세계의 패권국가들은 자국의 경제를 살리기 위해 통화의 가치를 낮추고 금리를 극단적으로 인하하는 양적완화를 경쟁적으로 실행해 왔다. 미국이 재정 적자와 인플레이션 부담으로 양적완화정책을 축소하고 있긴 하지만, 미국을 제외한 다른 나라들의 양적완화정책은 여전히 진행 중이라고 볼 수 있다. 양적완화정책의 추진과정에서 환율과 금리는 조작되었으며, 이로 인한 인플레이션과 자산 버블은 세계경제의 위협 요인으로 남아 있다.

1997년 외환위기 당시 환율과 금리는 급등하고, 이에 연쇄적으로 코스피지수는 급등을 하는 현실을 경험했다. 이를 통해 깨달은 것은 두 가지다. 첫째는 무능한 정부는 아무리 개인이 노력하더라도 파산에 이르게 한다는 것이다. 둘째는 개인의 자산은 결국 환율과 금리가 결정한다는 것이다. 그러나 그러한 위기는 한편으로는 엄청난 부의 재편을 가져온다는 것 또한 사실이다.

세계에 떠도는 유동자금이 100조 달러다. 이 돈이 버블과 금융위기를 발생시킨다. 우리나라 역시 마찬가지다. 이러한 금융자본에 의해 환율과 금리가 마법을 부림으로써 내재가치와 별도로 투자상품의 가격이 급락과 상승을 거듭한다. 따라서 환율과 금리 공부는 필수적이다.

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미국과 중국 간에 벌어지고 있는 무역전쟁에서 미국이 궁극적으로 노리는 것은 위안화의 인위적 절상이다. 그러니까 무역전쟁의 원인도 기실 따지고 보면 환율이라는 것을 알 수 있다. 무역수지의 향방을 결정짓는 핵심 열쇠 중에 하나가 '환율'이다. 환율 변동에 의해 무역의 안전성과 위험성이 오르락내리락 한다. ☞미국이 일본을 상대로 맺은 1985년의 플라자 협정은 이젠 너무도 유명한 사건이다. 이를 통해 일본의 엔화는 강세를 보이게 되며, 이에 따른 문제를 해결하기 위해 실시한 저금리 정책으로 인해 극심한 거품을 낳게 된다. 이러한 이유로 일본 경제는 '잃어 버린 30년'을 겪게 된 것이다.

양적완화정책은 자국의 통화량을 늘림으로써 통화가치를 낮춰 자국의 상품 경쟁력을 높이는 정책이다. 이로 인한 나비효과로 세계경제는 버블이 생겼다. 우리나라도 예외가 될 수 없다. 서울 주택 가격의 폭등 이유는 수급보다는 저금리와 유동성에서 온 것으로 봐야 한다.

미국의 금리 인상 여부와 관계없이 지방과 서울 부동산의 양극화는 하나의 패러다임으로 굳어졌다. 이로 인해 인구절벽현상에도 불구하고 통계와 별개로 실질적인 서울 인구는 오히려 늘어나고 있다.

미국 달러화 강세는 제한적일 것이므로 이로 인한 우리나라 금리 상승 역시 매우 제한적으로 움직일 것이다.

숙박시설인 펜션과 노후연금상품은 영어로 똑같은 낱말이다. 둘 다 소중한 자금이 투입되었다는 점에서는 일맥상통한다.

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시장은 아무리 정교하게 예측해도 우리의 답안지에 들어 있지 않은 돌발 변수로 인해 요동친다.

현재의 환율 하락의 구조적인 배경은 양적완화정책을 처음으로 시도한 미국에서 찾아야 한다. 미 국채의 매입 등으로 인한 달러화의 약세로 원화의 가치가 상승하는 상황이 조성된 것이다. ☞2018년부터 환율은 다시 상승하고 있는데, 그 이유는 연준의 기준 금리인상에서 기인한 것이다.

환율이 변동되는 것에는 경제적 요인뿐만 아니라 국제정치적 역학관계도 크게 작용한다. 수출이나 외국인 자금 유입에 따라 통화량이 늘어나는 것만으로 원화 강세가 이어진다는 것은 단순한 시각이다.

환율이 하락(원화절상)하면 금리는 하락한다. 반대로 환율이 상승하면 금리 역시 상승하는 게 보통이다. 중요한 것은 시장의 흐름을 주시하는 것이다.

1944년 브레튼 우즈 협정에 의해 미국은 기축통화국으로서의 위치를 차지하게 된다. 이후 금태환제를 일방적으로 폐기하고 달러화를 대량으로 발행하였음에도 불구하고 기축통화국의 지위를 상실하지 않은 이유는 원유를 달러로만 결제하게 하는 시스템(페트로 달러 시스템)에 기인한다. 결론적으로 미국이 기축통화국으로 버티는 것은 경제력이 아닌 군사력 때문이라 할 수 있다.

