Before
이 책의 제목을 보면서 우리나라를 대표하는 시인 유치환의 대표작 '행복'을 문득 떠올린다. 이 시의 첫 대목은 '사랑하는 것은 사랑을 받느니보다 행복하나니라'로 시작한다.
이 구절을 읊조리다 보니 '상속'을 받는 것보다는 '상속'을 해 주는 인생이 더 행복한 삶이 아닐까 생각해 본다. 사실 '상속'이니 '증여'를 받느라 고민한 적도 없고, 앞으로도 특별히 고민할 일은 없을 듯하다. 그 덕분에 오히려 부동산이나 주식 등 현물 시장에 대해 관심을 가지게 된 것이 아닌가 생각한다. 만약 선대로부터 풍부한 유산을 받았다면, 아마도 현실에 대한 고민과 미래에 대한 간절함은 없었을 것이라고 확신한다. '결핍'이 가져다 준 최대의 유산은 오늘날의 활동성과 기민함이라 생각한다.

Reading
저자가 이야기하는 상속은 재산으로만 국한된 것이 아니란다.  앞 세대가 가지고 있는 인생의 지혜를 다음 세대가 잘 물려받는 것이 자신이 생각하는 '상속'의 의미라고 한다. 예를 들어 상속세를 절세 하려면 10년 이상의 시간이 필요한데, 이를 위해서는 가족들이 하나로 뭉치는 노력이 뒷받침되어야 한다는 논리다. 따라서 재산 상속보다 더 중요한 것은 '정신', 즉 철학과 가치관의 상속이라는 것이 저자의 일관된 견해다.
상속세는 자산의 반 이상을 내는 무거운 세금이라고 한다. 긴 시간 동안 자산을 분산함으로써 가벼운 상태를 만들어야 한단다. 상속은 부자들만 알아야 하고 고민하는 것이 아니며, 세금문제의 해결뿐만 아니라 가문의 화목을 물려주는 일이라는 것이다. 이를 통해 정신과 재산을 균형 있게 다음 세대에게 상속하는 일이 이루어져야 한단다.
저자에 의하면 상속은 미리 준비되어야 한단다. 자산을 불리는 것보다 잘 물려주어 다음 세대가 누릴 행복에 관심을 두어야 한단다. 이를 위해서는 부모 세대의 역할이 크다는 것이다.

성공적인 상속의 사례 - 일본의 호시료칸과 스웨덴의 발렌베리 가문
"재물은 분뇨와 같아서 한 곳에 모아두면 악취가 나서 견딜 수 없고, 사방에 뿌리면 거름이 되는 법이다."(최완 -경주 부자)
"인생은 눈덩이와 같은 것이다. 정말 중요한 것은 젖은 눈과 아주 긴 언덕을 찾는 것이다."(워런 버핏)
"인생은 B와 D 사이에 있는 C다."(장 폴 사르트르)
"일주일 동안 상대방의 신발을 신어 보아야 그의 입장을 알 수 있다."(인디언 속담)

◈ 증여와 상속 중 무엇이 더 나을까?
- 직계존비속, 즉 상속인에게 증여 후 10년이 지나면 상속재산에 포함되지 않는다.
☞ 10년 단위로 미리 증여한다.
- 재산 규모가 적다면 증여보다 상속이 유리하다.
☞ 총자산이 10억 원 이하로 예상된다면 미리 증여하지 않아도 된다고 한다. 상속은 공제 금액이 커서 배우자가 있다면 10억 원은 세금을 내지 않아도 된다. 따라서 증여세를 미리 납부할 필요가 없기 때문이다.
- 급격한 상승이 예상되는 부동산은 증여를 검토해 본다.
- 부담부 증여는 수증자의 증여세가 줄어들지만, 증여자에게는 양도세가 발생하므로 계산 후 실행해야 한다.
- 증여일로부터 3개월 이내로 양도 및 담보제공은 하지 않는다. 실제 거래가로 증여세가 다시 산정된다.
- 저평가된 자산부터 증여한다.
- 세금의 재원은 종신보험을 통해 마련할 수 있다.
- 자녀와 부모가 동거하면 상속세가 줄어든다.
☞ 10억 원의 주택을 예로 들면, 일괄공제 5억 원과 동거 주택 상속 공제 5억 원을 적용받아 상속세가 없게 된다.

