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『상승하는 부동산의 조건』은 여러 전문가의 의견을 단순히 모은 책이 아니라, 데이터를 기본으로 차별화 되고 있는 시장의 핵심 동력을 제시했다. KB선도아파트50지수, 부동산소비심리지수 등 과거에는 잘 보지 않던 변수들도 분석, 부동산시장의 심장부를 상세하게 파헤쳤다. 근거 없이 예측하기 보다는 대부분의 내용에 데이터의 출처와 원 데이터(raw data)를 표시하려고 노력했다. 데이터를 기본으로 독자의 의사결정을 돕고자 한 것이다.

2017년 부동산 어느 곳이 오를까?
시장의 정확한 데이터로 그 신호를 읽어라

v 앞으로 10년은 재건축 시대
v 부산, 세종, 제주… 이슈 지역들 올해도 상승할까?
v 서울과 지방의 가격 차이에 숨겨진 신호를 포착하라
v 단독주택 매매가 상승률이 가장 높다 v 도심의 소형 아파트는 계속 오른다

대한민국 국민 중에 부동산 전문가가 아닌 사람이 있을까? 상승론자는 상승론자대로, 하락론자는 하락론자대로 부동산에 대한 자신만의 생각이 있다. IMF와 금융위기를 거치면서 부동산의 폭락과 폭등을 경험했고 그 와중에 부동산으로 돈을 버는 것을 목격했기 때문이다. 그 덕분에 부동산에 관심이 많아져 다들 자신만의 경험적 주관을 갖게 되었다. 하지만 지금의 부동산 시장은 합리적인 시장으로 변화하고 있다. 이제는 이미 공급된 부동산자산을 어떻게 관리하고 활용할 것인가 하는 것이 중요한 시대의 흐름이 되었다.
예전에는 정보가 없어 부동산 투자를 못했다면 지금은 넘쳐나는 부동산 정보 중에서 무엇이 맞는 말인지 몰라 투자를 못한다. 전문가들 사이에서도 공급이 넘쳐난다는 의견과 부족하다는 의견이 함께 존재한다. 때론 어떤 전문가의 말도 내겐 맞지 않는 것 같다. 이것은 내게 정보의 진위를 판단할 근거와 기준이 없기 때문이다. 전문가 말이라고 다 옳고 재테크에 실패한 회사 동료의 말이라고 틀린 것은 아니다. 더불어 꼭 알아야 할 것은 다른 사람에게 옳은 정보가 내겐 맞지 않는 정보일 수도 있다는 사실이다. 따라서 우리가 갖추어야 할 부동산 능력은 어떤 정보가 옳고 어떤 정보가 그른지, 내게 맞는 정보는 무엇인지 판단할 수 있는 능력이다.
신간 《상승하는 부동산의 조건》은 여러 전문가의 의견을 단순히 모은 책이 아니라, 데이터를 기본으로 차별화 되고 있는 시장의 핵심 동력을 제시했다. KB선도아파트50지수, 부동산소비심리지수 등 과거에는 잘 보지 않던 변수들도 분석, 부동산시장의 심장부를 상세하게 파헤쳤다. 근거 없이 예측하기 보다는 대부분의 내용에 데이터의 출처와 원 데이터(raw data)를 표시하려고 노력했다. 데이터를 기본으로 독자의 의사결정을 돕고자 한 것이다. 2017년은 부동산시장의 새로운 시대를 여는 첫해가 될 것이다. 새로운 시대에서 승자가 되기 위해서 당신이 알아야 할 부동산의 모든 것이 이 책 속에 있다.

2017 부동산, 더 이상 한꺼번에 오르지 않는다
지역별 · 상품별 특색을 철저히 파악하라!

지금부터는 과거의 경험에서 얻는 자신만의 부동산 지식보다는 각종 통계를 바탕으로 미래를 내다봐야 한다. 과거에는 정도의 차이는 있었지만 어디든 사두면 가격이 올랐지만 앞으로는 오르는 곳만 오를 것이기 때문이다. 지금까지는 자신이 사는 곳, 잘 아는 곳에 투자해도 시세 차익을 얻었지만 앞으로는 달라질 것이다.

