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늘 불안한 부동산 시장 속에서 현명한 투자자가 되는 길!

부동산 시장은 늘 불안하다. 올라도 불안하고 내려도 불안하다. 사야 할지 팔아야 할지 고민이다. 전문가들의 예상도 제각각이고 정부의 정책 또한 어디로 갈지 방향성이 정해진 것이 없다. 하지만 서민에게는 미래의 가장 큰 자산이며 향후 지속적으로 성장 가능한 든든한 거주 공간이 반드시 필요하다.

부동산에 대한 온갖 데이터를 이야기하는 책『부동산의 보이지 않는 진실』은 부동산 시장에 대한 좀 더 많은 지식, 상식, 정보, 데이터를 될 수 있는 한 많이 담으려고 노력했다. 자산시장에 대한 자료를 쉽게 구할 수 있는 시대에 가공과 비교의 어려움으로 인해 고민하고 있는 사람들에게 주택가격이 어떻게 움직이고, 영향을 미치는 것들은 어떠한 것들이 있는지 확인함으로써 부동산 시장에 대한 올바른 시각을 갖도록 했다.

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현명한 투자자는 시장의 보이지 않는 진실과 마주하며
올바른 판단은 행복한 미래를 가져다 줄 것이다.

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우리는 거주할 공간이 필요하다. 그래서 살면서 한 번 이상 주택을 거래한다. 임대인으로든 임차인으로든.
주택 가격에 따라 거주 공간은 영향을 받는다. 좋은 주택에서 살고 싶거나 자산으로 보유하고 싶은 것은 모두의 바람이다. 우리에게 부동산은 큰 자산이자 투자이기 때문이다. 누구나 손해 보지 않고 제대로 잘 사서 성공적으로 자산을 축적하거나 좋은 값에 팔아 이득을 보고 싶어 한다.
이 책은 부동산에 대한 온갖 데이터를 이야기 한다. 부동산 시장에 대한 좀 더 많은 지식, 상식, 정보, 데이터를 될 수 있는 한 많이 담으려고 노력했다. 그것을 통해 시장의 방향과 가격의 흐름을 파악하는 능력을 알 수 있으며, 시장과 가격에 대한 미래예측을 배울 수 있다. 막연하고 때로는 불안한 부동산 시장이 어떻게 흘러가고 있는지 알려주는 게 이 책의 가장 큰 목적이다. 공개된 정보 뒤에 숨은 부동산 시장에 대한 숨은 진실을 파악하고 명쾌한 분석을 통해 막연히 희망을 가지고 기다리거나 매매를 하기 보다는 이 책을 읽고 올바른 판단을 내리는 데 도움이 되길 바란다.
책에는 자산시장에 대한 자료를 쉽게 구할 수 있는 시대에 가공과 비교의 어려움으로 인해 고민하고 있는 사람들에게 주택가격이 어떻게 움직이고, 영향을 미치는 것들은 어떠한 것들이 있는지 확인함으로써 부동산 시장에 대한 올바른 시각을 갖도록 했다.

■ 출판사 서평

주택 시장은 과열 됐을까?
부동산 대폭락 시대는 진짜 오는가?
집값 꺾였다 vs 일시적 조정 답은?
그럼에도 부동산 가격은 왜 지속적으로 오르는가?

2015년 정부의 부동산 활성화정책과 저금리, 전세난으로 인해 신규 분양시장을 중심으로 주택경기가 살아났지만 국민 10명 중 6명은 현재 주택시장이 과열됐다고 판단했다고 한다. 부동산 시장이 살아났지만 과열되었다고 판단한 사람들은 매수시기를 늦췄다. 대기 수요자들은 향후 금리인상, 대출규제 등 정책의 불확실성으로 인해 주택 구입을 선뜻 결정하지 못하고 있고 주택 가격이 떨어지거나 정부의 부동산 추가 대책을 기다리고 있다. 전문가들은 2015년 인허가 물량의 급증으로 미분양까지 늘고 있어 부동산 시장은 당분간 둔화될 것으로 예상하고 있다. 반대로 과잉공급지역은 가격 조정으로 올해 내 집 마련의 적기가 될 것이라는 예측도 있다.
부동산 시장은 늘 불안하다. 올라도 불안하고 내려도 불안하다. 사야 할지 팔아야 할지 고민이다. 전문가들의 예상도 제각각이고 정부의 정책 또한 어디로 갈지 방향성이 정해진 것이 없다. 하지만 서민에게는 미래의 가장 큰 자산이며 향후 지속적으로 성장 가능한 든든한 거주 공간이 반드시 필요하다.
저자는 미래의 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지를 알려주는 것이 이 책의 가장 큰 목적이다.
1장에서는 부동산의 실질적 의미와 주택 구입자들의 소득에 대해 알아본다. 꾸준히 사라지고 있는 주택과 지금의 주택가격이 얼마나 비싼지 비교해 본다.
2장에서는 주택이 필요한 사람들이 얼마인지 확인해보고 주택이 더 필요한지 필요 없는지 유추해 본다. 아무도 살지 않는 주택이 있다는 사실과 수요에 따라 공급이 제대로 되고 있는지도 알아본다.
3장은 ‘한국의 일본화 가능성’이 얼마나 높은지 알아본다. 도대체 일본에서 어떤 일이 일어났는지 알아보고 부동산 시장의 엄청난 버블과 버블이 꺼진 후 가격 폭락이 어느 정도였는지 확인한다. 또, 버블이 있었던 국가들을 비교하며 공정한 판단을 내리려 한다.
4장은 ‘장기적인 주택가격’이 어떻게 진행되어 왔는지 알아본다. 주택 건설비용 추세를 살펴보고 대표 주택인 아파트에 대해 요모조모 들여다본다. 오래된 주택이 늘고 있는 사실과 얼마나 될지 알아본다.
5장에서는 미분양에 따른 주택 가격의 변화를 확인한다. 서울, 수도권 미분양 사례를 본 후에 최근 주택 가격이 상승한 지역을 포함한 미분양과 가격 추이를 살펴본다. 또, 주택을 지을 수 있는 택지와의 관계도 따져본다.
6장은 부동산과 금융과의 밀접한 관계를 알아본다. 금리와 환율의 변화는 어떤 의미이며 그에 따라 자산시장이 어떤 방향으로 움직이는지 살펴본다.
7장에서는 전세가격에 따른 주택가격의 변화를 알아본다. 거주 공간과 면적이 과거부터 지금까지 어떻게 변했는지 알아본다. 현재 우리에게 필요한 주택 숫자가 얼마큼 되는지를 따져본다.

