"소액 부동산 경매 투자 노하우 공개!
이제 돈 되는 경매를 하라!"
이 책의 Keyword : 권리분석, 명도, 안목, 실행, 용기, 시스템
Before
지금껏 읽은 부동산 책 중에는 '경매'에 대한 것도 꽤 많았다. 그 책마다 다들 열심히 사신 저자의 이야기가 고스란히 담겨있었다. 고단한 인생살이 끝에 힘겹게 부여잡은 '경매'. 그 '경매'를 통해 새로운 삶의 계기를 마련했다는 감동스러운 이야기로 시작해서, 소설같은 경매 관련 실전 이야기와 그 과정에서 펼쳐지는 자신만의 노하우 등으로 엮어지는 게 경매 서적들의 전형적인 모습이라 하겠다.
경매라는 게 이론적인 부분을 파고들면 초보투자자에게는 한없이 어려워지는 부분이다. 그러나 정작 중요한 것은 그 모든 이론보다 현실과 과감하게 부딪치는 것이라고 생각한다. 부동산 투자의 대부분은 '돈'이 해결해 주는 면이 크겠지만, '경매'만큼은 사람과 사람의 만남이 중요한 듯하다. '사람'을 만나 공감하고 해소하는 능력이 있다면 '경매'라는 건 누구나 가능하지 않을까 생각해 본다. 그런데 난 언제쯤 경매를 해 볼 수 있을까? 그 한 번이 어렵다는데.
Reading
처음엔 예외 없이 부동산 투자 입문하기까지의 라이프 스토리가 펼쳐진다. '고진감래'와 '와신상담', '간난신고'의 역경을 거쳐 인생의 새로운 출발 대안으로 경매를 선택했다는 내용이 전개되는 것이다.
"오늘 내가 죽어도 세상은 바뀌지 않는다. 하지만 내가 살아 있는 한 세상은 바뀐다."(아리스토텔레스)
"이 책 중간에는 저자의 휴대폰 번호가 나온다. 전에 읽었던 어떤 부동산 책에서도 보았던 패턴이다.
부동산 경매는 투자 과정 중에 필요한 우량 물건 선별법이나 시세 조사 방법, 시세 분석, 낙찰가 결정하는 법을 체계적으로 배우는 것이 중요하다." ☞누구를 따라해서는 성공할 수 없고, 자신만의 스타일과 안목을 키우는 것이 경매 투자 성공의 처음이자 끝이라는 이야기일 것이다. 그리고 저자는 스스로 이루어 나가는 경매를 통해 자산도 불려갔지만, 부족했던 자신감을 얻고, 편견을 깨쳐 나갈 수 있게 되었단다.
저자는 자신의 경험과 다양한 투자자들의 사례를 통해 '경매'를 통한 경제적 자유를 꿈꾸기 위해서는 용기와 공부가 필요하다는 걸 역설한다. 그리고 돈이 없는 사람일수록 경매를 통한 재테크가 중요하다고 이야기한다. '절약'만으로는 결코 부자가 될 수 없다는 것이다.
"투자하는 돈이 아깝지 않을 만한 '배움'이라면 시간을 아끼는 편이 부로 가는 추월차선이 된다."
저자의 이 말은 책을 통한 학습도 중요하지만, 사람을 통한 배움이 훨씬 효과적이라는 것을 의미한다.
"부자들은 돈을 좋아한다. 그 돈으로 할 수 있는 가장 가치 있는 것은 시간을 사는 일이다."
'경매'의 목적이 '돈' 그 자체에 있다면 얼마나 허무한 일일까 싶다. 유한한 인생 속에서 '시간'이야말로 그 무엇과도 바꿀 수 없는 소중한 것이다. 그 시간을 '경매'를 통해 살 수만 있다면, 비장한 각오로 '경매'에 참여하고 볼 일이라는 생각이다.
저자가 돈이 없을수록 경매를 하라는 이유는 초기 자금이 적게 들기 때문인 듯하다. 이를 통해 노동이 아니어도 스스로 돈을 벌어다 주는 시스템을 구축하려는 것이 저자가 경매를 하는 궁극의 목적이란다.
경매를 하다 보면 물건지 주변에 있는 부동산 중개업소의 방해가 있기도 한단다. 저가 낙찰을 노리고 벌이는 행위라고 하니 참고할 만하겠다. 그리고 시세 차익을 원한다면 수요는 많지만 공급 물량이 적은 곳을 찾으면 된단다. 외모지상주의가 문제가 되듯이, 경매 물건 선정에 있어서도 외관보다는 수익성이 기준이 되어야 한단다. 특히 상가는 1층만 고집할 필요는 없단다. ☞ 그러나 상가의 공실은 엄청난 공포다. 결코 가볍게 생각할 문제는 아니라는 생각이다. 책과 현실은 엄연히 다른 것이다.
