Before
이 책의 제목을 보고 나선 재건축 재개발의 대안의 하나로 부각되고 있는 아파트 리모델링이 우선 연상되었다. 조합과 시공사에서 알아서 경제성을 따져가며 진행할 리모델링 사업을 나같은 개인이 굳이 자세히 알아야 할 필요가 있는지 의구심마저 생겼다.

 예전에 친구 아버지 중에서  집을 지어서 파는 일을 전문으로 하신 분이 계셨다. 당시에 어른들은 그러한 분들을 '집장사'라고 불렀다. 그리고 고등학교 때 처음으로 번듯한 일반 주택에 살게 되었는데, 그 집을 파신 분 역시 '집장사'였다. '집장사'라는 것이 당시에는 하나의 직업으로 정착되어 있었던 듯하다. 집을 지어서 살다가 다른 사람에게 팔고 다시 또 집을 짓는 식이었던 것으로 기억한다. 어느 시점부터인지 모르겠지만 '집장사'라는 직업은 더 이상 들을 수가 없게 되었다. 그건 아마도 주거 형태의 대세가 아파트로 굳어진 탓에 새로 단독주택을 지어서 사고 파는 경우가 흔하지 않게 된 것이다. 그 때쯤 지어진 집들이 오늘날의 노후 주택이 되지 않았을까 짐작해 본다.

그렇다면 이 책에서 저자가 말하는 '리모델링'은 그 범주가 어디까지일까?

Reading
이 책의 첫 장을 여는 순간, 나의 예상이 틀렸다는 걸 깨닫게 된다. 내가 생각했던 것과는 다른 개념의 '리모델링'을 만나게 된 것이다. 이 책에서는 논하고 있는 '리모델링'은 노후 아파트의 재건축 대안에만 국한된 것이 아니라, 생활 방식과 부동산 트렌드의 변화를 포함하는 넓은 개념이었다.
저자에 따르면 한국인의 관심사가 패션과 먹거리(衣·食)에서 생활 제안(住)으로 옮겨지고 있다고 한다. 이러한 트렌드는 부동산에도 영향을 끼치고 있으며, 그 결과 도시 재생 사업에 대한 관심이 증대되고 있다는 것이다. 또한 부동산에 대한 개념이 '소유'에서 '거주'로 바뀜으로써 삶의 질과 수익을 제고시킬 수 있는 '리모델링'은 그 대안이 될 것이라고 한다. 지금은 이러한 트렌드의 변화를 읽고 대처할 때라는 것이 저자의 견해다.

정부는 대규모 택지 조성 사업을 중단하고, 도시 재생 사업에 방점을 두고 있다. 그리고 스웨덴 가구업체 이케아의 등장은 새로운 주거 트렌드를 암시한다. 또한 우리 나라의 주택은 점점 짧아진 수명 때문에 노후 상태가 심해지고 있다.
이러한 라이프 스타일의 변화와 주택의 노후화로 인해 '리모델링' 사업은 더욱 관심의 대상이 된다는 게 저자의 관점이다. 노후 주택의 해결 방안은 입장에 따라 크게 '재생'과 '개발'로 나누어질 것이며, '리모델링'은 재건축과 재개발의 사각지대에 놓인 지역들의 노후 주택 문제 해결에 이바지할 것이라고 한다.  따라서 노후주택과 상가의 '리모델링'은 단순한 이익실현의 수단이 아닌, 도시 재생의 중요한 방법이라 역설하고 있다. 곧, 지금은 노후 주택에 대한 투자와 개발 그리고 상권의 패러다임을 점검할 때라는 것이다.

재건축과 재개발은 소요 기간이 길다. 서울시 기준으로 평균 9년 이상이 걸린다.(재건축 9.7년, 재개발 8.1년) 서울시 전체 주거 면적의 1/3에 해당하는 면적이 저층 주거지이다. 20년이 넘는 노후 주택이 저층 주거지 주택의 72%를 차지하고 있다. 이러한 저층 노후 주택들은 전면 재개발이 어렵다. 따라서 리모델링과 같은 도시 재생 사업이 필연적이다.
◆ 도시 재생 정책
- 건축 협정 제도(2개 이상의 대지 소유자 간 협정을 통해 합필하지 않고도 하나의 대지로 간주하여 건축법의 적용을 받을 수 있다.)
- 맞벽 건축(건축물 상호 간 벽을 맞대어 건축할 수 있게 한다.)
- 도로 사선 제한 폐지
- 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축(면적과 주택수에 따라 분류)
◆ 리모델링 사례 : 협소주택, 칸칸주택, 폐공장, 상가주택, 꼬마 빌딩, 용도변경

