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건물주 되기 어렵지 않다! 아파트 대신 상가에 투자하라
남녀노소 불문 누구나 건물주를 꿈꾸는 시대다. 모두 건물주가 되고 싶어 한다. 번듯한 건물의 주인이 되어 다달이 나오는 월세로 은퇴 걱정하지 않는 삶! 꿈에서나 가능한 일이라고? 아니다. 당신도 건물주가 될 수 있다. 미리부터 포기하지 말고, 건물주가 되기 위해 적극적으로 노력하자. 이 책은 어떻게 하면 실패하지 않는 좋은 투자로 건물주가 될 수 있는지 상가 경매의 모든 것을 알려준다.

부자로 가는 가장 빠른 길은 상가 경매다!
저자는 건물주만큼 많은 이들이 꿈꾸는 안정적인 공무원의 삶을 버리고 상가 경매로 새로운 인생을 설계했다. 공무원으로 은퇴해도 충분히 안정적인 노후를 누릴 수 있었음에도 더 나은 미래를 위해 과감한 선택을 했다. 상가 경매로 다수의 건물을 낙찰받아 건물주가 됐고, 자신의 건물에서 매월 수익을 내는 사업까지 하고 있다. 임대수익과 사업수익은 물론 상가건물 시세차익까지 얻고 있는 것이다. 모든 직장인이 꿈꾸는 경제적 자유를 완성한 삶이다.

평생 돈 걱정 없는 건물주 되는 완벽 가이드
책에 소개된 구체적인 투자 방법과 각종 사례는 초보자는 물론 경매 고수에게도 유익한 내용이다. 특히 남들이 꺼리는 고액의 유치권 건물과 유흥시설 건물을 명도하고, 새롭게 리모델링해서 사업으로 확장하는 저자의 노하우는 그 어디에서도 들을 수 없는 알짜 정보들이다. 가만히 앉아 건물주를 꿈꾸지만 말고, 저자처럼 적극적으로 노력하자. 건물주 되기 생각보다 어렵지 않다. 《상가 경매로 비즈니스하라》가 건물주의 꿈을 현실로 만들어줄 것이다.

김호철(단국대학교 도시계획)
이 책은 저자가 공무원이라는 안정된 직장에 머물지 않고 모두가 어렵다고 하는 법원 경매를 통해 모든 직장인이 꿈꾸는 경제적 자유를 단계적으로 실현해가는 과정을 그린 투자 지침서다. 부동산 투자로 성공하고 싶은 모든 분에게 일독을 권한다.

권승기(한국대부연합회 부회장)
정보의 홍수 속에서도 부동산 투자 방향과 목적, 방법 등을 다각도에서 제대로 알려주는 책을 만나기 어려웠다. 저마다의 전문성을 내세워 집필했으나 현장감이 떨어지고 현실적이지 못한 것이 대부분이었다. 그러나 전병수 저자의 이 책은 본인이 직접 겪은 투자와 소송 등 다양한 분야의 경험담을 진솔하게 이야기하면서 꼭 필요한 내용만 알려준다. 현실성과 솔직함으로 다가오기에 더욱 유용하고 활용도가 높다.

김성훈((주)포스타에셋 대표이사)
저자는 이미 경매 고수들 사이에서 실력을 인정받는 상가 경매의 실력자다. 평소 듣고 싶었던 그의 체험담이 책으로 나와서 무척 반갑다. 글이 생생하고 솔직해 책을 읽는 재미가 쏠쏠하다. 상가 경매 필독서로 부족함이 없는 아주 좋은 책이다.

김동부(㈜동부NPL 대표이사)
노령화 사회에 접어들면서 수익형 부동산에 대한 관심이 집중되는 시기에 출간된 이 책은 경매에 뜻이 있는 분들에게 큰 도움이 될 것으로 보인다. 사례로 활용된 실전 자료는 초보자는 물론 경매 고수에게도 아주 유익한 내용이다. 저자 본인이 직접 참여한 내용을 자세하게 기록한 것은 다른 책과 차별화되는 특징으로 상가 경매 투자자들에게 필독서로 적극 권장한다.