§ 강남 재건축 열풍, 수도권으로 확산될까?
2016년 한 해 동안 강남 재건축이 부동산 가격을 올리는 견인차 역할을 했다. 과거 어느 한곳의 가격이 오르기 시작하면 다른 곳으로 가격 상승이 퍼져나가곤 했다. 그러나 (재)한국건설산업연구원은 2016년 상반기 국내 부동산시장의 주요 이슈로 자리매김한 ‘강남 재건축 열풍’이 수도권 전역으로 확산될 가능성은 없다는 분석을 내놓았다. 2016년 상반기 수도권의 재건축 대상 아파트의 매매가격이 4.02% 상승하는 등 주목받고 있지만 이는 경기도 과천시, 서울 송파구에 국한된 것으로 규정하고 수도권 전역으로 확산될 가능성에 대해서는 부정적으로 보았다. 현재 강남 재건축 아파트의 가격이 상승하는 것은 고령화와 도심이라는 키워드 때문인데 수도권 등 지방의 재건축 대상 아파트에는 고령화와 도심은 빠지고 재건축이라는 키워드만 있기에 가격이 상승할 수 없기 때문이다.

§ 작지만 강한 소형 아파트
다들 역세권의 소형 아파트에 투자하고 싶어한다. 투자 이유를 물으면 다들 앞으로는 1~2인 가구가 늘어나기 때문이라고 한다. 맞는 말이다. 거기에 중장년층까지 소형 아파트를 선호하기 때문에 소형 아파트의 가격이 오르는 것이다. 중장년층이 소형 아파트를 매수하는 이유는 2가지로 보인다. 월세를 받는 것과 나중에 자식에게 증여를 하기 위해서다. 본인 아파트를 줄이지 않더라도 추가되는 수요는 대부분 소형 아파트라는 이야기다. 여기에 아파트 발코니 확장이 가능해지고 서비스 면적이 늘어 굳이 넓은 집에서 살 필요가 없어진 것이다.

§ 다시 기지개 켜는 용산
지금까지 용산은 안타까움의 상징이었다. 2009년 용산참사, 2013년 용산국제업무지구 개발 무산 등 여러 악재가 겹치면서 개발기대감에 올랐던 가격이 재조정되었다. 서울을 기준으로 살펴보면 2012년 말 대비로 아파트가격이 유일하게 하락한(-1.19%) 지역이다. 강남구가 1억 5,000만 원이 오르는 동안 용산구는 지난 4년 사이 2,700만 원이 하락했다. 그러나 지금부터는 서울의 다른 지역과 키맞추기를 할 것이다. 현재 서울역까지만 운행하던 공항철도의 용산역 연장 개통이 2018년으로 예정되어 있다. 강남에서 용산으로 이어지는 신분당선 역시 2020년 개통을 목표로 한다. 신라면세점과 현재 공사 중인 앰배서더호텔 및 지하 공간 개발 사업이 교통여건 개선과 맞물리면서 용산을 관광 및 교통의 중심지로 바꿔놓을 것이다. 용산이 강남과 명동을 합쳐놓은 서울의 대표적 랜드마크가 될 것으로 예측하는 전문가들도 많다.

§ 세종이 다시 꿈틀댄다
여러 악재에도 불구하고 세종시 부동산시장은 거침이 없다. 저금리 상황과 새 아파트에 대한 갈증이 주변 지역의 수요를 흡수하면서 분양시장은 초호황을 누리고 있다. 최근의 세종시 부동산시장의 약세는 일시적이라는 의견이 우세하다. 시장에서는 세종시의 부동산시장은 중장기적으로는 강세를 보일 것으로 전망한다. 이를 뒷받침하는 가장 큰 요인은 인구의 증가다. 2016년 들어 과거에 비해 인구유입이 다소 줄어들었지만 세종시는 여전히 중부권 인구의 블랙홀이다. 주변 청주와 대전 등지에서 유입되는 인구는 안정적이다.