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■ 초보자가 알아야 할 환율 상식

☞ 위 표에 대한 내용을 선뜻 이해하기가 어렵다. 굳이 이해하려고 한다면, 금리와 환율은 반복순환적인 구조를 지니고 있다는 점일 것이다.

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부동산은 정책뿐만 아니라 금리와 환율의 변동에 의해 달라지는 유동성에 가장 큰 영향을 받는다.

외국 자본들은 주로 상업용·산업용 부동산에 투자한다. 그리고 가격 상승보다 환차익을 노리고 투자하는 경향이 있다. 결론적으로 환율은 경기를 반영하지만 부동산은 경기 흐름과 반대로 움직일 여지가 있다.

환율이 오르면 주가는 내리고 주가가 오르면 반대로 환율은 떨어진다. ☞ 이는 주식시장에서의 외국인 투자자의 동향과 관련해서 일어날 수 있는 현상이다. 하지만 우리 경제가 매력적이라면 외국인 투자가 증가함으로써 환율은 하락하지만 주가는 유지될 수도 있다.

역사적으로 원화가치가 오를 때(환율하락)가 주식시장의 대세상승기였다. 역으로 원화강세 국면에서 달러를 매입해 미국주식이나 해외 ETF에 투자하는 것도 좋다. ☞ 주가는 환율 자체가 영향을 주는 것이 아니라, 외국인을 비롯한 투자자들의 움직임과 관련된다.

보험사의 저축성 보험은 가입 손실이 더 커지기 전에 해약하는 것이 맞다.

금융위기가 오면 환율(원화하락)과 금리는 폭등하며, 우량자산마저 급격하게 하락한다.

달러 환율보다 더 극단적으로 요동치고 있는 통화는 엔화다.

환율은 주가 상승에 기여하고, 달러 공급의 증가는 국내의 통화량을 증가시켜 시장금리를 하락시킨다.

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"내일의 행복을 위해 오늘의 행복을 유예한다는 것은 어리석은 일이다."

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After

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이 책을 읽다 보니 저자의 부동산 관련 책을 예전에 읽었던 기억이 난다. 저자는 단순히 부동산만 투자하는 사람이 아니라 금융 전반에 대한 지식과 혜안을 가지고 있는 전문가인 듯하다.

환율 관련 책을 몇 권 읽었지만, 여전히 머리속은 혼잡스럽기만 하다. 책을 읽는 중에 환율, 금리, 주가의 상관관계에 대해 내내 이해하려고 했지만, 명쾌하게 정리가 되지 않는다. 경제학을 전공한 사람으로서는 가장 기본적인 내용이라고도 할 수 있을 텐데도 말이다.

그런데 현대 사회가 점점 고도화되고 복잡화되는 과정에서 경제 현상 역시 단순한 구도로 흘러가는 것은 아닌 듯하다. 환율과 금리 그리고 주가의 관계 역시 상식 선에서 의도한 대로만 움직이지 않는다. 저자가 말한 바대로 세상이 지수함수적(?)으로 움직이고 있는 것이다. ☞지수함수가 무슨 의미로 사용된 용어인지 모르겠지만, 뭔가 복잡한 현상을 설명하는 것으로 이해하겠다. 환율이 일정한 흐름을 보인다 하더라도 결국엔 적절한 타이밍이 중요할 것으로 보인다. 앞으로는 환율의 움직임에도 좀 더 관심을 갖고, 외환 예금이나 외국 ETF 등 주식 투자에도 참여할 수 있도록 해 봐야겠다는 생각이 든다

Before

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세계 일주는 늘 가슴 속에 품고 있는 희망이다. 해외 여행은 지금껏 모두 패키지로만 다녔을 뿐, 자유여행을 단 한 번도 경험한 적이 없다. 이런 처지에서 세계 일주를 향한 꿈은 신기루처럼 사라지고 말런지도 모를 일이다.

스마트폰 덕분에 와이파이만 있으면 번역기앱을 돌려서 현지인들과 어느 정도 의사소통을 할 수 있다고 한다. 이런 반가운 소식 덕분에 세계 일주에 대한 희망을 다시금 가져 본다. 그리고 어쩌면 일주도 좋지만, 어느 한 곳에 오랫동안 머물러서 현지인의 느낌과 시선으로 살고 싶다는 희망도 있다. 어쨌든 아직은 준비 단계다. 그 일환으로 이 책을 읽는 것이다. 젊은 청년이 과감하게 세계일주에 도전한 내용이다. 그리고 책표지를 보니 '한류'가 각광받는 지금 이 시기가 한국인이 세계 일주를 할 수 있는 최적기라고 한다. 몇 년 후 은퇴시점이 되었을 때도 '한류'가 여전히 뜨거운 관심을 받고 있기를 기대해 본다.

