히말라야는 눈을 뜻하는 히마와 거처를 뜻하는 알라야의 합성어란다. 중국에서 아프가니스탄까지 동서로 2,400km에 걸쳐 펼쳐져 있으며 8,000m 이상 봉우리가 14개나 된단다. 네팔은 히말라야 남서면에 위치해 있단다.
사람들이 히말라야를 찾는 목적은 등반과 트레킹이라고 한다. 해발 6,000m가 등반과 트레킹의 구분 기준이 된단다. 네팔의 3대 트레킹 코스로는 세상의 지붕 '쿰부 히말라야', 천상의 화원 '랑탕' 그리고 풍요의 여신 '안나푸르나'가 있단다. 대부분의 트레킹은 안나푸르나에서 시작하여 랑탕을 거쳐 쿰부 히말라야를 걷는 코스로 진행된다고 한다. 저자는 "히말라야를 걷지 않는 사람은 많아도 한 번 걸은 사람은 없다."는 말을 인용하면서 히말라야 트레킹은 그만큼 중독성이 심하다고 말한다.
"이탈리아에서 신나게 먹고 인도에서 뜨겁게 기도하고 발리에서 자유롭게 사랑하며"를 외치는 영화 속 주인공처럼 히말라야를 통해서 행복을 누리고 싶다는 게 저자의 생각이다.

이 책은 1부와 2부로 나뉘어져 있다.
1부에서는 쿰부 히말라야 트레킹 코스 17일 일정이, 2부에서는 안나푸르나 일정이 소개되고 있다. 마지막에는 네팔 히말라야 트레킹에 도전할 수 있는 기본적인 내용이 '길라잡이'로 정리되어 있다.

"40%는 절대 현실에서 일어나지 않는 것, 30%는 이미 일어난 일에 대한 것, 22%는 사소한 고민, 8%는 우리 힘으로 어쩔 도리가 없는 일이다."(젤린스키 『느리게 사는 즐거움』 中에서)

쿰부 히말라야 코스의 '꽁마라', '촐라', '렌조라'를 가리켜 3패스라고 한단다. 전부 5,000m가 넘는 고봉이란다. 에베레스트는 원래 이름이 따로 있다고 한다. 네팔에서는 산스크리트어로 '하늘의 여신' 또는 '세계의 정상'이라는 뜻의 '사가르마타'라 부르고, 티베트에서는 '세계 어머니 산'이라는 뜻의 '초모룽마'라고 부른단다. 아름다운 고유 이름이 있음에도 불구하고 영국 식민지 시대에서 유래한 이름을 사용하고 있는 것이 지금의 안타까운 현실이라고 한다.
트레킹 출발지인 루클라(2,850m)까지는 낡은 비행기로 이동해야 한단다. ☞이 낡은 비행기의 상태를 가족들이 안다면 아마도 적극적으로 말릴 것 같다. 그리고 트레킹의 난제 중 하나가 '고소 적응'인 듯하다. 이 부분에 대한 것이 해결이 안 되면, 아마도 트레킹은 어려울 것으로 보인다. 히말라야의 등반을 도와주는 셰르파는 네팔과 티베트 경계 부근 고산지대에 사는 부족 이름이란다. 셰르파란 '동쪽(Sher) 사람들(pa)'을 의미하는데, 이들이 원래 티베트에서 왔기 때문에 이런 이름이 붙은 것으로 보인단다.

'사랑한다는 것은 조용히 물이 드는 것'(문정희 '가을노트' 中에서)

히말라야 트레킹에서 가장 중요한 것은 자기 페이스를 유지하는 것이란다. 히말라야는 속도전으로 다녀올 수 있는 것이 아니며, 자기 내면의 소리에 귀 기울이며 조심스레 다가가야 하는 곳이란다. ☞ 특히 고산병에 주의해야 한단다. 천천히 걸으며 물을 자주 마시면서 현지에 적응해야 한단다. 고산병은 목숨까지도 잃게 할 정도로 치명적이라고 한다.

