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기본적인 임대차 상식, 제대로 알고만 있어도 안 당한다!
실제 사례에 법률 해석, 법원 판례를 접목시킨
전·월세 문제 해결의 최고의 지침서!

하나의 집을 두고 집주인과 세입자가 서로 책임을 떠넘기며 실랑이를 벌이는 일이 종종, 아니 자주 일어난다. 그리고 집주인과 세입자 간의 사소한 다툼은 법정 싸움으로까지 번지기도 한다. 지난 10여 년 동안 부동산 현업에 종사해온 저자는 현장에서 터득한 지식과 경험을 바탕으로 현실적인 사례를 들어 임대인, 임차인, 부동산 중개업 종사자 모두에게 도움이 되는 임대차 상식을 알려준다.

또한 여기에 법률, 법원 판례 등을 접목시켜 신뢰성을 배가시키고 있다. 이 책에 나오는 기본적인 임대차 상식만 제대로 알고 있어도 집주인 또는 세입자와의 갈등을 줄일 수 있을 것이다. 이 책에서는 계약 전 확인해야 할 사항, 계약 체결 시 확인해야 할 사항, 임대인?임차인?부동산전문가가 꼭 알고 있어야 할 임대차 노하우 132가지를 세세하게 짚어주며 분쟁을 피할 수 있도록 도와주고, 실제로 임대차 분쟁에 맞닥뜨렸을 때에도 현명하게 대처할 수 있도록 도와준다.

또한 부록에 임대차 관련 용어, 임대차 관련 서식 및 법령을 담고 있어 궁금할 때마다 펼쳐보고 참고할 수도 있다. 집주인, 세입자, 부동산 중개사 모두가 궁금해하고, 모두가 꼭 알아두어야 할 임대차 상식을 총망라한 이 책은 전·월세 문제 해결의 최고의 지침서다.

돈을 내야 할 때와 내지 말아야 할 때,
책임을 져야 할 때와 지지 않아도 될 때를 정확히 알고 대처하라

계약이 만기돼서 이사를 가야 하는데 집주인이 보증금을 안 줘서 전전긍긍하는 세입자도 있고, 사는 집 천장에서 빗물이 떨어져 양동이로 받치고 있어도 나 몰라라 하는 집주인도 있다. 또 월세를 서너 달씩 연체해놓고 배 째라며 버티는 세입자도 있다.
이 책에서는 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는, 또 나 역시 겪기 쉬운 임대차 분쟁의 사례를 소개하며 돈을 내야 할 때와 내지 말아야 할 때, 책임을 져야 할 때와 지지 않아도 될 때를 정확히 알고 대처할 수 있도록 도와준다.
법률은 집주인에 비해 상대적으로 약자인 세입자의 편을 들어주고 있지만, 상황에 따라 세입자가 돈을 내거나 책임을 져야 하는 경우도 발생한다. 또 갑의 위치에 서 있는 것처럼 보이는 집주인이 피해를 보는 상황도 생긴다.
집주인과 세입자 사이를 중개하는 부동산 중개업자도 책임을 다하지 않을 경우 보상을 해주어야 할 수도 있다.
법정 싸움으로 넘어갈 경우 시간적인 면에서나 금전적인 면에서나 낭비를 할 수 있는 만큼 저자는 될 수 있으면 집주인과 세입자, 부동산 중개업자가 심각한 분쟁 상태에 빠지기 전에 서로 합법적인 방법을 통해 순조롭게 문제를 해결해나갈 것을 권한다.
도배를 새로 하면 비용 부담은 누가 해야 할지, 보일러가 고장 났을 때 수리 비용은 누가 부담해야 할지, 계약한 지 1년도 안 됐는데 집주인이 보증금을 올려달라고 할 때에는 어떻게 해야 할지, 계약 기간 중에 이사할 경우 부동산 중개 보수는 세입자가 지급해야 할지 등등 임대차에서 발생하는 크고 작은 문제에 대한 해답을 제시하고 있는 이 책은 집주인과 세입자가 적대적인 관계가 아니라 상생하는 관계로 발전할 수 있는 방향을 제시한다. 모든 내용을 다 머릿속에 넣어둘 수는 없으니 처음부터 끝까지 쭉 읽은 다음, 임대차 분쟁 발생 시 목차에서 해당 사례를 찾아 참고하는 것도 좋은 방법이다.
이 책은 부동산 전문가들뿐만 아니라 임대차 상식이 전혀 없는 사람들도 쉽게 이해하고 활용할 수 있어 앞으로 임대차 분쟁을 줄이는 데 큰 도움이 될 것이다.