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Reading

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세계일주를 떠나기에 좋은 조건

1. 대한민국 여권은 세계 랭킹 3위의 파워를 지니고 있다. 무비자로 다닐 수 있는 혜택이 많아, 특히 장기 여행에서 장점을 발휘할 수 있다.

2. 우리나라의 높은 물가가 오히려 여행의 유리한 조건이 된다. 스타벅스 커피 가격이 우리보다 비싼 나라는 스위스와 싱가포르밖에 없을 정도다. 게다가 지금은 원화가 강세인 시기다.

3. 케이팝을 비롯한 세계적인 한류 열풍으로 인해 수많은 팬들이 세계 곳곳에 있다. 한국인과 한국어에 대한 선호도가 높다.

4. 항공 노선의 세계화와 저가 항공사의 대두다. 항공사 프로모션을 적절히 잘 활용하면 저렴한 비용으로 장거리 여행을 할 수 있다.

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이 여행기는 저자가 1년 10개월 동안 55개국을 여행하며 경험한 에피소드에 초점을 맞추고 있다. 단순히 여행지에 대한 소개나 감상을 위주로 하기보다는 현지에서 만난 사람들과의 경험담을 중심으로 꾸며졌다고 한다. 이 책은 여행지를 중심으로 구성되어 있는데, '동남아시아-남아시아-서아시아'의 순으로 되어 있다. 애초에 서문에서 밝힌 것과는 달리, 책에서 다루고 있는 여행지는 아시아 지역에 국한된 것으로 보인다.

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여행을 통해 저자는 무언가를 얻기보다는 버리는 쪽을 택했다. '교만, 어리석음, 혐오' 등이 바로 그것이다.

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동남아시아(태국-미얀마-인도네시아)

세계일주를 사치라고 생각하는 사람도 있는가 하면, 푸켓에서 만난 영국인 데이비드는 세계일주를 투자의 기본이라고 생각했다.

"여행은 언제나 돈의 문제가 아니라 용기의 문제다."(파올로 코엘류)

절친이 있는 미얀마에 도착하자마자 여행경비가 도난 당했다는 사실을 확인하고 망연자실한다. 게다가 여자친구로부터 이별 통보까지. 역시 '머피의 법칙'인가? 미얀마의 불교 유적지인 '쉐다곤 파고다(불탑)'의 압도적인 아름다움과 우아한 자태를 보면서 우울한 기분을 푼다. 세계 3대 불교유적지 중 하나인 미얀마 바간에서 우연히 만난 소년 '랑이'를 통해 교육과 행복에 의미에 대해 생각하게 된다.

인도네시아는 엄청난 볼거리에 비해 너무나도 저평가된 곳이다. 18,000여 개의 섬과 에메랄드빛 바다, 수많은 활화산, 열대 동식물을 볼 수 있는 자연의 보고다. 메단공항 직원인 '부르한'과의 뇌물 일화를 통해 인도네이상 여행을 위해서는 왕복티켓이 필수라는 사실을 알게 되었다. 천상의 토바호수로 가는 버스에서 만난 소녀들을 통해 한류의 열기를 확인하였다. 그 밖에도 게스트하우스에서 오토바이를 선뜻 내준 '닉선', 히로시마 원폭의 250만 배와 맞먹는다는 쓰나미 지진이 일어난 반다아체에서 만난 '리아', 인도네시아 최서단 뿔라우웨섬에서 만난 카우치서핑의 호스트이자 옥스포드대 출신 의사였던 '모하' ☞ 인도네시아는 세계최대의 무슬림 국가다. 실내에서도 담배를 피우는 등 흡연문화가 강하다. ​

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남아시아(스리랑카-인도 남서부-파키스탄-인도 북부-두바이)

남아시아의 첫 여정은 인도양의 진주라 불리는 스리랑카에서 시작한다. 스리랑카에서는 고개를 좌우로 살랑사랑 움직이는 것이 긍정의 표시다. 주의해야겠다. 뚝뚝을 타고 이동하려다 기차에 귀중품이 든 보조가방을 두고 내린 사실을 알게 된다. 역무원들과 뚝뚝 기사 덕분에 보조가방을 되찾게 된다. 이를 계기로 뚝뚝 기사에 대한 태도를 바꾼다. 스리랑카의 작은 도시 아누라다푸라에서 만난 '아불'은 우리나라에서 노동자로 일한 경험을 갖고 있다. 이 경험 때문에 우리나라를 제2의 조국으로 여길 정도로 사랑한단다. 스리랑카 제2의 도시 캔디에서 고산도시 엘라로 이어지는 구간은 세계적으로도 가장 아름다운 기찻길 중 하나다. 여기에서 만난 친절한 역무원 '다니쉬'의 선행을 오해했던 잊을 수 없는 해프닝! ☞ 대다수가 불교신자지만, 주변국가의 영향을 받아 종교 갈등도 심심찮게 일어난다. 물가에 비해 입장료가 비싸다.