실전투자를 하기 전에 이론을 완벽히 소화하려는 생각을 하면 할수록 돈과는 멀어진단다. 실전을 한 번 겪고 한 사이클을 돌고 나면 저절로 터득하게 되는 것이 많단다.
경매 전 확인해야 할 서류
1. 등기부등본 - 소유 관계와 채무 관계 확인
2. 사용 설명서 - 매각물건명세서(현재 사용자의 상태와 권리 여부 기록)
3. 가격 확인
4. 법원의 현황조사서
5. 건축물 대장과 토지 대장
6. 토지이용계획확인서 - 용도지역, 용도지구 파악
7. 전입세대열람원
8. 아파트나 상가의 관리비 연체 확인
대부분의 경매 관련 책에서는 '권리분석' 부분에 꽤 많이 정성을 기울인다. 경매에 있어 가장 핵심적인 부분이기 때문일 것이다. 이 책에서도 '권리분석'에 대해 다루고는 있지만, 아주 간단히 이야기하고 넘어가는 듯하다. ☞이론보다 실전이 우선이어서인 걸까? 초보자일수록 권리관계가 단순한 것부터 시작하라는 말에서 답을 구하면 될 것 같다. 저자는 권리분석에 공을 들일 시간에 부동산을 보는 안목부터 길러야 한다고 말한다. 수익률이 좋을 물건을 찾는 것이 먼저라는 것이다.
"욕심을 적게 가질수록 성공할 확률은 커지고, 이를 반복할수록 부는 극대화될 것이다."
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경매 초보자가 물건 고를 때의 3가지 원칙
1. 맞선을 보듯이 하면 된다. - 외관보다는 실속, 부동산중개업소에 시세 확인
2. 역세권이 아니어도 교육환경이 충분하면 대상에 포함시킨다.
3. 현장답사(임장)
말소기준등기보다 후순위이지만 말소되지 않는 경우 : 처분금지가처분등기, 임차권등기, 세대합가
권리관계상 가장 안전한 경우는 채무자가 소유자일 경우다.
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인테리어 업체에 수리 견적을 맡길 땐, 수리할 범위를 구체적으로 알려 주는 게 좋단다. 그래야 가격 비교가 쉬워지기 때문이란다.
명도는 상대에 대한 공감과 이해로 협상을 시도하는 것이 좋단다. 상대가 원하는 것이 무엇인지를 우선 들어 주고, 이사 비용과 보증금, 그리고 날짜를 가지고 대화로 풀면 된다는 것이다. 그리고 배당을 받아야 하는 임차인의 경우에는 반드시 낙찰자의 인감증명서와 명도 확인서가 필요하기에 이를 이용해 협상에 임하면 된단다.
After
이 책을 읽고 나면 '경매'의 비결은 아주 단순하다는 걸 알게 된다. 그것은 그 무엇보다도 '실행의 힘'에 있다는 것이다. 시험 공부를 하기도 전에 시험 범위 많다고 투덜거리는 것과 경매에 입찰하기도 전에 미리 복잡한 권리분석을 머리에 그리면서 포기하는 것은 상당히 흡사하다는 생각이다. 물론 꼼꼼한 분석 없이 무모하게 입찰을 했다가 덜컥 낙찰을 받아 평생을 후회하는 일은 없어야겠다. 저자가 여기에서 이야기하는 것은 무조건 경매에 참여하라는 것은 아닐 것이다. 만날 책만 읽고 걱정만 해서는 부자도 경제적 자유도 다 꿈에 불과하다는 것을 이야기하는 것이다. 꾸준히 실패하고 시도하는 가운데 경매도 부에 대한 꿈도 이룰 수 있을 것이라는 저자가 말하고자 하는 요지다. 그거 하나만 얻어도 이 책을 읽은 목적은 달성된 것으로 생각한다. 그러나 경매에 대해 더 많은 것을 알고 싶다면, 또는 경매 실전 경험이나 경매 관련 책을 많이 접한 사람에게 이 책은 너무도 싱거운 이야기가 될 수도 있을 것이다. 그래서 이 책은 순전히 초보 투자자나 용기 잃은 투자자를 위한 책이라는 생각이다. 그 속에 내 자신도 포함되는 것은 물론이다.