프롤로그 _ 누구나 알아야 할 부동산 이야기

1장 야호, 내 방 구하기
- 계약 전 이것만은 꼭 확인하자!
01 건물의 방향은 남향이 좋아요!
02 낮과 밤, 천지 차이네요!
03 소음·진동·방음 및 치안 상태, 중요해요!
04 버스나 지하철, 학교는 가까이 있으면 좋아요!
05 세대별 계량기 설치 여부 및 공과금 고지서, 꼭 확인해요!
06 관리비 포함 항목은 보았나요?
07 수압 상태(싱크대·화장실 등)는 변강쇠인가요?
08 실내 외풍 상태, 꼭 봐야 돼요!
09 벽면 및 도배 상태, 누수 여부를 꼼꼼히 살펴요!
10 가전 등의 옵션 품목 작동 상태, 중요해요!
11 공과금 체납, 있으면 안 돼요!
12 애완동물 동반 입주, 가능한지 확인해야 돼요!
13 시설물 상태 및 현 임차인 소유 여부, 중요하죠!
14 집 주변에 혐오시설, 없어야 돼요!
15 이사 갈 때 잘 나갈 방으로 구해야 돼요!
16 새집증후군, 무시하면 안 돼요!
17 실내 결로 및 곰팡이는 예방이 중요해요!
18 인터넷 허위광고 매물에 낚이지 마세요!
19 원룸 종류(오픈형·분리형·복층형)에 따라 장단점이 있네요!
20 방 보러 가기 전에 체크리스트 챙기세요!

2장 이제 실전이다
- 계약 체결 시 이것만은 꼭 확인하자!
01 당사자·대리인의 주민등록증·인감증명서 확인은 필수예요!
02 건축물대장, 등기사항전부증명서 등 공적 장부 확인은 필수예요!
03 전입신고 후 확정일자는 꼭 받아야 돼요!
04 권리 순위 관계, 계약서, 중개 대상물 확인·설명서, 잘 확인해요!
05 국세·지방세 완납증명서, 달라고 해요!
06 등기사항전부증명서는 건물·토지, 둘 다 봐야 해요!
07 등록된 중개업소인지 반드시 확인해봐요!
08 계약서 특약사항은 정확하게 적어놔요!

3장 임대인·임차인, 이것만은 짚고 넘어가자
제1절 계약서 작성 및 입주, 첫 단추가 중요하죠!
01 임대인이 요구하는 불리한 독소조항, 다 적어야 되나요?
02 계약금을 임대인이 아닌 가족 명의의 계좌로 입금해도 되나요?
03 확정일자 등록은 임차인 본인만 가능한가요?
04 공동 명의일 경우 전입신고는 어떻게 하나요?
05 주소지만 기재되어 있고, 호수가 누락되었네요!
06 건물과 공부상의 호수가 불일치하네요?
07 부부 공동 명의는 둘 다 날인을 받아야 하나요?
08 전대차 계약 시 주의할 점은 뭔가요?
09 임차권 등기가 되어 있는 주택에 입주해도 되나요?
10 자녀가 대리계약 할 수 있나요?
11 6개월 살아보고 연장 가능한가요?
12 가계약금은 돌려받을 수 없나요?
13 계약서 작성 후 24시간 이내에 취소하면 계약금을 돌려주나요?
14 애완동물 키운다고 방을 빼라네요!
15 계약금 안 받았으면 조건 없는 계약 해제 가능한가요?
16 임대인과 직접 계약해도 되나요?
17 대리계약 체결 시 누구의 도장을 찍어야 되나요?
18 대리계약 체결 시 누구의 신분증을 확인해야 되나요?
19 부동산 중개업소에서 신분증을 요구하네요!
20 전입신고 전에 확정일자를 먼저 받아도 되나요?

