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이 책은 필자가 지역주택조합 사건 전문 변호사로 시작할 무렵만 해도, 사건의 수가 세간에 인식을 받을 정도로 많지 않았다. 그러나 최근 법무법인 센트로에 지역주택조합 아파트 사업과 관련한 질의와 사건 의뢰가 부쩍 늘고 있다. 그 내용의 상당 부분이 조합가입 계약을 어떻게 해약할 수 있나? 이다. 과연 이 문제는 어디서부터 시작된 것일까?

화려한 모델하우스 관을 지나가다가 눈에 확 띄는 문구 앞에 멈추어 서게 된다. 단돈 500만 원만 있으면 유명한 건설사가 지은 한강이 보이는 아파트를 청약통장 없이 계약할 수 있다. 일단 계약금을 내고 중도금은 은행 대출 끼어 나누어 내도되며 잔금까지 합하면 전체 분담금 액수가 상당히 저렴하다. 마침 분양 관에 있는 직원이 좋은 동, 호수를 지정받으려면 서두르시고 현재 물량도 거의 바닥났으니 우선 계약금부터 걸라고 재촉을 한다. 그렇게 모두들 덜컥 계약부터 하고 본다.

이 책은 이미 지역주택조합에 살짝 발을 담그고 있으나 사업이 계속 지연되어 알 수 없는 불안감에 휩싸여 있는 사람들, 이미 너무 깊이 개입되어 빠져 나올 수 없는 늪에 빠져 있는 사람들에게 필요하다. 상황은 너무나 불안하지만 그래도 멋진 내 아파트 한 채가 눈앞에 아른 거리는 현실에서 늘어만 가는 분담금을 줘야만 하는지, 큰 소리만 치는 사업시행자들은 어떻게 혼을 내주어야 하는지, 정말로 내 아파트가 올라가기는 하는 건지, 누군가 잘 아는 사람이 있다면 본인 대신 ‘선택’을 해주기를 원할 것이다.

그러나 ‘선택’은 여러분의 몫이다. 다만 더 처참한 상황을 맞닥뜨리기 전에 서둘러 전문가를 만나 현 상황을 진단 받고 최선의 ‘해결책’을 찾아야만 하는 것은 분명하다. 발을 빼야한다고 진단 받았다면 최소한의 돈만 뜯기고 서둘러 빠져나올 방법을 강구하고, 그래도 아파트가 올라갈 희망이 있다면 지금이라도 사업시행자들을 매질을 해서라도 아파트를 올릴 수 있는 방법을 찾아야 한다고 기술하고 있다.

이렇게 제대로 알고 투자하면 적은 돈으로 멋진 내 아파트 마련할 수 있다! 이 책은 지역주택조합 아파트 분양권 투자로 왜! 실패하고, 어떻게 해야 성공하는가에 대한 실전투자 이야기가 기술되어 있다.

지역주택조합! 제대로 알고 투자해야 적은 돈으로 내 아파트 마련할 수 있다!
이 책은 지역주택조합 아파트 분양권 투자로 왜! 실패하고, 어떻게 해야 성공하는가를 기술하고 있다. 이 방법은 PART 20에서 ‘성공적인 지역주택조합 사업은 이렇게 달성할 수 있다!’ 로 투자의 지름길을 정리해 놓았다.

지역주택조합에 어떻게 첫발을 내딛게 되나?
화려한 모델하우스 관을 지나가다가 눈에 확 띄는 문구 앞에 멈추어 서게 된다.
단돈 500만 원만 있으면 유명한 건설사가 지은 한강이 보이는 아파트를 청약통장 없이 계약할 수 있다. 일단 계약금을 내고 중도금은 은행 대출 끼어 나누어 내도되며 잔금까지 합하면 전체 분담금 액수가 상당히 저렴하다. 마침 분양 관에 있는 직원이 좋은 동, 호수를 지정받으려면 서두르시고 현재 물량도 거의 바닥났으니 우선 계약금부터 걸라고 재촉을 한다. 그렇게 모두들 덜컥 계약부터 하고 본다고 한다.

서민을 위한 아파트가 서민을 잡는 지역주택조합이 되곤 한다!

