부동산의 미래에 대한 일반적인 이야기는 다음과 같다
- 금리가 낮으면 돈이 풀려서 자산의 가치가 오르고, 금리가 높으면 유통되는 돈을 환수하니 집값을 비롯한 자산의 가격이 떨어진다
- 요새 젊은 세대들은 돈이 없고 인구가 줄어들기에 집값은 떨어진다
- 결국 일본의 잃어버린 20년처럼 될 수밖에 없다
반대의 논리도 있으나 약간 힘이 적게 실린다
- 싱글 세대가 늘어나고 독립을 원하니 작은 주거규모는 증가할 것이다.
실제 오피스텔이 이런 논리였으나 2016년 현재 분양 과잉 + 주민등록지로 안 옮기고 세금 탈루하는 문제가 불거지기에 다소 위험한 투자라 생각됨.
2016년 현재
폭발적인 성장은 과거의 일이고 전 세계적으로도 거품이 꺼진 시기이며, 심지어 마이너스 금리 국가도 있을정도의 이례적인 현상이 벌어지는 터라 부동산은 보합 상태이긴 하나, 자영업자 입장에서 보기엔 신규 분양 상가는 여전히 비싸다.
개인적인 생각
세상엔 다양한 변수가 많은데, 단순하게 인구 증가만 놓고서 결론 짓는 건 온당치 못하다고 본다.
환률의 변화, 외국인의 취득 여부, 지역 경제의 활성화, 인구 구조의 변화, 이민 정책 등도 최소한 변화에 넣어야 하지 않을까 싶다. 이 책이 그런 의미를 담고 있다. 그러나 결과는 각자 판단할 부분이다. 앵무새나 원숭이가 찍은 주식이나 펀드매니저가 고른 주식이나 뭐가 수익률이 좋을지 확실히 장담하기 어려운 것처럼.
'부동산의 보이지 않는 진실'은 인구구조에만 의존해서 일본 따라간다는 단순한 결론이 아니라 다양한 변수와 사례를 보여춘다.
이런 말 하면 비난을 받을 수도 있겠지만 런던이나 뉴욕 홍콩 같은 곳의 부동산에 비해 서울이 비싸다고 하긴 어렵다. 개인적으론 대중교통의 발달, 부심들의 약진, 분당/판교/광교/평택/동탄 경기 남부의 발전, 과거 공단이었던 구로/가산 등의 디지털단지로의 변신 등으로 주변지역을 주거지로 변모시켰고, 도심으로 집중하는 경향을 줄였다고 판단한다.
'부동산의 보이지 않는 진실'은 다양한 변수를 알려준다.
책에서 제시한, 알고는 있지만 명확하게 해준 변수는
- 집은 해외 수입이 불가능하다.
- 현재 분양에 따라서 느린 변수로 변동되며 추정은 가능하다
- real estate란 단어는 스페인 사람들이 캘리포니아를 차지한 뒤 생긴 말로 왕실의 소유란 뜻인데, 결국 부동산은 국가가 인위적으로 조정 가능하단 말이다
- 인건비, 자재비 등은 시간이 가면 오를 수밖에 없다. 자산 가치로서가 아니라 어쨌든 표면적으론 집값은 오른다(실제 가치로는 어떨지는 모르겠지만)
- 결론적으론 자신이 살 집 하나 정도는 사는 게 나을 수도 있을지 모르겠다
- 정부가 인위적으로 수요공급은 조정할 능력이 있다.(금리 인하, 대출규제 완화, 세제 혜택)
- 우리나라가 무조건 일본을 따라간다고 하나, 고령화가 진행되는 선진국들은 집값이 무조건 떨어진 건 아니고 독일은 유지는 했으며 베를린, 퀼튼, 뮌헨, 함부르크 등의 주요 도시는 올랐다
- 프랑스나 영국은 오히려 올랐다
- 이탈리아, 스페인, 네덜란드는 떨어지긴 했으나 무조건 인구 구조적인 문제로 봐서는 안 된다
- 이탈리아는 대표적으로 젊은이들의 비전이 없는 나라이고 스페인은 남미로 취직을 가던, 그야말로 답이 없던 곳인 반면 독일이나 영국은 이민 정책과 해외에서 몰리는 사람들, 런던이나 파리로 몰리는 사람들로 인해 부동산 수요가 줄어들긴 힘들었다.
참고로 저자들은 영어에 약해서 어렵게 자료를 해석했다고 밝힐 정도의 솔직한 분들임.
한국이 일본 될까?
일본과 비슷한 시기에 북유럽의 노르웨이, 핀란드, 스웨덴도 버블을 겪었다고 저자는 밝혔다. 스웨덴은 1987년과 비교하면 2014년까지 결과적으론 3.7배 정도 올랐다고 한다. 1987년 버블 거품 이후 절반 가까이 떨어졌다고 한다.
하지만 이를 우리의 모든 아파트에 적용하는 것도 무리다. 교통이 불편하고 외진 지역, 출퇴근이 힘든 곳에는 수요가 증가하기 힘들기 때문이다.
우리는 일본과 다소 비슷한 면이 있으나 무조건 일본만이 우리의 미래는 아니고, 실제 남의 사례를 반면교사 삼으면 어느 정도 피할 수 있다.
결국은 자본력, 금리, 경제상황, 젊은이들의 자금력, 세금혜택, 이민정책, 인구의 추이, 세계 경제의 흐름 정도가 아닐까 싶다.
저자들의 결론은 실거주 정도라면 하나 구매하는 게 나을 수도 있다는 것이었다. 이런 결론 자체가 참 어려운 건데, 각자 입장과 2016년 상황을 고려해 냉정하게 파악하시는 게 도움이 될 듯.