인도에서는 코를 함부로 파면 안 된다. 좋지 않은 공기가 그대로 폐로 들어가기 때문이다. 그리고 릭샤를 탈 때는 반드시 선협상 전략을 구사해야 한다. 인도에서 처음 방분한 도시 마두라이는 그야말로 소판이었다. 불가촉천민 아이들에 대한 상인들의 반응을 통해 인도가 여전히 카스트의 나라라는 사실을 알게 되었다. 인도 여행 중에 알게 된 '푸자'에게서 뜻밖에도 청혼을 받는다. 인도에서 조심해야 할 것 중 하나가 소매치기다. 스마트폰을 분실하고, 인도 경찰서에서 확인증을 받던 중에 폭력경찰의 모습을 본다.

"누구나 그럴싸한 계획을 가지고 있다. 한 대 맞기 전까지는."(마이클 타이슨)

뭄바이에서 스마트폰을 잃고 도움을 청했던 '아쉬쉬'가 동성애 친구라는 사실에 경악했지만, 그의 친절과 호의는 좋은 추억으로 남는다. ☞ 인도에서 물건을 살 때는 흥정이 필수다. 이를 위해 잔돈을 준비해야 한다. 위생상태가 열악하므로 검증된 레스토랑을 이용하는 게 좋다. 문화, 종교, 관광명소의 매력은 무한하다.

파키스탄은 위험한 여행 지역으로 악명이 높다. 그럼에도 불구하고 여행자의 3대 블랙홀 '훈자마을', 간다라 미술의 고장 '탁실라', 세계 4대문명의 하나인 '인더스 문명 유적지' 등 볼거리가 산재해 있어 여행자의 관심을 끄는 곳이다. 손님을 우대하는 파키스탄 사람들을 만나면서 파키스탄에 대한 부정적인 생각은 사라진다. 숙소에서 만난 독일과 홍콩 여행자는 세계에서 가장 친절한 나라로 각각 아프가니스탄과 시리아를 꼽는다. 이들 나라에 대한 잘못된 편견은 모두 미디어의 문제라는 데는 의견을 같이했다고 한다. 참고로 파키스탄은 중국과 '형제의 나라'라고 할 정도로 가까운 나라다. 미국이 인도와 동맹을 맺어 중국을 견제하려 했던 것이 그 원인이라고 한다. ☞ 이란만큼이나 보수적인 이슬람국가로 술과 돼지고기를 먹을 수 없다. 서부와 남부지역은 치안이 좋지 않다.

파키스탄에서의 일정을 마치고 도착한 곳은 시크교도의 성지로 유명한 인도의 암리차르다. 중고로 샀던 스마트폰이 말썽을 부린다. 속아서 산 이 스마트폰 덕분에 인도의 민낯을 보게 된다. 호스텔 주인 '샌디'의 도움으로 중고상에게 다시 폰을 팔아 치운다. 속아서 산 폰을 속여서 판 셈이다. '인도에서는 아무도 믿어서는 안 된다. 인도에서 가장 볼거리가 많은 지역은 서북부에 위치한 라자스탄 주다. 이곳에서 만난 일본인 여행객 '카미'와의 교류를 통해 동아시아 문화의 동질성을 깨닫는다. 인도의 상징인 타지마할이 있는 아그라가 인도의 마지막 여행지다. 아름다운 타지마할과 달리 아그라의 인심은 형편 없다. 인도의 기약 없는 기차 연착이 인도 스타일을 말해 준다. "인도에서 효율을 찾는 게 어려울지 한국에서 여유를 찾는 게 어려울지 문득 궁금해진다." 인도의 비효율이 문득 우리가 잃어 버린 낭만이 아닐까 생각해 본다. 인도가 준 마지막 선물은 공항 직원 '파티마'가 호의로 베풀어 준 비즈니스석이었다. 인도는 떠나는 날까지 선물을 준 애증의 나라다.

사막의 기적이라 불리는 두바이에는 세계 최고층 빌딩 부르즈 칼리파가 있다. 무인 트램도 이색적이다.

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서아시아(이란-아르메니아-조지아-터키)