지역주택조합은 실제로 조합원들이 업무대행사나 시공사로부터 아파트를 분양받는 것이 아니라 본인 스스로가 모든 권리, 의무의 귀속 주체로서 자신이 결성한 조합이 주체가 되는 것임에도 ‘현실은’ 아파트를 저렴하게 공급받는 것이라 착각하고 조합에 가입하는 경우가 대다수이다.
지역주택조합의 가장 큰 문제점은 업무대행사나 추진위원회가 자기 자본이 거의 없이 단지 토지작업만을 바탕으로 시공사의 측면 지원을 통해 조합원을 모집하고, 주택법의 취약함과 조합원의 무관심 및 무지를 악용하여 사업의 본래 시행자인 조합원을 ‘철저히 배제한’ 전횡적 운영을 한다는 것이다. 그럼에도 현행법은 이에 대한 통제장치가 매우 미흡한 것이 현실이다. 또한 사업 구조상 비용과 시간을 예측할 수 없고, 위험 발생 시 책임귀속의 주체가 불분명하여 “서민을 위한 아파트가 서민을 잡는 아파트로 전락할 수 있다.” 고 한다.

지역주택조합 사업 해? 말어? 어떻게 할까?

이미 지역주택조합에 살짝 발을 담그고 있으나 사업이 계속 지연되어 알 수 없는
불안감에 휩싸여 있는 사람들, 또는 이미 너무 깊이 개입되어 빠져 나올 수 없는 늪에 빠져 있는 사람들에게는 고민이 많을 수밖에 없을 것이다.
여기서, 어떠한 선택을 하느냐가 중요하냐가 중요한데, 분명한 것은 더 처참한 상황을 맞닥뜨리기 전에 서둘러 전문가를 만나 현 상황을 진단 받고 최선의 ‘해결책’을 찾아야만 하는 것은 분명하다. 발을 빼야한다고 진단 받았다면 최소한의 돈만 뜯기고 서둘러 빠져나올 방법을 강구하고, 그래도 아파트가 올라갈 희망이 있다면 지금이라도 사업시행자들을 매질을 해서라도 아파트를 올릴 수 있는 방법을 찾아야 한다고 기술하고 있다.

이렇게 제대로 알고 투자하면 적은 돈으로 멋진 내 아파트 마련할 수 있다!
이 책은 지역주택조합 아파트 분양권 투자로 왜! 실패하고, 어떻게 해야 성공하는가에 대한 실전투자 이야기를 기술하고 있다.

지역주택조합 아파트 분양권이 매력적인 이유는?
지역주택조합 아파트의 입지를 살펴보자! 대부분이 광역시 정도의 큰 도시에 그것도 역세권 주변을 중심으로 시행 계획이 잡힌다. 특히 나 서울은 한강 주변을 중심으로 서울시 지구단위계획에 의해 다른 지역보다 초고층 아파트를 지어도 되도록 허가를 할 계획으로 예상된다고 한다. 이렇게 세련된 도시생활이 가능하고 거기에 학군과 상권, 주변 자연환경까지 감안하여 입지를 선정하니 인기가 많을 수밖에 없다. 거기다 가장 큰 메리트는 가격 경쟁력!! 주변 고급 아파트에 비해
20% 정도 저렴하게 들어갈 수 있으니 그야말로 인기 폭발적이다.
거기에다가 청약통장이 없어도, 적은 돈을 투자해서 아파트 분양을 받을 수 있으니 서민들의 관심이 높아질 수밖에 없다고 한다.

지역주택조합이 성공하는 비법은 대의원들에게 달려있다!
조합원들은 보통 창립총회 때 자신들의 지위와 위치를 깨닫게 된다.
창립총회 때부터 움직이면 하나도 늦은 것이 아니다. 이때 조합원 모두가 모여 모든 것을 바꾸면 되기 때문이다. 이때 가장 중요한 것이 조합규약에 조합의 이사회 외에 대의원을 별도로 뽑는다는 명시적인 규정을 두어야 한다. 규약에 근거 규정이 있어야 언제든 대의원 들은 자신들의 정당성을 확인받을 수 있는 것이다. 그렇지 않으면 조합 측은 대의원들을 무시하기 일쑤이다.
이렇게 대의원을 뽑았다면 그들에게 칼자루를 쥐어 줘야 한다. 그들이 무시당하면 우리가 무시당하는 것이다. 조합 측이 대의원 대표의 말 한마디에 움찔하게 만들어야 한다. 그러기 위해서는 첫째는 똑똑한 대의원 들을 뽑아야 할 것이고, 둘째는 그들이 하는 일에 대하여 전폭적인지지를 아끼지 말아야 한다. 이렇게 해서 지역주택조합 사업의 진행과정을 철저히 분석하고 챙겨야만 성공할 수 있다고 기술되어 있다.