♥ 저자의 딸들 사이좋게 키우는 방법
1) 싸운 후에는 포옹하기  2) 싸우면 밤에 뒷산 약수터에 물 떠오기

"흙수저는 불에 달구면 도자기 수저가 된다. 금수저는 불에 달구면 녹는다."(저자 생각)

"여행은 우리가 사는 장소를 바꾸는 것이 아니라 우리의 생각과 편견을 바꾸는 것이다."(아나톨 프랑스)

After

저자는 상속세보다는 상속 그 자체에 집중해야 한다고 일관되게 권한다. 저자가 이 책을 쓴 의도는 두 딸을 향한 유언의 의미가 있으며, 오랫동안 그녀들이 책의 내용을 기억하고 활용하기를 바라는 마음이었다고 한다.
자식이든 재산이든 많으면 꼼꼼한 정리가 필요하다. 다행히도(?) 나에게는 자식이 하나뿐이라 재산 다툼에 대한 걱정은 안해도 될 것이다. 하지만 재물에 대한 욕심보다는 나눔의 실천을 할 줄 아는 인간으로 커 가기를 바라는 마음은 간절하다.  '재산'을 물려주는 것보다 더 중요한 것은 '자존감'을 물려주는 것이란다. 이것이야말로 사랑하는 자녀가 오래도록  행복하게 인생을 살아가는 밑천이 될 것이라 믿는다. 
 만약 아직까지 자녀에게 상속이나 증여에 대해 생각해 보지 못한 독자가 있다면 이 책을 일독하기를 권한다. 상속세나 증여세 등 상세한 세금 처리 방법을 이 책에 기대한 독자라면 크게 실망할 수도 있을 것이다. 자세한 세금 처리 방법 대신 이 책은 재물 상속 못지 않게 정신적 자산의 대물림이 중요하다는 것을 강조하고 있다.
나도 아이와 더불어 미래를 나누는 노력하는 기회를 서둘러 가져봐야겠다.

★유류분 제도 : 일정한 상속인을 위해 법률상 유보된 상속 재산의 일정부분.
☞ 피상속인은 유언(또는 증여)에 의하여 재산을 자유로이 처분할 수 있지만, 일정한 범위의 유족에게 일정액을 유보해 두지 않으면 안 되며, 그 한도를 넘는 유증이나 증여가 있을 때 그 상속인은 반환을 청구할 수 있는 제도.

Before
'경매'와 관련된 책을 꽤 읽었다고 자부한다. 그런데 어제 공매 사이트에 들어가서 호기심에 물건을 보았는데, 말소기준권리가 되는 근저당권 옆에 '배분요구없음'이라고 표기되어 있었다. 책과 달리 실제 물건을 보고 적용할 줄 알아야 하는데, 경험이 없으면 그게 안 된다는 걸 알았다. 이와 관련된 내용을 경매 관련 밴드에 질의했더니, 말소기준권리가 되는 근저당의 경우에는 별도로 배분요구를 할 필요가 없어서 그렇다는 답변이 돌아왔다.
'경매'는 역시 실행만이 답이라는 생각이다. 언제고 기회가 되면 참여를 해 볼 생각이지만, 그 처음이 아직까지는 멀게만 느껴진다. 법원에 가야 하는 경매 대신 공매를 해 봐야겠다는 생각이지만, 권리 분석에 대한 공부를 통해 자신감을 가져야 할 듯하다. 믿을 만한 멘토가 아쉬운 실정이다.

Reading
저자는 이 책을 초보자를 대상으로 썼다고 한다. 따라서 다른 경매 책과는 다른 특징이 있다는데, 다섯 가지로 설명하고 있다.
1. 초보자를 위한 경매 입문서다.   2. 딱딱하고 교과서적인 목차를 버렸다.   3. 기존의 책과는 다르다.   4. 이미지 편집을 최대화했다.   5. 많은 수강생들의 열망을 반영했다.