제2절 살다 보니 별일이 다 있네요!
01 보증금에서 연체된 월세를 공제할 수 있나요?
02 임대인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요?
03 임대인이 바뀌면 만기 전에라도 나갈 수 있나요?
04 임대인이 다르면 누구한테 보증금을 받나요?
05 계약서를 분실했는데 재발급 가능한가요?
06 계약서 원본을 가져와야 보증금을 내준다네요?
07 월세에 대한 소득공제, 임대인의 동의를 받아야 하나요?
08 임대인의 동의 없는 전대차 계약, 괜찮은가요?
09 가족들만 전입신고가 가능한가요?
10 소유자 변경 시 만기 전 계약 해지가 가능한가요?
11 계약 기간이 끝났는데 3개월만 더 살 수 있나요?
12 1년도 안 됐는데 보증금을 올려달라고 하네요?
13 원룸 건물을 윤락 영업장소로 사용했네요!
14 계약 기간을 안 정하면 아무 때나 나갈 수 있나요?
15 일주일에 5일만 거주해도 괜찮은가요?
16 다른 집을 계약할 때 당연히 임대인이 계약금을 주는 거 아닌가요?
17 주소를 옮겼다가 다시 전입신고를 해도 문제없나요?
18 도둑이 들어 현금을 도난당했는데 집주인 책임 아닌가요?
19 최단 존속 기간 산정 시점은 언제인가요?
20 몇 개월째 월세를 안 내는 임차인을 내보낼 수는 없나요?
21 월세가 밀렸다고 임대인이 막 들어와도 되나요?

제3절 보증금, 안전하게 지켜드릴게요!
01 은행 대출 많을 때 보증금 안전하게 지키는 방법이 있나요?
02 보증금을 못 받았는데 경매 신청 방법 좀 알려주세요
03 임대인이 보증금을 안 주네요?
04 보증금을 못 받았는데 주민등록을 옮겨도 되나요?
05 최우선변제에 해당되면 무조건 소액 보증금을 받을 수 있나요
06 임차권 등기 시 임대인의 동의를 받아야 하나요?
07 보증금을 증액할 경우 계약서 작성 요령 좀 알려주세요
08 최우선변제권을 행사하기 위한 요건은 뭔가요?
09 경매에 들어가면 최우선변제금액을 얼마까지 받을 수 있나요?
10 보증금을 임대인이 마음대로 올려도 되는 건가요?
11 전입신고를 못했는데 경매에 들어가면 보증금은 어떻게 받나요?
12 부모 명의로 계약하고 미성년자인 자녀가 입주해도 괜찮은가요?
13 가압류된 집의 경매 실행 시 경락인에게 보증금을 받을 수 있나요?
14 소유권 이전 청구권 보전의 가등기 시 보증금은 누구한테 받나요?
15 보증금을 감액했는데 법의 보호를 받을 수 있나요?
16 새로운 임차인한테 보증금을 올릴 수 있나요?
17 단기로 입주해도 괜찮은가요?
18 보증금 중 일부를 나중에 지급한 경우 대항력의 발생 시점은?

제4절 수리비·공과금 및 중개 보수, 부담하지 마세요!
01 중개 보수 지급 시점은 언제인가요?
02 같은 방을 두 군데서 봤다면 양쪽 모두 중개 보수를 지급해야 하나요?
03 계약 기간 중에 이사할 경우 부동산 중개 보수를 지급해야 하나요?
04 자동연장 된 상태에서 나갈 경우 중개 보수를 지급해야 하나요?
05 벽에 곰팡이도 피고, 이슬도 맺혔는데 도배 비용은 누가 내나요?
06 형광등을 교체했는데, 임대인한테 비용 청구 가능한가요?
07 계약서에 “모든 수리 비용을 부담한다”고 돼 있으면 비용 청구 못 하나요?
08 화장실 변기가 막혀 수리했는데 임대인에게 비용을 청구할 수 있나요?
09 도배를 새로 하면 비용 부담은 누가 하나요?
10 임차인이 야반도주했는데 공과금을 임대인이 부담해야 하나요?
11 수도배관이 터졌는데 수리 비용은 누가 부담하나요?
12 겨울에 보일러가 고장 났는데 수리 비용은 누가 부담하나요?
13 물이 역류해서 주방 마루가 손상됐는데 누구 책임인가요?
14 방범창은 임대인이 당연히 설치해주는 것 아닌가요?
15 사는 집에 화재가 발생할 경우 누구 책임인가요?
16 만기 2개월 전에 이사를 가도 임차인이 중개 보수를 줘야 하나요?
17 “모든 하자는 임차인이 부담한다”는 특약은 효력이 있나요?
18 임차하여 사용하던 가구전시장 바닥에 결로 현상이 발생했네요?