서문 부동산은 어떻게 흘러갈까

1장 부동산에 대해 알아야 할 점
1 부동산의 의미
2 소득과 주택
3 주택이 사라진다
4 부동산의 실제가격

2장 공급과 수요
1. 주택이 필요한 사람들
2. 아무도 살지 않는 주택
3. 주택은 얼마나 공급되고 있을까
4. 누가 집을 살 수 있을까

3장 한국의 일본화 가능성
1. 일본 버블의 진실
2. 일본 부동산의 현실
3. 세계적인 버블 국가들
4. 생산가능 인구와 부동산

4장 장기적인 주택가격
1. 건설비의 상승
2. 아파트 단지 공화국
3. 주택 가격의 변화
4. 노후화 주택의 증가

5장 미분양과 주택가격의 함수
1. 미분양과 가격
2. 수도권 사례
3. 핫한 지역들 사례
4. 택지공급과 미분양

6장 금융과 부동산
1. 금리 조절 이유
2. 금리와 환율
3. 금리와 자산시장
4. 빚을 쌓은 집

7장 부동산은 어떻게 될까
1. 전세와 주택가격
2. 주택 면적의 변화
3. 필요 주택 숫자

에필로그 그래도 주택은 사는 것이 낫다

주택을 바라보는 관점에서 개인소득은 중요하다. 모두들 아파트가 제일 좋다고 아무리 외쳐도 아파트에 입주하지 못하는 사람이 있다. 아파트가 편리하다고 해도 사생활 보호를 위해 고급빌라에 입주하는 사람도 있다. 2010년 통계청에서 발표한 인구주택총조사 결과에 따르면 주택 유형 중 아파트는 대략 60%를 차지한다. 아파트는 주로 2, 3분위부터 입주한다. 어떤 지역 아파트인가에 따라 입주하는 분위는 구분되어도 대체적으로 2, 3분위부터 입주하는 게 보통이다. 아파트는 한국의 대표적인 주택으로 대부분이 선호하는 주택 유형이다. 각종 편의시설이 구비된 아파트를 사람들이 선호하는 것은 지극히 당연하다. 1, 2분위는 능력이 부족하기 때문에, 5분위는 주상복합을 선호하기 때문에 아파트에 살지 않는다. 이처럼 소득에 따라 거주하는 공간은 달라진다.
_1장 부동산에 대해 알아야 할 점(32～33쪽)

이처럼 주택가격이 오른 국가와 떨어진 국가가 모두 있으므로, 단순히 노인 인구가 늘어나고 생산가능연령의 정점이 지났다는 등의 단순한 인구구조로만 부동산 가격 문제를 보면 안 된다. 여러 생체 기능이 유기적으로 작용해서 움직일 수 있는 생물처럼 부동산 가격은 여러 요소가 복합적으로 작용해서 결정된다.
_3장 한국의 일본화 가능성(106쪽)

표준건축비는 1994년에 ㎡당 83만 9,000원에서 1998년에 100만 7,000원으로 100만 원을 돌파한 후 지속적으로 올랐다. 2014년 12월 국토교통부 고시 제2014-880호 과밀부담금 부과를 위한 2015년도 표준건축비는 ㎡당 171만 5,000원으로 고시했다. 흔히 우리가 계산하는 평당 비용으로 따지면 약 565만 9,500원이다. 상가 주택이나 다가구주택의 경우 이보다 다소 적은 비용으로 건축되고 있다.
_4장 장기적인 주택가격(115쪽)

주택 소유주들이 전세를 끼고 주택을 구입하여 시세차익을 올리기보다는 월세를 받아 생활비로 쓰려는 목적이 더 강해진 결과다. 주택 소유자 중 베이비부머가 많아지며 이들이 시세차익보다는 월세로 생활비를 충족하려는 욕구가 커진 이유이기도 하다. 전세였던 주택 중 주택 소유주들이 대출을 받은 후 월세로 돌리는 경우도 생겨났다. 이뿐만 아니라 전세 중 대출이 전혀 없는 주택에 거액의 전세 보증금으로 들어가려는 전세 수요층이 늘어나며 전세 가격이 폭등하게 되었다.
_7장 부동산은 어떻게 될까(209쪽)