이 책의 차례를 보면, 7주의 과정으로 경매를 배우고 실행에 옮기는 내용으로 되어 있다. 경매가 좋은 이유부터 인도명령까지 경매와 관련된 대부분의 절차와 개념이 담겨 있다.

◆ 경매가 좋은 7가지 이유
1. 시세보다 싼 가격에 부동산을 구입할 수 있다.
2. 물건정보가 빠르고 정확하며, 정보에 대한 접근이 용이하다.
3. 매수(입찰)절차가 간편하고 안전하다.
4. 배타적이며 다만 경쟁할 뿐이다.
5. 경매제도의 적극적인 이용은 사회경제에 기여하는 것이다.
6. 부동산 규제가 심할수록 경매는 빛을 발한다.(토지거래허가구역, 전매제한 등)
7. 등기부등본이 말끔하게 정리된다.

★ 공매는 경매와 달리 인도명령제도가 없어 강제집행을 위해서는 명도소송을 통해 확정 판결을 받아야 한다. 그리고 경매에 있는 매각불허가신청이나 즉시항고 제도가 없기 때문에 낙찰부동산에 심각한 하자가 있을 때 그 책임을 묻기가 어렵다.
◑ 임차인은 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 가장 대표적인 채권자다. 그것도 배당요구종기 안에 배당요구를 해야 한다. 배당요구를 하지 않거나 배당요구종기를 지나서 배당요구를 하면 매각대금에서 임차보증금을 받을 수 없다. 이런 경우에는 임차인의 대항력 여부에 따라 매수인의 임차인 보증금 인수 여부가 판가름 나게 된다.
▣ 지상에 분묘가 있으면 일단 입찰은 포기하는 것이 좋다. 분묘기지권이 성립되면 토지를 원하는 대로 활용할 수 없기 때문이다.
◐ 임대차 미상이나 조사하지 못한 임대차관계에 대한 부담은 결국 입찰자가 져야 한다. 다만 조사되지 않은 임대차관계로 인해 매수인에게 부담(임차인 보증금 인수)이 생겼다면 매수인은 이를 이유로 매각불허가를 신청할 수 있다.
◈ 입찰 외 물건이 소재하는 경우에는 법정지상권 문제가 발생할 여지가 있으므로 주의해야 한다. 따라서 제시 외 건물(현황조사나 감정평가 결과 등기부에 표시되지 않은 미등기 상태의 증개축이 존재하는 경우, 이를 감정평가하여 포함시킨 후 건물 본체와 함께 경매할 때) 중에 입찰 외 물건(제시 외 건물이 경매 대상 물건과 소유자가 다르거나 알 수 없는 경우)이 있을 때는 그 물건이 감정평가되어 감정평가액에 포함됨으로써 경매대상에 속해 있는지를 확인하고 입찰하는 것이 타당하다.
☆ 주택임대차에서 대항요건은 점유와 주민등록(전입신고)을 모두 갖추는 것으로 성립한다. 대항요건을 갖춘 다음 날 '0시'부터 대항력이 발생한다. 세대합가의 대항력은 배우자나 자녀 등 보조점유자의 주민등록일 역시 인정된다.
▶ 매매로 전 소유자가 임차인이 된 경우 대항력은 새로운 소유권이전등기일 다음날 '0시'부터 대항력이 발생한다. 또한 임차인이 '무상거주확인서'를 작성해 준 경우에는 대항력을 인정받을 수 없다. 배당순위는 계약서상의 확정일자가 아니라 대항력 발생일을 기준으로 정해진다. 반대로 대항요건을 먼저 갖춘 경우에는 확정일자를 부여받은 날을 기준으로 배당순위가 정해진다. 또한 임대차연장으로 인한 보증금 증액분에 대해서는 추가로 확정일자를 받아야 한다.
☞ 임차인의 우선변제 요건
1) 대항요건(주택-주민등록과 점유, 상가-사업자등록과 점유)을 갖추어야 한다.  2) 대항요건을 배당요구종기까지 유지해야 한다. 3) 확정일자를 받아야 한다.  4) 배당을 받으려면 배당요구를 해야 한다.
☞ 소액임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구종기 안에 반드시 배당요구를 해야 한다. 소액임차인의 보증금 중 최우선변제되는 일정액 한도가 주택 또는 상가건물가액의 1/2 범위 내에서만 변제된다. 대항력 있는 임차인은 배당요구종기가 지나면 배당요구를 철회하지 못한다.

