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더 늦기 전에 집을 사야 한다!

많은 사람이 다양한 이유로 집을 살까 말까 고민하지만, 그러는 사이 집을 살 기회는 점점 줄어들고 있다. 『돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라』에서 저자는 투자 이전에 노후를 위해서라도 누구에게나 집 한 채는 필요하다고 말하면서, 절대 손해 보면 안 되는 월급쟁이일수록 가장 안전한 자산인 서울의 아파트에 투자해야 한다고 조언한다. 서울 시내 아파트 가격이 떨어지기 어려운 이유에 대해 조목조목 설명하고 직접 경험한 내 집 마련과 부동산 투자 과정을 생생하게 이야기한다.

아파트 가격을 결정하는 요소들, 즉 직장까지의 접근성, 연식, 지형, 학군, 생활환경, 단지 규모, 아파트 브랜드, 발전 가능성을 스스로 분석할 수 있도록 내용을 정리하였다. 또 신내, 가양·등촌, 신도림, 불광·구파발·독립문·무악재, 길음·미아·장위뉴타운, 행당·금호·왕십리, 답십리, 마포, 당산·신길뉴타운, 상도·흑석뉴타운까지 실거주와 투자를 동시에 만족시켜줄 만한 지역들과 핵심 아파트를 분석해 보여준다.

월급쟁이일수록 절대 가격이 떨어지지 않을
서울의 아파트에 투자하라!

한 번에 수천만 원씩 오르는 전세금을 맞닥뜨릴 때마다 한숨이 나온다. 맞벌이로, 허리띠를 졸라매며 살아도 1년에 3,000~4,000만 원 모으기가 빠듯하고, 그렇게 10년을 모아도 살고 싶은 집 한 채 사기가 어려운데, 3~4년쯤 돈을 모았을 때 알게 되는 것은 집값이 다시 억 단위로 올랐다는 사실이다. 정말 월급을 모아서 집을 살 수 있을까?
《돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라》의 저자 김민규는 절대 손해 보면 안 되는 월급쟁이일수록 가장 안전한 자산인 서울의 아파트에 투자해야 한다고 조언한다. 그러면서 직접 경험한 내 집 마련과 부동산 투자 과정을 생생하게 이야기한다.
저자는 어렸을 때부터 평균 2년에 한 번씩 이사하면서 다양한 지역, 다양한 아파트에 살아왔다. 그러면서 자연스럽게 거주하는 지역의 특색을 빠르게 파악할 수 있었고, 어떤 지역, 어떤 아파트에 사느냐에 따라 생활이 얼마나 달라지는지 몸소 느꼈다. 직접 부동산 시장에 뛰어든 것은 신혼집을 구하면서였다. 여느 신혼부부처럼 대출을 받아 서울에 전셋집을 구할 수 있었지만, 6천만 원으로 신혼집을 매매하는 순간, 그의 인생은 달라졌다. 과감하게 1기 신도시 아파트를 매매하면서 2년 만에 투자의 종잣돈을 마련할 수 있었고, 그 종잣돈을 기반으로 서울권 아파트를 매매할 수 있었다. 그리고 지금은 실거주와 무관한 투자용 아파트까지 마련한 상태다. 이 모든 선택이 가능했던 것은 첫 집을 ‘매매’했기 때문이다.

투자의 기본은 내 집 마련!
아파트 하나만 제대로 알아도 기회는 많다

전세가와 매매가 차이는 적지만 한 번도 살아본 적 없는 지방 아파트 갭 투자, 오랜 시간 목돈을 묻어둬야 하는 재개발·재건축 투자, 회사를 다니면서 지방 이곳저곳을 뛰어다녀야 하는 경매 투자, 집보다 더 알아야 할 게 많은 상가 투자 등 다양한 부동산 투자법이 여러 매체를 통해 소개되고 있다. 하지만 내가 사는 지역의 아파트조차 제대로 모르면서 더 많은 시간과 비용이 드는 투자에 뛰어드는 것은 무모한 일이 아닐까?
여유 자금이 많지 않은 월급쟁이라면 서울권 아파트만 잘 알아도 투자의 기회는 많다. 모든 부동산 종목을 다룰 만큼 자본이 많은 월급쟁이는 그리 많지 않기 때문이다. 우리나라 가구 평균 순자산은 3.6억 원으로, 3억 원 정도의 자산을 가진 가정이 살 수 있는 집은 대출을 최대한 받아도 6억 원 정도일 것이다. 그래서 이 책은 이미 너무 비싸서 월급쟁이들이 접근하기 어려운 지역을 제외하고, 철저하게 매수 가능한 지역과 아파트만을 소개한다.