◆ 리모델링 시 체크사항 9가지
1. 내외부 벽체 크랙  2. 배수관 교체  3. 배수구 교체  4. 새시 노후 현상  5. 옥상 방수  6. 누수
7. 노후배관 교체 및 청소(수도 배관 관리, 난방 배관의 노후 관리)  8. 곰팡이  9. 노후 전기 배관
◆ 리모델링 공사의 종류 : 도급공사, 직영공사, 셀프공사
◆ 리모델링 공사 시 점검 사항
1. 현장 방문하여 실측하고 사진 찍기  2. 현장 상태 파악  3. 전체 도면 작성  4. 전체 공정 리스트 작성
5. 예산 금액 정하기  6. 업체 선정 후 공정별 스케줄 짜기  7. 자재 구입  8. 착공 후 관리 및 기록하고 사진 찍기  9. 전체 지출 금액 종목별 정리
◆ 리모델링 업체 선정 기준 : 전문성, 가격, 기존 실적(경험), 약속의 준수, A/S
◆ 인테리어는 내부 공간인 실내를 장식하는 일인 반면에, 리모델링은 내부와 외부의 기능 향상과 수명 연장을 꾀함으로써 건물의 경제적 효과까지 높이는 일이다.

◆ 리모델링 업체 선정 기준
1. 공정을 가장 쉽게 설명해 주는 업체  2. 문제 해결 방법을 이해할 수 있게 제시하는 업체
3. 최신 공법을 최대한 활용하는 등 적극적인 업체  4. 다양한 작업 방식을 설명해 주는 업체

◆ 불량 업체 대처하는 방법
1. 정확한 작업량과 원하는 마감상태 등을 사전에 협의한다.
2. 2~3군데의 견적을 비교한다.
3. 재료 값을 미리 요구한다면 사업장 주소나 사업자등록증, 명함 등을 요구한다.
4. 사업자등록증 사본과 하자이행보증증권 발행을 요구한다.
5. 공사 중 추가사항은 사전에 협의하고 이에 대해 반드시 증빙 자료를 만든다.

★철거 비용은 평당가가 아닌 조건별·물량별로 산출해야 한다.
◆ 자재 구할 수 있는 곳 : 을지로 자재 거리, 논현동 가구&자재 거리, 방배동 가구 거리, 이태원 엔티크 가구 및 소품 거리, 홍대 가구 공방 거리, 고속터미널 소품 거리, 광명 이케아

2040년이 되면 30년 이상된 노후 주택이 전체 주택의 50%를 차지하고, 아파트의 89%가 재건축 연한 대상이 될 전망이라고 한다. 따라서 노후 주택 문제의 해결은 개별 주택의 가치 상승의 문제뿐만 아니라 사회적·국가적 과제가 될 것이라고 저자는 주장한다.
노후주택의 관리 항목으로는 누수, 결로, 곰팡이, 보일러 관리, 화장실 보수, 건물 균열 등이 있단다. 그리고 개인 부담 없이 노후 주택을 수리할 수 있는 방법으로 아파트의 장기수선충당금과 지자체의 노후배관 교체 지원사업 등을 예로 제시하고 있다.
수리비에 대한 처리는 사용상 부주의로 인한 고장은 임차인이 부담하고, 노후로 인한 문제는 임대인이 부담하는 게 원칙이라고 한다.

◆ 주택의 원상복구는 '통상적인 사용으로 인한 제품의 마모나 손상은 원상복구 범위 안에 들지 않는다.'
상가는 '새로 들어오는 임차인이 동종 업종을 운영하여 기존 시설을 이어받는 경우, 나가는 임차인은 원상회복의 의무를 지지 않는다.

또, 부동산 매매 계약 이후 건물의 하자가 발견되었을 경우에는 6개월 동안은 이전 주인(매도인)의 책임이라고 한다. 그리고 공동주택 신축 후 하자에 대해서는 '하자보수보증예치금'을 활용하는 방법도 소개하고 있다.