권리분석의 경매의 꽃이다. 권리분석은 등기부등본에서 비롯된다. 등기부등본을 보는 가장 궁극적인 목적은 권리 간 순위를 찾기 위한 것이다. 여기에서 '말소기준권리'가 등장한다. 이것은 권리분석의 전부라고 할 정도로 매우 중요하다.
■ 말소기준권리
- 말소기준권리는 부동산등기부등본에 설정된 권리의 말소 또는 인수의 기준이 된다.
예외) 담보가등기, 가처분, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 체납관리비 등
- 말소기준권리는 임차인의 대항력 유무를 판가름한다.
- 그밖에도 매감대금 납부 이후 명도하는 점유자가 인도명령 대상인지 명도소송 대상인지를 구별짓는 기준이 되기도 한다.
- 근저당, 담보가등기, 전세권(건물 전체에 설정된 것) 등 담보물권은 소액 임차인 여부를 판단하는 기준이 된다. ☞근저당 설정 시점에 따라 소액임차인 여부가 달라질 수도 있다.
□ 선순위 전세권자가 대항력 있는 임차인의 지위를 함께 갖추고 있는 경우에는 둘 중 유리한 지위를 선택할 수 있다. 이는 전세권자가 말소기준권리보다 후순위라 해도 같다. 전세권자의 지위에서 배당요구를 했어도 대항력 있는 임차인의 지위에서 배당요구하지 않았다면 전세권에 의해 일부만 배당받았을 때 추가로 임차인의 지위에서 대항력을 행사할 수 있다. 또한 임차인의 지위에서 받지 못한 보증금이 있을 때는 선순위 전세권자로서 매수인에게 보증금 인수를 주장할 수 있다.
◆ 전 소유자의 가압류는 말소기준권리로서 말소되는 것이 원칙이지만, 매수인이 인수하는 경우가 있으므로 주의를 기울여야 한다. ☞이해해 보려 했지만, 실력이 부족해서 이해하기가 어려웠다.
★공유자우선매수신고제도의 악용을 막기 위해 법원에서는 특별매각조건으로 1회에 한해서만 행사할 수 있도록 문제점을 보완하고 있다. 이전에 인정되지 않았던 법인의 주택임대차도 대항력 유무를 확인해야 한다. 또한 모든 상가건물에 대항력과 5년 계약갱신요구권이 인정된다.
◑ 인수되는 권리 유형 세 가지
- 소유권을 잃게 되는 경우 : 선순위 소유권이전청구권가등기, 청산절차를 마친 담보가등기, 선순위 가처분(지상물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한), 예고등기 및 환매등기
- 재산권 행사에 제약이 있는 경우 : 선순위 지상권, 법정지상권, 분묘기지권, 지역권 및 토지별도등기, '매수인 인수조건'이 있는 권리
- 매수인이 추가로 비용을 지출해야 하는 경우 : 대항력 있는 선순위 임차인(배당받지 못한), 선순위 전세권(배당요구를 하지 않은), 유치권, 체납관리비 및 전 소유자의 가압류
◈ 유치권의 성립 요건 : 1) 채권과 부동산과의 견련성이 있을 것  2) 채권이 변제기에 도래할 것  3) 목적물을 점유할 것  4) 적법한 점유일 것  5) 유치권 발생을 배제하는 특약이 없을 것
☞ 경매개시결정등기 전에 점유와 채권 취득이 이루어져야 유치권을 인정받을 수 있다.
▶ 법정 지상권 성립 요건 : 1) 토지에 저당권 설정 당시 건물이 존재할 것  2) 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같을 것   3) 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어 있을 것  4) 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것 ☞ 강제경매, 공매, 매매 등에 의해 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다. 민법에 규정된 법정지상권과 달리 '관습상의 법정지상권'은 대법원 판례에 의해 폭넓게 인정되고 있으므로 토지 또는 건물만 경매로 나온 경우는 주의를 요한다. 