서울 아파트 가격 지도를 통해
실거주와 투자를 동시에 만족시켜줄 만한 지역과 핵심 아파트 분석

이미 서울의 아파트는 지역 환경과 아파트 조건에 따라 가격대가 치밀하고 촘촘하게 형성돼 있다. 저자는 아파트의 가격을 결정하는 핵심 요소들, 즉 직장까지의 접근성, 연식, 지형, 학군, 생활환경, 단지 규모, 아파트 브랜드, 발전 가능성의 중요성을 설명하면서 아파트 가치를 스스로 분석할 수 있도록 돕는다.
또한 신내, 가양·등촌, 신도림, 불광·구파발·독립문·무악재, 길음·미아·장위뉴타운, 행당·금호·왕십리, 답십리, 마포, 당산·신길뉴타운, 상도·흑석뉴타운까지 실거주와 투자를 동시에 만족시켜줄 만한 지역들과 대표 아파트를 분석하고, 각 지역별 특성과 생활환경, 지역 호재, 학군 정보, 투자할 만한 아파트 등 구체적인 정보를 제공한다.
《돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라》를 통해 나와 비슷한 조건의 월급쟁이가 내 집 마련을 향해 걸어온 기록을 읽다 보면, 막연히 두렵게만 느껴졌던 ‘내 집 마련’이 그리 어렵고 부담스러운 일이 아니라는 것을 알게 될 것이다.

[책 속으로 추가]
예를 들어 4억 원대의 가격으로 20년이 조금 안 된 암사동의 20평대 역세권 아파트를 구입했다고 생각해봅시다. 8호선과 2호선을 이용하면 강남까지 30분이면 갈 수 있고, 광화문까지도 40분 내외로 갈 수 있습니다. 실거주하기에 큰 불편이 없는 수준이며, 이와 유사한 가격대의 지역들을 살펴보면 특별히 떨어지는 점이 없습니다. 그런데 시간이 지나 아이가 크면 좋은 학군이 있는 지역으로 옮기고 싶을 수 있습니다. 예를 들어 광장동으로 가고 싶다면 부담해야 하는 비용이 얼마일까요? 현재 기준으로는 암사동과 광장동은 5천만 원 단위의 두세 단계 차이가 납니다. 암사동 집을 팔고 그동안 모은 1억 원에서 1.5억 원 정도를 추가로 부담해야 이사할 수 있다는 뜻입니다.
그런데 집값은 경기 변화와 상황에 따라 오르기도 하고 떨어지기도 합니다. 집값이 오를 때 광장동의 아파트 가격은 어떻게 될까요? 아마도 암사동과 일정한 갭을 두고 같이 변동할 가능성이 높습니다. 5~5.5억 원 사이였던 광장동의 집값이 6억 원 이상으로 오르더라도, 내 집값도 전체적인 방향에 따라 변동할 것이기 때문에 1차적으로 집값 상승에 대한 방어를 할 수 있다는 뜻입니다.
집값이 떨어지기를 기다렸다가 더 싼값에 집을 살 수 있지 않느냐고 물을 수도 있습니다. 물론 싼 가격에 집을 살 수 있다면 그만큼 수익이 늘어날 테니 이득일 것입니다. 그런데 그 시기와 정도를 정확하게 예측할 수 있는 사람이 있을까요? 정확히 몇 년 후에 집을 사야 가장 싸게 집을 살 수 있을지 아는 사람은 아무도 없습니다. 서울 시내의 경우 역사적으로도 유의미하게 집값이 떨어진 경우를 찾기 어렵습니다.
또한 집값이 떨어질 때는 어디까지 떨어질지 알 수 없어 매수를 망설이게 되고, 매도자의 입장에서도 굳이 당장 팔아야 하는 이유가 없다면 낮은 가격에 팔고 싶지 않아 할 것입니다. 그래서 일반적으로 집값이 떨어지는 시기에는 거래 자체가 잘 이루어지지 않습니다.
_‘처음부터 역세권 새 아파트에 살겠다는 생각을 버려라’ 중에서(본문 86~87쪽)