제5절 보증금 반환, 걱정하지 마세요!
01 원상복구 범위는 어디까지인가요?
02 계약서에 없는 내용을 보증금에서 일방적으로 차감할 수 있나요?
03 보증금을 먼저 받고 이사 가야 하는 것 아닌가요?
04 자동연장 된 경우 임차인은 언제라도 나갈 수 있나요?
05 만기가 되면 임대차 계약은 어떻게 되나요?
06 임차인이 사망하면 동거 중인 사람에게 보증금을 줘야 하나요?
07 집에 문제가 생기면 부동산 중개업소에서 1억 원까지 책임지나요?
08 공제증서의 유효기간이 지나면 손해배상 청구를 할 수 없나요?
09 임대인 사망 시 보증금은 누구한테 받나요?
10 열흘 정도 더 살았는데 한 달 치 월세를 내라네요?
11 임대인 말만 믿고 다른 집을 계약했는데 보증금을 못 준다네요?
12 집이 경매에 넘어가면 법원에 어떤 서류를 제출해야 하나요?
13 주민등록을 옮기고서 집이 경매로 넘어갔는데 보증금을 받을 수 있나요?
14 살던 집에 경매 신청을 하려면 먼저 이사를 해야 하나요?
15 법원에서 배당을 받으려는데 돈 먼저 받고 나중에 나갈 수 있나요?
16 경매로 넘어가면 받을 수 있는 금액은 얼마이고, 지급일은 언제인가요?
17 법정대리인 동의 없이 미성년자와 계약했는데 보증금을 달라네요?
18 전세 보증금 일부에 대해서도 임차권 등기가 가능한가요?
19 만기를 앞두고 임대인이 재계약을 안 한다네요?
20 내용증명은 꼭 변호사 명의로 보내야 되나요?

4장 부동산 전문가들도 꼭 알고 있어야 돼요!
01 개업공인중개사의 중개 보수 청구권 발생 요건은?
02 당사자 일방이 계약을 이행 안 했을 때 중개 보수 청구권 발생 여부?
03 중개보조원이 대표라는 명함을 제조 및 배포할 경우 처벌 수위는?
04 개업공인중개사에게 적용하는 양벌규정이란?
05 단순히 계약서를 대필해준 경우에도 처벌 대상인가요?
06 선순위 임차인들에 대한 보증금 현황을 알리지 않으면 안 되나요?
07 거래 계약서 작성 후 서명 및 날인 누락 시 행정 처분 수위는?
08 업·다운계약서 작성 시 처벌 수위 및 유의할 사항은?
09 개업공인중개사가 중개 의뢰인과 직접 거래 시 강행규정 위반 여부?
10 매도인 확인을 안 해 사기를 당한 경우 부동산 중개업자의 책임 범위는?
11 임차인의 신분증과 주민등록등본, 둘 다 받아놔야 되나요?

5장 임대인·임차인 모두에게 도움이 돼요!
01 임대인과 같이 살 경우 방 한 칸에 입주해도 괜찮은가요?
02 법인 명의로 계약서를 작성한 후 해당 임직원이 입주해도 되나요?
03 외국인 친구 명의로 배우자와 함께 입주해도 법의 보호를 받나요?
04 교회 사택 명의로 계약하고 목사님이 입주해도 되나요?
05 무허가·미등기·가건물에 입주해도 문제없나요?
06 실제 구조 및 용도와 건축물대장이 다른데 괜찮나요?
07 위임장과 인감증명서의 유효기간이 있나요?
08 차임 연체액 2기 또는 3기가 2개월, 3개월을 의미하나요?
09 대리계약 할 경우 위임 서류가 없어도 문제없나요?
10 대리인이 위임장과 인감증명서를 구비했다면 문제없나요?
11 임대차 계약 기간 산정 시 초일산입, 초일불산입이 뭔가요?
12 계약이 파기되어도 부동산 중개 보수를 지급해야 하나요?
13 확정일자와 전세권 설정 등기의 차이점이 뭔가요?
14 월세가 밀렸다고 임대인이 전기·수도까지 끊어도 되나요?
15 전전세와 전대차의 차이점과 계약 체결 시 주의할 점은 뭔가요?
16 임차인(전대인)이 월세를 연체해 계약이 파기되면 전차인의 운명은?
17 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꾸는 ‘월차임 전환율’이란?

에필로그 _ 부동산 상식의 폭을 넓히는 기회가 되기를!