※ 분묘기지권, 입목지상권
■ 배당표 작성은 권리분석의 종합판이다.
1. 등기부등본에 표기된 권리의 내용과 그 권리설정일 및 임차인의 임대차관계를 순서대로 정리한다.
2. 채권자들의 배당 여부와 배당을 받지 못하는 채권에 대한 매수인의 인수 여부를 검토한다.
3. 채권자의 권리설정일과 각각의 확정일자 및 배당요구일을 기록한다.-말소기준권리 확인
4. 권리신고된 각 채권자의 채권액, 예상 배당액 및 배당받지 못한 채권자의 미배당액을 기재한다. - 미배당액을 인수할 경우까지 포함하여 인수금액 총액 계산
□ 경매신청 채권자를 제외한 채권자 중에 경매개시결정등기 이후에 등기된 채권자는 권리신고 외에 반드시 배당요구를 해야 배당받을 수 있다. 다만 최선순위로 설정된 전세권자는 등기시기와 관계 없이 무조건 배당요구를 해야 배당을 받고 소멸된다. 선순위 전세권자가 대항요건을 갖춘 경우에는 유리한 쪽을 선택해 배당요구를 할 수 있으며, 완전히 배당이 충족되지 않으면 다른 쪽으로 매수인이 인수해야 한다.
◆ 배당의 원칙
1. 순위배당 : 설정 순위에 따른 배당 방식  2. 안분배당 : 배당순위가 같을 때 채권액에 비례한 배당 방식
3. 흡수배당 : 가압류-담보물건-가압류인 경우, 선순위 가압류를 기준으로 1차 안분배당한 후, 후순위 가압류보다 앞선 담보물권이 후순위가압류의 배당액을 추가로 흡수하는 배당 방식
4. 순환배당 : 조세채권이 있는 경우, 1차 안분배당, 흡수배당을 두 번 하는 배당 방식
★ 배당순서 : 집행비용-제3취득자의 필요비와 유익비-소액임차인의 최우선변제권, 근로임금채권-당해세-일반조세채권-저당권·전세권에 의해 담보되는 채권-일반임금채권, 퇴직금채권-공과금채권-일반채권
◑ 예상입찰가는 저금리 기조에 따라 임대수익용 부동산의 투자 수익률을 4% 정도로 보고 산정하고 있다. 입찰 시 준비서류는 입찰보증금(최저매각가의 10%), 신분증 및  도장이다.
☞ 매수인은 명도협의 시 명도확인서를 비롯하여 체납관리비, 권리금, 명도비용 등을 제시하여 협의에서 우월한 지위를 점할 수 있다. 그러나 명도협의와는 별개로 강제집행 절차를 밟는 것도 게을리해서는 안 된다. 명도협의가 제대로 되지 않을 경우를 대비하고, 또한 점유자를 심리적으로 압박하는 카드로 활용할 수 있기 때문이다. 명도소송 중이나 강제집행 시 점유자가 바뀌는 것을 막기 위한 방법으로 점유이전금지가처분을 활용할 수 있다.

After
이 책은 사례 중심의 책은 결코 아니다. 따라서 어느 정도 경매를 경험한 사람들로서는 마뜩치 않을 수도 있을 것이다. 하지만 경매에 이제 관심을 갖기 시작한 초보자들로서는 7주 동안 차분하게 공부할 수 있도록 내용이 구성되어 있어, 경매의 개념과 기본 원리를 충분히 익힐 수 있을 듯하다. 물론 이 책 한 권으로 경매의 모든 것을 터득한다는 것은 애초에 불가능한 일일 것이다. 그러나 경매라는 것이 이론적으로 파고들면 한 없이 어려워지는 것이지만, 물건을 싼 가격에 살 수 있는 방법이라는 기본에서 가벼운 마음으로 시작하면 좋을 듯하다.
무엇보다도 이론적 무장도 중요하지만, 현장 속에서 경험하면서 배우는 것이 효과적일 것이라고 생각한다. 아직까지 한 번도 경매 현장을 방문해 본 적이 없기에, 나를 비롯한 경매 초보자들은 우선적으로 경매 법정을 찾아 현장의 분위기를 호흡해 볼 필요가 있으리라 생각한다. 결론은 책만 읽어서는 안 된다는 것이다.