◆ 세계 3대 미봉(美峰)
히말라야의 아마다블람(6,812m)과 마차푸차레(6,993m), 스위스의 마테호른(4,478m)

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네팔의 주식은 콩으로 만든 스프를 밥과 섞어 먹는 '달밧'인데, 저자는 좀체 이 음식에 적응할 수가 없었다고 한다, . 트레킹에는 '6-7-8 법칙'이라는 것이 있는데, 6시에 기상하여 7시에 식사하고 8시에 출발한다는 것이 이에 해당한단다. 해발 4,000m 중반은 해수면에 비해 산소가 절반 정도라서 신체 컨디션이 좋다 하더라도 점차 불협화음이 생긴단다. 산을 오를수록 정신은 점점 맑아지는데, 몸은 이상현상이 심해진다는 것이다.
"세계에서 가장 높은 산은 에베레스트, 위험한 산은 K2, 가장 아름다운 산은 아마다블람이다."
고산지대에서는 호흡으로도 체내의 수분이 빠져나간단다. 따라서 탈수를 막기 위해서는 고산지대에서는 평지보다 두 배 가량인 4~5리터의 물을 마셔야 한단다.
"미래는 주저하면서 다가오고, 현재는 화살처럼 날아가고, 과거는 영원히 정지하고 있다."(실러)
☞ 고산병은 몸이 휴식을 취하는 밤에 주로 찾아온단다. 깨어있을 때는 필요에 따라 호흡을 조절하여 산소를 공급하는 게 가능하지만, 밤에는 이런 조절 기능이 원활하지 못한 것이 이유란다.

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안나푸르나

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저자에게 '안나푸르나'는 히말라야의 첫사랑과 같은 느낌이란다. 두근거림과 두려움의 교차. 하지만 그 여운은 커피향처럼 감미롭고도 진하단다. 네팔에서는 5,000m 이하의 산이나 봉우리에는 이름이 없단다. ☞딱히 이름을 붙여 구별할 필요가 없다는 뜻일 것이다. 우리 보통 사람들처럼. 그리고 고산지대에서는 하루에 해발 500m 이상을 오르지 않는 것이 순리란다. 저자는 우리의 삶도 더 높은 명예와 지위, 많은 재산을 갖기 위해 발버둥칠 때 고산병 증세가 올 수도 있단다. ☞ 인생도 히말라야를 오르듯 만족하고 감사하는 마음으로 살아가야 한다는 것이다.
안나푸르나 트레킹 코스 중 백미는 '푼힐(3,200m)'이란다. 푼힐은 안나푸르나 코스 서남쪽 언덕으로 접근성이 뛰어나며, 짧은 기간 동안 안나푸르나, 마차푸차레, 다울라기리 등 안나푸르나 최고의 전망을 경험할 수 있단다.
'NEPAL = Never Ending Peace And Love' 평화를 희망하는 네팔 사람들의 염원을 상징하는 표현.

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포카라는 네팔어로 '호수'라는 뜻의 네팔어 '포카리'에서 유래된 지명이다. 포카라는 안나푸르나, 마차푸차레, 다울라기리 등 거대한 설산과 호수가 어우러져 한 폭의 그림같은 곳이란다. 안나푸르나로 들어가는 모든 길이 이곳에서 시작하고 마무리된단다. 800m 고도에서 8,000m 히말라야를 온전히 볼 수 있다는 것은 경이로움 그 자체란다.

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After
저자는 마흔 살이 되던 해부터 지금까지 16년 동안 아홉 번 히말라야를 걸었단다. 안나푸르나에서 시작하여 랑탕을 거쳐 세계 최고봉 에베레스트가 있는 쿰부 히말라야까지. 세월이 흐를수록 히말라야에 대한 사랑은 더욱 깊어져 간단다. 히말라야를 통해 '무소유'에 대해 생각하고, 성취하기보다는 삶을 돌아볼 수 있는 시간을 가지려 했단다. 물질과 지위가 오히려 족쇄가 될 수 있음을 히말라야가 이야기해 준단다.
저자의 끝없는 히말라야 사랑과 트레킹에 대한 열정이 부럽다. 나 역시 한 때는 자전거 라이딩에 흠뻑 빠졌던 적이 있다. 자전거를 타고 가다 만나는 이름 모를 산과 동네 어귀 그리고 하늘을 꼭 닮은 바다와 맑은 공기 등. 이대로 자연 속 일부가 되었으면 하는 순간을 경험해 본 적이 있다. 이런 것이 자유이자 희열이라는 것을 깨달았던 그 순간이 이 책을 읽다 보니 더욱 생생하게 떠오른다. 다시 그런 열정을 갖게 될 수 있을까?