프롤로그
Part 1. 상가 경매 유치권 돌파하기
2억 원 유치권을 각개격파하라
ㆍSubNote) 유치권 해결 시나리오
룸살롱 20억 원 유치권을 깨라
ㆍSubNote) 대지권미등기 해결방법
ㆍSubNote) 증인소환이란?
고시원 유치권은 어떻게 깰까?
ㆍSubNote) 배당배제와 배당이의 소송
유치권자 도대체 어디 있니?
ㆍSubNote) 유치권 관련 민법 조문
진성 유치권자를 만났을 때
매각허부결정 제대로 알기
ㆍSubNote) 법원 경매 절차를 공부하자
매각허가결정에도 절대 안심하지 않기
ㆍSubNote) 경매 취하, 경매 취소, 기각이란?
공매 상가 매각불허가 신청하기
고시원 유치권은 어떻게 깰까?
ㆍSubNote) 매각결정취소 관련 국세징수법 조문
ㆍSubNote) 공매와 경매는 어떻게 다를까?

Part 2. 소송, 큰 틀에서 살펴보기
소송이란?
내용증명이란?
인도명령이란?
명도소송이란?
점유이전금지가처분이란?
강제집행이란?
전자소송으로 쉽게 하기

Part 3. 상가 경매 명도의 ABC
상가 경매 큰 그림 그리기
ㆍSubNote) 폐문부재 상가 명도 요령
선배님 명도하기
ㆍSubNote) 상가 경매 물건 선정 노하우
3개 회사 동시에 명도하기
ㆍSubNote) 가압류 딱지가 붙어있을 때
ㆍSubNote) 강제집행비용 산출법
선순위 전세권 대기업을 명도하라
ㆍSubNote) 상권분석은 배후지 분석에서 시작된다
ㆍSubNote) 선순위 전세권과 배당요구 종기일
명도에 연연할 필요는 없다
ㆍSubNote) 임대수익을 높이려면 상가를 분할하라
ㆍSubNote) 명도협상 잘하는 비법
체납관리비의 역습
ㆍSubNote) 건물관리소와 협상하는 방법
체납관리비 대처 방법 숙독하기

Part 4. 상가 경매로 비즈니스하라
미운 오리 새끼, 백조로 만들기
ㆍSubNote) 소호 사무실, 공유 오피스란?
망한 룸살롱, 사무실로 개발하기
ㆍSubNote) 위락시설 낙찰 시 유의점
영종도 부동산 엿보기
ㆍSubNote) 고시원 낙찰 시 유의점
빨래방 카페는 어떨까?
ㆍSubNote) 레버리지(Leverage) 투자란?
수익은 남들이 가지 않는 길에 있다
ㆍSubNote) 숙박시설 경매 낙찰 시 유의점
지하상가는 어떻게 개발할까?
테마상가를 낙찰받아도 될까?

Part 5. 좋은 상가는 NPL로 매입하라
NPL 투자란?
ㆍSubNote) 론세일 방식과 채무인수 방식이란?
NPL 물건은 어떻게 협상할까?
ㆍSubNote) NPL 매각기일 연장 시 유의점
실전 사례 연구 1: 채권최고액을 채워라
ㆍSubNote) 개인회생과 파산이란?
실전 사례 연구 2: 입찰자 40명을 물리쳐라
ㆍSubNote) NPL 경매 시 배당 연습
실전 사례 연구 3: 지방 모텔은 NPL로 싸게 매입하라
ㆍSubNote) NPL 관련 용어

Part 6. 상가임대차보호법과 상가 운용의 묘(妙)
상가임대차보호법이란?
환산보증금이란?
우선변제권이란?
대항력이란?
상가 임대사업자등록 하는 법