서아시아는 산업혁명 이후 유럽 여러 나라에 의해 식민지배를 당하는 등 고초를 겪은 바 있다. 또한 서구 중심의 문화 속에는 이슬람에 대한 왜곡과 비하가 심각하게 드러난다. 이란은 위험한 나라로 인식되고 있지만, 파키스탄과 마찬가지로 친절하고 따뜻한 나라다. '시와 장미'의 도시 쉬라즈가 이란의 첫 방문지다. 이곳은 페르시아 유적지인 페르세폴리스로 유명하다. 페르세폴리스(타그테 잠쉬드)를 건설한 사람들이 노예가 아닌 자유민이었다는 점은 페르시아가 그리스 아테네보다도 선진적인 나라였다는 걸 의미한다. 카우치 호스트 '모하마드'는 시아파 3대 성지 중 하나인 샤에체라그 모스크를 적극 추천한다. 가이드 호세이니의 호의로 모스크 내부를 구경할 수 있었다. 아름답다는 말로도 부족한 모스크의 내부만큼이나 이란인들의 손님에 대한 관심과 친절 역시 대단했다. 야즈드는 조로아스터교의 거점이었던 고대 도시다. 침묵의 탑으로 가는 길에 만난 '알리'는 이란 사회의 폐쇄성에 대해 불만이 많다. 이슬람 원리주의와 미국의 경제제재로 인한 이란의 현실을 알 수 있었다. 그런데 돌발상황이 벌어진다. 뭄바이의 '아쉬쉬'에 이어 야즈드의 '알리'도 동성애자였던 것이다. 억압된 상황이 낳은 불편한 사실이라고나 할까? '세상의 절반'이라고 불리는 이스파한. 이곳에는 세계에서 두 번째로 큰 광장인 이맘광장은 페르시아 건축의 진수를 느낄 수 있는 곳이다. 뭄바이의 '푸자'의 청혼에 이어 이곳에서 만난 '샤가에'의 데이트 신청은 여행에 즐거움을 더해 준다. 그녀를 통해 이란에는 일반경찰 외에 종교경찰이 있다는 사실을 알게 된다. 공공장소에서 히잡을 벗으면 이들에 의해 처벌받는다고 한다. 폐쇄적인 이란 사회이지만, 젊은이들의 자유분방함 속에 변화 가능성을 엿볼 수 있었다. 테헤란의 카우치 호스트인 '조흐레'는 열렬한 BTS팬이다. ☞ 이란인과 아랍인은 다른 민족이다. 세계에서 택시비가 가장 저렴하다.

아르메니아와 이란은 국경을 맞대고 있지만, 종교를 비롯한 모든 것이 대조적이다. 술과 돼지고기가 허용딘 크리스트교 국가다. 주요 교통수단으로는 마슈롯카라 불리는 미니버스가 있다. 수도 예레반의 호스텔에서 만난 '팅팅' 덕분에 중국 음식을 맛본다. 대화가 통한 그녀와 세계 최초의 성당 에치미아진도 함께 구경했다. 그녀와 대화하면서 우리나라의 여권 파워를 실감하게 되었다. 아르메니아는 북쪽의 조지아를 제외하고는 모두 이슬람국가들로 둘러싸여 있다. 터키 오스만투르크에 의한 아르메니아인 대학살은 나치의 홀로코스트에 비할 만하다. 150만 명 이상 학살된 제노사이드가 홀로코스트에 비해 거론되지 않는 이유는 무엇일까? 참고로 아르메니아에 인접해 있는 터키와 아제르바이잔은 투르크 형제나라다. ☞ 아르메니아인들의 케이 팝과 한류에 대한 열광은 상상을 뛰어넘는다. 아르메니아는 한국인이 여행하기에 좋은 나라다. 그리고 다양한 종류의 브랜디는 한 번쯤 즐길 만하다.

조지아는 인근 이란, 터키, 아제르바이잔 사람들이 음주관광을 오기도 한다. 조지아인들은 러시아인보다 술을 더 잘 마신다. 브랜디도 유명하지만 와인은 조지아의 국격이자 자존심이라고 한다. 호스텔에서도 와인을 무료로 제공할 정도다. 조지아의 술값은 와인 한 병 5천 원, 맥주 1,500~2,000원으로 놀랄 정도로 저렴하다. 조지아 여행의 하이라이트는 카즈베기산과 사메바성당이다. 술을 좋아하는 이상으로 조지아인의 깊은 신앙심은 인상적이었다. 그리고 조지아는 겨울 레포츠의 천국이다. 코카서스산맥의 자연설과 산봉우리 덕분이다. 가격도 은혜롭다. 하지만 조지아의 스키장은 만만치 않았다. 눈덮인 슬로프에서 극도의 공포감을 경험하게 된다. 조지아 제2도시 쿠타이시는 수도 트빌리시와 달리 평화롭고 고즈넉했다. 그곳에서 만난 몸이 불편한 소녀 '마리암'과 그 가족들의 따뜻한 환대는 잊을 수 없다.

"좋은 말을 베푸는 것은 따뜻한 비단 옷을 입히는 것보다 따뜻하다." ☞ 조지아 커피는 미국 조지아주와 관련될 뿐, 조지아와 관련이 없으므로 주의해야 한다.