Before
이 책의 제목이 저자의 '부동산'에 대한 분명한 입장을 드러내고 있다, '부동산'이라 하더라도 '돈'이 될 수도 있겠지만, 오히려 '독'이 되는 경우도 있다고 하니 말이다. 부제가 '땅 부자는 늘고 집 부자는 줄고'인 점에서 볼 때도, 저자는 확실히 '부동산' 중에서도 '땅'에 대한 이야기를 하고자 한다는 걸 알 수가 있다.
블로그 이웃들 중에는 '부동산'을 투자하면서도 '주식'도 동시에 투자하는 분들이 있다. 그런데 '부동산' 자체로만 보면 '아파트' 등 주거용 부동산에 투자하는 이들 중에는 가끔 '땅'에 투자하는 사람들이 있어도, '땅'에 투자하는 이들 중 대다수가 주거용 부동산에 대해서는 탐탁치 않게 생각하는 관점을 지닌 경우가 많다. 왜 그런지 그 이유에 대해서는 긴가민가다. 대체로 '땅'은 그 가능성이 무궁무진한 반면에, '아파트'를 비롯한 주거용 부동산의 시대는 이제 끝났다는 게 그들이 주장하는 요체다. 이에 대해서 일반 투자자들은 어떤 입장을 취하는 것이 현명한 것일까?

Reading
저자는 서문에서 '돈이 되는 부동산'과 '독이 되는 부동산'에 대해 설명한다. "돈이 되는 경우는 잠재성이 살아 숨 쉴 때이고, 독이 되는 경우는 시간이 지난 정보가 마치 정보력 높은 양 요란을 떨 때다."고 하면서, 해당 부동산의 역량과 성질을 제대로 파악하고 있느냐 여부에 따라 나눌 수 있다고 부연 설명한다. ☞ 약간 모호하지만 "지피지기면 백전불태"라는 말과 연관지어 생각하면 대략 이해할 수 있을 듯하다. 제대로 된 분석 속에서 투자하느냐 여부에 따라 부동산이 '돈'이 될 수도 '독'이 될 수도 있다는 뜻이라고 정리하면 되겠다. 그런데 저자가 계속 '땅'에 대해서만 이야기하는 걸 보면, 이런 분류도 알쏭달송해진다.

저자는 초보자에게 중요한 것은 실패 안 하는 것이라고 강조한다. 규제 위주의 부동산 정책 때문이란다.
투자 전 갖추어야 할 요건으론 판단력(지혜), 잠재력(부동산의 매력), 변별력(가치 구별), 자제력(돈의 유지력)을 들고 있다. 그리고 좋은 땅의 기본 수칙으로는 인구 상태와 인구의 질적 가치가 있단다. 더 나아가 좋은 땅의 기준으로 세 가지를 이야기하고 있다. 첫째, 용도변경 가능성이 높은 땅, 둘째, 고광야정인구 증가현상이 일어, 날 가능성이 높은 땅, 셋째, 개발입지(위치)가 좋은 땅이 이에 해당한다.
땅 투자지역에는 광야, 천연기념물, 지상물 등 세 가지가 있다고 한다. 광야는 싼 맛에 들어갔다가 쓴 맛을 보고 나오는 걸 말하며, 천연기념물은 희소성 높은 아이 인구(젊은 인구)가 있는 곳에 투자하는 것으로 명품 땅이라고 한다. 그리고 지상물은 실수요가치에 따른 투자라고 한다. ☞ 저자는 땅 투자를 위해서는 인구 구조나 변화에 주목해야 한다는 걸 이야기하고 있다.
용도지역에 투자하는 방법은 전용과정(지목변경이 최종 단계)을 거쳐서, 개발청사진(용도의 미래가치)을 보고, 주변 부동산과 인구 급증에 따른 용도 변경 가능성을 봐야 한다는 것이다.  