§ 제주, 힘에 부칠까?
제주 지역은 2013년 이후 부동산가격 상승세가 커지는 추이를 보이는 가운데 2014년 이후부터는 급격한 상승세를 보이면서 여타 지역과의 격차를 크게 확대했다. 2014년과 2015년 아파트 매매가격 상승률은 각각 17.85%, 10.06%였다. 당시 전국 평균 아파트 매매가격 상승률이 3.27%와 5.96%였으니 놀라운 상승률이었다. 최근 제주 지역의 부동산시장이 주춤하지만 전문가들은 이를 일시적인 현상이라며 향후 안정적인 성장세를 유지할 것이라고 말한다. 제주 지역 부동산시장의 미래를 긍정적으로 보는 가장 큰 이유는 급격히 늘어나는 인구다. 제주 지역의 인구는 지역경제 호조, 정책적 유인(기업유치, 혁신도시, 해군기지, 국제학교) 등으로 2010년 순유입으로 전환한 후 유입 인구의 규모가 점차 확대되고 있다. 순유입의 규모는 2010년 400명 선에서 2015년에는 1만 4,000명으로 늘었으며, 2016년 1분기 중에는 전년 같은 기간 대비로 무려 38%(4,183명)나 증가했다. 9월 현재까지 1만 1,752명이 순유입 되었다.

부동산투자의 패러다임이 바뀌고 있다
타이밍이 아니라 상품 선택에 집중하라!

고령화로 더 오래 살게 되었지만 지금의 금리로는 길어진 노후를 대비할 수 없다. 저성장으로 돈 모으기가 어려워 넓은 집으로 옮겨갈 수 없다. 유동성 증가는 모두를 투자자로 만들었지만 과거처럼 무엇이든 사두면 오르는 시대는 지났다. 부동산시장의 새로운 키워드는 ‘차별화’다. 이제는 오르는 것만 오른다. 강남에 있는 아파트는 이미 비싸지만 더 오를 수 있다. 수익률이 낮아져도 월세를 안정적으로 받을 수 있는 오피스텔은 꾸준하게 사랑받는다. 주거와 수익성을 함께 해결할 수 있는 상가주택은 부동산 침체기에도 꿋꿋하게 버텨낸다.
더 이상 과거의 경험으로 투자해서는 안 된다. 한번의 우연한 투자로 성공한 투자자에게 두 번째 성공은 없다. 우연히 성공하는 투자보다는 객관적인 데이터를 기반으로 손해 보지 않는 투자를 꾸준하게 하라. 데이터를 기반으로 한 부동산 투자를 친구처럼 곁에 둔다면 길어진 인생이 풍요로워질 것이다.

들어가며_ 부동산시장이 하락해도 상승하는 곳은 반드시 있다

1장. 2017 부동산을 말하다
01. 2017 부동산, 꺾일 틈 없다
02. 고가와 저가 부동산의 가격 차이가 줄어든다
03. 블루칩 아파트는 흔들리지 않는다
04. 오른다고 생각하면 오른다
05. 저금리와 유동성이 부동산가격을 밀어올린다
06. 지금부터 서울이 오른다
07. 8·25 가계부채 종합대책
08. 11·3 부동산대책이 궁금하다