재고 주택(한 가구가 거주할 수 있는 집)은 늘어나고 인구와 주택구매력은 감소하는 상황에 따라 정부와 지자체는 재고 주택 정비 및 활용 방안에 나설 수밖에 없을 것이라고 예측한다. 또한 1인 가구의 증대는 임대 주택 시장에도 큰 변화를 줄 것이라고 보고 있다. 이같은 전환기는 새로운 투자 기회라는 게 저자의 생각이다. '집주인 임대주택 사업'은 민간자산을 활용해 도심 내 저렴한 임대주택을 공급하는 방법이다. 집주인은 지원을 받아 낡은 집을 리모델링 또는 신축하여 임대수익을 올리고, 운영 및 관리는 LH가 대신해 준다는 것이다. 그 밖에도 '빈집 살리기 프로젝트', '폐가 리모델링', '그린파킹 사업' 등 다양한 정책들이 시행되고 있다. 한편 공공임대주택으로 활용하지 않고도, 낡은 주택을 리모델링할 때 지원을 받을 수 있는 방법도 있다.   

1. 상업 공간의 리모델링 트렌드 : 콘텐츠가 상가의 가치를 결정하는 주요 요인이 될 것이다.
2. 다가오는 주택 트렌드 : 다운사이징과 실버주택, 공유주택(셰어하우스), 주택협동조합, 소셜하우징
3. 미래 주택의 트렌드 : 공존과 공유, 공간의 가치의 극대화
★ 공간은 '수익'보다는 '가치'를 극대화하는 기능을 가짐으로써 위치가 아닌 자체의 가치와 개성이 중요해질 것이다.

♣ 저자의 변(辯)
   - 이제 주택도 가치 소비의 시대다.
   - 앞으로의 주택 정책은 양적 확대가 아닌 질적 상승이어야 한다.
   - 역사적인 현장은 부수지 말고 보전하자.

After
'리모델링'과 '인테리어'는 분명히 다른 개념임에도 불구하고, 우리는 대체로 실내의 마감에만 관심을 갖게 된다. 이 책에서 저자는 건물은 사람의 몸과 같다고 말한다. '리모델링'은 몸의 혈관과 같은 건물의 설비를 개선시키는 데 목적이 있으며, 이를 통해 건물을 새롭게 회생시킬 수 있다는 것이다. 앞으로의 주택 시장의 트렌드는 '리모델링'을 통한 도시 재생 사업이 주류를 이룰 것이라는 것이 저자의 일관된 생각이다.
과연 그리스의 산토리니나 이태리의 친퀘테레와 같은 예쁘고 아기자기한 마을을 우리 주변에서도 볼 수 있을까? 우리 나라 사람들의 성향으로 보았을 때, 낡은 주택의 불편함을 감수해야 하는 도시 재생 사업으로 만족할 수 있을까도 궁금하다. 이 책을 읽는 내내  저자가 가지고 있는 생각에 상당 부분 동의하면서도, 향후 부동산 시장의 추세에 대해서는 여전히 물음표를 버릴 수가 없다. 그럼에도 불구하고 지금의 '개발' 위주의 주택 정책은 유효하지 않으며, 어떤 식으로든 변화가 있을 것이라는 데는 의심의 여지가 없다고 생각한다. 
 독자들은 이 책을 통해 당장에 무엇인가를 얻겠다는 생각은 버려야 할 것이다. 그리고 내용이 다소 전문적이고 어려워서 지루하기까지 하다. 그러나 나에게 도심의 낡은 주택을 멋지게 '리모델링'하는 꿈을 꾸게 한 따뜻한 책으로 기억할 것이다.

Before

이 책의 제목이 의미하는 바는 무엇일까? 자신의 투자 실력을 자랑하려는 의도는 아닐 테고, 아마도 투자에 대해 막연한 두려움을 지니고 있는 수많은 초보 또는 소심한 투자자들을 격려하기 위한 표현이라 생각한다. 정말 부동산 투자는 쉬운 것인가? 그동안 책을 볼 땐 자신감과 원기 충만함을 느끼다가도 막상 현장에 부딪히면 '이게 뭐지?' 싶을 때가 한두 번이 아니었다. 한 마디로 '책상물림'만으로 책과 현실의 차이를 극복할 수는 없는 것이다. 물건 하나하나에 대한 분석 능력도 중요하지만, 직관에 근거한 통찰력이 부동산 투자의 근간이 아닐까 생각한다. 부동산 투자 방법을 공식처럼 줄줄 외웠더라도 그대로 적용할 수 있는 상황을 만나는 건 어렵기 때문이다.
이 책을 통해 부동산 투자에 대한 직관과 분석 모두를 배울 수 있는 계기가 만들어졌으면 좋겠다는 생각이다. 읽고 나서 부동산 투자에 대해 큰 그림을 스케치할 줄 아는 현명한 투자자로 거듭났으면 하는 소망이다.

