디플레이션이 진행되면 물가도 떨어지고 자산가격도 떨어지게 됩니다. 그러므로 현금성 자산을 안전하게 지켜내는 것이 포인트입니다. 현금성 자산을 잘 지켜내기만 하면 구매력 기준으로는 크게 불어나는 셈이 됩니다. 디플레이션이 끝나는 시점에 현금보유자들은 최고의 기회를 맞이할 수 있습니다. 1998년보다 더 좋은 기회가 오지 않을까 생각합니다.
거꾸로 채무자가 최대 곤욕을 치르게 됩니다. 앞서 채무의 부담이 증가하게 되는 사정을 설명드렸습니다. 담보대출로 아파트를 매입한 샐러리맨이 최고 피해계층이 될 것입니다. 디플레이션이 제대로 닥치기 전에 최대한 채무를 변제해야 하고 자신이 최악의 시기에 견뎌낼 준비와 자세가 되어 있는지 체크해봐야 할 것입니다.

디플레이션이 진행되면 부동산 매매가격이 당연히 크게 하락할 것입니다. 이에 대해서는 재론할 필요도 없습니다. 한 가지 우려되는 점은, 이번의 경제위기가 대략 3년 정도 지속된다고 보면 우리나라만의 세대간 불균형 문제와 맞물려 부동산시장의 침체를 장기화하지 않을까 하는 점입니다.
3년 정도 공황기간이 지속된다고 보면 그 이후에 바로 베이비붐 세대(1955~1963년생) 은퇴기와 40~50대 인구의 감소기로 연결됩니다. 부동산매물이 쏟아져 나오는데, 후속 매수세는 받쳐주지 못하게 되는 사태를 맞게 될 수 있습니다. 이렇게 본다면 공황이 3년 정도로 수습된다고 해도 부동산시장은 90년대의 일본처럼 L자형 장기침체를 맞을 가능성이 있다고 할 수 있습니다.
한 가지 강조하고 싶은 사항은 부동산 임대수익에 대한 확고한 믿음을 갖는 것도 위험하다는 점입니다. 부동산에 대해 보수적인 투자자들도 임대수익에 대해서는 상당한 확신을 갖는 경향이 있습니다. 디플레이션 시대에는 어떤 확신도 위험합니다. 임대수익에 대한 확신도 인플레이션 시기에 형성된 것입니다.
대공황의 경험을 돌아보면 1932년에 주식시장의 바닥을 친 이후에도 1940년대 내내 부동산 임대수익이 하락세를 보였습니다. 인간의 감은 항상 후행하게 마련인가 봅니다. 경기는 바닥을 찍고 상승하고 있었지만 체감지수는 전혀 그렇지 않았습니다. 1940년대 내내 부동산 임대수익은 하락하기만 했습니다. 이는 부동산 임대수익을 안전마진으로 생각할 수 없다는 사실을 보여줍니다. 임대수익이 짭짤하니 괜찮다고 방심해서는 안 된다는 점에 주의해야 합니다.
한국경제가 3년 정도 연속으로 마이너스 성장을 하면 어떻게 될까요? 상가임대에 치명적인 타격을 입힐 것입니다. 지금도 상가에 공실이 많습니다. 핵심 중의 핵심 상권인 강남역 상가의 권리금이 하락하고 있습니다. 청담동에도 공실이 생기고 있습니다. 현재 상태에서 상권이 좋다는 강남에서도 이런 형편인데, 3년 연속 마이너스 성장을 하게 되면 상가의 공실은 기하급수적으로 확대될 것입니다.
자영업을 하시는 분들은 권리금하락 가능성을 고려하셔야 하고 상가를 원하는 때 원하는 가격에 남에게 넘기기 어려울 수 없음을 염두에 두셔야 합니다. 건물주는 임대수익 하락, 공실발생 가능성을 염두에 두셔야 합니다.