2장. 상승하는 부동산의 조건
01. 이슈_ 기다리는 대폭락은 없다
02. 이슈_ 역전세난은 일시적, 지역적이다
03. 이슈_ 전세보다 집값이 더 오른다
04. 이슈_ 함께 오르던 지방, 이제 차별화된다
05. 이슈_ 매매는 줄고 증여가 늘었다
06. 아파트_ 도심의 소형 아파트는 계속 오른다
07. 아파트_ 소형에서 중형으로 갈아타기는 여전히 힘들다
08. 아파트_ 이제 대단지 아파트가 오른다
09. 분양_ 미분양보다 중요한 준공 후 미분양을 확인하라
10. 재건축_ 새것에 대한 욕망이 낡은 것의 가격을 올린다
11. 재건축_ 부동산가격을 끌어올리는 재건축
12. 재건축_ 앞으로 10년은 재건축 시대다
13. 오피스텔_ 수도권 오피스텔의 공급 증가
14. 오피스텔_ 아파트의 대안이 된 오피스텔
15. 오피스텔_ 오피스텔 분양가는 올랐으나 매매가 상승률은 높지 않다
16. 단독·빌딩·토지_ 온전한 내 것에 대한 욕망에 사로잡히다
17. 단독·빌딩·토지_ 단독주택 매매가 상승률이 가장 높다
18. 단독·빌딩·토지_ 저금리와 고령화로 소형 빌딩 시장은 활황
19. 단독·빌딩·토지_ 토지는 안정적으로 상승한다

3장. 어디가 오르나
01. 용산, 다시 기지개 켜다
02. 은평뉴타운, 이제 볕이 들까?
03. 대전, 침체에서 벗어나나?
04. 호남 KTX, 호재로 작용할까?
05. 세종시, 여전히 유망한가?
06. 강원, 동계올림픽에 맞춘 새로운 투자전략 필요
07. 김해공항 확장, 서부산 개발에 어떤 영향을 미칠까?
08. 제주, 힘에 부치나?

4장. 랭킹으로 본 부동산시장
01. 어떤 아파트가 많이 올랐나?
02. 어느 지역이 많이 올랐나?
03. 청약경쟁률은 어디가 높았나?

부록 1. 11·3 부동산대책 주요 내용
부록 2. 11·24 부동산대책 주요 내용
부록 3. 부동산투자 전에 알면 좋은 것들

풍선효과는 오히려 분양시장에서 기존 아파트로 옮겨질 가능성이 높다. 분양권 거래 제한과 대출 규제가 이런 현상을 부채질 할 것이다. 활황이다 못해 뜨겁기까지 한 분양시장은 숨고르기에 들어가면서 기존 아파트로 온기가 스며들 듯하다. 기존 아파트 중에서도 입주 후 1~5년이 경과한 아파트 단지에 대한 수요가 증가할 것이다. 요약하자면 2017년 부동산시장은 저금리(유동성)와 재건축시장의 활황에 따라 2016년의 상황이 이어질 것으로 예상된다. 정치적 사건으로 2017년 초 조정을 받겠지만 일시적일 가능성이 크다. 정부의 부동산 규제가 단행되더라도 분양시장이 영향을 받을 수는 있으나 그 불길은 자연스럽게 기존 아파트 시장으로 확산될 것이다. _<2017 부동산, 꺾일 틈 없다> 중에서

부동산시장을 예측할 때 금리도 중요하지만 더욱 중요하게 파악해야 하는 부분은 시중 유동성이다. 유동성이 얼마나 풀렸는지를 알 수 있다면 부동산시장이 어떻게 움직일지를 예측할 수 있다. 광의의 통화량(M2)이 이를 판단하는 기준이 된다. 협의의 통화(M1)은 지급결제수단으로서의 기능을 중시한 지표인데 민간이 가지고 있는 현금과 결제성 예금 등이며, 광의의 통화는 넓은 의미의 통화지표로 예금취급기관의 여러 단기 저축성 예금과 실적 배당형 금융상품 등 2년 이하의 만기상품을 말한다. 연구에 의하면 광의통화(M2) 공급량이 증가하는 것은 잠재적인 주택가격 상승을 증폭시키는 효과가 있는 것으로 나타났다. 또한, 광의통화량 증가율과 주택가격지수는 상당한 상관관계를 가진다. _<저금리와 유동성이 부동산가격을 밀어올린다> 중에서