프롤로그. 투자의 기본은 내 집 마련입니다

1장. 월급을 모아서 집을 살 수 있을까?
작년에 집을 샀어야 했는데…
잦은 이사를 통해 몸으로 익힌 부동산 감각
6천만 원으로 신혼집을 사다
[tip] 왜 빌라는 사지 말라고 하는 건가요?
2년 만에 4억 원대 아파트를 사다
전세를 살았다면 알지 못했을 것들
[tip] 내가 원하는 집을 찾아주는 ‘FindAPT’ 활용하기

2장. 아파트만 잘 알아도 투자의 기회는 많다
서울 시내 아파트 시장도 모르면서 경매 투자를?
투자의 기본은 내 집 마련
[tip] 절대 가입해서는 안 될 지역주택조합
부동산 투자와 주식 투자의 차이
아파트 가격을 결정하는 결정적 요소들
: 직장까지의 접근성/연식/지형/학군/생활환경/대단지 브랜드 아파트/발전 가능성
돈이 없어서 집을 못 산다는 말은 핑계다
[tip] 모델하우스를 구경할 때 꼭 체크해야 할 점은?
서울 아파트 가격은 어차피 결정돼 있다
처음부터 역세권 새 아파트에 살겠다는 생각을 버려라
[tip] 대출을 현명하게 이용하는 방법
‘가성비’와 ‘발전 가능성’에 집중하라
관심 지역과 비슷한 조건의 지역을 비교하라
매매할 아파트를 결정한 후 반드시 확인해야 할 것들
[tip] 수월한 이사를 하기 위한 노하우

3장. 아직 서울에 살 만한 아파트가 남아 있다
1. 신내: 서울 아파트 가격의 마지노선을 파악할 수 있는 지역
[tip] 오래된 아파트를 수리할 때 반드시 알아야 할 점
2. 가양·등촌: 지하철과 신도시 개발의 힘
3. 신도림: 서울 핵심 지역을 달리는 2호선의 힘
[tip] 부동산 중개수수료와 법무 수수료 비용 줄이기
4. 구파발~독립문: 신규 택지 개발과 함께 확장되는 서울의 경계
- 불광역
- 구파발역
- 독립문역
- 무악재역
5. 길음·미아: 대단지 브랜드 아파트의 가치
- 길음뉴타운
- 미아뉴타운
- 장위뉴타운
[tip] 동향 저층 아파트가 급매물로 나왔어요
6. 행당·금호·왕십리: 강남과 종로 모두 가까운 지역의 가치
- 행당동
- 응봉동
- 금호동
7. 답십리: 왕십리를 넘어 흐르는 개발의 힘
[tip] 남동향 아파트와 남서향 아파트, 어디가 더 좋을까요?
8. 마포~충정로: 어떤 조건 하나 빠지지 않는 입지의 힘
- 공덕동
- 신공덕동
- 도화동
- 용강동
- 광흥창
- 아현동
[tip] 등기부등본 보는 법
9. 당산: 2호선과 9호선을 품은 중대형 평형 중심 지역
- 당산
- 신길뉴타운
10. 상도: 강남으로의 접근성이 좋은 지역의 가치
- 상도동
- 흑석뉴타운
[tip] 양도소득세 아끼는 노하우