하지만 땅 투자자에게 있어서 용도지역이 그다지 중요하지 않단다. 그 이유는 실수요자는 현재 가치가 집중해야 하지만,  투자자는 미래 가치에 투자하기 때문이란다. 가격보다는 위치(가치)에 집중할 필요가 있단다. ☞ 이 부분에 대한 설명이 다소 미진해서 일반독자들로서는 생소할 것이다. 맹지와 절대농지같은 경우에도 개발청사진과 현장정보가 있다면 기회가 될 수 있다는 이야기다.

역세권이라 하더라도 직주분리형 도시는 거품으로 이어져 문제라고 한다. 저자는 국토를 크게 도시지역과 비도시지역보다는 직주근접지역과 직주분리지역으로 분류할 수도 있단다. 그리고 도로가 철도를 꼭 필요로 하지 않는 데 비해 철도는 반드시 도로를 필요로 한단다.

"하수는 자연적이고 대운을 바라고, 고수는 창의적이고 인위적이다."
"하수는 현장감에 집중하고, 고수는 접근성을 모색한다."
"하수는 하드웨어(땅)에 투자하고, 고수는 소프트웨어(젊은 노동력)에 투자한다."

"역세권은 거리보다 위치와 방향이 훨씬 중요하다."
"고정인구는 시가를 형성하지만, 이동인구는 호가를 조성한다."
"실수요와 가수요가 함께 움직이는 곳이 잠재력과 자제력을 동시에 갖춘 매력적인 곳이다."

저자는 역세권 개발에 관심을 가지고 있는 듯하다. 역세권개발의 성공을 위한 관건은 용도와 지목 변경보다 다양한 각도의 인구 유입이라고 한다. 인구 유입을 통한 지역발전이 가장 중요한 관심 사항이며, 개발 효과는 다양한 인구구조로 감지할 수 있단다. 또한 역사 위치와 입지가 얼마나 중요한지 기존 역사들의 사례를 통해 보여준다. 개발 규모보다 존재 가치의 크기가 역사 성공 여부의 열쇠가 될 것이란다. 결국 역사의 성공은 다양성을 함유한 인구의 유입 및 증가에 달린 것이라고 결론을 내리고 있다.
"타이밍에 투자하는 것이 땅이고, 장소에 투자하는 것이 집이다. 땅은 입체적이지 못하나, 집은 입체적이다. 땅은 잠재력에 투자하고, 집은 현재에 투자하는 종목이다. 따라서 땅은 환금성과 잠재성이 중요하고, 집은 편익성과 활용성이 중요하다." ☞ 얼핏 이분법적으로 결론을 내리는 것이 심리적으로는 안정감을 줄지는 몰라도, 실제 땅이든 집이든 부동산은 '무엇'과 '언제' 모두 중요하다는 생각이다. 고수일수록 '무엇'에 집중한다는 얘기를 들은 적이 있다.
저자는 안전한 개발을 보장받을 수 있는 조건은 접근성과 인구 증가율이 높고 거품가격이 형성되어 있지 않아야 한단다.
▶ 성공적인 투자를 위해 절대 하지 말아야 할 3가지
1. 전문가와 비전문가를 구분하지 못해 묻지 마 투자를 하는 것 : 토지는 토지전문가에게
2. 아파트를 답사하듯 땅을 답사하는 것 : 실수요자와 투자자는 관점과 차원이 달라야 한다.
3. 토지이용계획확인서를 맹신하고, 부동산공법을 10계명으로 인지하는 것 : 이것은 현재 가치에 주목하는 실수요자에게 필요한 것으로, 이보다 투자자는 미래 가치를 보고 투자해야 한다.
땅 투자의 고수가 되려면 규제의 양면성을 알아야 한단다. 규제 강도와 맹지 강도를 구분하지 못한다면 개발지역 땅을 살 수가 없다는 것이다. 맹지라 하더라도 접근성이 좋으면 투자 가치가 있다는 것을 구별할 줄 알아야 한다는 말이다. 고수는 토지이용계획확인서보다 지적 및 임야도를 우선순위에 둔단다. 현장감과 접근성 높은 부동산을 판별하는 데는 지적도가 훨씬 중요하기 때문이란다.
아파트나 건물보다는 투명성과 대중성에서 토지가 뒤쳐진단다. 예측과 예감 따위에 의존하는 경향이 없지 않아 불안하기도 하단다. 이러한 점 때문에 미래에 대해 부정적인 자는 땅 투자자가 될 수 없단다. 저자는 '기획부동산'에 대해 필요악이라고 언급하고 있다. 기획부동산이 많은 잘못을 저질렀지만, 그들의 기획력 덕분에 전국의 수 많은 맹지들이 투자 가치를 갖게 된 측면도 있다고 한다. ☞ 아무리 좋게 볼 만한 부분이 있다 하더라도, 아무짝에도 쓸모없는 땅들을 칼질해서 무고한 서민들에게 매도함으로써 그들의 가슴에 멍들게 한 일을 용서할 수는 없을 것이다. 물론 기획부동산에도 옥석이 있긴 할 테지만, 그걸 어떻게 가려낼 수가 있겠는가?
저자는 정상적인 땅을 분석 기법을 동원해서 투자자들에게 정당하게 소개하는 일을 하는 사람을 '컨설턴트'라고 분류하는 듯하다. 컨설턴트의 의지력과 투자자의 판단력이 만났을 때 컨설팅 결과와 효과가 나온단다. 그리고 진정 실력 있는 투자자는 자신의 물건을 직접 팔 수 있는 능력까지 갖춘 사람이라고 한다. 즉, 환금성을 확보할 수 있는 능력이 있어야 한다는 것이다. 투자자가 가격의 적정성과 개발의 타당성을 검증할 수 있어야 한다는 주장이다. ☞이래서 땅 투자가 진입 장벽이 높은 것이라고 생각한다. 환금성도 낮고 땅의 가치를 분석하는 일도 어렵다. 게다가 이 바닥에는 엉뚱한 생각을 하는 사람들도 많고, 미래에 대한 청사진을 구체적으로 그린다는 것도 쉽지 않은 일이다.