부록 1. 임대차 관련 기본상식 용어 정리
부록 2. 임대차 관련 서식 및 법령

입주하기 전에 꼭 확인해야 하는 것 중의 하나가 바로 대중교통 수단과의 이동거리입니다. 직장인이나 자영업자 등은 대중교통을 이용할 경우 버스승강장이나 지하철역까지 얼마나 떨어져 있는지 직접 걸어서 확인해보는 것이 좋습니다. 출퇴근 시간이 길면 몸도, 마음도 피곤할 뿐만 아니라 교통비도 무시할 수 없습니다. 또 어쩌다 막차라도 놓치면 밤늦게 택시를 이용해야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 자녀가 있는 가정은 학교까지 등하교 시간이 얼마나 소요되는지, 재래시장이나 슈퍼마켓 등의 접근성은 얼마나 좋은지를 직접 확인해봐야 합니다. 건물주(임대인)나 중개업자의 말만 믿고 덜컥 입주했다가 후회하지 말고 본인이 직접 발품을 팔아 확인해보는 것이 최상의 방법입니다. - p.19

부동산 현장에서 보면 많은 분들이 가계약은 계약이 아니라고 생각합니다. 가계약금은 돌려주는 것이 관행 아니냐고 주장합니다. 하지만 그렇지 않습니다. 따라서 가계약금을 송금하기 전 임차인은 신중히 고민한 후 결정해야 할 것입니다. 만약 찜찜할 경우 계약이 체결되지 않으면 가계약금을 돌려준다는 내용의 확인서라도 임대인에게 받아두어야 합니다. 다음 페이지의 판례를 보면 ①계약의 중요 부분이란 매매 목적물, 매매 대금, 대금 지급방법이며, ②가계약 당시 이 부분에 대한 합의가 있었다면 조건부 계약으로 볼 수 있으며, ③이는 법적 구속력이 있으므로 가계약금은 돌려받을 수 없다고 나와 있습니다.
사례자의 경우를 보면 ①보증금과 월세는 이미 확정되었고, ②현재 공실이라 임차인이 언제든 들어올 수 있다고 쌍방이 합의(임대인 측은 부동산이 위임받음)했기 때문에 가계약은 법적 구속력이 있으므로 가계약금을 돌려받을 수 없습니다. - p.50

주택가 신축 원룸이나 오피스텔을 임차하고 그 장소를 윤락 영업장소로 제공하는 사례들이 빈번합니다. 적발 시 임대인은 경찰서에 출두해 조사를 받아야 하며, 고의 또는 과실이 있을 경우 처벌 대상이 될 수도 있어 각별한 주의가 요구됩니다. 성
매매가 이루어진다는 사실을 알면서 묵인하고 방치한 건물주도 처벌 대상입니다. 따라서 임대차 계약서 작성 시 특약사항에 “임차인은 임차한 건물에 대하여 계약에서 정한 고유한 목적(주거용)으로만 사용해야 하며, 주거용 이외의 타 용도로 사용 시 모든 민·형사상의 책임을 부담하기로 한다”라고 명기해야 합니다. - p.73

임차인의 퇴실 시 원상복구 범위를 놓고 임대인과 임차인 상호 간에 분쟁이 생기는 것을 자주 목격합니다. 종종 임차인이 이삿짐을 다 내놓고 나서 임대인이 살펴보니 도배·장판이 못 쓰게 되었다며 보증금에서 공제하겠다는 임대인과 줄 수 없다는 임차인 간에 실랑이가 벌어집니다. 판례는 이에 대해 임차인의 고의·과실이 아닌, 일상적으로 사용하다 생긴 손모 등에 대해서는 원상회복 의무가 없다고 합니다. 분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 사항을 자세히 명기하는 것입니다. 또한 임차인은 입주하기 전 상태를 꼼꼼히 확인해보고, 사진 촬영 등의 방법으로 증거를 남겨야 합니다. - p.127

임대차 계약 체결 시 임차인은 계약하려고 하는 주택의 건축물대장을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 공부상에는 용도가 ‘사무소’라고 되어 있는데 실제 현장을 방문해보면 주거용으로 개조해놓은 곳이 있습니다. 방 개수를 늘리거나 방 크기를 조절하기 위해서 개조해놓은 것입니다. 물론 이 경우에도 임대차 계약 체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있으면 법의 보호는 받습니다. 다만 은행에 전세자금대출 등을 신청했을 때 해당 은행에서 거부될 수 있어 주의를 요합니다. - p.179