Reading

이 책은 부동산 투자의 과정을 기초 원리에 대한 정리부터 시장의 흐름과 타이밍에 따른 실제 적용까지 4단계로 나누고 있다.

부동산의 가격이 형성되는 기본 원리로 수급과 정책 그리고 입지를 들어 보여준다. 부동산 투자의 기본이라 할 수 있는 '싸게 사는 방법'으로 급매물 투자하는 방법에 대해 소상하게 설명하고 있다. 그리고 시세 파악을 위한 여러 가지 팁과 아파트 투자에 대한 기본 상식까지 부동산 투자자로서 기본적으로 갖추어야 할 소양에 대한 이야기로 '기초 다지기'를 마무리한다.

부동산 투자는 물건을 거래하는 것이지만, 그 기저에는 인간 관계가 자리잡고 있다. 특히 공인중개사와의 관계 형성은 투자의 성패를 가름하는 첫 걸음이라 하겠다. 공인 중개사를 내편으로 만드는 방법과 계약서 작성법을 통해 계약의 과정을 보여주고, 시세 차익이 큰 아파트를 찾기 위한 방법으로 현장 조사하는 노하우와 학군 및 역세권 파악 방법 등을 꼼꼼히 챙겨서 보여준다. 또한 매매가 대비 전세가 비율을 확인함으로써 저평가 부동산에 투자하는 방법을 알려주고 있다.

남들이 가지 않는 길을 갈 줄 아는 용기가 있어야 성공할 수 있다고 한다. 부동산 투자 역시 새로운 흐름을 파악해서 미리 대처할 수 있는 능력이 투자의 관건이라 하겠다. 신도시와 미분양 투자 사례를 통해 현명한 투자자가 갖추어야 할 소양에 대해 사례를 통해 보여준다. 또한 언론에 휩쓸리기보다는 언론의 이면에 숨겨진 진실을 찾아야 성공할 수 있다는 걸 확인시켜 준다.

'쉬어가는 것도 투자'라는 말이 있다. 대부분의 투자자들은 하락장에서는 투자를 쉬고 관망하는 자세를 취한다. 주식 격언에도 '떨어지는 칼날은 잡지 마라'라는 말이 있듯이, 어지간한 자신감과 경험이 뒷받침되지 않고서는 하락장에서 수익을 올린다는 것은 여간 어려운 일이 아닐 것이다. 저자는 시장의 사이클에 따른 타이밍 잡는 방법에 대한 설명을 통해 상승장뿐만 아니라 하락장에서도 얼마든지 수익을 올릴 수 있음을 역설한다. 또한 부동산 투자의 완성이라 할 수 있는 '매도'를 위해서는 투자자의 멘탈이 중요하다는 것을 강조하고 있다.

After

이 책 '부동산 투자 이렇게 쉬웠어?'는 친절한 가정교사의 목소리가 배어 있다. 일반적인 부동산 책이 자기 자랑이나 성장 과정의 나열을 하는 것과는 달리, 이 책은 처음부터 부동산에 대한 이야기를 정면으로 응시하고 있다. '나를 따라와 봐'라는 저자의 애틋한 마음과 간곡한 배려가 느껴진다. 학자가 쓴 학술 논문의 딱딱함도 자기 과시나 두루뭉술한 수필류의 가벼움도 이 책에서는 발견할 수 없다. 오로지 이론과 현장이 서로 적절하게 만나면서 독자들로 하여금 읽는 내내 흥미를 잃지 않게 해 준다.
최근 들어 책을 꾸준히 읽으면서 갖게 된 생각이 있다. '왜 진작 먼저 공부할 생각을 하지 못했을까?'라는 자책을 해 보곤 한다. 누구든 투자의 흑역사가 있겠지만, 난 그 정도가 심한 것 같다. 보유한 지 20년이 넘어가는 시골땅과 10년 이상된 재건축 이주 관련 아파트는 나를 정말 아프게 한다. 월세 1원도 받질 못하고 꾸준히 보유만 하고 있는 것이다. 참으로 미련하다는 생각이다.
이 책을 읽었으니 응당 앞으로는 쉽고도 현명한 투자만 해야겠다고 다짐해 본다.