저자는 기획과 기회를 모르는 자는 투기꾼과 투자자도 구분할 수 없는 무지한 상태이기 때문에 땅 투자자가 될 수 없다고 주장한다. 기획은 가치의 극대화를 위한 노력의 도구이며 열정이라는 것이다. 그래서 기획이 기회의 공간이 될 수 있다고 한다. ☞ 땅 투자는 결국엔 '사람'에 대한 신뢰에서 시작하는 것이라고 생각한다. 아무리 두 눈을 부릅뜬다 하더라도, 고객을 호도하고 기만하는 자를 막을 길은 없다. 그런데 운수 소관으로 치부하기에는 투자자의 오판으로 인한 대가가 너무도 엄혹할 수 있다는 것이 문제다.
저자는 맹지라 하더라도 개발계획이 수립되어 있는 곳에 있는 경우에는 잠재력이 높다고 말한다. 가치 높은 맹지는 잠재력이 높지만 가격이 저렴하기 때문에 투자 가치가 있다는 게 저자의 요지다. 그리고 대다수의 땅 주인은 일부를 제외하곤 개별적으로 개발비용을 부담할 수 없기에 국가차원의 개발을 고대하고 있다고 한다.

'복(福)'과 '덕(德)'에 대한 저자 나름대로 정의를 내리는 것이 있어 소개해 본다. 복과 덕은 공통점은 기회지만, 그 의미는 다르단다. 복은 이미 만들어진 과거의 상태지만, 덕은 만드는 것으로 현실이라는 것이다. 그리고 복이 자연적이라면 덕은 인위적이란다. 땅은 긍정인에게는 덕과 복으로 오나, 부정적인 사람에겐 독으로 남는단다. ☞저자만의 독특한 부동산에 대한 독특한 인사이트가 아닌가 싶다. 고전적인 복덕방의 '복'과 '덕'을 나름대로 해석한 것으로 재미있게 볼 만하다.