3가구 중 2가구가 1, 2인 가구이니 이들을 대상으로 한 아파트 상품을 기획하고 분양하는 것이 바람직 할 것이다. 2016년 들어서도 이러한 현상은 계속되고 있다. 지난 10월까지 소형 아파트의 매매가격 상승률은 8.83%였다. 반면에 대형 아파트는 2~3%대를 벗어나지 못하고 있다. 서울은 더욱 심각하다. 66㎡ 미만의 아파트 매매가격은 11.9% 상승한데 반해 198㎡ 이상은 2.08% 상승에 그쳤다. 132~165㎡ 미만으로 크기를 낮춰도 마찬가지다. 3.12% 상승에 불과하다. 이렇게 소형 아파트의 매매 가격 상승률이 높은 현상은 수도권에서 두드러지는데 고가 아파트가 즐비한 수도권에 내 집 마련을 해야 하니 규모를 줄이는 것으로 보인다. _<소형에서 중형으로 갈아타기는 여전히 힘들다> 중에서

한계 상황에 몰리고 있는 자영업자들이 아직도 목 좋은 자리를 찾아다닌다면, 그건 건물주만 좋은 일 시켜주는 것이다. 입지를 강조하는 사람들 대부분은 부동산 업종에 종사하는 이들이고, 그 대다수는 점포영업을 한 번도 해보지 않은 이들이다. 콘텐츠가 없기 때문에 자신들이 내세울 수 있는 유일한 강점인 위치를 강조하는 것이다. 좋은 입지를 논하기 이전에, 자신이 창업하려는 분야에서 경쟁력과 차별점을 얼마만큼이나 보유하고 있는지를 따져야 한다. 소매업을 이해하지 못하고 부동산 종사자들을 만나다 보면 ‘장사는 입지다’를 반복하게 될 뿐이다. 하지만 ‘진짜 장사는 콘텐츠다.’ _<상가는 입지가 아니다> 중에서

(재)한국건설산업연구원은 2016년 상반기 국내 부동산시장의 주요 이슈로 자리매김한‘강남 재건축 열풍’이 수도권 전역으로 확산될 가능성은 없다는 분석을 내놓았다. 2016년 상반기 수도권의 재건축 대상 아파트의 매매가격이 4.02% 상승하는 등 주목받고 있지만 이는 경기도 과천시, 서울 송파구에 국한된 것으로 규정하고 수도권 전역으로 확산될 가능성에 대해서는 부정적으로 보았다. 수도권의 재건축 대상 아파트는 고령화, 도심이라는 주제를 벗어나 있다. 저층 재건축 아파트가 소진된 상황에서 만만치 않은 부담금을 감수하면서까지 서울 외곽의 오래된 아파트를 재건축하려는 수요는 많지 않을 것이다. 최근 열풍으로까지 이야기되는 강남 재건축의 본질을 제대로 이해할 필요가 있다는 말이다. _<새것에 대한 욕망이 낡은 것의 가격을 올린다> 중에서

하지만 주택유형별로는 다른 양상을 보였는데 아파트의 투자심리 위축이 가장 크고, 단독주택은 오히려 견고한 상승세를 유지하고 있다. 2016년 1~10월 간 전국 아파트 매매가격은 0.51% 상승에 그쳤으나 단독주택은 0.54% 상승했다. 매년 정부에서 발표하는 단독주택 공시가격도 지난 4년간 꾸준히 증가하는 추세다. 전국 표준단독주택 공시가격은 2.48%(2013년)에서 4.15%(2016년)로 상승했다. 공시가격 상승은 수도권과 지방을 가리지 않는다. 단독주택의 거래량 또한 아파트에 비해 감소폭이 낮다. 2016년 상반기 아파트의 거래량은 20%대의 감소를 보임에도 불구하고 단독주택은 3~4%대의 감소폭에 그쳤다. 경매시장에서도 단독주택의 인기는 뜨겁다. 2016년 10월 현재 아파트의 낙찰가율은 2015년 6월 92.4%에서 오히려 떨어져 91.82%를