터키인들은 자신들의 뿌리를 몽골이라 생각하지만, 아시아 국가가 아닌 유럽 국가로 여겨지길 원한다. 지금껏 여행 나라 중 가장 좋았던 나라는 터키다. 첫 여행지 리제는 생소한 도시다. 여기에서 만난 대학생들 역시 한류팬인 데다가 게임매니아라 급속히 가까워졌다. 터키의 경제와 문화 중심지는 수도 앙카라가 아닌 이스탄불이다. 그런 탓에 앙카라에 가는 여행객은 드물다. 이곳에는 터키의 국부인 아타튀르크(무스타파 케말)의 묘가 있다. 비록 소수이긴 하지만 '메르베'처럼 이슬람 교도 입장에서는 아타튀르크에 대한 다른 평가도 있었다. 세계 최대 여행가이드 사이트인 『트립 어드바이저』가 선정한 '죽기 전에 꼭 가봐야 할 도시' 중 1위가 이스탄불 이다. 동서양과 기독교와 이슬람 문화가 총집산되어 있기 때문이다. 이스탄불에서는 '메르베'의 친구인 '엠레와 제이넵'을 만났다. 대학교 직원인 그들을 통해 본 터키의 직장 문화는 우리보다 훨씬 자유스러웠다. 이스탄불에서 조심해야 할 건 술값 사기꾼들이다. 1차 후에 2차 술자리에서 엄청난 바가지를 씌운다는 게 그들의 범행 수법이다. '알리와 루루'는 터키 동부 도시 바트만에 사는 쿠르드족이었다. '루루'의 여동생 '누르셀' 덕분에 터키 학교의 1일 교사가 되어 본다. 마지막으로 시리아 국경에 있는 누사이빈으로 향한다. 누사이빈은 쿠르드 반군과 IS가 수차례 얽혀서 전쟁을 일으켰던 곳이다. '누르셀'의 언니 '구르벳과 남편 로크만'이 위험을 무릅쓰고 동행을 자처한다. 누사이빈에는 '로크만'의 동생이 살고 있었다. 여전히 전운이 감돌고 있는 이곳이지만, 사람들의 손님에 대한 환대와 친절은 변함없다. 전쟁과 죽음의 상처를 씻고 다시 평화와 축복이 가득하길 기원했다. ☞ 터키는 차(茶) 문화에 있어 최고 수준이다. 터키의 볼거리는 유럽대륙 전체와 맞먹는다. 축구를 비롯한 스포츠 선진국이다.

After

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이 여행기를 읽고 난 소감은 사람 냄새가 가득한 여행기라는 생각부터 든다. 대부분의 여행기가 화제로 삼고 추구하는 이색적인 볼거리나 다양한 먹거리보다는 '그곳'에 살고 있는 사람들의 이야기를 주제로 삼고 있는 게 특징이다. 이 여행기는 이제 막 30대가 된 저자가 여행 중에 만난 많은 사람들을 담백한 문체로 그려내고 있다. 저자는 특별히 화려하거나 세련되게 꾸미지 않고, 자신이 그저 보고 느낀 그대로를 전해 주는 메신저 역할에 충실할 뿐이다.

혼자 여행한다는 건 꽤 자유롭고 흥미로운 일이다. 하지만 의외의 상황 속에서 만난 위기와 어려움을 혼자 해결해야만 한다. 저자는 물론 우여곡절에도 불구하고 무사히 여행을 다녀왔지만, 현실 상황에서는 불미스러운 일도 다수 발생할 것으로 생각한다. 하지만 여행이 즐거운 것은 여행 중에 겪은 로맨틱한 이야기도, 아슬아슬한 긴장감도 모두 다 아름다운 추억이 되기 때문이다. 개인적으로는 혼자 여행을 다니는 것은 몹시 위험한 일이라는 생각이다. 대부분의 홀로 여행객들은 무사히 각자의 집으로 돌아갔겠지만, 심심찮게 불운한 소식들이 전해지곤 하기 때문이다.

이 책을 오늘 전역하고 집으로 돌아오는 아들 녀석에게 읽게 할 작정이다. 인생은 한 번뿐이고, 더군다나 청춘은 말로 표현할 수 없는 가치가 있다는 말과 함께 전해 보련다.

Before

2년 전쯤에 우연히 인터넷 서핑 중에 땅과 관련된 블로그를 발견하게 되었다. 이때부터 땅에 관심을 갖고 몇 군데의 토지를 지분으로 사게 되었다. 어느 토지 투자 회사의 땅이었다. 땅이 가지고 있는 거대한 희망에 꽂혀서 제대로 된 공부 없이 무작정 몇 차례의 투자를 감행하게 되었다. 첫 투자에 나섰을 때, 토지 투자를 권유했던 이로부터 들은 말이 생생하다. '땅을 보고 미래의 그림이 그려지지 않나요?' '가슴이 설레는 느낌이 없나요?' 등의 질문을 받았다. 그런데 사실 나는 그 땅을 보고 아무런 느낌이 들지 않았다. 주변에 아무것도 없는 휑한 시골땅이었을 뿐이었기 때문이다. 그럼에도 불구하고 땅 투자의 신화를 의심없이 믿었다. 마치 그 사람이 내 운명의 귀인일 것이라는 아전인수식 해석까지 하였던 것이다. 그러나 '세상에 공짜 점심은 없는 법'이라고 하지 않는가? 지나치게 꼼꼼한 것도 문제지만, 근거없는 실행력도 그 대가가 만만치 않다는 걸 느끼고 있는 중이다. 물론 세상 일은 알 수 없기는 하다. 몇 차례 매입한 땅이 혹시라도 인생 후반기에 든든한 우군이 되어줄런지도 모를 일이다. 이 책의 저자는 예전에 상가 투자로 책도 내고, 강의도 하던 분이다. 그런데 토지까지도 투자를 잘 하나 보다. 어차피 건물은 입지고, 그 입지에는 토지가 있는 건 분명한 사실이니 당연한 듯도 싶다. '오를 땅만 산다'는 저자의 노하우를 배울 수만 있다면, 토지를 대하는 현명함을 갖게 될 거라 기대해 본다.

