안녕하세요.
조인스랜드 북피니언 지기 오랜만에 인사드립니다. ^_____^ㅋ
5월 말 드디어 <도시계획을 알면 돈이 보인다-경기도편>이 출간되었습니다.
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5분을 선정하여 도서를 보내드립니다.
모집기간 : 06월 03일~06월 12일
당첨자 발표 : 06월 13일
※ 당첨된 분들은 반드시 온라인서점 및 블로그에 리뷰를 올려주세요.
부자로 가는 길을 알려주는 보물지도 ‘도시기본계획’
‘투자지역으로 여기가 좋다더라’라는 카더라 통신을 믿고 투자하기에는 우리가 가진 돈은 너무나 소중합니다. 기준 없이 투자하는 묻지마식 투자는 돈 버리기 딱 좋은 투자 습관이 아닐까 싶습니다. 그렇다면, 투자의 기준이 될 수 있는 것에는 무엇이 있을까요?
여기 ‘도시기본계획’을 살펴보면 그 답을 찾을 수 있습니다.
도시기본계획은 도시의 미래 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획입니다. 이 도시기본계획을 바탕으로 각종 부동산 행위와 직접적으로 연결되는 도시관리계획이 수립됩니다. 이렇기 때문에 ‘도시관리계획’에는 부동산에 투자해 성공하기 원하는 투자자들이 반드시 알아두어야 하는 내용이 포함되어 있습니다. 이런 점에서 볼 때 도시기본계획은 투자전략 수립에 있어 가장 핵심적인 요소라고 할 수 있습니다.
도시기본계획의 핵심 가운데 하나라고 할 수 있는 계획인구는 주택계획을 수립하는 기초가 될 뿐만 아니라 도시의 미래 경제력을 예측하는 기초가 되며, 동시에 각종 기반시설 계획 수립의 기초가 됩니다. 그러므로 계획인구가 과도하게 설정되었다는 것은 곧 도시의 경제력을 지나치게 낙관적으로 예측했다는 것을 의미하는 한편 과도한 주택공급에 따른 자산가치 하락이나 불필요한 기반시설 설치에 따른 자원낭비 문제를 유발하게 됩니다.
이 계획인구 변수 하나만으로도 도시의 미래가치가 달라질 수 있고 그에 따라 투자가치 역시 크게 달라질 수 있습니다. 우리는 도시기본계획을 종합적으로 검토하고 분석함으로써 보다 정확한 투자전략을 수립할 필요가 있습니다.
이 책은 경기도 9개 도시의 ‘도시기본계획’을 분석하여 아파트 및 수익성 부동산 등의 부동산 투자 포인트를 짚어줍니다. 같은 돈을 들인다면 향후 발전 가능성이 높은 곳에 투자하는 것이 바람직하지 않을까요?
경기도편의 <경기도 핵심 9대 도시>
* 화성시, 안산시, 시흥시 : 대한민국 신성장지역이 될 중심축인 서해안 골드라인의 핵심도시
* 광명시 : 시흥시, 안산시와 연결되는 도시이자 국토종합계획상 국토발전의 중추적 기능을 수행할 KTX 광명역이 입지한 도시
* 과천시, 군포시, 의왕시 : 첨단산업밸리로 수도권을 국제경쟁력을 갖춘 도시로 업그레이드시켜 줄 것으로 기대되는 도시
* 의정부시 : 수도권 북부의 핵심 발전축
화성시 대해부 속으로
화성시는 자연적 인구 증가와 함께 수도권과 인접하고 있고 경부고속도로, 서해안고속도로 등 광역교통이 양호하고 송산그린시티 사업 등 개발압력이 급증하고 있으며 동탄1신도시에 이은 동탄2신도시 등 택지개발사업, 남양뉴타운, 남양지구 등 도시개발사업 진행에 따른 급속한 도시화가 진행되고 있는 상태이다. 위와 같은 변화를 고려해 2020년 계획인구를 92만 명으로 설정하였다.
계획인구를 살펴보았으니 이제 계획인구의 적정성을 따져 보아야 한다. ‘2020화성도시기본계획’에 따른 2010년 계획인구는 50만 9,000명이었다. 이 수치를 2010년 12월말 현재 주민등록인구와 비교해 봄으로써 계획인구의 적정성을 간접적으로나마 검토해 볼 수 있을 것이다.
2010년 12월말 현재 화성시의 주민등록인구는 50만 5,838명이다. ‘2020화성도시기본계획’상의 2010년 계획인구와의 차이는 불과 3,162명에 그치고 있다. 계획인구를 기준으로 도시기반시설, 주택수요 등 각종 계획들이 수립된다는 점을 고려할 때 이와 같은 추세가 이어진다면 적어도 화성시는 각종 기반시설이나 주택의 초과공급문제가 발생할 가능성이 매우 낮다는 사실을 알 수 있다. ---p46
자, 그럼 이제부터 각 생활권별 현황과 개발 포인트를 짚어 보도록 하자. 먼저, 동부 생활권을 살펴보자. 동부 생활권은 기존 병점역을 중심으로 대규모 택지개발과 개별 주택 건설이 진행되고 있어 인구유입이 가속화 되고 있는 지역이다.
기존의 동탄신도시 외에 동탄2신도시가 들어설 예정이어서 인근 지역의 개발압력이 높은 생활권이라고 할 수 있다. 또한, 태안과 봉담을 중심으로 6곳의 대학이 입지하고 있어 대학관련 인구의 지역 내 흡수가 가능하다는 장점이 있는 생활권이기도 하다. 동부 생활권의 개발 포인트를 살펴보면 우선 태안은 병점을 중심으로 하는 역세권 개발에 초점이 맞춰지고 있다. 이를 통해 화성시 동부권의 행정수요에 대응해 나갈 필요가 있기 때문이다. 동탄면은 동탄1․2신도시가 포인트라고 할 수 있다. 또한, GTX개통에 따라 서울 접근성이 크게 개선될 곳이라는 점 역시 자타가 공인하는 화성시 발전의 양륜이라고 할 수 있기 때문이다. 봉담읍의 개발 포인트는 봉담~평택간 고속도로 등 기반시설 확충에 따라 늘어나게 될 개발압력에 대응하기 위해 필요한 봉담지구 등 도시개발과 도시정비에 있다. 정남면의 개발 포인트는 물류기능에 있다. 봉담~평택 및 송산~동탄 고속도로 개설에 따라 교통 요충지로 거듭나게 될 전망이기 때문이다. ---p51