부록. 서울 시내 아파트 가격 지도
1. 서울 시내 20평대 아파트 가격 지도
2. 서울 시내 30평대 아파트 가격 지도

내 집 마련은 선택의 문제입니다. 불과 6천만 원으로 결혼 생활을 시작한 저 같은 사람도 집을 매매하고 그다음 단계를 계획할 수 있었습니다. 전세금이 집값의 80%에 육박하는 요즘, 20%가 없어서 내 집 마련을 할 수 없다는 것은 핑계에 불과합니다.
(…) 그리고 내 집 마련을 서둘러야 할 가장 큰 이유는, 갈수록 내 집을 마련할 수 있는 기회가 적어지기 때문입니다. 서울 시내 집값은 매년 물가 상승률 이상 오르고 있으며, 월급을 모아서 집을 산다는 게 갈수록 힘들어지고 있습니다. 그나마 서민들이 목돈을 마련하는 데 버팀목이 돼주었던 전세 제도는 점점 주택 임대 시장에서 비중이 줄고 있으며, 서울에 사는 30대의 절반은 이미 월세에 거주하고 있는 형편입니다. 월급의 절반을 주거비로 지불하며 언제, 무슨 수로 집값을 모아 집을 사겠습니까? 그나마 경제적인 능력이 있는 시기에는 월세를 지불하며 살 수 있지만, 나이가 들고 소득이 줄면 그때는 어떻게 살아야 할까요?
더 늦기 전에 어디에, 어떻게 내 집을 마련할 수 있을지 진지하게 고민해봐야 하지 않을까요?
_‘전세를 살았다면 알지 못했을 것들’ 중에서(본문 34~35쪽)

서울 시내는 이미 개발이 될 대로 된 상태이기 때문에 1년에 새로 공급할 수 있는 아파트 수가 3만 호를 넘지 못합니다. 그나마 그동안은 뉴타운사업 등을 통해 대규모의 재개발이 이루어졌으나, 이제 남은 재정비 구역들은 다양한 이유로 지정 해제가 되고 있어 개발을 기대하기 어렵습니다.
(…) 우리나라는 매년 30만 쌍의 커플이 결혼하면서 분가로 인한 신규 주택 수요를 만들어내고 있습니다. 이런 상황에서 서울 시내에 공급되는 신규 입주 물량 3만 호는, 수요를 감당하기에 턱없이 부족합니다. 게다가 기존의 집들은 자꾸 노후화되어, 입주 20년차를 바라보거나 이미 넘은 집이 서울 전체 아파트의 60%를 차지합니다. 즉, 살 만한 집이 부족한 상태라는 의미입니다.
서울 시내의 집은 모자란데 핵심 주거지의 우량 아파트에 살고 싶어 하는 사람은 너무 많고, 앞으로 추가적인 개발도 어려워서 이러한 문제가 쉽게 해소되기는 어려워 보입니다. 매년 서울 집값이 오르는 것은 투기 때문도, 거품 때문도 아닙니다. 수요와 공급의 균형이 맞지 않은 상태에서 매년 사람들은 돈을 모아 자산을 축적하고, 이자율도 낮아 돈의 가치가 날로 떨어지니 부동산 가격이 오르지 않을 방법이 없는 것입니다.
_‘서울 시내 아파트 시장도 모르면서 경매 투자를?’ 중에서(본문 42~45쪽)

대출을 받으면 언제 돈을 다 갚을까 하는 부담감이 있을 수 있습니다. 그런데 그런 생각은 하나마나한 생각입니다. 막상 은행도 월급을 모아서 그 돈을 다 갚을 거라고 생각하지 않습니다. 대출 원금을 전액 상환하는 것은 대출받은 집을 팔고 다른 곳으로 이사 갈 때에나 가능합니다. 그런데 이사를 가면서는 또 새로운 집에 대한 담보 대출을 받는 것이 일반적입니다. 부동산을 자기 자본 100%로 구매하는 사람은 없고, 그것이 자연스러운 일입니다. 그나마 아직 우리나라는 대출을 끼고서라도 내 집을 마련할 수 있는 상황입니다. 은행에 내는 이자 비용이 아무리 비싸도 월세보다는 싸다는 점을 알고 활용할 필요가 있습니다.
오히려 가장 큰 문제는 기대 수준과의 타협 가능성입니다. 자가 주택 없이 오랜 기간 전세 생활을 한 사람일수록 집에 대한 기대치가 높은 경향이 있습니다. 평생 벌어서 전 재산을 투입해 사는 집인데, 내 기준에서 한 가지라도 빠지는 점이 있으면 선택할 수 없다는 것입니다. (…) 처음 매매한 집에서 꼭 평생 살 필요는 없습니다. 아파트는 언제든 사고팔 수 있기 때문입니다. 소개팅을 나갈 때 꼭 결혼을 염두에 두고 모든 점이 마음에 들어야 만나보겠다고 이야기하지 않는 것처럼, 집도 살다가 다른 필요가 생기면 그때 그 조건을 만족시켜주는 집을 찾아 떠나면 됩니다.
_‘돈이 없어서 집을 못 산다는 말은 핑계다’ 중에서(본문 72~73쪽)