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예전에 저자가 강의할 때 했던 말이 생각난다.

"아파트와 같은 주택에 투자하지 않고, 상가를 전문으로 투자했기에 금융위기가 왔을 때도 전혀 문제가 없었다." 경기가 좋든 나쁘든지 간에 상가는 계속 영업을 한다. 그리고 상가 수요는 분명 존재하기에, 경기가 어려울 때일수록 상가 투자의 기회가 될 수 있다는 의미에서 했던 말로 기억된다. 역발상에 기초한 분석 투자를 하는 이를 꼽는다면 저자 역시 결코 빠질 수 없는 인물일 것이다.

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홍춘욱은 추천 글에서 서울 아파트 가격 상승이 토지가격 상승보다 높은 현상을 세계적 추세와 다른 특이한 현상이라고 말한다. 세계 주택 가격의 지속적 상승의 배경에는 토지 가격의 상승이 있는 것과 달리 우리는 토지투자를 두려워하는 투자 문화로 인해 토지보다 아파트 가격이 더 상승했다고 결론내린다.

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"호재가 있는 지역의 토지 가격은 일정한 상승률을 보이지 않는다"

"토지투자는 부동산 뉴스를 잘만 읽어도 절반은 성공할 수 있다"

"토지이용계획확인서에 '보전'이라는 단어가 나오면 일단 물러나야 한다"

■ 뉴스 분석 제대로 하기

뉴스를 통해 언제 개발되는지 알아내고, 보존할 땅과 시가지로 개발될 땅인지를 구분해야 한다.

개발 관련 뉴스에서 행정 계획뿐만 아니라 사업시행자와 보상계획이 구체화되었을 때 투자를 실행해야 한다. 행정기관의 담당자를 통해 민간사업시행자 공모 등에 관한 내용을 문의해야 한다.

택지개발지구 지정이 취소되었다 하더라도 교통과 산업단지는 그대로 진행될 수 있다. 따라서 택지개발지구 지정이 취소된 지역 인근에서 집 지을 수 있는 땅은 아주 좋은 투자 물건이라 하겠다.

◆ TOD 개발 = 택지개발지구 + 교통 + 산업단지

"개발 호재가 발표된 시점에 투자 시기를 찾으면 실패한다. 개발 호재가 실현되는 시점에 투자 시기를 찾아야 성공한다"

공공기관 주도의 개발 사업은 언론 노출 빈도는 많지만 추진 속도는 엄청 느리다. 반면에 민간사업자 주도 사업은 속도는 빠르지만 언론 노출은 많지 않다.

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■ 시가지가 될 비시가지를 찾아라

판단의 근거는 뉴스와 약간의 공법 속에 담겨 있다.

아무리 입지가 좋아도 '보전임지', '공익용산지', '비오톱' 등과 개발 제한 요소가 있는 땅은 개발이 불가능하다.

쌀이 남아도는 시대이기에 농지 개발은 큰 문제가 안 된다. 이에 비해 임야는 규제가 많다.

녹지지역과 관리지역은 향후 개발되면 가치가 크게 높아지는 지역이므로 투자 1순위 지역이다.

개발 호재가 있는 지역을 찾았을 때 가장 먼저 계회관리지역에 관심을 갖는다. 계획관리지역은 일반주거지역으로 잘 바뀌는 경향이 있다. 계획관리지역 주변에 기반시설 공사가 예정되면 머지 않아 용도지역 상향이나 규제완화가 시행됨으로써 시가화가 진행된다. 도로를 확장하고 하수관을 묻고 나면 용도지역 상향이나 규제완화를 예상할 수 있다. 이는 지도의 로드뷰를 통해서도 확인이 가능하다. 개발제한구역과 달리 개발행위허가제한지역은 계획개발을 예고하는 것으로 해석할 수 있다.

녹지 중에 '보전녹지'가 아닌 '생산녹지'나 '자연녹지'는 관심을 가져야 할 것이다. 특히 기존 시가지에 붙은 땅에 관심을 두어야 한다.