'투자처'의 기준은 인구 증가지역을 선점하는 게 일반적으로, 환금성과 잠재성에 신경 써야 한단다. '실수요처'의 기준은 삶의 질적 가치에 비중을 크게 두며, 자연의 이치에 맞는 지역을 선점한다.
투자처 선정 기준으로는 첫째 인구상태, 둘째 지상물 구조와 양적 가치, 셋째 접근성, 넷째 개발계획도, 다섯째 높은 현장감 등이라고 한다.
"부동산 사용설명서는 실수요자에게 필요한 것이고, 부동산에 응용력은 투자자에게 필요하다."
"부동산을 실제 활용하려는 자에게는 부동산의 지식, 투자자에게는 지혜가 필요하다."
◆ 안전한 투자를 위한 3가지 힘 : 정보력, 자제력, 판단력
"자동차와 아파트는 오래될수록 위험하다. 안전도가 낮기 때문이다. 이에 반해 땅은 오래될수록 유리할 수 있다."
"땅은 외모의 가치보다 토지이용계획확인서와 현장답사가 중요하다."
"부동산 컨설턴트의 양심은 부동산 투자자의 의심을 대폭 줄일 수 있는 힘이다."
저자는 여자와 부동산의 관계에 대해 다음과 같이 설명하고 있다.
"부동산은 여자가 없으면 유지될 수가 없다. 땅 수명은 여자 수명과 흡사하다. 땅의 끈기와 여자 수명과 흡사하다."
"여자가 부동산을 주도하는 시대다. 여자가 없다면 기획부동산의 존재감과 기대감은 떨어진다. 기획부동산과 여자는 관계가 깊다. 기획부동산이 필요악인 이유다." ☞ 뭐라고 언급해야 할지 모르겠다. 논리적으로 여자와 기획부동산의 관계를 설명하려고 하는데, 선뜻 이해가 되질 않는다.
더 나아가 저자는 부동산 혁신과 혁명에 대해서도 자신의 견해를 밝히고 있다.
"혁신은 인간이, 땅이 할 수 있는 큰 능력이지만, 혁명은 하늘만이 할 수 있는 특권이다."
"부동산의 안전성을 극대화하는 방도가 혁신일 수 있지만, 혁명은 수익성을 의미한다. 부동산의 수익률 크기는 하늘에서 정해주기 때문이다."
"우리나라 부동산 정책은 수명이 짧아 혁명에 접근하기 힘들다. 혁명적 과업의 실천이 곧 부동산을 환골탈태시킬 만한 큰 힘인 것이다." ☞ 땅이 그 가치를 발현하기 위해서는 인간이 할 수 있는 범위를 넘어서 '운'이 작용해야 한다는 것을 설명하는 것이라고 본다. 그런데 이것이야말로 '땅 투자'의 불확실성을 의미하는 것이 아닌가 싶다.

After

'땅' 투자는 부동산을 하는 사람들의 로망이다. '대박 신화'의 원천이라고도 할 수 있다. 그러나 '대박'은 단시간에 주어지는 것이 아니다. 기나긴 인내의 시간이 기본이요, 치밀한 운이 작용하는 측면도 강하다. 물론 고급 정보를 접할 수 있는 투자자라면 예외일 수도 있겠다.
요즘엔 '땅'을 경매를 통해 매입함으로써 애초에 안전마진 확보를 전제로 투자를 하는 분들도 있다. '땅' 역시 저렴하게 매입하면 결코 실패하지 않는다는 것을 확인할 수 있다. 그리고 한편으로는 디벨로퍼로서의 기능을 갖춘 분들은 '땅'을 매입한 후에 직접 개발함으로써 단기간에 수익을 거두는 경우들도 있다. 이는 '땅'이 보전 가치를 이용한 투자일 수도 있겠지만, 개발 가치를 활용한 투자도 가능함을 보여준다. 그런데, 이런 분들은 투자에 대한 안목과 능력을 갖춘 특출한 분들이라 하겠다. 일반 투자자로서는 '땅'에 접근하는 것도 어렵고, 컨설턴트가 제공하는 브리핑과 그 자료를 해석하는 것 역시 버거울 따름이다. 게다가 자칫하면 불량한 이들의 간계에 속을 수도 있는 있다.
개인적으로는 "무식하면 용감하다."고 '땅' 투자에 대한 기본적인 공부도 제대로 안 된 상태에서 겁 없이 몇 건의 투자를 실행한 바 있다. 지금 그 결실을 기다리고 있는 입장이긴 하지만, 준비 부족의 투자를 반성하는 나날들을 보내고 있기도 하다.
끝으로 이 책을 읽고 일반 독자가 과연 '땅'에 대한 혜안과 투자에 대한 용기를 가질 수 있을 것인지에 대해서는 의문을 가질 수밖에 없다는 아쉬움이 남는다.