머리 말

PART 1 지역주택조합 아파트의 오해와 진실

01 '지역주택조합 아파트'에 달려드는 사람들
02 서민을 위한 아파트가 서민을 잡는 지역주택조합이 되곤 한다!
03 지역주택조합 사업 해? 말어? 어떻게 할까?

PART 2 지역주택조합 아파트 이야기의 시작

04 지역주택조합에 어떻게 첫발을 내딛게 되나?
◈ 지역주택조합 아파트 홍보 관의 비밀
◈ 지역주택조합이 무엇인데?

05 지역주택조합 사업의 진행방식
◈ 지역주택조합이 생기게 된 배경
◈ 재개발·재건축 등의 조합과 차이점은?

06 꼭 알고 있어야할 지역주택조합에서 등장인물들
◈ 추진위원회, 업무대행사, 시공사, 신탁회사 그리고 조합과 조합원

PART 3 업무대행사 이야기

07 업무대행사의 실제 모습
◈ 업무대행사의 등장 배경
◈ 업무대행사가 고용한 아웃소싱 업체로부터 파견된 홍보요원들

08 업무대행사가 조합원을 모집할 수 있을까?
◈ 주택법의 규정
◈ 업무대행사는 조합원을 모집할 수 없다?
◈ 업무대행사의 허위, 과장광고

09 업무대행사의 업무추진비의 정체는?
◈ 업무추진비의 정의
◈ 업무추진비를 받는 것이 주택법에 위반되는지?
◈ 조합가입계약 탈퇴 시 업무추진비의 환불 여부

10 업무대행비 반환에 관한 사례

PART 4 추진위원회 이야기

11 지역주택조합 추진위원회의 법적 성격
◈ 법적성격을 구별해야 하는 이유
◈ 추진위원회 단계에서 탈퇴 가능여부의 판단
◈ 판례에 의한 조합과 비법인사단의 구별기준
◈ 지역주택조합과 추진위원회의 차이

12 추진위원회 단계에서의 탈퇴와 분담금 반환 문제
◈ 탈퇴가 가능한가?
◈ 계약금 명목의 분담금 반환 가능 여부
◈ 추진위원회 단계에서 분양권 승계와 전매의 가능여부

13 추진위원회 단계에서의 동, 호수 지정 문제

14 추진위원회 단계에서의 정보공개청구
◈ 주택법의 규정
◈ 추진위원회가 정보 공개청구에 불응하는 이유
◈ 지역주택조합 시작 단계에서 비리유형 이야기

PART 5 토지매입 비율과 토지사용 동의율에 관한 이야기

15 부지 확보와 관련한 문제
◈ 조합의 사업부지 확보를 노력
◈ 지주로부터 매도의향서 또는 매매약정서 징구
◈ 확보된 토지의 소유권이전 문제

16 토지매입 비율의 허상
◈ 지주로부터 토지사용 동의서 80% 확보
◈ 시행사가 토지 계약 체결 시 주의 할 사항
◈ 토지 사용 승낙서와 토지 매매 계약서

PART 6 신탁회사 이야기

17 지주로부터 매입한 토지에 대한 신탁등기
◈ 토지매입에 따른 신탁등기
◈ 신탁등기를 하는 이유

18 신탁회사와 자금관리 대리약정 체결
◈ 신탁회사의 등장 배경
◈ 신탁회사의 업무수행 방식
◈ 신탁회사와 관련한 조합원들의 불만
◈ 투명한 자금관리를 위해 조합원이 할 수 있는 일

PART 7 조합가입 계약으로부터 벗어나고 싶은 조합원들의 이야기

19 원칙적인 제도와 다르게 돌아가는 사업절차 진행과정

20 공정거래위원회 지역주택조합원 모집 관련 소비자 피해주의보 발령
◈ 공정거래위원회가 보고한 피해사례
◈ 공정거래위원회가 보고한 소비자 유의사항

21 지역주택조합원의 추가 모집은 어떤 형식으로 이루어지는지

22 조합원 지위의 양도 문제
◈ 조합설립 전 단계
◈ 조합설립 후 사업계획승인 전 단계
◈ 사업계획 승인 후 단계

23 표준규약에 의한 조합원의 탈퇴, 제명
- 분담금을 연체하였는데 그러면 조합원 지위를 박탈당하는 것인가요?
◈ 표준규약에 의한 조합원 탈퇴와 자격상실의 원칙
◈ 표준규약에 의한 조합원 제명
◈ 탈퇴, 조합원지위 상실, 제명 후의 처리
◈ 조합설립 전 탈퇴 가능여부