◆ 녹지지역 투자 성공의 조건

(시가지에 대한 수요가 커지는 곳 + 시가지와 접한 녹지지역) - 보전녹지지역 = 투자 성공

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■ 2번 타자를 노려라!

소액 토지투자로 성공하고 싶다면 2번 타자(개발계획지 인근의 개발 가능지)를 사야 한다.

2번 타자에 대한 개발 계획 고시나 공고가 있기 4년 전에 사야 한다.

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■ 안 건강해지는 땅을 사라

토지투자에 성공하는 원칙 중 하나는 행정 계획과 시행자가 모두 갖춰진 곳이나 실현되기 3~5년 전의 개발 가능지를 사는 것이다.

개발 뉴스가 발표됐다 하더라도 시행자가 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴야 한다. 더불어 개발 계획이 승인되었는지 확인해야 한다.

입지가 아무리 좋아도 '보전녹지지역'이거나 '공익용산지'일 경우에는 개발이 불가능해서 '손해나지 않는 땅'이 된다.

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■ 쉽게 배워서 바로 써먹는 토지투자의 기술

1. 빌라 지을 땅은 60~80평이다. - 용적률을 다 사용할 수 없으므로, 100평의 땅은 불필요하다.

2. 다가구주택을 지을 땅은 50평이어도 족하다. - 주차 대수가 5대 정도 확보되는 땅이라면 좋다. 그러려면 코너 땅이어야 한다.

3. 구도심에서는 전용주거지보다 일반주거지가 낫다. - 일반주거지에서는 일반음식점이 가능하다. 신도시 개발 초기에 원주민이 내놓은 값싼 전용주거지를 매입해서 본격적으로 주거지가 조성되는 시기에 매도하는 것도 유용한 토지투자 기술이다.

4. 택지개발지구가 들어서면 주변 땅들의 가치가 오르는데, 가장 대표적인 것이 취락지구다. 취락지구는 종전보다 건폐율을 높여 건축허가를 내준다는 장점이 있다.

5. 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 기존 주택이 있던 토지에는 근린생활시설을 신축할 수 있다.

6. 기본적으로 도로와 물건 사이에 완충녹지가 설치되어 있으면 사실상 맹지라고 볼 수 있다.

★ 토지투자의 기본 상식

1. 토지투자를 하려면 녹지지역과 관리지역처럼 향후 개발가능성이 높은 토지에 투자해야 한다.

2. 지목이 '대'인데 건물이 없는 경우에는 건축허가 여부를 확인해서 적절하게 대처해야 한다.

3. 도시공원(도시계획시설공원)은 보상의 대상이 되지만, 도시자연공원구역은 보상도 개발도 이루어지지 않기 때문에 투자가치가 없다. ☞아파트 부근의 '도시자연공원구역'을 감언이설로 팔려는 업자들의 농간에 휘둘리면 안 된다.

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After

이 책을 읽다 보니 저자의 전작인 『나는 집 대신 상가에 투자한다』와 비슷한 느낌이 든다. 마치 참고서의 정답과 해설을 본 듯하다. 토지 투자의 사례를 문제처럼 제시하고, 이에 대한 풀이 과정과 정답을 보여주는 형식이다. 독자들은 저자의 정연한 논리와 현명한 투자에 감탄사를 연발한다. 그리고 '나도 그처럼 투자를 할 수 있으면 얼마나 좋을까?'라는 생각을 속으로 되뇌이게 된다.

이 책에서 저자는 토지 투자에 있어서 복잡한 공법은 그다지 중요하지 않다고 말한다. 단지 개발 가능성이 있는 땅을 찾은 다음에는 뉴스와 행정기관의 동향을 통해 개발 시기를 확인하면 된다는 것이다. 그런데 이처럼 쉬운 방법이 있는데, 왜 대부분의 투자자는 어려움을 겪는 것일까? 그건 투자에 대한 집중력 부족 때문이라고 생각한다. 지르듯이 하는 투자가 아닌 꼼꼼한 분석과 세세한 검토를 통해 확신이 섰을 때, 비로소 투자에 임해야 한다는 것을 이 책은 가르쳐 주고 있다. 매도자의 입장에서 매수자를 충분히 설득할 수 있는 근거를 제시할 수 있는 자신이 생겼을 때, 과감하게 매수를 실행에 옮기는 것이 필요하지 않을까 생각해 본다. 그런데 현실 속의 나는 결코 그러하지 못하다. 여전히 어리숙하고 성급하며, 또한 후회하며 초조해 한다.

그 누가 뭐래도 토지 투자는 어려운 분야다. 꾸준한 노력과 관심이 뒷받침되어야 길이 보이는 분야이기에, 성급하게 토지 투자에 뛰어들어서는 안 될 것이다. 자칫하면 한 번의 잘못된 선택으로 감당하기 어려운 참혹함을 수십 년 동안 맛볼런지도 모르기 때문이다.