ‘소액 땅투자’
작고 못생겨도 매력 있는 땅이어야 한다
땅값의 ‘삼승 법칙’
땅투자, 반드시 이것만은 알고 시작하자
지방 땅 현장 답사 시 포인트
아직 제주 부동산은 사춘기
역발상으로 하는 제주 소액 땅투자
제주 땅 투자 시 유의 사항
KTX 경강선 개통으로 내다본 강원도 땅투자

6장∥발로 찾는 ‘소액 경매’
소액 부동산투자, 경매에 길이 있다
경매의 절차
주택 경매
권리분석하기
낙찰 후 명도하기
소형 아파트 경매는 차익보다 레버리지로
토지 경매
대지, 농지, 임야
주거 지역, 계획관리 지역, 자연녹지 지역
토지 경매, 반값 쓰고 낙찰받자
발로 찾는 실전 경매
서울 개봉동 다세대 경매
서울 목동 다세대 경매
서울 망원동 다세대 경매
경매 입찰 전후, 주의해야 할 것들

7장∥쌈짓돈 천만 원으로 시작하는 ‘실전투자 전략’
갭투자를 넘어 무피투자로
플러스피투자
전세 깨고 월세 살면서 집 사들이기
서울지하철 연장선 급매물에 던진다
5호선 연장선 ?강일, 미사, 덕풍역
7호선 연장선 ?산곡, 석남역
8호선 연장선 ?구리, 진건역
9호선 연장선 ?삼전사거리, 삼전, 신상일, 양정역
95% LH전세대출 역활용법

“정책은 상황에 따라 유동적이지만, 기조는 특정 정부 이전에 국가가 우리 경제 전체를 염두에 두고 가져가야 할 대원칙입니다. 어떤 정부도 5년 내내 규제만 하거나 완화만 할 수는 없는 일이기 때문입니다. 그래서 정책은 일시적이지만 기조는 영원합니다. 우리는 투기꾼이 아닌 투자자이므로, 반드시 정책보다는 오랜 기조를 보고 가야 합니다.”

“특별히 이 책에서 주목한 것은, 신설될 역 주변에 대한 투자입니다. 이는 투자 효과를 한층 더 높이기 위한 것으로, 내용은 크게 두 가지로 나누어볼 수 있습니다. 첫 번째는 ‘GTX’로 불리는 수도권광역급행철도입니다. 지역에 따라 A, B, C의 세 노선으로 나누어져 현재 사업이 진행되고 있습니다. 두 번째는 서울지하철 5, 7, 8, 9호선의 연장선입니다. 역시 진행 중인 사업으로 서울에서 하남, 인천, 남양주로 뻗어가는 신설 역들이 그 대상입니다.”

“다세대 투자의 장점은 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있습니다. 첫째, 아파트에 비해 작은 돈으로도 투자가 가능하다는 것입니다. 좋은 투자는 투입비용이 작은 투자인데, 다세대는 이것이 가능합니다. 둘째, 상대적으로 자유로운 리모델링이 가능하다는 것입니다. 다세대는 아파트와 달리 1층이나 지하층의 경우에 개조하여 상점이나 음식점, 사무실 등으로 전용할 수 있습니다. 셋째, 재개발에 따른 이익이 크고 재건축이 용이하다는 것입니다. 대지권이 큰 구옥의 경우, 해당 부지에 아파트가 들어서게 되면 그에 준하는 프리미엄이 발생하게 됩니다. 그래서 투자 금액 대비 수익이 엄청난 것입니다.”

“작은 평수 아파트일수록 평당 분양가는 더 높은 기현상이 나타난 지도 오래입니다. 작을수록 시장에서 더 잘나가는 법칙이 굳어진 것입니다. 이것은 1인 가구 증가, 경기 침체로 인한 거금 마련의 어려움 등 사회 경제적 환경이 달라진데 따른 것입니다. 바야흐로 소형 아파트 전성시대입니다.”

“실수요 목적으로 땅을 매수하는 경우라면 접근성과 더불어 토지의 모양에도 신경 쓸 필요가 있겠지만, 투자 목적으로 움직이는 경우에는 땅의 생김새보다는 접근성에 사활을 걸어야 합니다. 높은 접근성은 개발의 진행 시기를 앞당기는 효과를 내기 때문입니다. 개발 시기가 단축된다는 것은 투자기간이 단축되는 것과 같습니다.”

“제주 부동산에 대한 필자의 관점은 제주는 유행이 아니라는 것입니다. 어느 순간 뜨고 지는 것이 아니고, 빗대자면 이제 막 성장통을 앓기 시작한 사춘기 소년이라고 할 수 있습니다.”

“부동산투자도 돈을 벌기 위함이라면 일반 시장에서 매매로 취득해 일정 시간을 기다려 차익을 보는 것도 나쁘지 않겠지만, 기왕이면 사는 즉시 이익을 낸다면 더 좋을 것입니다.?이 점 때문에 필자는 부동산 경매를 초경량 운동화에 비유합니다. 보다 가벼운 운동화를 신고 달리면 목표 지점에 더 빨리 도달할 수 있습니다.?사람들이 경매를 하는 이유입니다.”