24 조합가입 계약의 무효 사유의 주장
- 계약을 파기하고 조합으로부터 탈퇴를 할 수 있을까요?
◈ 민법 제104조에 의한 불공정한 법률행위로 보아 조합가입 계약의 무효주장
◈ 약관규제에 관한 법률에 의한 계약 무효의 주장

25 조합가입 계약의 취소 사유의 주장
◈ 민법 제109조에 의한 계약의 착오 취소 주장
- 대형건설사의 명칭 사용
◈ 민법 제110조에 의한 계약의 착오 취소 주장
-토지매입 비율 100% 달성 문구

26 현저한 사정변경을 이유로 한 계약의 해제 가능여부
◈ 시공사가 변경되는 경우
◈ 재개발구역에서 지역주택조합사업으로 사업유형이 변경되는 경우

27 조합가입 계약 파기 사유의 법원에서의 인용 여부

28 조합가입 계약에 대한 설명의무 부과의 필요성
- 저는 무슨 내용의 계약인지 모르고 계약을 체결을 하였어요.
◈ 조합가입 계약의 기속력
◈ 임대차보호법처럼 약자를 보호하는 주택법상 규정은 없는 것인지?
◈ 보험가입 계약 등 약관법에 의한 설명의무 부과
◈ 조합가입 계약서에서도 설명의무가 있는지
◈ 조합가입 계약서의 설명의무를 입법화 촉구 필요성

PART 8 조합설립 전과 조합설립 후 경계선에 선 조합원 이야기

29 조합원의 계속적인 분담금 납부 의무 인정 여부
- 중도금 또는 2차 분담금 납부 공문을 받았고 돈을 내야할지 고민스럽습니다.
◈ 2차 분담금 납부 독촉
◈ 2차 분담금 납부 시기 설정의 함정
◈ 정보공개 청구와 내용증명의 발송
◈ 내용증명 예시
◈ 조합원의 계속적인 분담금 납부 의무 관련 문제 해결이야기

30 안심보장 확약서의 효력
◈ 안심보장 확약서란?
◈ 안심보장 확약서의 효력
◈ 안심보장 확약서의 함정
◈ 추가 분담금이 없다는 안심보장 확약서
◈ 안심보장 확약서가 없다면 특약사항 기재라도

PART 9 땅 매입 요청을 받은 지주의 이야기

31 지주로부터 토지 사용 동의서 80% 확보
◈ 토지 사용 동의서란?
◈ 시행사가 토지계약 체결 시 주의 할 사항
◈ 토지 사용 승낙서와 토지 매매 계약서

32 땅 매입 요청을 받은 지주의 대응방법
◈ 사업부지 중 누구의 소유인지 알 수 없는 땅의 경우
◈ 알 박기 땅의 경우
◈ 그 밖의 지주의 경우

33 현명한 지주의 매매 계약서 작성 방법
◈ 지주의 토지 사용 동의서와 매매 계약서
◈ 토지 사용 승낙서 특약사항 예시

PART 10 시공사 이야기

34 지역주택조합의 시행자인 주택법상 공동사업 주체
- 업무대행사는 시공사와 다른 것인가요?
◈ 조합과 시공사로 구성된 공동사업 주체
◈ 공동사업 주체의 분양 방식
◈ 업무대행사는 공동사업 주체인가요?

35 시공사 변경으로 인한 종전 조합가입 계약의 효력 상실 여부
- 시공사 변경을 원인으로 조합가입 계약을 파기할 수 있을까요?
◈ 조합설립 전 시공사 변경
◈ 최고서 작성 요령

PART 11 조합설립 직전의 이야기

36 조합 규약
◈ 조합 규약의 중요성
◈ 서면 결의서의 악용
◈ 조합원 전원이 자필로 연명한 조합 규약

37 창립 총회
◈ 의안 상정
◈ 총회의 결의

38 지구단위 계획
◈ 지구단위 계획이란?
◈ 지구단위 계획 통과 전 조합원 모집 문제
◈ 지구단위 통과 전 동, 호수 지정 분양의 문제
◈ 서울시의 지구단위 계획 제도 개선안

39 지역주택조합 회계 감사

PART 12 정보공개 이야기

40 정보공개 이야기
◈ 정보공개의 필요성
◈ 주택법의 규정
◈ 정보공개 청구권과 공개대상 서류
◈ 정보공개 청구의 현실
◈ 정보공개 청구 문제 해결 이야기

41 지역주택조합의 탈출 전략, 법원 정보공개 청구 받아 들여줘
◈ 지역주택조합의 어두운 명암, 탈출구는 없다?
◈ 개정 주택법과 2017 수원지방법원 정보공개 청구 가처분 결정한 사례
◈ 현행 지역주택조합의 미래