단순히 자신의 편의와 이익을 위해 지출한 인테리어 공사비용은 유치권으로 인정되지 않는다. 물론 임차인이 아니라 실제로 인테리어 공사를 해주고 공사비를 못 받은 업자가 유치권을 주장한다면 얘기가 다를 것이다. 노래방이나 고시원 등을 운영하는 임차인들은 경매가 시작되면 자신들이 사용한 인테리어 초기시설비를 근거로 법원에 자동반사적으로 유치권을 신고한다. 물론 성립되지 않는다.
_55쪽, ‘Part 1. 상가 경매 유치권 돌파하기’ 중에서

내용증명을 쓸 때는 상대방에게 통지할 내용이 정확히 전달될 수 있도록 간결하고 명확하게 작성하면 된다. 내용증명 단계에서는 소장에 들어가는 내용을 미주알고주알 모두 쓸 필요는 없다. 상대방에게 심리적 압박감을 주고 본인이 원하는 방향대로 이행할 것을 촉구토록 함이 목표이기에 사실과 무관한 내용을 장황하게 늘어놓을 필요는 없다. 실제 소송단계에서 상대방이 내용증명의 잘못된 내용을 토대로 오히려 공격할 우려가 있기 때문이다
_121쪽, ‘Part 2. 소송, 큰 틀에서 살펴보기’ 중에서

최상의 시나리오는 소정의 이사비를 주고 빨리 이사시키는 게 능사겠지만 연체된 거액의 관리비가 문제다. 근 100평 가까이 되는 건물이 장기간 방치됐으니 관리비만 2,000만 원 이상 밀려있다. 부도난 회사라 관리비 채무부존재 확인소송을 한다 하더라도 받아내기가 쉽지 않을 텐데…… 갈수록 첩첩산중이다. 3개 법인을 어떻게 명도해야 할까? 일단 형사반장 콜롬보가 된 기분으로 하나씩 단서를 찾은 후 추리해본다.
_173쪽, ‘Part 3. 상가 경매 명도의 ABC’ 중에서

유흥시설이 많이 들어있는 건물이라 관리비 미납 사례도 많고, 건물입주자 간에도 갈등이 많았다. 매년 한두 차례 열리는 관리단 회의에 간간이 참석해 보면, 현재 관리단 회장과 전임회장을 지지하는 파들로 나뉘어 고성이 오가기 일쑤였다. 유흥 건물 낙찰은 여러모로 인생의 재미를 만끽하게 해주지만, 상가개발을 하는 입장에서는 리스크가 크기에 항상 고민되는 부분이다. 하지만 저렴하게만 낙찰받을 경우 잘만 개발하면 대박 물건이 될 수도 있다.
_239쪽, ‘Part 4. 상가 경매로 비즈니스하라’ 중에서

높은 낙찰률이 예상될 때 어떤 투자법을 고려해야 할까? 바로 NPL 투자다. 부동산 경매 투자가 경매된 부동산의 ‘소유권’을 사는 것이라 한다면, NPL 투자는 경매된 부동산의 ‘저당권’을 사서 수익을 내는 방식이라는 점에서 차이가 있다.
_289쪽, ‘Part 5. 좋은 상가는 NPL로 매입하라’ 중에서

필자는 보통 낙찰 후 매각 결정허가가 떨어지자마자 현장을 방문해 협상을 시작, 낙찰 잔금과 동시에 명도시키는 것을 최종 목표로 한다. 잔금 이후에도 채무자나 임차인이 한 달 이상 이사하지 않을 경우 내용증명으로 낙찰 잔금 후 감정가 0.8% 수준의 월세를 내줄 것을 독촉한다. 만약 점유자가 3개월 이상 이사하지 않으면 부당이득반환 청구소송을 제기한다.
_334쪽, ‘Part 6. 상가임대차보호법과 상가 운용의 묘(妙)’ 중에서