PART 13 조합 사업을 끌어가는 사람들의 이야기

42 조합의 임원 선임과 해임
◈ 규정
◈ 선임
◈ 변경
◈ 사임
◈ 해임
◈ 사임, 해임 임원의 업무 범위
◈ 결론

43 조합 총회

44 대의원

45 이사회

PART 14 조합설립 후 시공사 이야기

46 눈덩이처럼 불어나는 추가 분담금을 어찌해야 하나요?
◈ 지역주택조합에서 시공자의 지위
◈ 추진위원회 단계에서부터 착공, 입주 까지 전 과정에 걸친 시공사의 역할
◈ 나는 추가 분담금을 안내고 끝까지 버틴다?
◈ 추가 분담금을 눈덩이처럼 불어나는데 이를 막을 수는 없나요?

47 추가 분담금의 증액은 없다는 확약서는 어떻게 받아낼 수 있을까요?

48 추가 분담금 폭탄을 맞지 않기 위해 미리 확인해야 하는 사항들
◈ 공동사업시행자(시공사)
◈ 시공사의 도급계약의 형태
◈ 확정 지분제의 경우
◈ 도급계약서 검토 시 살펴볼 것
◈ 질문과 답변

49 지주와 조합이 땅값을 대신하여 분양계약을 한 경우 시공사의 책임

◈ 지역주택조합이 땅을 매입하는 과정에서 지주에게 매매대금을 대신하여 신축 주택에 대한 분양 계약을 체결한 경우

PART 15 사업계획 승인 이야기

50 사업계획 승인

51 시공자의 시공보증, 분양보증

52 일반분양

53 전매 제한과 사용검사, 등기, 부가세, 회계, 감독 등의 문제

PART 16 지역주택조합에서 매도청구와 그 밖의 이야기

54 지역주택조합에서 매도청구
◈ 매도청구가 무엇이 길래
◈ 지주의 입장
◈ 시가여부
◈ 지주의 대응책

55 사용인감 철회
◈ 사용인감계 철회를 하는 이유
◈ 내용증명 예시

56 현행 지역주택조합 제도와 개정 주택법의 내용
◈ 현행 지역주택조합의 현실
◈ 개정 주택법의 내용

PART 17 지역주택조합 법대로 법 이야기

57 해약의 내용증명 작성 요령
58 사용 인감계 내용증명
59 중도금 지급연체 정지 내용증명
60 정보공개를 위한 문서 열람등사 가처분
61 조합토지의 가압류를 통한 해약금 확보 방안
62 조합 비리 임원을 견제하기 위한 직무집행정지 가처분
63 조합규약 변경을 위한 임시총회 소집신청 절차
64 빠른 해약금 환수를 위한 지급명령 신청
65 조합과 업무대행사 관련자들 처벌을 위한 고소장
66 계약금반환을 위한 민사소장

67 현실적인 분담금 환수를 위한 신탁회사에 대한 압류

68 서울시의 지역주택조합 제재수단으로 지구단위 통과 제한 발표

69 지방자치단체의 지역주택조합 위험 알림자료

70 국토교통부와 지방자치단체의 지역주택조합 질회, 회신과 각 사례군

PART 18 지역주택조합 아파트분양권 투자의 비밀

71 지역주택조합 아파트분양권이 매력적인 이유

72 조합원 자격의 확보를 어떻게?

73 조합원 자격이 없어도 임의분양, 일반분양으로...

74 임의분양, 일반분양자들의 안전한 분양권 확보하는 방법

75 지역주택조합이 성공하는 비법은 대의원들에게 있다!

76 창립총회 시 조합규약에 대의원 규정을 반드시 넣어야 한다!

77 똑똑한 대의원의 선출과 그들에 대한 전폭적 지지!

78 조합 측에 매수당하는 대의원을 찾아내야 한다!

PART 19 지역주택조합 2019년 기준 최근의 동향과 이슈

79 통상 6.3 주택법이라 불리는 개정법과 관련하여
◈ 조합 탈퇴 및 환급 청구
◈ 조합원 모집 신고 및 공개 모집의 의무화

80 지역주택조합의 규제를 강화하는 2019년 국토교통부 업무계획

PART 20 성공적인 지역주택조합 사업은 이렇게 달성할수 있다!

81 성공적인 지역주택조합 사업은 이렇게 달성할 수 있다!
◈ 지주들의 협조
◈ 지역주택조합 지구단위계획을 위한 지주 토지 사용 동의서